Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 января 2021 года №33-20578/2020, 33-996/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2021 года Дело N 33-996/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Гафаровой Л.Ф.,
судей Мугиновой Р.Х., Набиева Р.Р.
при секретаре Даминовой Р.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Саакян ФИО9 в лице представителя на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 01 октября 2020 года.
Заслушав доклад судьи Гафаровой Л.Ф., судебная коллегия
установила:
Саакян С.С. обратилась в суд с иском к администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, мотивируя его тем, что на основании постановления пдминистрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан ей был предоставлен земельный участок, по договору аренды N... находящегося в государственной собственности земельного участка от 13 апреля 2011 года, из категории земли населенных пунктов, кадастровый N..., общей площадью 1500 кв.м, адрес: адрес, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. 17 июня 2014 года данный договор был расторгнут по взаимному соглашению. На основании договора аренды N... от 06 июня 2014 года ей был предоставлен тот же земельный участок. По истечении срока данного договора ей на основании договора аренды N... от 09 июня 2016 года был предоставлен тот же земельный участок. 29 сентября 2011 года истцом было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома на данном участке, срок действия разрешения до 23 августа 2021 года. В период с 06 мая по 13 мая 2019 года были произведены работы по обустройству фундамента под индивидуальный жилой дом. Зарегистрировать в досудебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства она не смогла, так как срок действия договора аренды земельного участка истек. Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 29 января 2020 года за ней было признано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 36 кв.м, расположенный по адресу: адрес. Письмом N... от 22 июля 2020 года истцу было отказано в предоставлении земельного участка в аренду, в связи с истечением срока договора аренды.
Просила возложить на администрацию муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый N..., общей площадью 1500 кв.м, адрес: адрес.
Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 01 октября 2020 года в удовлетворении заявленных Саакян С.С. требований отказано.
С таким решением суда не согласился истец в лице своего представителя, подав на него апелляционную жалобу, в которой просит судебное постановление отменить, как незаконное и необоснованное иск удовлетворить.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст.167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, исходил из того, что истец воспользовался предоставленным ему правом однократного предоставления земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства и распорядился им по своему усмотрению, в связи с чем каких-либо законных оснований для повторного заключения с ним договора аренды земельного участка без проведения торгов (даже при наличии на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности) не имеется.
Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, находя их правильными.
Материалами дела установлено, что 13 апреля 2011 года между Саакян С.С. и администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан заключен договор аренды N... находящегося в государственной собственности земельного участка, общей площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером N... относящегося к категории земель земли населенных пунктов, сроком на три года. Земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства.
29 сентября 2011 года отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан Саакян С.С. выдано разрешение на строительство N... индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: адрес, сроком до 23 августа 2021 года.
06 июня 2014 года и 09 июня 2016 года между сторонами вновь были заключены договоры аренды N... и N... спорного земельного участка сроком на три года.
Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 29 января 2020 года за Саакян С.С. признано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 36 кв.м, по адресу: адрес, адрес.
Из технического паспорта на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома по адресу: РБ, адрес, следует, что степень его готовности составляет 18%.
10 июня 2020 года, по истечении срока действия договора аренды N... от 09 июня 2016 года, Саакян С.С. обратилась в администрацию муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду, на что получен отказ.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Согласно пункту 4.1 Постановления Пленума, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
Если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего постановления.
В соответствии с пунктом 4.2 Постановления Пленума для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Таким образом, правовое значение имеет дата и обстоятельства заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества.
Из материалов дела усматривается, что в продлении договора аренды земельного участка истцу было отказано письмом администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан от 22 июля 2020 года, в котором в числе оснований для такого отказано была сделана ссылка на положения части 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ для реализации возможности продления срока договора аренды земельного участка предусмотрена необходимость соблюдения в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Первоначальный договор аренды земельного участка между администрацией муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан и Саакян С.С. был заключен в 2011 году на три года, последующие договоры заключены в 2014 и 2016 годы сроком на три года.
Данных о том, что договоры аренды заключены по результатам проведения аукциона по продаже права аренды, не имеется.
Состоявшиеся сделки совершены после вступления в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В связи с приведенными обстоятельствами предоставление спорного земельного участка в аренду в 2014 и в 2016 годах в силу статьи 17.1 Закона N 135 было возможно только посредством проведения торгов, поэтому договор аренды от 2016 года не мог быть возобновлен на неопределенный срок применительно к положениям статьи 621 ГК РФ.
Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 09 июня 2016 года предусмотрен срок действия указанного договора - 3 года, следовательно, его действие предусмотрено до 09 июня 2019 года.
В пункте 2.3 указанного договора стороны пришли к соглашению о том, после истечения срока действия договора арендатор обязуется вносить плату за пользование земельным участком в порядке и на условиях данного договора, что не может быть расценено сторонами в качестве возобновления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендатора на продолжение арендных отношений.
Следовательно, при заключении договора аренды от 09 июня 2016 года стороны фактически исключили предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается также, что с заявлением о заключении нового договора Саакаян С.С. обратилась к арендодателю уже после истечения срока действия договора аренды, т.е. после 09 июня 2019 года, а именно 10 июня 2020 года.
Арендодатель не согласился на заключение нового договора без проведения торгов.
Кроме того, отказывая истцу в заключении нового договора аренды земельного участка ответчик указал в письме от 22 июля 2020 года на то, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможно лишь в случаях, предусмотренных в пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
Однако, как установлено материалами дела, с заявлением о заключении нового договора аренды истец обратилась в администрацию муниципального района уже после истечения срока действия предыдущего договора. Следовательно, для предоставления земельного участка в аренду необходимо соблюдение общих требований, предусмотренных земельным законодательством, в том числе указанных в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, т.е. предоставление земельного участка на торгах.
Судебная коллегия также учитывает при этом, из буквального содержания заявления Саакян С.С. следует, что, подавая в администрацию муниципального района заявление о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду на новый срок, истец не просила предоставить его для завершения строительства или в качестве пролонгации прежнего договора от 2016 года. Следовательно, ею было выражено изъявление на заключение нового договора. При этом в заявлении истец не просила организовать аукцион по продаже земельного участка, т.е. претендовала на его получение без проведения торгов.
Между тем в силу приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств у администрации отсутствовали основания для предоставления земельного участка истцу и заключения нового договора аренды без проведения торгов.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии законных оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с Саакян С.С. договор аренды указанного земельного участка.
Данный подход суда первой инстанции соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 22 мая 2019 года N 306-ЭС19-5891 и от 6 декабря 2019 года N 301-ЭС19-22482.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, аналогичны исковым требованиям, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств.
Руководствуясь статьями 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 01 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Саакян ФИО10 в лице представителя - без удовлетворения.
Председательствующий Л.Ф. Гафарова
Судьи Р.Х. Мугинова
Р.Р. Набиев
Справка: судья Насырова Л.И.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка