Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 33-2093/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Гарматовской Ю.В.

судей Куниной А.Ю., Филатовой Н.В.

при секретаре Журавлевой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца Купцова Николая Александровича - Шефер В.А. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 08 февраля 2021 года по иску Куцова Николая Александровича к администрации Пионерского городского округа о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании денежных средств

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя Купцова Н.А. - Шефера В.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя администрации Пионерского городского округа - Карпычева С.Е., полагавшего решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Купцов Н.А. обратился в суд с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование, что 29 апреля 2020 года состоялся аукцион по продаже права аренды земельного участка с КН N, площадью 1307 кв.м., с разрешенным использованием "деловое управление, для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров", расположенного по адресу: <адрес>.

По итогам торгов Купцов Н.А. был признан победителем аукциона в связи с тем, что им была предложена наиболее высокая цена по годовой стоимости права аренды земельного участка (370 586 руб.), уплаченная истцом в муниципальный бюджет.

В ходе регистрационных мероприятий права аренды на приобретенный земельный участок истцу стало известно о расположении участка в охранной зоне инженерных коммуникаций: газопровода и ШРП, площадь которой составляет 133 кв.м и водопровода, площадь которой составляет 305 кв.м.

В представленной участникам аукциона документации соответствующих сведений отражено не было.

По ходу участия в аукционе Купцов Н.А. не знал и по обстоятельствам дела не мог располагать достоверной и исчерпывающей информацией обо всех актуальных обременениях земельного участка с КН N (охранная зона газопровода, охранная зона ШРП, охранная зона водопровода).

Наличие указанных обременений влияет на рыночную стоимость участка и на возможность освоения участка согласно вида его разрешенного использования. Располагая указанной информацией о наличии на арендуемом участке спорных сетей, истец не стал бы приобретать в отношении участка право аренды.

Требования истца о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств, изложенные в направленной в адрес администрации претензии, оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на положения статьи 37 Земельного кодекса РФ, а также на приведенную в иске судебную практику по аналогичным спорам, просил суд, уточнив требования иска, расторгнуть заключенный между ним и администрацией договор аренды земельного участка и возвратить уплаченную сумму денежных средств в размере 370 586 рублей.

08 февраля 2021 года Светлогорским городским судом Калининградской области был принят отказ Купцова Н.А. от ранее заявленных требований о признании незаключенным договора аренды земельного участка и взыскании неосновательного обогащения, производство по делу в указанной части прекращено.

Требования иска, уточненные Купцовым Н.В. в ходе рассмотрения дела, о расторжении договора аренды земельного участка и возврате уплаченных денежных средств, рассмотрены по существу, принято решение об отказе в иске.

На принятое судом решение представителем истца принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене принятого по делу решения как принятого в нарушение материального закона.

Доводы жалобы повторяют позицию истца, изложенную в иске. Податель жалобы продолжает настаивать на том, что в силу положений статьи 37 Земельного кодекса РФ, заключенный между ним и администрацией договор аренды спорного участка, подлежит расторжению с возвратом уплаченных по договору денежных средств.

Полагает необоснованными выводы суда об отсутствии в материалах дела доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Считает, что предусмотренных законом оснований к отказу в удовлетворении иска у суда не имелось, поскольку наличие необходимых обстоятельств к этому в силу положений вышеприведенной нормы права имелось. Обращает внимание, что в отношении инженерных сетей газопровода и водопровода действующим законодательством предусмотрено установление охранных зон, ограничивающих возведение объектов строительства. Зная о наличии на арендуемом участке спорных сетей, не стал бы приобретать в отношении участка право аренды. Полагает, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и необоснованно отказано в иске.

Просит вынести по делу новое решение, расторгнуть договор купли - продажи, взыскать с администрации уплаченные по договору денежные средства.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции явились представитель Купцова Н.А. - Шефер В.А., представитель администрации Пионерского городского округа - Карпычев С.Е..

Купцов Н.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении дела не ходатайствовал.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 29 апреля 2020 года состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с КН N, расположенного по адресу: <адрес>, имеющего следующие характеристики: площадь участка 1307 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов делового назначения, в том числе, офисных центров.

По результатам состоявшегося аукциона, 12 мая 2020 года между администрацией Пионерского городского округа в лице главы администрации Шибаевым Л.С. и победителем аукциона - истцом по настоящему делу Купцовым Н.А. в отношении указанного выше земельного участка был заключен договор аренды за N 06/2020, сроком на три года.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области 19 июня 2020 года.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Купцов Н.А. указал на отсутствие с его стороны осведомленности при заключении договора аренды земельного участка о наличии инженерных сетей (газопровода и водопровода), ограничивающего его право пользования земельным участком по назначению и в соответствии с целями договора аренды, ссылаясь при этом на схему расположения участка, выполненную ООО "<данные изъяты>" по состоянию на 07.07.2020.

Разрешая заявленный спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из соблюдения ответчиком положений земельного законодательства при проведении процедуры предоставления земельного участка путем проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, а также из отсутствия доказательств невозможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в условиях имеющихся обременений.

При этом, суд пришел к выводу о том, что ответчиком была полностью обеспечена возможность участников аукциона, включая Купцова Н.А., ознакомится с конкурсной документацией, в том числе с конфигурацией и охранными зонами участка, а само по себе нахождение охранных зон не лишает истца осуществлять строительство на арендованном участке.

Также суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств, свидетельствующих о наличии каких - либо недостатков, которые создают препятствия в использовании участка в полном объеме в период действия договора и на отсутствие спора в отношении проведенного аукциона, указав, что проведенный аукцион не оспорен, недействительным не признан.

Судебная коллегия с выводами суда о наличии оснований для отказа в иске соглашается.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 420 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

На основании ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из материалов дела следует и подтверждается схемой расположения участка на кадастровом плане территории, выполненной ООО "<данные изъяты>" по состоянию на 07.07.2020, что участок с КН N, право аренды которого было приобретено Купцовым Н.А. по итогам аукциона, имеет следующие ограничения в использовании: часть участка расположена в охранной зоне водопровода, площадь которой составляет 305 кв.м; часть участка расположена в охранной зоне газопровода и ШРП, площадь которой составляет 133 кв.м., весь участок расположен в зоне санитарной охраны второго пояса источников водоснабжения.

Информация об ограничениях участка в виде охранной зоны газопровода и ШРП, площадь которой составляет 133 кв.м., о расположении участка в зоне санитарной охраны второго пояса источников водоснабжения, была отражена в конкурсной документации по проведению аукциона на право заключения договора аренды и в извещении о проведении аукциона.

Таким образом, доводы Купцова Н.А. о том, что до него не была доведена информация о наличии обременения в виде охранной зоны газопровода и ШРП опровергается материалами дела. Информация об указанных ограничениях имелась в конкурсной документации, с содержанием которой Купцов Н.А. имел возможность ознакомится заблаговременно, до проведения аукциона и участия в нем.

Судом установлено и не оспаривалось стороной ответчика, что конкурсная документация действительно не содержала сведений о прохождении по участку водопровода и соответственно об имеющейся в связи с этим охранной зоне, площадь которой составляет 305 кв.м.

Согласно схеме участка, охранная зона занимает незначительную часть участка и проходит по краю его южной стороны, часть такой охранной зоны совпадает с частью охранной зоны инженерных коммуникаций - охранной зоны газопровода и ШРП.

Однако, отсутствие таких сведений не может являться основанием для расторжения договора аренды участка.

Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием либо иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3).

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случае передачи земельного участка в аренду (п. 4).

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у арендатора права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение права аренды земельного участка.

Между тем, истцом при обращении в суд с настоящим иском не доказана совокупность условий, необходимых для расторжения спорного договора применительно к положениям статьи 37 Земельного кодекса РФ.

Не представлено доказательств невозможности использования приобретенного земельного участка по целевому назначению - для размещения объектов делового назначения. Нахождение незначительной части участка в охранной зоне водопровода не исключает такой возможности.

Как следует из представленной схемы участка, общая площадь всех ограничений составляет 440 кв.м. (135 кв.м. - охранная зона газопровода, 305 кв.м. - охранная зона водопровода), что по отношению к площади всего участка (1307 кв.м.), его конфигурации и размещению охранных зон, частично накладывающихся друг на друга, составляет его незначительную часть и не является для участка обременительным.

Как пояснил суду апелляционной инстанции представитель Купцова Н.А. - Шефер В.А., участок приобретался для строительства офисного административного здания с последующей сдачей его в аренду.

Однако, каких - либо документов о проекте такого строительства, а также о невозможности размещении объекта строительства в условиях имеющихся ограничений, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было, сведений об ограничении оборотоспособности спорного участка, сведений о препятствиях в его использовании материалы дела также не содержат.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным в суде стороной истца при рассмотрении дела судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в соответствии с нормами действующего законодательства, с которой судебная коллегия соглашается. Такие доводы были тщательно проверены судом первой инстанции и в дополнительной правовой аргументации не нуждаются. По существу данные доводы направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда первой инстанции.

Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями. Нарушений норм процессуального права по делу допущено не было.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 08 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка