Дата принятия: 01 августа 2018г.
Номер документа: 33-2109/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 августа 2018 года Дело N 33-2109/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Коротченковой И.И.,
судей Ларионовой С.В., Сивашовой А.В.
при секретарях Сулеймановой А.Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Науменко Дмитрия Владимировича к администрации города Орла о взыскании выкупной цены за квартиру и долю земельного участка, о взыскании убытков и компенсации за не произведенный капитальный ремонт,
по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 24 апреля 2018 года, которым постановлено:
"исковые требования Науменко Дмитрия Владимировича к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены за квартиру и долю земельного участка, о взыскании убытков и компенсации за не произведенный капитальный ремонт - удовлетворить.
Взыскать с администрации г. Орла в пользу Науменко Дмитрия Владимировича <...> в качестве выкупной цены за принадлежащую ему квартиру, кадастровый номер N, расположенную по адресу: г<адрес> назначение: жилое, общая площадь 55,7 кв.м., 1 этаж, включая выкупную цену за принадлежащую долю в праве на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
Взыскать с администрации г. Орла в пользу Науменко Дмитрия Владимировича убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в размере <...>
Взыскать с администрации г. Орла в пользу Науменко Дмитрия Владимировича компенсацию за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: г<адрес> в размере <...>
Прекратить право собственности Науменко Дмитрия Владимировича на квартиру общей площадью 55,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>
Признать право собственности муниципального образования
"Город Орёл" на квартиру общей площадью 55,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> и долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>
Заслушав доклад судьи Ларионовой С.В., выслушав объяснения представителя администрации г. Орла по доверенности Фомушкиной Е.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца по доверенности Миназовой Ю.Г., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Науменко Д.В. обратился в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании убытков и компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
В обоснование исковых требований указывал, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: г<адрес>, в подтверждение права собственности ссылался на договор дарения от 12 октября 2010 года и свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 ноября 2010 года серии
N N.
29 августа 2017 года в 07 час. 40 мин. произошло частичное обрушение дома <адрес>, в результате которого произошло полное разрушение принадлежащей истцу квартиры, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома невозможна.
Постановлением следователя по особо важным делам по расследованию особо важных дел следственного управления следственного комитета Российской Федерации по Орловской области старшего лейтенанта
<...> года истец был признан потерпевшим по уголовному делу N возбужденному в отношении должностных лиц администрации г. Орла
Заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла N 1007 от 12 сентября 2017 года жилой дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома были признаны непригодными для проживания.
Впоследствии постановлением администрации г. Орла N 4536 от
11 октября 2017 года жилой дом N <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу.
07 ноября 2017 года главой администрации г. Орла было вынесено постановление N 4925 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N и жилых помещений в многоквартирного жилого дома по адресу: г. Орёл, ул. Набережная Дубровинского, д. 68, в связи с чем, истцам было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, размер возмещения был определен согласно отчету о досудебной оценке, составленному по инициативе администрации г. Орла.
Из представленного в материалы дела отчета N2 об оценке рыночной стоимости выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу:
<адрес>, от 12 января 2018 года
ООО "Независимая оценка" рыночная стоимость жилого помещения по состоянию на 29 августа 2017 года составила <...>, рыночная стоимость принадлежащей истцу доли на земельный участок составила
<...>
С учетом уточненных исковых требований, просил взыскать с администрации г. Орла в его пользу <...> в качестве выкупной цены за принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: г. Орёл,
<адрес> включая выкупную цену за принадлежащую долю в праве на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, убытки в размере <...>, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт.
Рассмотрев возникший спор, суд, постановилуказанное выше решение.
Администрация г. Орла не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права.
Указывает на то, что заключение ООО "Реал Консалт" по определению возмещения стоимости доли квартиры и земельного участка в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 29 апреля 2014 года.
В вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (земельного участка) определена отдельно. Стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является завышенной. Правильность расчета стоимости доли в праве на земельный участок также вызывает сомнения.
Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
По правилам ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 года N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.
В подпункте "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации г. Орла.
В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.
Материалами дела подтверждается и достоверно установлено судом, что Науменко Д.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу:
г<адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25 ноября 2010 года серии N N (л.д. 12).
