Дата принятия: 17 марта 2021г.
Номер документа: 33-2102/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 марта 2021 года Дело N 33-2102/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Новоселовой Д.В.
и судей Петуховой Е.В., Стрельцова А.С.
при секретаре Носовой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 17 марта 2021 года дело по апелляционной жалобе Доможировой О.С. на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 15 октября 2020 года, которым постановлено:
исковые требования Доможировой О.С., Доможирова Д.С., Доможировой Н.С. удовлетворить частично.
Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа денежную компенсацию за жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ****, в пользу Доможировой Ольги Семеновны - в размере 416 666 руб. 67 коп., в пользу Доможирова Дениса Сергеевича - в размере 416 666 руб. 67 коп., в пользу Доможировой Надежды Сергеевны - в размере 416 666 руб. 67 коп.
Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу Доможировой Ольги Семеновны судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3830 руб. 54 коп., расходы по оплате услуг оценщика в сумме 6392 руб. 23 коп., расходы по оплате услуг представителя в сумме 6583 руб. 99 коп., а всего 16806 руб. 76 коп.
Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу Доможирова Дениса Сергеевича судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3830 руб. 54 коп.
Взыскать с администрации Лысьвенского городского округа в пользу Доможировой Надежды Сергеевны расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3830 руб. 54 коп.
Прекратить право долевой собственности Доможировой Ольги Семеновны, Доможирова Дениса Сергеевича, Доможировой Надежды Сергеевны на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: **** с момента оплаты выкупной стоимости.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Доможирова О.С., Доможиров Д.С., Доможирова Н.С. обратились в суд с иском к администрации Лысьвенского городского округа о взыскании выкупной цены за жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ****, взыскании судебных расходов.
В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что Доможирова О.С., Доможиров Д.С., Доможирова Н.С. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: **** по 1/3 доле в праве собственности каждый.
Постановлением администрации г. Лысьвы N 2966 от 12.12.2018 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Лысьвы N 1216 от 29.05.2019 ответчиком было принято решение об изъятии земельного участка у собственников жилых помещений для муниципальных нужд в многоквартирном жилом доме по адресу: ****.
На сегодняшний день дом снесен, соглашение о выкупе жилого помещения до настоящего времени не заключено, денежные средства в счет стоимости жилья не выплачены.
Истцы обратились в ООО "Экара" к оценщику Коневой Ю.В. для определения рыночной стоимости жилого помещения.
Заключением оценщика рыночная стоимость размера возмещения за жилое помещение по адресу: **** определена в размере 1955 500 руб., в том числе стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, расходы по поиску другого жилого помещения (услуги риэлтора), расходы, связанные с переездом (оплата транспортных услуг и грузчиков), расходы по оформлению прав на другое жилое помещение, которую истцы просили взыскать с ответчика пропорционально принадлежащим им долям и судебные расходы на оплату государственной пошлины по 5993 руб. в пользу каждого, а также просили взыскать в пользу Доможировой О.С. расходы на оплату услуг оценщика в размере 10000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 10300 руб.
Ранее в судебном заседании представитель ответчика - администрации Лысьвенского городского округа Головашева А.В. возражала против заявленных истцами требований, была не согласна с заявленной истцами выкупной стоимостью, определенной на основании отчета оценщика К., считала ее завышенной, заявила ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ****, просила поручить проведение оценочной экспертизы ООО "Финэкс", эксперту П.
В судебное заседание Доможирова О.С., Доможиров Д.С., Доможирова Н.С. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Доможировой О.С. - Шардина И.С. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель администрации Лысьвенского городского округа Головашева А.В. в судебном заседании рыночную стоимость спорного жилого помещения, определенную экспертом ООО "Финэкс" П., не оспаривала. Относительно заявленных требований возражала, поскольку процедура изъятия жилого помещения у истцов не завершена, денежные средства на выкупную цену носят целевой характер и в настоящее время в бюджете муниципального образования не заложены.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит Доможирова О.С.
Приводит доводы о несогласии с решением суда в части определения выкупной стоимости и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Считает, что суду следовало при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать представленный ею отчет ООО "Экара" (оценщик К.), согласно которому итоговая величина рыночной стоимости размера возмещения за жилое помещение составляет 1955500 руб. По мнению заявителя, данная сумма является соразмерной и необходимой для восстановления нарушенных прав истца. В противном случае истец будет лишен возможности приобрести равноценное жилье за предоставленное ответчиком жилое помещение. Между тем данное экспертное заключение судом немотивированно отклонено.
Далее заявитель выражает несогласие с принятым судом при определении размера выкупной цены изымаемого жилого помещения отчетом оценщика ООО "Финекс", полученного в рамках назначенной судом экспертизы. Полагает, что оценочный отчет эксперта противоречит фактическим обстоятельствам дела. В частности стаж работы эксперта не соответствует действительности, также как и стаж работы эксперта в ООО "Финекс". На стр. 35 отчета эксперта "Финекс" указаны не соответствующие действительности сведения о том, что стоимость 2-х комнатных квартир упала в цене на 99,89% и составляет 1500 рублей за 2-х комнатную квартиру и 30 рублей за 1 кв.м. Полагает, что указанные экспертом расценки не являются опечаткой, поскольку аналогичные сведения содержатся и в других гражданских делах в экспертных заключениях по дому по адресу: ****. Между тем, судом указанные доводы во внимание не приняты, оценены по правилам ст. 86 ГПК РФ, как соответствующие нормам закона.
Полагает, что при вынесении решения должны учитываться все обстоятельства дела, в том числе отказ ответчика в добровольном порядке произвести оценку, необходимость обращения в суд истца, несение дополнительных расходов на оценочный отчет и судебные издержки.
При расчете стоимости выкупной цены, эксперт ссылается на среднюю цену на объекты, схожие по своим характеристикам, где цена составляет 23911руб./кв.м, в диапазоне от 16 150 руб./кв.м до 35 556 руб./кв.м. Хотя при расчетах полученное значение стоимости не более 16 800 руб./кв.м, что ниже среднего значения на 45%, что говорит о преднамеренном занижении стоимости оцениваемого объекта.
При расчете компенсации за капитальный ремонт эксперт преднамеренно в качестве аналогов выбирает объекты, значительно отличающиеся по конструктивному исполнению (тип, серия проекта дома), чтобы при расчетах путем понижающих корректировок стоимость оцениваемого объекта снизить до минимальных значений. Эксперт указывает, а суд принимает стоимость затрат на замещение объекта с износом 64%. В связи с чем возникает вопрос о том, каким образом материалами с износом 64% можно отремонтировать жилой дом, при этом указанные материалы должны соответствовать санитарным нормам и ГОСТам, являться безопасными для жизни людей. Полагает, что применяемый расчет напрямую влияет на конечный результат оценки в сторону занижения стоимости, что противоречит п. 5 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", п. 22 Федерального стандарта оценки N 7 "Подходы к оценке", Федерального стандарта оценки N 2 "Требования к отчету об оценке", Федеральному закону "Об оценочной деятельности", а также принципам гражданского законодательства.
Ответчиком нарушена процедура изъятия жилых помещений для муниципальных нужд в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи со сносом жилого дома возможность соблюдения такой процедуры отсутствует. Между тем нарушенное право истцов должно быть восстановлено за счет компенсации, определяемой по рыночным ценам.
В суд апелляционной инстанции от администрации Лысьвенского городского округа поступили возражения на апелляционную жалобу Доможировой О.С., в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения.
Из материалов дела следует и установлено судом при разрешении спора, что Доможирова О.С., Доможиров Д.С., Доможирова Н.С. являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: **** по 1/3 доли в праве собственности каждый (л.д. 94,-99, 100-102).
Постановлением администрации г. Лысьвы N 2966 от 12.12.2018 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 111-112).
Постановлением администрации г. Лысьва N 305 от 27.02.2019 внесены изменения в постановление N 2966 от 12.12.2018, касающиеся срока выселения граждан из жилых помещений многоквартирного дома по ул. **** до 2024 года (л.д. 113).
Постановлением администрации г. Лысьва N 1216 от 29.05.2019 принято решение об изъятии земельного участка под указанным многоквартирным домом (л.д. 114).
В период с 06.04.2020 по 06.05.2020 произведены работы по сносу многоквартирного дома по адресу: Пермский край, г. Лысьва, ул. ****, что подтверждается актом приемки законченных работ (л.д. 108).
Соглашение о выкупе жилого помещения с собственниками не заключалось, выкупная стоимость жилого помещения до настоящего времени истцам не выплачена.
Заключением оценщика ООО "Экара" К. рыночная стоимость размера возмещения за жилое помещение по адресу: ****, определена в размере 1955 500 руб., в том числе стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве собственности на земельный участок, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, расходы по поиску другого жилого помещения (услуги риэлтора), расходы, связанные с переездом (оплата транспортных услуг и грузчиков), расходы по оформлению прав на другое жилое помещение.
Согласно заключению эксперта ООО "Финэкс" П. от 30.09.2020 рыночная стоимость спорной квартиры общей площадью 70,9 кв.м. N ** в доме N ** по ул. **** в г. Лысьве Пермского края, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество собственников жилых помещений многоквартирного дома и стоимости земельного участка, стоимости непроизведенного капитального ремонта и иных убытков, возникающих при изъятии имущества у собственника, составляет 1250000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения с учетом стоимости доли в общедомовом имуществе - 1099600 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт - 114752 руб., услуги риэлтора - 21992 руб., услуги по переезду - 8000 руб., расходы по оформлению прав на другое жилое помещение - 6 000 руб.
Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст.ст.10,32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что жилой дом по адресу: ****, на дату рассмотрения спора снесен, возможность соблюдения процедуры изъятия жилого помещения утрачена, принадлежащее истцам на праве собственности жилое помещение в результате распорядительных действий ответчика фактически изъято из их владения без предоставления равноценного возмещения, в связи с чем имеются основания для решения вопроса о взыскании выкупной стоимости жилого помещения.
При определении размера выкупной стоимости жилого помещения суд согласился с заключением ООО "Финэкс" (эксперт П.) от 30.09.2020 N 513, как более полным и обоснованным, и определилвыкупную цену спорной квартиры в размере 1250 000 руб.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" Верховный Суд РФ обращает внимание судов на то, что Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Поскольку истцы являются собственниками жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, по данному делу подлежали применению положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу ч. 10 ст. 32 названного Кодекса признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 данного Кодекса.
Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Как следует из материалов дела, процедура изъятия жилого помещения в данном случае в полном объеме соблюдена не была, жилой дом фактически снесен, компенсация за изымаемое жилое помещение истцам не выплачена.
При таких обстоятельствах применительно к вышеизложенным разъяснениям Верховного Суда РФ изъятие жилого помещения не может быть поставлено в зависимость от наличия либо отсутствия решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, для муниципальных нужд, об изъятии жилого помещения, и, как следствие, совершения ответчиком необходимой процедуры в рамках положений ст. 32 ЖК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно возложил на администрацию г. Лысьва обязанность по выплате истцам выкупной стоимости жилого помещения.
Доводы заявителя жалобы о неверной оценке заключения эксперта ООО "Финэкс" не могут являться основанием для отмены решения суда.
По существу, указанный довод направлен на переоценку доказательств и установленных судом обстоятельств настоящего дела. Между тем несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно учёл наличие у судебного эксперта соответствующей квалификации и обладание научными познаниями для постановки всех выводов и проведения необходимых исследований. Экспертом были соблюдены все параметры проведения оценки в данном случае, был применён в том числе сравнительный метод, где объекты взяты примерно такой же площади; учтены местоположение, техническое состояние, время предложения продажи, благоустройство жилого помещения. Также эксперт ООО "Финэкс" был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии ст. 307 УК РФ непосредственно судом, в отличие от специалистов стороны истцов.
Довод апелляционной жалобы о том, что заключение ООО "Финэкс" содержит неоднозначные выводы, судебной коллегией отклоняется.
В противоречии с доводами жалобы выводы специалиста применительно к положениям ст.32 ЖК РФ являются достаточно ясными и последовательными.
Доводы жалобы о неправильном избрании экспертом ООО "Финэкс" аналогов жилых помещений для определения рыночной стоимости жилья, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт судебная коллегия находит основанными на ошибочном толковании закона, поскольку закон прямо предусматривает равноценное возмещение изъятого жилого помещения. Таким образом, размер рыночной стоимости в выкупной цене объекта недвижимости не может превышать его реальной стоимости с учётом всех обстоятельств, в том числе реального износа и условий проживания.
При определении стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцам, эксперт руководствовался методом подбора аналогов, учитывал при этом назначение объектов - аналогов, месторасположение объектов - аналогов, все подобранные объекты - аналоги находятся в техническом состоянии, соответствующему оцениваемому объекту. Методы, применённые экспертом, не противоречат требованиям действующего законодательства РФ. Вопреки доводам истца судебная коллегия считает, что судебный эксперт использовал для постановки выводов достоверную справочную информацию. Судебная коллегия также считает, что возможное отклонение при оформлении экспертного заключения от установленных требований закона не опровергает выводов эксперта и не свидетельствует об искажении результатов данного исследования.
Ссылка заявителя на неполноту исследования основана на предположениях, которые сами по себе не влекут недостоверности заключения эксперта. Субъективное мнение заявителя жалобы о наличии недостатков в оценочном отчете не является допустимым доказательством, позволяющим усомниться в достоверности указанных в заключении выводов, не лишает заключение доказательственного значения, о недостоверности проведенного исследования не свидетельствует.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, определяя размер выкупной цены, обоснованно исходил из заключения судебного эксперта ООО "Финэкс", оснований для признания недостоверной выкупной цены жилого помещения истцов в данном случае не имеется.
Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.
Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 15 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Доможировой О.С. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
