Дата принятия: 17 июня 2014г.
Номер документа: 33-2070/2014
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2014 года Дело N 33-2070/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе: председательствующего судьи Буланкиной Л.Г.
судей Лозиной С.П. и Парфеновой Т.В.
при секретаре Варламовой А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
17 июня 2014 года по докладу судьи Парфеновой Т.В.
дело по апелляционной жалобе истца Кунакова Ильи Алексеевича на решение Калязинского районного суда Тверской области от 22 января 2014 года, которым постановлено:
«Исковое заявление Кунакова И.А. к комитету по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области, администрации Калязинского района Тверской области, Рыхлову В.Н. о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ... о признании незаконным отказа в заключении договора аренды этого земельного участка на новый срок, обязании перевода прав и обязанностей на Кунакова И.А. по заключенному между администрацией Калязинского района и Рыхловым В.Н. договору аренды указанного земельного участка - оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление администрации Калязинского района Тверской области удовлетворить частично.
Возложить на Кунакова И.А. обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: ... , от возведенных им временных построек.
В остальной части в удовлетворении встречного искового заявления администрации Калязинского района Тверской области отказать.»
Судебная коллегия
установила:
Кунаков И.А. обратился в суд с иском к администрации ... комитету по управлению имуществом ... , Рыхлову В.Н. о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в д.Селищи Нерльского сельского поселения ... ; признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок; обязании ответчиков перевести на истца права и обязанности по договору аренды земельного участка между администрацией ... и Рыхловым В.Н.
Исковые требования обоснованы тем, что спорный земельный участок площадью 1500 кв.м непосредственно примыкает к земельному участку с находящимся на нем жилым домом, принадлежащим истцу на праве собственности, находится в пользовании истца с 1994 года, на нем размещены два сарая, место для стоянки транспорта, различные сельскохозяйственные и декоративные растения. Оба участка огорожены по периметру одним забором.
В 2006 году по предложению администрации Нерльского сельского поселения Кунаков И.А. заключил договор аренды земельного участка, предоставленного ему под огородничество, сроком на один год. С этого времени он добросовестно исполняет все обязанности по договору, в том числе оплачивает земельный налог.
В октябре 2007 года договор аренды с истцом был перезаключен на срок до ... . С требованием о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка арендодатель к нему не обращался.
В 2008 году истец обратился в администрацию Калязинского района Тверской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка для ведения садоводства и огородничества, на которое ... получил ответ о том, что его заявление будет рассмотрено после составления генерального плана населенных пунктов с учетом зонирования. Устно истца попросили подать заявление повторно после ... . Таким образом, ему не было отказано в заключении договора. Учитывая, что после истечения срока действия договора ... арендодатель не возражал против пользования земельным участком, в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок.
Повторно истец подал заявление об аренде земельного участка в июле 2010 года, и по предложению ответчика внес в него исправление, вместо «огородничество» указал «ИЖС», хотя намерения осуществлять строительство не имел. ... было издано распоряжение о формировании земельного участка для ИЖС. Предложению комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района истец организовал составление акта выбора и обследования площадки и проведение межевания. Из представленных доказательств видно, что сформированный земельный участок прилегает к участку истца.
В начале 2012 года Кунаков И.А. получил сообщение комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района о предстоящем аукционе на право заключения договора аренды участка.
На его заявления от 26 марта и ... , ... он получил отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду, а его заявления от ... и от ... остались без ответа.
При проведении аукциона были нарушены права истца, поскольку он не был извещен надлежащим образом о времени и условиях проведения торгов. Соответствующее сообщение было опубликовано в газете «Вестник администрации Калязинского района», которая не распространяется в г.Москве, где истец проживает в холодное время года. Кроме того, участок выставленный на торги, предварительно не осматривался, хотя в силу своего расположения - не имеющий подъезда и выхода на улицу, не мог быть предоставлен никому, кроме истца. В аукционной документации не было указано, что земельный участок обременен правами истца и не свободен от построек.
Кроме того, истец является инвалидом 3 группы и имеет право на первоочередное предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Поскольку право на заключение договора аренды было реализовано с торгов, истец вправе требовать понуждения ответчиков заключить с ним договор аренды.
