Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 июня 2021 года Дело N 33-2097/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Швецовой Н.Л.,

судей Белогуровой Е.Е., Сергеевой И.В.,

с участием прокурора Потапкова Г.А.,

при секретаре Савельевой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 16 июня 2021 г. дело по апелляционной жалобе Карасева А. В. на решение Гороховецкого районного суда Владимирской области от 16 февраля 2021 г., которым его исковые требования к Напалкиной М. В., Самойлову В. В. о выселении из жилого помещения оставлены без удовлетворения.

Исковые требования Напалкиной М. В. к Карасеву А. В., МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, признании права собственности на дом и земельный участок удовлетворены частично.

Признан недействительным договор купли продажи недвижимого имущества: земельного участка, площадью 1318 кв.м кадастровый номер ****, расположенного по адресу: ****; жилого дома общей площадью 47,2 кв.м кадастровый номер ****, расположенного по адресу: ****, заключенный 11 декабря 2019 г. между МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М. В. и Карасевым А. В..

Стороны возвращены в первоначальное состояние, на МОО "Социальная помощь" в лице конкурного управляющего Новикова М.В. возложена обязанность вернуть Карасеву А.В. денежные средства в размере 301 500 руб., оплаченные по договору купли-продажи от 11 декабря 2019 г.

За Напалкиной М. В. признано право собственности на земельный участок общей площадью 1318 кв.м кадастровый номер ****, расположенный по адресу: ****; жилой дом общей площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер ****, расположенный по указанному адресу.

С Карасева А. В., МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М. В. в пользу Напалкиной М. В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб. по 300 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Швецовой Н.Л., объяснения истца Карасева А.В. и его представителя Мулиной Т.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчиков Напалкиной М.В. и Самойлова В.В., участвующих в судебном заседании с помощью сурдопереводчика, представителя Напалкиной М.В. - Пономаревой О.В., заключение прокурора Потапкова Г.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Карасев А.В. обратился в суд с иском к Напалкиной М.В. о выселении из жилого дома, расположенного по адресу: ****.

В обоснование указал, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 декабря 2019 г. является собственником земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по адресу: ****. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано. Однако в указанном доме проживает ответчик Напалкина М.В. с супругом в добровольном порядке его не освобождает. Выяснилось, что 21 сентября 2012 г. между Напалкиной М.В. (ссудополучатель) и МООИ "Социальная помощь" (ссудодатель) заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением N ****, согласно которому Напалкиной М.В. передано в безвозмездное пользование указанный выше земельный участок с жилым помещением. Уведомлением от 16 января 2016 г. МООИ "Социальная помощь" известило Напалкину М.В. о расторжении договора безвозмездного пользования жилым помещением N **** и о необходимости освободить его, получено ответчиком 28 ноября 2016 г. Полагал, что договор безвозмездного пользования расторгнут в 2016 г., а право пользования Напалкиной М.В. жилым домом и земельным участком утрачено. В указанный в уведомлении срок ответчик Напалкина М.В. не освободила жилое помещение и земельный участок, проживает в доме с ее супругом Самойловым В.В. Проживание ответчиков в жилом доме, пользование ответчиками земельным участком против воли собственника, нарушает право частной собственности истца. Просил также взыскать с ответчиков в свою пользу неустойку в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, вступившего в силу по день фактического исполнения решения суда.

Напалкина М.В. обратился в суд с иском к Межрегиональной общественной организации инвалидов "Социальная помощь" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу **** (т. 2 л.д. 5-87).

Определением Гороховецкого районного суда Владимирской области от 29 июня 2020 г. гражданское дело N 2-184/2020 по иску Карасева А.В. к Напалкиной М.В. о выселении из жилого помещения и гражданское дело N 2-189/2020 по иску Напалкиной М.В. к МООИ "Социальная помощь" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения (т. 1 л.д.85).

Определением Гороховецкого районного суда Владимирской области от 30 июля 2020 г. прекращено производство по гражданскому делу N 2-184/2020 в части исковых требований Напалкиной М.В. к МООИ "Социальная помощь" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок (т. 1 л.д. 141).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 13 октября 2020 г. определение Гороховецкого районного суда Владимирской области от 30 июля 2020 г. отменено, гражданское дело по иску Напалкиной М.В. к МООИ "Социальная помощь" о признании права собственности на жилой дом и земельный участок направлено для рассмотрения в Гороховецкий районный суд Владимирской области (т. 2 л.д. 231-233).

Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27 января 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 13 октября 2020 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба Карасева А.В. - без удовлетворения (т. 2 л.д. 277-280).

Определением Гороховецкого районного суда Владимирской области от 11 августа 2020 г. (т. 1 л.д. 227) к производству суда принят встречный иск Напалкиной М.В. к Карасеву А.В., МООИ "Социальная помощь" о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 декабря 2019 г. недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок.

Истец по встречному иску Напалкина М.В. в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнила встречные исковые требования, просила признать за ней и внести запись в ЕГРН о праве собственности на земельный участок, общей площадью 1318 кв.м, кадастровый номер ****, и жилой дом, общей площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер ****, расположенные по адресу: **** (т.3 л.д. 8-10, 44-45).

В обоснование заявленных требований указала, что между ней и МООИ "Социальная помощь" заключены договоры, в соответствии с которыми она должна была внести денежные средства за земельный участок и жилой дом по адресу: ****, и которые подлежали передаче в ее собственность. Принятые на себя обязательства исполнила надлежащим образом, фактически проживает в жилом доме, ее право на использование земельного участка и жилого дома МООИ "Социальная помощь" не оспаривает, что подтверждено им в письме от 27 апреля 2016 г. по делу N 2-175/2016. На протяжении многих лет открыто и беспрепятственно пользуется домом и земельным участком, оплачивает коммунальные услуги, проводит ремонтные работы. Однако в январе 2015 г. в отношении МОО "Социальная помощь" возбуждено уголовное дело и наложен арест на все имущество компании, в связи с чем она была лишена возможности оформить за собой право собственности на данные объекты. В отношении МОО "Социальная помощь" возбуждена процедура банкротства и решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2016 г. МОО "Социальная помощь" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 11 декабря 2019 г. между МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М.В. и Карасевым А.В. заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, подписан акт приема-передачи. Считала, что данная передача по акту невозможна, так как МОО "Социальная помощь" ранее передал ей в собственность спорные объекты, получив за них денежные средства, и на момент продажи имущества им не владел.

Определением Гороховецкого районного суда Владимирской области от 9 сентября 2020 г. к участию в деле в качестве ответчика по встречному иску привлечен конкурсный управляющий МООИ "Социальная помощь" Новиков М. В..

Определением Гороховецкого районного суда Владимирской области от 9 сентября 2020 г. к участию в деле в качестве ответчика по первоначальному иску привлечен Самойлов В.В.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Карасев А.В. не явился, его представитель Мулина Т.В. в судебном заседании доводы, изложенные в первоначальном иске, поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Считала, что договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка между МОО "Социальной помощи" и Напалкиной М.В. не заключался. В договоре купли-продажи, заключенном с Напалкиной М.В., согласовываются условия о будущем заключении договора в отношении квартиры, а не земельного участка и жилого дома, также в нем не содержится достаточно данных, позволяющих установить недвижимое имущество. В договоре указана сумма 1 000 000 руб., а квитанции представлены Напалкиной М.В. на сумму 789 800 руб. и не свидетельствуют об оплате стоимости имущества по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: ****. Спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи с Карасевым А.В. находилось во владении МООИ "Социальная помощь", включено в конкурсную массу должника, а затем реализовано на торгах. К конкурсному управляющему, а также в Росреестр по вопросам спорного имущества Напалкина М.В. и ее представитель не обращались. Полагала, что договор купли-продажи от 11 декабря 2019 г. не нарушает права Напалкиной М.В.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Напалкина М.В. в судебном заседании с помощью сурдоперевода, сделанного переводчиком Х.Е.Н., пояснила, что в спорный дом она въехала в 2012 г., первую часть денежных средств отдала собственнику имущества, а остальную оплатило МОО "Социальная помощь", и она в последующем выплатила эти денежные средства МОО "Социальная помощь".

Ответчик по первоначальному иску Самойлов В.В. в судебном заседании с помощью сурдопереводчика с исковыми требования Карасева А.В. не согласился.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) Напалкиной М.В. - Пономарева О.В. в судебном заседании просила удовлетворить встречный иск в полном объеме, отказать в удовлетворении первоначального иска. Пояснила, что с момента приобретения данного имущества - с сентября 2012 г. Напалкина М.В. со своим супругом постоянно проживает в доме с земельным участком, платит коммунальные платежи и иные необходимые платежи, улучшает данное имущество, владеет им, пользуется, как собственник. Считала, что право собственности у Напалкиной М.В. возникло раньше, чем право собственности у Карасева А.В. Просила не применять неустойку, так как Напалкина М.В. нигде не работает и является инвалидом.

