Дата принятия: 07 июля 2020г.
Номер документа: 33-2096/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июля 2020 года Дело N 33-2096/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Маклашова В.И.,
судей Горбачевской Ю.В., Тумакова А.А.,
при секретаре Красноженюк Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Наумовой М.М. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 12 декабря 2019 года по гражданскому делу по иску Поповой Ларисы Витальевны к Наумовой Марии Матвеевне, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости.
Заслушав доклад судьи Горбачевской Ю.В., выслушав возражения истца Поповой Л.В. и ее представителя Ключникова А.Ю. на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Попова Л.В. обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ она является собственником жилого дома по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи дома, заключенного с Тяпичевыми.
Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 627+/-8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования индивидуального жилого дома.
Арендаторами указанного земельного участка являются она и ответчик Наумова М.М.
Считает, что право аренды земельного Наумова М.М. утратила после отчуждения принадлежащей ей части жилого дома Тяпичевым по решению Бежицкого районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Однако в добровольном порядке ответчица отказалась оформить договор уступки права аренды на земельный участок.
Бездействие ответчика Наумовой М.М. по добровольному выходу из состава арендаторов по договору аренды земельного участка нарушает ее права на выкуп в собственность данного земельного участка.
Истец просила суд произвести замену лиц в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ N с арендатора Наумовой М.М. на арендатора Попову Л.В. в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, площадью 672 кв.м., с видом разрешенного использования: для индивидуального жилого дома;
признать Попову Л.В. единственным арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ N;
исключить из данных ЕГРН сведения об обременении - права аренды Наумовой М.М. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, посредством погашения соответствующей записи в ЕГРН.
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 12 декабря 2019 года исковые требования Поповой Л.В. удовлетворены частично.
Суд произвел замену арендатора Наумову М.М. на арендатора Попову Л.В. в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, признал Попову Л.В. единственным арендатором земельного участка.
Исключил из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, сведения об арендаторе Наумовой М.М.
Отказал в удовлетворении остальной части исковых требований Поповой Л.В.
В апелляционной жалобе ответчик Наумова М.М. просит решение суда отменить как незаконное. Ссылается на то, что Тяпичевы не оформили надлежащим образом свои права по договору аренды после выкупа ее доли в жилом доме и уступили свои права Поповой Л.В. в том же объеме, что и до выкупа.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Поповой Л.В. по доверенности Волокитина Г.М. просит оставить решение суда без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: ответчик Наумова М.М., представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, представители третьих лиц - Управления Росреестра по Брянской области, Брянской городской администрации, третьи лица Тяпичевы. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает, что оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не усматривается..
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Тяпичев Ю.Н., Тяпичева В.Н., Тяпичев В.Ю., Тяпичев Д.Ю. в равных долях являлись собственниками жилого дома с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Также Тяпичев Ю.Н., Тяпичева В.Н., Тяпичев В.Ю., Тяпичев Д.Ю. на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N от ДД.ММ.ГГГГ, договора об уступке прав по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлись арендаторами земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 672 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Тяпичев Ю.Н. умер.
ДД.ММ.ГГГГ умер Тяпичев Д.Ю.
После смерти Тяпичева Ю.Н. открылось наследство, состоящее из 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Из материалов наследственного дела следует, что Тяпичеву В.Ю. ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю наследственного имущества, оставшегося после смерти Тяпичева Ю.Н., а также свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельного участка с кадастровым номером N
Ответчику Наумовой М.М. ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 1/3 долю наследственного имущества, оставшегося после смерти Тяпичева Ю.Н. (1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером N), а также свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельного участка с кадастровым номером N
Решением Бежицкого районного суда гор. Брянска от 31 января 2018 года прекращено право общей долевой собственности Наумовой М.М. на жилой дом с надворными постройками, расположенными по адресу: <адрес>. Суд взыскал с Тяпичева В.Ю., Тяпичевой В.Н. в пользу Наумовой М.М. компенсацию за принадлежащую ей 1/12 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в размере 100 750 руб.
ДД.ММ.ГГГГ между Тяпичевым В.Ю., Тяпичевой В.Н. (продавцы) и Поповой Л.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>.
Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена перемена лиц в договоре аренды, арендаторы Тяпичева В.Н. и Тяпичев В.Ю. заменены на арендатора Попову Л.В.
Однако по данным ЕГРН арендаторами земельного участка значатся Попова Л.В. и Наумова М.М. (л.д. 39 т. 1).
Частично удовлетворяя исковые требования Поповой Л.В., суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для сохранения за ответчиком права аренды на земельный участок, поскольку ответчик Наумова М.М. произвела отчуждение своей доли в объекте недвижимого имущества, расположенном на указанном земельном участке.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, верно применил нормы материального права к возникшим отношения.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеет собственник здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу названных норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как усматривается из материалов дела, земельный участок был предоставлен в ДД.ММ.ГГГГ году прежним собственникам жилого дома на праве аренды с целью использования жилого <адрес>.
Следовательно, права аренды земельного участка неразрывно связаны с правами собственности на жилой дом.
Ответчик Наумова М.М. собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, не является, поскольку принадлежавшая ей 1/12 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом выкуплена прежними собственниками Тяпичевыми на основании решения суда.
После совершения данной сделки Наумова М.М. утратила право собственности в жилом доме, для целей эксплуатации которого был предоставлен в аренду земельный участок.
Таким образом, учитывая изложенные выше требования закона и фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что в связи с отчуждением Наумовой М.М. в ДД.ММ.ГГГГ году Тяпичевым принадлежащих ей долей в праве собственности на жилой <адрес>, Наумова М.М. выбыла как сторона из договора аренды земельного участка, право аренды земельного участка утратила.
Как следует из материалов дела, права собственности Поповой Л.В. на жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке.
В связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного по адресу <адрес>, к новому собственнику жилого дома перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка по тому же адресу, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежних собственников, в силу прямого указания закона - пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ.
Судом первой инстанции данные обстоятельства учтены при вынесении решения и сделан верный вывод о том, что истица имеет право на предоставление в аренду земельного участка путем замены выбывшей стороны в договоре аренды.
Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям норм материального права.
Доводы представителя ответчика в апелляционной жалобе о том, что Тяпичевы после выкупа доли дома, принадлежащей Наумовой М.М., не оформили свои права аренды на часть арендуемого Наумовой М.М. земельного участка, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку право Поповой Л.В. на аренду земельного участка возникло в силу прямого указания закона, а у ответчицы отсутствуют основания для сохранения аренды земельного участка.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 12 декабря 2019 года по гражданскому делу по иску Поповой Ларисы Витальевны к Наумовой Марии Матвеевне, Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о замене арендатора в договоре аренды земельного участка, погашении регистрационных записей в Едином государственном реестре недвижимости оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Наумовой М.М. - без удовлетворения.
Председательствующий В. И. МАКЛАШОВ
Судьи Ю.В. ГОРБАЧЕВСКАЯ
А.А. ТУМАКОВ
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