В ходе производства по делу администрация Калязинского района Тверской области обратилась с встречным иском к Кунакову И.А., просила признать самовольными хозяйственными постройками гаражи, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, обязать Кунакова И.А. снести за свой счет самовольно возведенные постройки, освободить земельный участок от возведенных построек.
Встречные исковые требования обоснованы тем, что наличие самовольных построек ответчика затрагивает права и интересы Российской Федерации, арендатора Рыхлова В.Н., препятствует администрации Калязинского района Тверской области распоряжаться земельным участком.
В судебном заседании истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Кунаков И.А. и его представители Брусенцева Л.В. и Суворов Г.В. исковые требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали.
Представитель ответчиков по первоначальному иску — администрации Калязинского района Тверской области и комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области Морозова В.В., представитель ответчика по первоначальному иску Рыхлова В.Н. - Иванов В.Ю. возражали против удовлетворения требований Кунакова И.А., поддержали встречный иск администрации Калязинского района Тверской области.
Ответчик по первоначальному иску Рыхлов В.Н., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по первоначальному иску - администрации Нерльского сельского поселения Калязинского района Тверской области, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Кунаков И.А. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения. Ссылаясь на обстоятельства, приведенные в исковом заявлении, истец выражает несогласие с выводом суда о недоказанности тождественности земельного участка, арендованного Кунаковым И.А. ... , и спорного земельного участка, подтвержденной представленными истцом доказательствами, а также содержанием встречного иска. Заключение ответчиком договора аренды в отношении земельного участка, не поставленного на кадастровый учет, не может вменяться в вину истцу. Доказательств заключения с истцом договора аренды иного земельного участка ответчики не представили. Кунаков И.А. заключил договора подряда с ООО «Просторы» на проведение межевания участка и оплатил услуги данной организации. Он с 1994 года добросовестно пользуется земельным участком, и ответчик принимал решение о согласовании продления заключенного с Кунаковым И.А. договора аренды, расторжения данного договора и освобождения земельного участка не требовал. Истец, в том числе и как инвалид 3 группы, имеет преимущественное право на заключение договора аренды, которое ответчики нарушили, реализовав данное право с торгов. Прежде, чем предоставлять земельный участок для индивидуального жилищного строительства, администрации района следовало прекратить договор аренды, заключенный с истцом.
Суд не обязал ответчиков доказать законность оспариваемого истцом решения об отказе заключить с ним договор аренды. Между тем, правомерность требований истца подтверждается разъяснениями, полученными им на обращения в Комитет по земельным отношениям и строительству Государственной Думы Федерального Собрания РФ и в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
В заседание суда апелляционной инстанции истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) Кунаков И.А. представители ответчиков по первоначальному иску — администрации Калязинского района Тверской области и комитета по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области, ответчик по первоначальному иску Рыхлов В.Н., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации Нерльского сельского поселения Калязинского района Тверской области, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились.
В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы представителей истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Кунакова И.А. - Брусенцеву Л.В., Суворова Г.В., Кунакова Ю.А., поддержавших жалобу, представителя ответчика по первоначальному иску Рыхлова В.Н. - Иванова В.Ю., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения по правилам ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Согласно кадастровому паспорту от ... спорный земельный участок с кадастровым номером № по адресу: ... , Нерльское сельское поселение, площадью 1500 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, имеющий разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, был поставлен на государственный кадастровый учет ... .
Постановлением главы Калязинского района Тверской области от 28 февраля 2013 года комитету по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Тверской области разрешено продать на аукционе, открытом по форме подачи заявлений, право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 10 лет для индивидуального жилищного строительства.
По результатам итогов аукциона от ... , на основании постановления главы ... от ... № между администрацией Калязинского района Тверской области и Рыхловым В.Н. был заключен договор аренды на срок с ... по ... в отношении вышеуказанного земельного участка с условием внесения арендатором арендной платы в сумме ... руб. в год.
По данным ЕГРП в отношении спорного земельного участка зарегистрирована аренда на срок с ... по ... , арендатором участка является Рыхлов В.Н.
Обращаясь в суд, Кунаков И.А. обосновал свои требования тем, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, которое нарушено в результате передачи Рыхлову В.Н. земельного участка кадастровым номером №.
Из материалов дела следует. что ... между Кунаковым И.А. и администрацией Нерльского сельского поселения Калязинского района Тверской области был заключен договор временного пользования землей, по условиям которого истец получил во временное, сроком до 1 года, пользование земельный участок площадью 0, 15 га под ведение огородничества в д.Селищи Нерльского сельского поселения с условием внесения платы за землю в размере ставок земельного налога - ... за 1 сотку.
Распоряжением от ... № 173з Комитет по управлению муниципальным имуществом Калязинского района согласовал продление Кунакову И.А. договора аренды земельного участка в д.Селищи Нерльского сельского поселения указанной площадью сроком до 1 года.
... между администрацией Нерльского сельского поселения и истцом был заключен договор аренды земельного участка по указанному адресу площадью 1500 кв.м для ведения огородничества с условием внесения оплаты в размере ставки налога - ... руб. сроком действия до ... .
В силу п. 3 договора арендатор обязался в случае требования арендодателя освободить данный земельный участок в течение месяца после уведомления, без компенсации затрат на освоение земельного участка и разборку ограждений. Срок действия договора установлен до ... .
На обращения истца от ... по вопросу продления договора аренды комитет по управлению муниципальным имуществом Калязинского района ... сообщил, что его обращение будет рассмотрено после составления генерального плана населенных пунктов с учетом зонирования.
... истец обратился в администрацию Калязинского района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет, от которого впоследствии отказался заявлением от ... .
... истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Калязинского района с заявлением о предоставлении ему земельного участка площадью 15 соток в д. ... , ранее арендованного им под огородничество, в аренду под ИЖС без участия в аукционе, на которое получил ответ об отсутствии оснований для первоочередного предоставления ему земельного участка.
На аналогичное обращение от ... в Комитет по управлению муниципальным имуществом Калязинского района Кунаков И.А. получил разъяснение о порядке предоставления земельных участков инвалидам.
... Кунаков И.А. обратился в администрацию Калязинского района с заявлением о перезаключении договора аренды для целей огородничества, а ... - о предоставлении ему в аренду с правом выкупа земельного участка площадью 1500 кв.м для индивидуального жилищного строительства.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно указал на отсутствие доказательств, удовлетворяющих критериям относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих, что земельный участок, арендованный истцом на основании договора аренды от ... , и земельный участок с кадастровым номером № являются одним и тем же объектом гражданских прав.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, одним из которых является условие о предмете договора.
Согласно ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, которая действовала на момент подписания договора аренды от ... , земельный участок как объект земельных отношений определялся как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В ст. 1 Федерального закона от 02 января 2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», который также действовал на момент подписания договора аренды от 24 октября 2007 года, указано, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков определялся ст. 19 названного Закона.
Таким образом, необходимым условием для совершения сделок с земельным участком являлась его постановка на кадастровый учет.
Между тем, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих постановку на кадастровый учет арендованного истцом земельного участка.
Из имеющейся в материалах дела копии заявления Кунакова И.А. от ... в Калязинский отдел Управления Росреестра по Тверской области следует, что с 2005 года он арендует под огородничество 15 соток земли при фактически огороженных и используемых 9 сотках. Аналогичные пояснения о площади арендуемой земли сообщили: свидетель Кунакова Н.И. в заседании суда первой инстанции ... , а также представители истца Кунакова И.А. в настоящем судебном заседании.
С учетом изложенного, ссылка истца на то, что арендуемый им земельный участок непосредственно примыкает к принадлежащему ему на праве собственности земельному участку, в отсутствие иных допустимых доказательств установления местоположения границ участка, его конфигурации и площади, недостаточна для того, чтобы индивидуализировать объект недвижимого имущества, переданный истцу на законном основании на условиях аренды.
Ссылка истца на то, что препятствием для заключения ответчиками договора аренды спорного земельного участка являлись длящиеся правоотношения с ним, основанные на договоре от ... , также не может быть принята судом апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Вместе с тем, в силу ст. 610 ГК РФ неопределенный срок договора аренды может иметь место лишь в тех случаях, если срок аренды в договоре не определен (абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ).
При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Поскольку в отношении возобновленного, по мнению истца договора аренды земельного участка срок не определен, с учетом отсутствия его регистрации, предельный срок действия такого договора ограничен одним годом.
Как видно из материалов дела, обращения истца от ... , ... , ... по вопросу продления договора аренды и предоставления ему земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства администрацией Калязинского района удовлетворены не были. При таких обстоятельствах утверждения истца о сохранении арендных отношений ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя безосновательны. В связи с этим суд первой инстанции пришел к правильному выводу об истечении очередного годичного срока действия договора аренды более, чем за год до заключения ответчиками договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.
В силу ст.ст. 209, 421 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ собственник земельного участка вправе распоряжаться им по своей воле.
Следовательно, намерение арендатора продлить договорные отношения или заключить новый договор того же объекта не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
В п. 1 ст. 621 ГК РФ закреплен специальный способ защиты преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Согласно данной правовой норме, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Между тем, арендные платежи за период 2008 и последующего годов истец уплатил лишь в 2013 году непосредственно перед обращением в суд, что не подтверждает факт надлежащего исполнения им своих обязанностей по договору аренды, являющегося обязательным условием реализации предусмотренного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды.
Об обоснованности выводов суда, отказавшего в удовлетворении исковых требований Кунакова И.А., свидетельствует и отсутствие намерений истца использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, о чем истец указал в исковом заявлении (т. 1, л.д. 3), в объяснении, данном суду ... (т.2, л.д. 78) и в апелляционной жалобе (т. 3, л.д. 28), а доводы истца о неправомерном характере изменения вида разрешенного использования земельного участка, на нормах закона не основаны.
В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст.30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
В соответствии со ст. 8 Градостроительного кодекса РФ и ст. 11 ЗК РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений
В правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, предусматривающие соответствующие виды разрешенного использования земельных участков.
Правилами землепользования и застройки Нерльского сельского поселения, утвержденными решением Совета депутатов Нерльского сельского поселения от ... № №, в д ... предусмотрена зона ЗЖ1 с видом разрешенного использования земли - индивидуальное жилищное строительство.
Утверждение истца об отсутствии доступа к спорному земельному участку, исключающем возможность использования его кем-либо, помимо Кунакова И.А., ничем не подтверждено и противоречит межевому плану, составленному кадастровым инженером ООО « ... в ноябре 2011 года, в соответствии с которым доступ к земельному участку обеспечивается посредством земель общего пользования.
Ссылки истца на нарушение порядка проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка ввиду его ненадлежащего извещения о проведении аукциона необоснованны. Предусмотренный п. 9 ст. 38.1 ЗК РФ порядок размещения извещения о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом главой муниципального образования, в данном случае был соблюден путем размещения соответствующего извещения в газете «Вестник администрации Калязинского района» 06 марта 2013 года № 3 (91), что сторонами не оспаривается. Необходимость личного уведомления истца о проведении торгов законом не предусмотрена.
Кроме того, из показаний свидетеля Кунакова Н.И. - матери истца, данных в судебном заседании, следует, что она и истец намеревались участвовать в аукционе, о проведении которого им было известно, но, поскольку сын в то время работал, а она не имеет навыков работы на компьютере, сообщений об аукционе они не получили, лишь впоследствии узнали о его результатах (т. 2, л.д. 128). Данные показания указывают на отсутствие у истца должной степени заинтересованности в получении информации о предстоящих торгах и участия в них.
Доводы истца о том, что он как инвалид третьей группы имеет право на первоочередное предоставление земельного участка в аренду без проведения аукциона как инвалид третьей группы, также ошибочны.
Из содержания ст. 17 Федерального закон от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и п. 1 Правил предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 года № 901 следует, что право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов и связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий, отсутствие которой не позволяет инвалиду право требовать первоочередного предоставления ему земельного участка.
В то же время в силу установленного ч. 2 ст. 30.1 ЗК РФ правила, действовавшего также на момент заключения истцом договора аренды от ... , продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется только на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Факт возведения Кунаковым И.А. на спорном земельном участке временных построек сторонами не оспаривается, в то время как доказательств согласия собственника на такое использование земельного участка в материалах дела не имеется. В связи с этим, в соответствии со ст.ст. 304, 305 ГК РФ обязан освободить спорный земельный участок от возведенных им построек, которые, занимая определенную часть территории участка, ограничивают его правообладателя в возможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением - для индивидуального жилищного строительства.
Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку фактических обстоятельств дела и подлежащих применению к возникшим правоотношениям норм материального права, не опровергают правомерность обжалуемого решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калязинского районного суда Тверской области от 22 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кунакова И.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка
