Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-2071/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:

председательствующего Топоева А.С.,

судей Морозовой В.Н., Хлыстак Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Черчинской М.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 августа 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" Несветайло Ольги Сергеевны на решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 18 мая 2021 года, которым удовлетворен иск Ашурова Эльхана Арлибовича к государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Мкртчяну Жану Агасовичу о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Хлыстак Е.В., объяснения представителя ответчика Никитина Д.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ашуров Э.А. обратился в суд с иском к государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство), Мкртчяну Ж.А. о переводе на него прав и обязанностей покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. Требования мотивировал тем, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2) по адресу: <адрес>, и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>. В результате состоявшихся 18.12.2020 торгов по продаже имущества должника Банка "Таатта" акционерное общество (далее - Банк "Таатта" АО), входящего в лот N 5, - 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал), площадью 1 235,6 кв.м., ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2), площадь 2 438,9 кв.м., ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 627+/- 17,9 кв.м., по адресу: <адрес>, победителем признан Мкртчян Ж.А., предложивший цену 29 161 550 руб. Агентство в нарушение статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) осуществило продажу вышеуказанного недвижимого имущества Мкртчяну Ж.А. без извещения Ашурова Э.А., как собственника, о предстоящей продаже долей, чем нарушило его право преимущественной покупки.

Определением суда от 14.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Угольная компания "Разрез Майрыхский" (далее - ООО "УК "Разрез Майрыхский").

В судебном заседании представитель истца Горских Е.А. исковые требования поддержала. Суду пояснила, что Ашуров Э.А., будучи собственником доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество, заинтересован в приобретении продаваемой доли, в подтверждение чего им внесены денежные средства в размере 26 886 518 руб. 07 коп. на счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия. Полагала, что объекты, включенные в лот, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, и их продажа по отдельности не запрещена и не ограничена законом.

Представитель ответчика Никитин Д.А. иск не признал. Указал, что реализованный на торгах лот N 5 включал в себя: 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал), общей площадью 1 235,6 кв.м., ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2), общей площадью 2 438,9 кв.м., ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 2 627+/-17,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Конкурсным управляющим 28.12.2020 в адрес всех участников долевой собственности, включая Ашурова Э.А., в целях предоставления последним преимущественного права покупки направлено уведомление, содержащее предложение о покупке всех объектов недвижимости, вошедших в лот N 5, по цене, предложенной победителем торгов. 13.01.2021 Ашуров Э.А. сообщил о намерении приобрести лишь часть лота N 5 - ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Намерения о приобретении всех объектов недвижимости, вошедших в лот N 5, из сообщения истца не следовало, в связи с чем 20.01.2021 конкурсным управляющим в адрес истца было направлено уведомление с просьбой подтвердить готовность приобретения у Банка недвижимого имущества, вошедшего в лот N 5, и оплатить за него цену, предложенную победителем торгов Мкртчяном Ж.А. - 29 161 550 руб. Ответа от Ашурова Э.А. не последовало. В свою очередь, в 30 дневной срок, установленный ст. 250 ГК РФ, от ООО "УК "Разрез Майрыхский" поступило уведомление о намерении заключить договор купли-продажи всего реализованного на торгах имущества, включенного в лот N 5, в связи с чем задаток Мкртчяну Ж.А. был возвращен. Полагал, что недвижимое имущество, входящее в лот N 5, реализовано без нарушений ст. 250 ГК РФ. Объекты недвижимости, вошедшие в лот N 5, не подлежат реализации отдельно друг от друга в силу неделимости предмета лота. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Дело в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрено в отсутствие истца, ответчика Мкртчяна Ж.А., представителя третьего лица.

Представитель третьего лица ООО "Угольная компания "Разрез Майрыхский" Куле О.Н. представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что 28.01.2021 ООО "УК "Разрез Майрыхский" в ответ на уведомление от 18.01.2021 направило в адрес Агентства письмо о намерении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего Банку "Таатта" АО и входящего в лот N 5, общей стоимостью 29 161 550 руб. До настоящего времени договор купли-продажи указанного имущества между ООО "УК "Разрез Майрыхский" и Агентством не заключен. Учитывая, что Ашуров Э.А. выразил намерение воспользоваться преимущественным правом покупки ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, входящие в лот N 5, у ООО "УК "Разрез Майрыхский", являющегося собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, отсутствует интерес в приобретении в порядке преимущественного права только доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Преимущественным правом покупки других объектов недвижимого имущества, включенных в лот N 5, ООО "УК "Разрез Майрыхский" не обладает. С учетом изложенного ООО "УК "Разрез Майрыхский" не возражает против удовлетворения иска Ашурова Э.А. о переводе прав и обязанностей покупателя.

Суд постановилрешение об удовлетворении исковых требований. Перевел на Ашурова Э.А. права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N, и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 627 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, по продаже доли от 18.12.2020, принадлежащих Банку "Таатта" АО. Взыскал с Ашурова Э.А. в пользу Агентства внесенные на депозитный счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия по платежному поручению от 13.05.2021 N 986234 денежные средства в размере 26 886 518 руб. 07 коп.

С решением суда не согласна представитель Агентства Несветайло О.С.