Представитель ответчика по встречному иску МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М.В. в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил удовлетворить исковые требования Карасева А.В., отказать в удовлетворении требований Напалкиной М.В.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, возражений по иску в суд не представил.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Карасев А.В. просит отменить решение суда, его исковые требования удовлетворить, в удовлетворении иска Напалкиной М.В. отказать. Считает, что выводы суда не соответствуют нормам права, противоречат установленным по делу обстоятельствам. Указывает, что определением Арбитражного суда г. Москвы от 8 июня 2020 г. по делу N А40-26600/16-70-43 "Б" признаны обоснованными денежные требования в размере 1 286 602,73 руб. к МООИ "Социальная помощь", которыми Напалкина М.В. обосновывает свои исковые требования по настоящему делу, с удовлетворением за счет оставшегося имущества, что доказывает отсутствие оплаты по договору между Напалкиной М.В. и МООИ "Социальная помощь", получение денежных средств МООИ "Социальная помощь" от Напалкиной М.В. без сделки и правовых оснований. Суд не учел, что решением суда от 26 сентября 2016 г. МООИ "Социальная помощь" признана несостоятельной (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Новиков М.В., договор купли-продажи от 11 декабря 2019 г. заключен по результатам торгов, т.е. до вынесения указанного определения. В договоре сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, земельный участок и жилой дом переданы продавцом покупателю, стоимость имущества оплачена в полном объеме, право собственности зарегистрировано 7 мая 2020 г. Считает себя добросовестным приобретателем. Полагает, что правоотношения Напалкиной М.В. и МООИ "Социальная помощь" не регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Настаивает на том, что Напалкина М.В. не приобрела право собственности на спорные объекты недвижимости. Представленные ответчиком договоры сделкой купли-продажи не являются, стороной истца они оспаривались (принадлежность подписи в них, дата составления и т.д.), однако суд данные доводы не проверил. Оплата стоимости имущества Напалкиной М.В. не произведена. Право пользования же жилым домом и земельным участком Напалкиной М.В. утрачено в 2016 г. В связи с изложенным ответчики должны освободить спорное имущество.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Напалкиной М.В. - Пономарева О.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что в материалах дела имеются достаточные доказательства приобретения права собственности Напалкиной М.В. на спорные объекты. Государственная регистрация перехода права собственности не произведена по обстоятельствам, не зависящим от воли Напалкиной М.В. Доказательств фактической выплаты Напалкиной М.В. суммы в размере 1 286 602,74 руб., включенной в реестр требований кредиторов, не представлено.

В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура Гороховецкого района просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что судом верно применены нормы права и правильно установлены имеющие значения для дела обстоятельства.

В отзыве на апелляционную жалобу в лице конкурсный управляющий МООИ "Социальная помощь" Новиков М.В. просит решение суда отменить, апелляционную жалобу Карасева А.В. удовлетворить. Полагает, что оснований для признания договора купли-продажи от 11 декабря 2019 г. недействительным не имеется.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик МООИ "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Владимирской области не явились, о явке извещены по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (телефонограмма Новикову М.В. 2 июня 2021 г., отчет о доставке извещения факсимильной связью Управлению Росреестра 2 июня 2021 г.), а также размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что позволяет в силу положений части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28 октября 2011 г. между межрегиональной общественной организацией инвалидов "Социальная помощь" (продавец) и Напалкиной М.В. (покупатель) заключен договор N 17 (с элементами предварительного договора), по условиям которого стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи и передачи квартиры (основной договор), который должен быть исполнен на условиях, предусмотренных настоящим договором (т. 1 л.д. 92-93). Приблизительная цена квартиры составляет 1 000 000 руб. (п. 1.5).

По условиям пунктов 1.6-1.9 данного договора покупатель выплачивает продавцу обеспечительный платеж, после чего продавец ставит покупателя в очередь на приобретение квартиры. Срок приобретения продавцом для покупателя ( очередь) составляет 12 месяцев. Продавец в течении 11 месяцев приобретает квартиры в свою собственности, обеспечительный платеж переданный покупателем используется продавцом для приобретения квартиры в свою собственность. После приобретения квартиры продавец передает е покупателю по договору в безвозмездное пользование, который заключается в срок не позднее 30 рабочих дней с момента получения продавцом документов, подтверждающих его право собственности на данную квартиру. Одновременно с договором безвозмездного пользования стороны подписывают приложение N 3 к настоящему договору, в котором устанавливают график платежей N 2 на оставшуюся часть цены квартиры, которую покупатель обязан выплатить продавцу. Действие договора безвозмездного пользования прекращается после наступления всех следующих условий: выплаты покупателем продавцу всей стоимости ( цены) купленной продавцом для покупателя квартиры, заключения между сторонами договора купли-продажи квартиры, государственной регистрации договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем и получения покупателем документов, удостоверяющих его право собственности на данную квартиру.

На основании заявления 28 октября 2011 г. Напалкина М.В. включена в социальный проект "Жилищная программа" и внесена в реестр участников "Жилищной программы".

21 сентября 2012 г. между МОО "Социальная помощь" и Напалкиной М.В. заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением N ****, по условиям которого МООИ "Социальная помощь" передала, а Напалкина М.В. приняла в безвозмездное пользование земельный участок с жилым помещением, расположенный по адресу: **** для использования в целях постоянного проживания (т. 1 л.д. 95-96).

Согласно пункту 1.2 данного договора указанный в договоре объект принадлежит МОО "Социальная помощь" на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права земельного участка серии **** N ****, свидетельства о государственной регистрации права жилого дома серии **** N **** от 6 сентября 2012 г.

В соответствии с пунктом 6.2 настоящий договор также одновременно является актом приема-передачи указанной квартиры.

15 января 2015 г. между МОО "Социальная помощь" и Напалкиной М.В. заключено дополнительное соглашение N 2 к договору N 17 от 28 октября 2011 г. (с элементами предварительного договора), по условиям которого в связи тем, что обязательства по договору Напалкиной М.В. выполнены, стороны пришли к соглашению о закрытии договора с 15 января 2015 г. Стороны договорились о том, что государственная регистрация прав на собственность состоится согласно пункту 1.9.1 договора (т. 1 л.д. 119).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2016 г. по делу N А40-26600/16-70-43 МОО "Социальная помощь" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника МОО "Социальная помощь" утвержден Новиков М.В. (т. 1 л.д. 17-18).

11 декабря 2019 г. между МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М.В. и Карасевым А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок, площадью 1318 кв.м, кадастровый номер **** и жилой дом, площадью 47,2 кв.м, кадастровый номер ****, расположенные по адресу: **** (т. 1 л.д. 10-11).

Во исполнение указанного договора купли-продажи между сторонами 14 января 2020 г. подписан акт приема-передачи указанного имущества (т. 1 л.д. 12).

Разрешая возникший спор, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции исходил из достоверно установленного обстоятельства того, что Напалкиной М.В. приобретено право собственности на спорные земельный участок и жилой дом на основании заключенных с МОО "Социальная помощь" договора N 17 от 28 октября 2011 г. и дополнительного соглашения к нему N 2 от 15 января 2015 г., договора безвозмездного пользования жилым помещением N **** от 21 сентября 2012 г., она в полном объеме произвела оплату приобретенных объектов недвижимости, которые ей фактически переданы и используются для проживания, несет расходы по содержанию жилья, регистрация права собственности на указанное имущество не произведена по независящим от Напалкиной М.В. причинам.

В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 11 декабря 2019 г. между конкурсным управляющим МОО "Социальная помощь" Новиковым М.В. и Карасевым А.В. не мог быть заключен, т.к. ранее объекты были проданы, переданы во владение Напалкиной М.В. и нарушает ее права, противоречит условиям ранее заключенных с нею договору N 17 (с элементами предварительного договора), дополнительному соглашению N 2 от 15 октября 2011 г. к договору N 17, договору безвозмездного пользования жилым помещением N 6 от 21 сентября 2012 г., суд признал договор купли-продажи недвижимого имущества от 11 декабря 2019 г. недействительным, применил последствия недействительной сделки и вернул стороны в первоначальное состояние, путем возложения обязанности на МОО "Социальная помощь" в лице конкурсного управляющего Новикова М.В. по возврату Карасеву А.В. денежных средств в размере 301 500 руб., оплаченных им по договору купли-продажи.

Установив неправомерность направления в ноябре 2016 г конкурсным управляющим МОО " Социальная помощь" Новиковым М.В. Напалкиной М.В. уведомления о расторжении договора безвозмездного пользования жилым помещением в спорном жилом помещении от 21 сентября 2012 г., содержащее требование об его освобождении, суд первой инстанции отказал Киселеву А.В. в удовлетворении исковых требований о выселении.

Оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется, по существу принято правильное решение, отвечающее требованиям нижеприведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1).

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).