Дата принятия: 02 октября 2018г.
Номер документа: 33-2072/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2018 года Дело N 33-2072/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Бзегежевой Н.Ш.,
судей - Муращенко М.Д. и Сиюхова А.Р.,
при секретаре судебного заседания - Гречиной Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца администрации муниципального образования "Кошехабльский район" на решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от 23 мая 2018 года, которым постановлено:
"В иске администрации МО "Кошехабльский район" к Киржинову Мухамеду Бислановичу о расторжении договора аренды N от 27.10.2003 года, взыскании долга, процентов за просрочку платежа и освобождении земельного участка, отказать".
Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения представителя истца администрации муниципального образования "Кошехабльский район" по доверенности Остапенко Н.В., поддержавшей доводы, апелляционной жалобы, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Администрация муниципального образования "Кошехабльский район" обратилась в суд с иском к Киржинову М.Б. о расторжении договора аренды земельного участка N от 27.10.2003, взыскании долга по арендным платежам за период с 30.09.2015 по 30.09.2017 в сумме 446 160 рублей, пени за период с 01.10.2015 по 30.03.2018 в сумме 58 487 рублей и освобождении земельного участка.
Требования мотивированы тем, что 27.10.2003 между администрацией муниципального образования "Кошехабльский район" и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка N общей площадью <данные изъяты> га, категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: <адрес>, примерно <данные изъяты> м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства.
14.04.2014 между арендатором ФИО7 и ФИО8 заключен договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка.
09.07.2015 между ФИО9 и Киржиновым М.Б. заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому Киржинов М.Б. принял на себя права и обязанности первоначального арендатора земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: <адрес>, примерно 2 381 м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства. Следовательно, Киржинов М.Б. стал арендатором по договору аренды земельного участка N от 27.10.2003.
Договор уступки права аренды от 09.07.2015 согласован с арендодателем - администрацией муниципального образования "Кошехабльский район" 09.07.2015 и зарегистрирован в Управлении Росреестра 20.07.2015.
Согласно пунктам 1.2 и 1.3 договора уступки, ответчик принял на себя не только права, но и обязанности в полном объеме, в котором их имел первоначальный арендатор, и стал ответственен перед арендодателем по договору аренды земельного участка.
Однако после получения названного имущества в установленные договором сроки арендатором, в процессе эксплуатации имущества неоднократно нарушены договорные обязательства, а именно: пункт 2.3 договора - арендатор обязуется вносить арендную плату один раз в год не позднее 30 сентября текущего года.
Согласно договору (пункт 2.1), стоимость аренды в год составляет 0 рублей. Пунктом 2.1. договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке.
В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 02.04.2008 N 56 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые неразграничена, предоставленных в аренду без торгов", решением Совета народных депутатов муниципального образования "Кошехабльский район" Республики Адыгея от 15.12.2008 N 49 "Об установлении размера арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования "Кошехабльский район", установлен размер арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которое не разграничена на территории муниципального образования "Кошехабльский район".
В связи с тем, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет, не представляется возможным рассчитывать арендную плату за использование данного земельного участка на основе кадастровой стоимости. Средний размер арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемые для ведения сельскохозяйственного производства за <данные изъяты> кв.м. составляет 2 080 рублей, из расчета по аналогичным земельным участкам, поставленным на кадастровый учет, имеющим кадастровую стоимость.
Площадь арендуемого ответчиком земельного участка составляет, согласно указанному договору <данные изъяты> кв.м. х 2 080 рублей = 148 720 рублей.
За 2015, 2016 и 2017 года арендная плата ответчиком не производилась. Таким образом, общая задолженность ответчика по арендной плате по данному договору образовалась за указанные периоды в сумме 446 160 рублей.
Разделом 5 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору.
Истец считает, что не оплачивая текущие платежи по арендной плате, арендатор пользуется чужими денежными средствами, ввиду чего просил взыскать пени в размере 58 487 рублей за период с 01.10.2015.
Согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.
Истец 12.02.2018 направлял в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, соглашение о расторжении и требование о погашении образовавшейся задолженности. 15.03.2018 конверт с направленным уведомлением вернулся в администрацию. До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был.
В связи с тем, что средства по арендной плате не поступили вовремя, бюджет муниципального образования "Кошехабльский район" понес финансовый урон.
На основании изложенного, просил расторгнуть договор аренды земельного участка N от 27.10.2003 общей площадью <данные изъяты> га, категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: Республика Адыгея, Кошехабльский район, примерно <данные изъяты> м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства; взыскать с Киржинова М.Б. задолженность по арендным платежам с 30.09.2015 по 30.09.2017 в сумме 446 160 рублей, пени за период с 01.10.2015 по 30.03.2018 в сумме 58 487 рублей и освобождении земельного участка.
Судом принято решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе истец администрация муниципального образования "Кошехабльский район", просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным и принять новое решение по делу, которым удовлетворить заявленные требования. Доводы, изложенные в жалобе повторяют доводы изложенные в исковом заявлении. Нормы действующего законодательства не предполагают пользования арендованным имуществом безвозмездно. До настоящего момента арендованное имущество ответчиком не возвращено, требование о погашении задолженности по арендной плате не исполнено.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В заседание суда апелляционной инстанции Киржинов М.Б. не явился, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представил, просьб об отложении слушания дела не заявлял, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно статье 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19.12.2003, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда указанным требованиям, по мнению судебной коллегии, не отвечает по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяют; -договором аренды.
Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание платы, за земли переданные в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьями 10, 11, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по договору аренды могут быть предоставлены в пользование земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также с не разграниченной государственной собственностью.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, требованиями закона, иных правовых актов. Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из материалов дела, 27.10.2003 между администрацией муниципального образования "Кошехабльский район" и ФИО7 заключен договор аренды земельного участка N общей площадью <данные изъяты> га, категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: <адрес>, примерно <данные изъяты> <данные изъяты> м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства. Договор аренды земельного участка N от 27.10.2003 заключен сторонами сроком на 49 лет.
14.04.2014 между арендатором ФИО7 и ФИО9 заключен договор уступки права аренды вышеуказанного земельного участка.
09.07.2015 между ФИО9 и Киржиновым М.Б. заключен договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому Киржинов М.Б. принял на себя права и обязанности первоначального арендатора земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. категория земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: <адрес>, примерно <данные изъяты> м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства.
Согласно пунктам 1.2. и 1.3. договора уступки от 09.07.2015, ответчик принял на себя не только права, но и обязанности в полном объеме, в котором их имел первоначальный арендатор, и стал ответственен перед арендодателем по договору аренды земельного участка. Следовательно, Киржинов М.Б. стал арендатором по договору аренды земельного участка N от 27.10.2003.
Договор уступки права аренды от 09.07.2015 согласован с арендодателем - администрацией муниципального образования "Кошехабльский район" 09.07.2015 и зарегистрирован в Управлении Росреестра 20.07.2015.
Размер, порядок расчета условия внесения арендной платы определены в разделе 2 договора аренды N от 27.10.2003.
Так, пунктом 2.1. договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор обязуется вносить земельный налог за право пользования участком в размере: <данные изъяты>, согласно прилагаемому к договору расчета арендной платы (приложение N 2), арендная плата: <данные изъяты> рублей, согласно протокола N заседания комиссии от 22.10.2003. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Основанием для этого является решение Собрания Представителей Кошехабльского района или администрации Кошехабльского района, централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения) с письменным извещением арендатора или публикацией в средствах массовой информации.
Пунктом 2.3. договора аренды установлено, что арендная плата вносится один раз в год до 30 сентября текущего года.
Разделом 5 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору.
Согласно пункту 5.2. договора, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю проценты за просрочку платежа.
25.12.2017, истцом в адрес ответчика направлена претензия о погашении образовавшейся задолженности, что подтверждается журналом регистрации исходящей корреспонденции. Также данной претензией ответчик уведомлен о расторжении договора аренды земельного участка, в случае не погашения указанной задолженности.
12.02.2018 администрацией муниципального образования "Кошехабльский район" в адрес ответчика Киржинова М.Б. направлено повторное уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и требование о погашении образовавшейся задолженности в размере 446 160 рублей (<данные изъяты> кв.м (площадь арендуемого земельного участка) * <данные изъяты> рублей = 148 720 рублей * 3 (период неоплаты ответчиком арендной платы - 2015, 2016, 2017 года) = <данные изъяты> рублей), которая была рассчитана на основании среднего размера арендной платы за использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемые для ведения сельскохозяйственного производства за 10 000 кв.м., что составляет <данные изъяты> рублей, из расчета по аналогичным земельным участкам, поставленным на кадастровый учет, имеющим кадастровую стоимость. Однако в настоящее время спорный земельный участок остается в пользовании ответчика, арендная плата им не оплачивается, истцу земельный участок не передан.
Согласно подпункту 1 пункта 2 постановления Кабинета Министров Республики Адыгея от 02.04.2008 N 56 "О порядке определения размера арендной платы за земельный участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов" размер арендной платы за использование земельных участков, предоставленных за пользование на условиях договора аренды, исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельных участков. Процент от кадастровой стоимости земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земельные участки для обеспечения космической деятельности, земельные участки обороны, безопасности и земельные участки иного специального назначения, - расположенных в границах муниципального образования "Кошехабльский район" составляет 2 %.
Судом апелляционной инстанции установлено, что арендуемый ответчиком земельный участок поставлен на кадастровый учет 05.03.2006, кадастровая стоимость которого составляет 7 440 763 рубля 20 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.
Учитывая изложенное вывод суда первой инстанции о невозможности определения реальной стоимости арендной платы является незаконным, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене.
Согласно представленному истцом расчету, составленному на основании вышеуказанного постановления Кабинета Министров Республики Адыгея от 02.04.2008 N 56 "О порядке определения размера арендной платы за земельный участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов", арендная плата за пользование земельным участком с 30.09.2015 по 30.09.2017 составляет 326 917 рублей, а также пени - 37 419 рублей за период с 20.07.2015 по 01.10.2018.
Таким образом, судебная коллегия, признав расчет истца по образовавшейся задолженности верным, приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению в размере 326 917 рублей, а также пени в сумме 37 419 рублей.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 6.2. договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.
По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды земельного участка, может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях нарушения его существенных условий. При этом на арендатора возлагается обязанность по возврату арендованного имущества в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку материалами дела установлены обстоятельства неисполнения ответчиком условий договора аренды, выраженных в использовании земельного участка, невнесению арендной платы более двух раз подряд (2015, 2016, 2017 года) по истечении установленного договором срока платежа, которые являются существенными для данного вида договоров, требование о расторжении договора направлялось ответчику по указанному в договоре адресу и по истечению срока хранения была возвращена отправителю, что свидетельствует о надлежащем уведомлении (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и возложении на ответчика обязанности по возврату земельного участка путем его освобождения и подписания акта приема-передачи спорного земельного участка.
Ответчик в возражении на исковое заявление в суде первой инстанции, просил применить срок исковой давности.
Из части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.
В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В силу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата им т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Таким образом, на момент предъявления настоящего иска (30.03.2018) общий срок исковой давности не истек применительно к арендным платежам и процентам за просрочку платежа, подлежащим уплате с 20.07.2015.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения по делу о частичном удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от 23 мая 2018 года отменить.
Вынести по делу новое решение.
Исковые требования администрации муниципального образования "Кошехабльский район" к Киржинову М.Б. о расторжении договора аренду земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды N от 27 октября 2003 года земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: <адрес>, примерно <данные изъяты> м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства.
Взыскать с Киржинова М.Б. в пользу администрации муниципального образования "Кошехабльский район" задолженность по арендным платежам за период с 30.09.2015 по 30.09.2017 в сумме 326 917 рублей.
Взыскать с Киржинова М.Б. в пользу администрации муниципального образования "Кошехабльский район" пени за период с 20.07.2015 по 01.10.2018 в сумме 37 419 рублей.
Обязать Киржинова М.Б. в течение одного месяца с даты вступления настоящего определения в законную силу возвратить администрации муниципального образования "Кошехабльский район" земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель "Земли сельскохозяйственного назначения", местоположение: <адрес>, примерно <данные изъяты> м. по направлению на запад от административного здания Кошехабльского сельского поселения, для сельскохозяйственного производства, путем его освобождения и подписания акта приема - передачи земельного участка.
Председательствующий Н.Ш. Бзегежева
Судьи М.Д. Муращенко
А.Р. Сиюхов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