В апелляционной жалобе она просит его отменить. Приводя обстоятельства дела, указывает, что при продаже недвижимого имущества Банка "Таата" АО, вошедшего в лот N 5, Агентством были соблюдены положения ст. 250 ГК РФ, после определения победителя торгов по лоту N 5 в адрес Ашурова Э.А. и иных лиц, являющихся сособственниками объектов недвижимости, вошедших в лот N 5, были направлены соответствующие уведомления. Истцом выражено намерение на приобретение только части реализуемого имущества, тогда как в силу неделимости предмета лота N 5 объекты, вошедшие в его состав, подлежат совместной реализации. При формировании лотов для проведения торгов конкурсным управляющим были учтены характеристики выставляемых на продажу объектов недвижимого имущества, их однородность, смежное друг с другом расположение, нахождение в одном здании и на одном земельном участке, часть которого также вошла в состав лота, соблюден принцип разумного и экономного расходования денежных средств на текущие расходы по проведению конкурсного производства.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель истца Горских Е.А. выражает согласие с решением суда.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Как следует из материалов дела, Ашурову Э.А. принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2), общей площадь 2 438,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. Сособственником ? доли является Банк "Таатта" АО.

Кроме того, истцу на праве общей долевой собственности (? доли) принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации и обслуживания торгово-административного здания со встроенной автостоянкой, общей площадь 2 627 кв.м., кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>. Сособственниками земельного участка являются Банк "Таатта" АО (? доли), ООО "УК "Разрез Майрыхский" (? доли).

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.08.2018 Банк "Таатта" АО признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Агентство.

23.09.2020 в открытом доступе на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве было опубликовано сообщение N 5505201 о проведении торгов имущества Банка в форме публичного предложения. Организатором торгов выступило АО "Русский аукционный дом", действующее на основании договора поручения от имени Агентства.

В данном сообщении указано, что лот N 5 реализуется с учетом положений ст. 250 ГК РФ.

В ходе проведенных торгов лот N 5, включающий 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал), площадью 1 235,6 кв.м., ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (этаж 1, 2), площадью 2 438,9 кв.м., ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 627+/- 17,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, кадастровые номера N, N, реализован. Победителем торгов признан Мкртчян Ж.А. с предложенной ценой 29 161 550 руб., о чем 18.12.2020 опубликовано сообщение N 5922037.

28.12.2020 Агентством в адрес долевых сособственников объектов недвижимости, вошедших в лот N 5, в том числе Ашурова Э.А., направлены соответствующие уведомления.

12.01.2021 Ашуровым Э.А. в адрес Агентства направлена телеграмма, из содержания которой следует, что он, являясь собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, уведомляет о намерении приобрести ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по цене, за которую доли продаются и на прочих равных условиях.

Согласно отчету ООО "Альянс - Инвест" об оценке объектов недвижимости, принадлежащих Банку "Таатта" АО, по состоянию на 07.11.2018 балансовая стоимость входящих в лот N 5 объектов недвижимости составила 75 145 950 руб., из них: 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - 5 859 950 руб. 15 коп.; ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - 68 679 000 руб.; ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - 607 000 руб.

Из сообщения о результатах торгов следует, что лот N 5 продан за 29 161 550 руб.

Определяя стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, представитель истца рассчитал соотношение балансовой стоимости спорных объектов к стоимости всех объектов, вошедших в лот N 5.

От общей стоимости лота стоимость спорных объектов недвижимости составила: ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - 26 650 970 руб., ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - 235 547 руб. 10 коп.

Ашуровым Э.А. на счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия внесены денежные средства в обеспечение иска в размере 26 886 518 руб. 07 коп., что подтверждается платежным поручением от 13.05.2021 N 986234.

Приняв во внимание, что Ашуров Э.А., являясь собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по указанному выше адресу, в установленный законом срок выразил намерение приобрести спорные объекты - ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, о чем уведомил конкурсного управляющего, в подтверждение своих намерений перевел на счет Управления Судебного департамента в Республике Хакасия денежные средства в размере 26 886 518 руб. 07 коп., спорные доли являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Ашурова Э.А. о переводе на него прав и обязанностей покупателя указанных долей.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

При этом судебная коллегия учитывает, что вступившим в законную силу решением Абаканского городского суда Республики Хакасия от 23.03.2021 на ГВВ. переведены права и обязанности покупателя недвижимого имущества, входящего в лот N 5, - 6/72 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение - парковочные места <адрес>, общей площадью 1 235,6 кв.м., этаж подвал, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее Банку "Таатта" АО. С ГВВ в пользу Агентства взысканы денежные средства в размере 2 274 600 руб. 09 коп.

При указанных обстоятельствах довод апелляционной жалобы о неделимости предмета лота не имеет правового значения, поскольку в результате перевода на Ашурова Э.А. прав и обязанностей покупателя спорных объектов недвижимости лот N 5 фактически реализован между долевыми сособственниками по цене доли должника, определенной по результатам торгов, тем самым соблюден баланс интересов кредиторов и сособственников должника.

Доводы представителя ответчика, озвученные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, о том, что вопрос о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности не может быть рассмотрен без признания в судебном порядке результатов торгов недействительными, судебной коллегией подлежат отклонению, поскольку оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены и недействительность договора купли-продажи, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения. В то же время перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность Ашурову Э.А., признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.

Ссылка представителя ответчика на нарушение судом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов судебной коллегией не принимается во внимание, так как на Ашурова Э.А. переведены права и обязанности покупателя ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенных на нем объектов, при том, что истец является собственником ? доли на спорный земельный участок.

Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от 18 мая 2021 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" Несветайло Ольги Сергеевны - без удовлетворения.

Председательствующий А.С. Топоев

Судьи В.Н. Морозова

Е.В. Хлыстак

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31.08.2021


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка