Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 августа 2021 года Дело N 33-2088/2021

УИД 58RS0018-01-2021-002435-73 N 2-1173/2021

Судья Миллер С.А. N 33-2088/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 августа 2021 года г.Пенза.

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Бурдюговского О.В.,

судей Гошуляк Т.В., Мягковой С.Н.

при секретаре Кондратьевой М.А.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. гражданское дело по иску Управления муниципального имущества г.Пензы к Саакян В.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени по апелляционной жалобе представителя Саакяна В.С. по доверенности Вартановой А.В. на решение Ленинского районного суда г.Пензы от 12 мая 2021 года, которым постановлено:

Иск Управления муниципального имущества г.Пензы к Саакяну В.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Взыскать с Саакян В.С. в бюджет муниципального образования "город Пенза" задолженность по арендной плате за период с января 2019 года по август 2020 года в размере 674.337, 68 руб., пени за период 11.01.2019 по 26.08.2020 в размере 70.000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Саакян В.С. государственную пошлину в бюджет муниципального образования "город Пенза" в размере 10.643 руб.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Саакяна В.С. по доверенности Вартановой А.В., просившей решение суда отменить, судебная коллегия

установила:

Управление муниципального имущества г.Пензы обратилось в суд с иском к Саакяну В.С. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, указав, что 13.09.2016 между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы и Овсепяном А.Г. был заключен договор аренды земельного участка N 111/16, по условиям которого Овсепяну А.Г. был передан в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005004:2556, площадью 4.693 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, для размещения административного здания. Арендная плата за пользование участком составляла 58.267, 82 руб. в месяц и должна вноситься арендатором не позднее 10 числа месяца, за который производится платеж. Земельный участок был передан по акту приема-передачи от 13.09.2016. Овсепян А.Г. 06.10.2016 продал объект недвижимости, расположенный на арендованном земельном участке, Саакяну В.С. 31.05.2018 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым размер арендной платы с 01.01.2018 составил 25.156, 44 руб. в месяц. 03.04.2019 извещением N 9/1792 арендодатель уведомил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2019, которая составила 53.389, 23 руб. в месяц. 25.08.2020 извещением N 9/2400 арендодатель уведомил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2020, которая составила 43.055, 83 руб. в месяц, с 27.05.2020 - 20.666, 8 руб. в месяц. В нарушение норм Гражданского кодекса РФ и договорных обязательств Саакян В.С. не исполнил свою обязанность по своевременному внесению внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность за период с января 2019 года по август 2020 года в размере 914.339, 17 руб. Пунктом 5.1 договора аренды установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы путем начисления пени в размере 0, 1 % от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Пени за период с 11.01.2019 по 26.08.2020 составили 312.137, 1 руб. 26.08.2020 в адрес Саакяна В.С. направлена претензия N 7/3994, предложено в добровольном порядке погасить возникшую задолженность по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства. Саакяном В.С. оплата произведена не была. Просило взыскать с Саакяна В.С. в бюджет муниципального образования "город Пенза" задолженность по арендной плате за период с января 2019 года по август 2020 года в размере 914.339, 17 руб., пени за период с 11.01.2019 по 26.08.2020 в размере 312.137, 1 руб.

Представитель Саакяна В.С. по доверенности Столярова О.И. с иском не согласилась, указав, что УМИ г.Пензы расчет арендной платы произведен неправильно, земельный участок, на котором расположено административное здание, принадлежащее ответчику, ранее принадлежал ОАО "ЗИФ" на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем на основании п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата должна быть в пределах 2 % кадастровой стоимости земельного участка. Просила суд снизить размер пени в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Ленинский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Саакяна В.С. по доверенности Вартанова А.В. решение суда просила отменить как незаконное и необоснованное, поскольку суд неправомерно не принял доводы их стороны о том, что арендная плата должна быть в пределах 2 % кадастровой стоимости земельного участка, сославшись на отсутствие сведений о переоформлении до 01.07.2012 бывшими собственниками права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Однако при этом суд не учел имеющуюся судебную практику, подтверждающую их позицию. Суд первой инстанции не принял всех мер к установлению факта переоформления документов до 01.07.2012, имеет место недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Просила направить дело на новое рассмотрение в районный суд.

Представитель Управления муниципального имущества г.Пензы, Саакян В.С. в суд апелляционной инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как видно из материалов дела, приказом первого заместителя главы администрации г.Пензы от 09.10.2013 N 677/1п Овсепяну А.Г. был предоставлен земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 12.866 кв.м, с кадастровым номером 58:29:1005004:1865 по адресу: <адрес>, занимаемый нежилым зданием (заводоуправление), в собственность за плату.

13.09.2016 между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы и Овсепяном А.Г. был заключен договор аренды земельного участка под объектом недвижимости N 111/16, по условиям которого Овсепяну А.Г. был предоставлен в пользование земельный участок, площадью 4.693 кв.м, с кадастровым номером 58:29:1005004:2556, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения административного здания, срок аренды 49 лет, с 19.07.2016 по 19.07.2065, арендная плата за пользование земельным участком 699.213, 82 руб. в год, 58.267, 82 руб. в месяц, арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца включительно, за который производится платеж, пени - 0, 1 % невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки (п.п.1.1, 1.2, 3.1, 3.3, 3.6, 5.1 договора).

На основании акта приема-передачи 13.09.2016 указанный земельный участок был передан Овсепяну А.Г.

Земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005004:2556, площадью 4.693 +/- 24 кв.м, расположенный по <адрес> в <адрес>, был поставлен на кадастровый учет 15.02.2016.

06.10.2016 между Овсепяном А.Г. и Саакяном В.С. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым Овсепян А.Г. передал в собственность Саакяну В.С. недвижимое имущество - заводоуправление, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1005004:2556, по адресу: <адрес>, который принадлежал продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка под объектом недвижимости от 13.09.2016 N 111/16.

31.05.2018 между Управлением муниципального имущества администрации г.Пензы и Саакяном В.С. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13.09.2016 N 111/16, согласно которому с 01.01.2018 арендная плата составляет 301.877, 23 руб. в год, 25.156, 44 руб. в месяц.

Письмом Управления муниципального имущества администрации г.Пензы от 03.04.2019 Саакян В.С. был уведомлен о том, что с 01.01.2019 арендная плата составляет 640.670, 76 руб. в год, 53.389, 23 руб. в месяц.

Письмом Управления муниципального имущества г.Пензы от 28.05.2020 Саакян В.С. был уведомлен о том, что с 01.01.2020 арендная плата составляет 516.669, 97 руб. в год, 43.055, 83 руб. в месяц, с 27.05.2020 арендная плата составляет 248.001, 59 руб. в год, 20.666, 8 руб. в месяц.

26.08.2020 Управлением муниципального имущества г.Пензы в адрес Саакяна В.С. направлена претензия, в которой указывалось о необходимости оплаты задолженности по арендной плате за период с января 2019 года по август 2020 года в размере 914.339, 17 руб. и пени за период с 11.01.2019 по 26.08.2020 в размере 312.137, 10 руб. в течение 10 дней с момента получения претензии.

Задолженность по арендной плате Саакяном В.С. не оплачена.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 N 552-пП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов; признано утратившими силу Постановление Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП "Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена".

Решением Пензенского областного суда от 27.07.2020 признан недействующим с даты его принятия п.2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 N 552-пП "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов" в первоначальной редакции, а также в редакции Постановлений Правительства Пензенской области от 02.08.2016 N 395-пП, от 23.01.2017 N 17-пП.

В соответствии со ст.13 ГК РФ в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст.12 настоящего Кодекса.

Признание нормативного акта недействующим не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно препятствовать возможности лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получить их.

С учетом изложенного расчет арендной платы следует производить в соответствии с Порядком определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП.

В данном случае расчет арендной платы следует производить в соответствии с 2.1.1 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП, по формуле: А = Ксзу x НСт. x Квд x Кка, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка); НСт. - налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований; Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора; Кка - коэффициент категории арендатора.

Постановлением администрации г.Пензы от 08.12.2010 N 1375 были утверждены значения коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов (Квд) и значения коэффициентов категории арендатора (Кка), согласно которым Квд обслуживание и эксплуатация административных зданий - 3, 5. Расчет арендной платы: 8.266.719, 50 руб. х 1, 5 % х 3, 5 х 1 = 424.002, 77 руб. - арендная плата в год, 36.166, 90 руб. в месяц.

Суд первой инстанции правомерно признал несостоятельным довод стороны ответчика о том, что земельный участок, на котором расположено административное здание, принадлежащее Саакяну В.С., ранее принадлежал ОАО "ЗИФ" на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем арендная плата должна быть в пределах 2 % кадастровой стоимости земельного участка.

По материалам дела, из копии протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 15.11.2005 N 4-1 следует, что Гуц Ю.И. приобрел нежилое здание заводоуправления, общей площадью 3.181, 1 кв.м, литер К, расположенное по адресу: <адрес>, которое принадлежало ОАО "ЗиФ", указанное имущество расположено на земельном участке, площадью 573.167 кв.м, для размещения производственных корпусов, принадлежащем ОАО "ЗиФ" на праве бессрочного (постоянного) пользования; из копии договора купли-продажи от 01.11.2011, заключенного между Гуцем Ю.И. и Овсепяном А.Г., следует, что Гуц Ю.И. продал Овсепяну А.Г. нежилое здание (заводоуправление), общей площадью 3.181, 1 кв.м, литер К по адресу: <адрес>, которое находится на земельном участке с кадастровым номером 58:29:10501:036, площадью 573.167 кв.м, под размещение производственных корпусов, предоставленном в бессрочное (постоянное) пользование ОАО "ЗиФ" на основании постановления главы администрации г.Пензы от 14.08.1996 N 1143.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п.2 ст.39.9 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса РФ.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В соответствии со ст.20 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, и ст.39.9 ЗК РФ, действующей в настоящее время, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

В случае переоформления в порядке п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Установленная данным Федеральным законом льготная ставка арендной платы распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды. При отсутствии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, плата за пользование таким участком до 01.03.2015 подлежала определению по правилам абз.5 п.10 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действовавшего до 01.03.2015), с 01.03.2015 - по правилам, установленным п.3 ст.39.7 ЗК РФ.

Как правильно указал районный суд, сведений о том, что ОАО "ЗиФ" до продажи объекта недвижимости с торгов, Гуц Ю.И. и Овсепян А.Г. после приобретения объекта недвижимости исполнили обязанность, предусмотренную п.2 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", и обратились до 01.07.2012 с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды и данное право переоформили, не имеется, в связи с чем размер арендной платы за пользование участком, право государственной собственности на который не разграничено, подлежит определению на основании нормативных правовых актов <адрес> об установлении арендной платы.

Доводы жалобы о том, что суд не принял всех мер к установлению факта переоформления документов до 01.07.2012, имеет место недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, не могут быть приняты во внимание, поскольку по правилам ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Стороной ответчика бесспорных относимых и допустимых доказательств в подтверждение своих возражений против произведенного истцом расчета арендной платы, необходимости определения годового размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков не представлено.

При таких обстоятельствах суд определилзадолженность Саакяна В.С. по арендной плате за период с января 2019 года по август 2020 года в размере 674.337, 68 руб. (арендная плата с января 2019 года - 36.166, 90 руб. в месяц, с 01.06.2020 - 20.666, 80 руб. в месяц), пени с 11.01.2019 по 26.08.2020 - 218.255, 41 руб.

С учетом установленного районный суд правильно взыскал с Саакяна В.С. в пользу УМИ г.Пензы указанную сумму задолженности по арендной плате за период с января 2019 года по август 2020 года.

При этом суд первой инстанции на основании положений ст.333 ГК РФ правомерно с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины Саакяна В.С., периода неисполнения обязательства, последствий неисполнения обязательства, соотношения суммы пени к сумме арендной платы (за месяц и задолженности) пришел к выводу о наличии оснований для снижения размера пени за период с 11.01.2019 по 26.08.2020 до 70.000 руб.