Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 июля 2021 года Дело N 33-2109/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Мирзаевой И.И., судей коллегии Базарова В.Н., Дампиловой Ц.В., с участием прокурора Раднаевой В.В., при секретаре Ангушевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам лица, не привлеченного к участию в деле, -ООО "НЭКС", истца МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ" на решение Советского районного суда г.Улан-Удэ от 05 апреля 2021 года по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ к Галдановой Саяне Чимитовне о принудительном изъятии недвижимого имущества, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении, которым исковые требования удовлетворены частично, постановлено:

Изъять у собственника Галдановой Саяны Чимитовны недвижимое имущество:

-жилое помещение с кадастровым номером ..., распложенное по адресу: <...>;

-долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, распложенном по адресу: <...>;

- долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2 000 кв.м.

Указанное недвижимое имущество изъять с выплатой в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 2 612 792 руб.

Прекратить право собственности Галдановой Саяны Чимитовны на жилое помещение с кадастровым номером ..., распложенное по адресу: <...>;

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение с кадастровым номером ..., распложенное по адресу: <...>;

Обязать Галданову Саяну Чимитовну принять причитающееся возмещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Выселить Галданову Саяну Чимитовну из жилого помещения, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с Галановой Саяны Чимитовны в доход бюджета муниципального образования г.Улан-Удэ государственную пошлину в размере 300 руб.

Заслушав доклад судьи Мирзаевой И.И., выслушав явившихся лиц, прокурора Раднаеву В.В., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ, обращаясь в суд с иском к Галдановой С.Ч., просил принудительно изъять: жилое помещение-квартиру, с кадастровым номером ..., распложенное по адресу: <...>, долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме; долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2 000 кв.м. с выплатой выкупной цены в размере 1 840 000 руб., а также прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение, признать право муниципальной собственности, выселить ответчика из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Исковые требования обоснованы тем, что Распоряжением Администрации <...> от 22.07.2015г. N 1089-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения Администрации <...> от 08.07.2020г. N 608-р "Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <...>" осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества по <...>. Ответчику Галдановой С.Ч. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <...>, кВ.6. Согласно отчету об оценке N 1237 ООО "НЭКС" рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, земельного участка с учетом доли в праве общей стоимости на такое имущество составляет 1 144 000 руб., стоимость убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием составляет 696 000 руб., всего 1 840 000 руб.

В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ Шалаева Т.С. исковые требования поддержала. При этом, возражала против принятия в качестве доказательства размере выкупной цены экспертизы, проведенной ООО "Эксперт+ Оценка". Настаивала на размере выкупной цены, определенной ООО "НЭКС" в размере 1 840 000 руб.

Ответчик Галданова С.Ч. в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель ответчика Гармаева Л.В. против удовлетворения иска не возражала при условии установления выкупной цены за изымаемое имущество в размере 2 612 792 руб., определенном ООО "Эксперт+ Оценка".

Прокурор Бадмажапова Д.Е. полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению с установлением выкупной цены, определенной ООО "НЭКС".

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, ООО "НЭКС" в лице генерального директора Тобоева А.Н. просит отменить решение, рассмотреть дело по правилам производства в суде первой инстанции, привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ООО "НЭКС", назначить по делу повторную экспертизу, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает на то, что суд должен был привлечь к участию в деле ООО "НЭКС", которое проводило оценку выкупной стоимости жилого помещения по заказу Администрации г. Улан-Удэ и в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности" обязан возместить заказчику убытки, в случае их возникновения, вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки. Решение суда постановлено на основании заключения эксперта, выполненного экспертом ООО "Эксперт+ Оценка" Б.В.Ю. который не имел право на проведение судебной экспертизы по делу. Полагает, что заключение эксперта Б.В.Ю. недостаточно обоснованно, необъективно, неполное, недостоверное, непроверяемо и научно необоснованно. Допущены нарушения в расчетах рыночной стоимости жилого помещения.

Представитель ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ" Шалаева Т.С. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части установления выкупной стоимости в размере 2612792 руб., установив выкупную цену в размере 1840000 руб., согласно отчету по оценке, подготовленной ООО "НЭКС". Указывает, что судом неправомерно было отказано в привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО "НЭКС". Между ответчиком и ООО "НЭКС" был заключен договор на проведение оценки от 07.08.2020г. N 27, в связи с чем, обжалуемое решение суда может повлиять на обязанности оценщика ООО "НЭКС" по отношению к ответчику. Также указывает о несогласии с экспертным заключением ООО "Эксперт+ Оценка". Ссылается на то, что экспертиза выполнена экспертом, не соответствующим требованиям ФЗ от 29.07.1998г. N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при проведении экспертизы экспертом нарушены принципы объективности и достоверности, неверно произведены расчеты. Указывает, что судебная оценочная экспертиза, проведенная ООО "Эксперт+ Оценка" по состоянию на 20.02.2021г. не может являться относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку нарушены сроки определения размера возмещения, предусмотренные п.7 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.

Относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представителем ответчика Гармаевой Л.В. поданы возражения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители истца МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ" Ласая Л.И., Шалаева Т.С. поддержали жалобу.

Представитель лица, не привлеченного к участию в деле, ООО "НЭКС" Содномова Д.А. жалобу ООО "НЭКС" поддержала.

Ответчик Галданова С.Ч., представителя ответчика Гармаева Л.В. и Цыдыпова Д.С. возражали против удовлетворения жалобы истца, просили жалобу ООО "НЭКС" оставить без рассмотрения и пояснили, что указанные в заключении эксперта ООО "Эксперт+ Оценка" дома N 10 и N 10/1 по ул. Смолина, это один и тот же объект недвижимости. На фотографии дом N 10, это единственный дом с четырьмя деревянными колонами, у которого есть два подъезда. Кроме того, есть еще один дом N 10 по ул. Смолина, но это одноэтажный дом. Имеется технический паспорт с инвентарным номером 4066 на адресу: ул.Смолина,10/1. Также имеется технический паспорт с таким же инвентарным номером 4066 на квартиру на адрес: ул.Смолина,10/1, в котором есть примечание, что это бывший дом на адрес: ул.Смолина,10. Кроме того, имеются технические паспорта с таким же инвентарным номером на квартиры N 5 и N 13 по адресу: ул.Смолина,10/1. В техническом паспорте объекта по адресу: ул.Смолина,10/1 есть приложение, где имеется поэтажный план дома. Если сравнить технические характеристики квартир и дома, то видно, что конфигурация данных квартир совпадает. Технические характеристики дома, которые приведены в заключении, совпадают. Также есть открытые данные на интернет-ресурсе "дом.минжкх", и когда делаешь запрос на адрес: ул. Смолина, 10/1, то выпадает ссылка на карту, на дом. Данные сведения совпадают с данными сайта ГИС ЖКХ по объекту по адресу: ул. Смолина, д.10, то есть площадь, количество квартир, дата постройки, которые указаны в выписке ЕГРН на объект по адресу: ул.Смолина, д.10/1.

В судебном заседании был допрошен эксперт ООО "Эксперт+ Оценка" ФИО17, который также предоставил пояснения по заключению экспертизы.

Прокурор Раднаева В.В. полагала, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу частей 1, 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения.

На основании п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления (п. 2).

В соответствии со ст. 281 Гражданского кодекса РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 7).

Из материалов дела следует, ответчику Галдановой С.Ч. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <...>.

Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ от 22.07.2015г. N 1089-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании распоряжения Администрации г.Улан-Удэ от 08.07.2020г. N 608-р "Об изъятии земельного участка, многоквартирного дома и жилых помещений по адресу: <...>" осуществляются мероприятия по изъятию объектов недвижимого имущества по <...>.

31.08.2020г. собственнику Галдановой С.Ч. Комитетом направлялся проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа "город Улан-Удэ". Указанное уведомление с приложенным проектом соглашения получены лично Галдановой С.Ч. 02.09.2020г.

До настоящего времени указанный проект соглашения ответчиком не подписан.

Также судом установлено, что Галданова С.Ч. выражает несогласие с заявленными требованиями в части определенного размера выкупной цены.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по определению выкупной стоимости жилого помещения, проведение которой поручено ООО "Эксперт+ Оценка".

Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт+ Оценка" Б.В.Ю. выкупная стоимость жилого помещения по адресу: <...>, принадлежащего Галдановой С.Ч., составляет 2 612 792 руб. Указанная сумма состоит из рыночной стоимости квартиры в размере 1 106 126 руб., рыночной стоимости доли собственника в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> - 119 776 руб., рыночной стоимости доли собственника в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2 000 кв.м. - 517 256 руб., стоимости доли собственника в компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, - 736 914 руб., убытков, которые понесет собственник жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском иного жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на иное жилое помещение - 132 720 руб.

Разрешая исковые требования, суд, установив указанные выше обстоятельства, руководствуясь ст.ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 282 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", правильно пришел к выводу о наличии законных оснований для изъятия у Галдановой С.Ч. спорного недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности, путем выплаты ответчику выкупной стоимости в размере 2612792 руб., приняв во внимание экспертное заключение ООО "Эксперт+ Оценка", учитывая, что данным заключением стоимость объекта определена исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Учитывая несогласие ответчика с отчетом об оценке, изготовленным ООО "НЭКС" по заказу МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ", суд правомерно удовлетворил заявленное стороной ответчика ходатайство о проведении по делу экспертизы для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Из разъяснений, содержащихся в пп. "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка данному заключению эксперта в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Экспертное заключение выполнено квалифицированным специалистом Б.В.Ю.., имеющей диплом специалиста "Промышленное и гражданское строительство" Восточно-Сибирского технологического института от 30.06.1983г., диплом о профессиональной переподготовке от 26.12.2006г. по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса")", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Строительно-техническая экспертиза", сертификат соответствия судебного эксперта "Обследование строительных конструкций, зданий и сооружений" от 26.09.2018г., удостоверение о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе "Обследование строительных конструкций, зданий и сооружений". Стаж работы Б.В.Ю. по специальности оценка имущества-37 лет, стаж работы в экспертной деятельности более 13 лет. При этом Б.В.Ю. является членом СРО "Союз "Межрегиональное объединение судебных экспертов", номер в реестре СРО-0000000605 от 27.01.2020г.

Эксперт был предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Доводы жалобы истца о нарушении принципа объективности и достоверности в части сроков проведения экспертизы также подлежат отклонению. Из заключения экспертизы следует, что начало проведения экспертизы-02.02.2021г., оценка проводилась на 11.03.2021г., заключение было изготовлено 16.03.2021. Таким образом, дата оценки экспертизы не позже даты ее производства, как указывает представитель истца.

Выводы экспертизы понятны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Методы проведения оценки согласно ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки.

Экспертом с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристиках оцениваемых квартиры и земельного участка, их площади, вида разрешенного использования, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки.

Экспертом были выполнены требования положений п.п.11,22 ФСО N 7 в части анализа рынка, а также выбора объектов аналогов при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости.

К объектам-аналогам эксперт применил соответствующие корректирующие коэффициенты.

Оснований полагать, что применение экспертом корректирующих коэффициентов являлось необоснованным, не имеется.