29 августа 2017 года в 07 час. 40 мин. произошло частичное обрушение жилого дома N <адрес>, в результате которого была полностью разрушена принадлежащая истцу квартира.
Постановлением следователя по особо важным делам по расследованию особо важных дел следственного управления следственного комитета Российской Федерации по Орловской области от 29 августа 2017 года истец был признан потерпевшим по уголовному делу N возбужденному в отношении должностных лиц администрации г. Орла по ч.1 ст. 293 УК РФ.
Заключением городской межведомственной комиссии Администрации г. Орла N 1007 от 12 сентября 2017 года жилой дом N <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома были признаны непригодными для проживания (л.д. 14-15).
Постановлением Администрации г. Орла N 4536 от 11 октября
2017 года указанный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 21).
Из материалов дела следует, что 07 ноября 2017 года главой администрации г. Орла вынесено постановление N 4925 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N и жилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 22).
Согласно представленного в материалы дела отчета N 2 об оценке рыночной стоимости выкупной цены жилое помещение, расположенное по адресу: г. Орёл, ул. Набережная Дубровинского, д. 68, кв. 25 от 12 января
2018 года ООО "Независимая оценка" по состоянию на 29 августа 2017 года составила <...>, рыночная стоимость принадлежащей истцу доли на земельный участок составила <...> (л.д. 25-78).
В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза, согласно заключению экспертов ООО "Реал-Консалт" N 5/18 от 10 апреля 2018 года, рыночная стоимость квартиры истца, с учетом в её составе доли в праве собственности на общее имущество, на момент проведения оценки с учетом места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут повлиять на оценку, составляет <...>; размер убытков Науменко Д.В., связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др.) составляет <...> размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес>, составляет <...>
(л.д. 141-142).
Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 210 ГК РФ, ст.ст. 32, 158 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, установив, что земельный участок, на котором находится принадлежащее истцам недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд; на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме он нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с момента постройки здания в 1955 году, в то время как на администрацию возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт, а также техническое обслуживание жилого дома, удовлетворил иск, определив размер компенсации выкупной цены и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Как следует из заключения экспертов ООО "Реал-Консалт" N 5/18 от
10 апреля 2018 года, перед ними судом ставился вопрос об определении рыночной стоимости квартиры N <адрес> кадастровый N, общей площадью 55,7 кв.м. с учетом в её составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок под домом.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры истца, а соответственно и принадлежащей ему в праве общей долевой собственности на общее имущество, определялась экспертами вне разрыва от стоимости земельного участка, приходящегося на площадь принадлежащей им квартиры, следовательно, доводы жалобы в указанной части опровергаются выводами судебной экспертизы (л.д. 127).
Доводы апелляционной жалобы о том, что расходы за непроизведенный капитальный ремонт не подлежат взысканию, поскольку допустимые доказательства тому, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют и не влекут отмену судебного решения по следующим основаниям.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. При этом к числу убытков относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданами жилых помещений в доме, требующим капитального ремонта.
Как следует из представленных сторонами доказательств, первая квартира в указанном жилом доме была приватизирована в 1992 году, следовательно, по состоянию на указанную дату жилой дом подлежал капитальному ремонту в соответствии с действующим законодательством.
Между тем сведения о том, что в доме N <адрес> проводился капитальный ремонт, отсутствуют.
Кроме того, представленными материалами дела подтверждается, что жилой дом <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, нуждался в своевременном капитальном ремонте, который не был проведен, доказательств, опровергающих данный вывод, представленные материалы дела не содержат.
В свою очередь в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
26 декабря 2012 года разъяснено, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Таким образом, установив возникновение обязанности по производству капитального ремонта жилого дома у наймодателя задолго до признания жилого дома, в котором расположена квартира истца, аварийным и подлежащим сносу (год постройки 1955), которая не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из доли сторон, в выкупную цену жилого помещения.
С учетом изложенных выше обстоятельств, судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции.
Остальные доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, которые аналогичны доводам, положенным в обоснование иска, не опровергают правильности выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, иное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 24 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Суд
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
