Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 января 2021 года №33-20577/2020, 33-995/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2021 года Дело N 33-995/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Кривцовой О.Ю.,
судей: Сыртлановой О.В., Фроловой Т.Е.,
при секретаре Латыповой Р.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды и возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Сыртлановой О.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указывая на то, что дата между ним и Администрацией муниципального района Мелеузовский район РБ был заключен договор аренды N... на земельный участок площадью 1553,0 кв. м с кадастровым номером N..., расположенный по адресу адрес, сроком на 3 года, для индивидуального жилищного строительства. дата он получил разрешение на строительство. В настоящее время на участке возведен жилой дом, он продолжает пользоваться земельным участком. дата он обратился в Администрацию муниципального района Мелеузовский район РБ с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка. Письмом N... от дата в продлении срока действия договора аренды земельного участка было отказано. Он продолжается пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока договора аренды, на котором возведен жилой дом, арендные платежи оплачивает в полном объеме и в установленные сроки. Приводя данные обстоятельства, истец просил суд признать незаконным решение Администрации муниципального района Мелеузовский район РБ N... от дата об отказе в продлении или заключении с истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., расположенным по адресу адрес, обязать Администрацию муниципального района адрес РБ продлить с ним договор аренды земельного участка.
Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды и возложении обязанности продлить договор аренды земельного участка отказано.
Не согласившись с решением суда, приводя доводы, аналогичные доводам искового заявления, ФИО1 в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что все требования, предусмотренные для заключения с арендатором договора аренды на новый срок им соблюдены. Ответчиком не учтены положения ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендодатель не уведомлял арендатора о принятии решения не передавать земельный участок в аренду по окончании срока действия договора, собственник участка ему требование о возвращении участка не предъявляли. Он продолжает пользоваться земельным участком, оплачивает арендные платежи, возвел жилой дом.
Лица, участвующие в деле, на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству с указанием времени и места судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного суда Республики Башкортостан (vs.bkr.sudrf.ru) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.
Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тесту ГПК РФ), рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о законности решения суда первой инстанции, исходя из следующего.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ), по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 1 марта 2015 г. не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 1 марта 2015 г., распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером N... общей площадью 1553,0 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: адрес, был предоставлен в аренду ФИО3 для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года, о чем заключен договор аренды N... от дата.
В связи с истечением срока действия договора аренды N... от дата ФИО3 обратилась с заявлением N... от дата о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства, указав в заявлении, что на участке имеется дом незавершенный строительством.
дата с ФИО3 вновь заключен договор аренды N... сроком на 3 года до дата.
Договор аренды земельного участка N... от дата был заключен в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от дата N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения строительства незавершенного строительством объекта.
В соответствии с договором купли-продажи с ипотекой в силу закона от дата ФИО1 купил объект незавершенного строительства, расположенный по указанному адресу.
На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от дата ФИО3 передала, а ФИО1 принял все права и обязанности арендатора на право аренды указанного земельного участка.
дата срок действия договора аренды N... от дата истек.
дата ФИО1 обратился через РГАУ МФЦ с заявлением в Администрацию муниципального района Мелеузовский район РБ о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 3 года.
Письмом Администрации муниципального района Мелеузовский район РБ N... от дата ФИО1 было отказано в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок без процедуры проведения торгов (л.д. 30-31).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не имеет права на повторное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду для завершения строительства, поскольку предыдущим арендатором реализовано право на однократное получение в аренду земельного участка без проведения торгов.
Гражданский кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вместе с тем объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3, 39.9 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность, аренду без проведения торгов. Наличие на спорном участке принадлежащего истцу на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства степенью готовности 50% в соответствии с положениями ЗК РФ не предполагает право на приобретение в аренду данного участка без проведения торгов.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку каких-либо законных оснований для продления договора аренды земельного участка без проведения торгов, не имеется.
Доводы жалобы истца о неправильном применении судом норм материального закона при разрешении спора судебная коллегия находит несостоятельными. Нормы материального закона к спорным правоотношениям судом применены правильно. В остальной части доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.
Доводы истца о необходимости применения к данным правоотношениям положений ст. 610 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, судом первой инстанции дана надлежащая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.
Каких-либо новых данных, не учтенных судом при вынесении решения, доводы апелляционной жалобы не содержат.
Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определилиустановил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
При таких данных судебная коллегия, приходя к выводу о неубедительности доводов апелляционной жалобы, оставляет оспариваемый судебный акт без изменения.
Руководствуясь положениями статьи 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий: О.Ю. Кривцова
Судьи: О.В. Сыртланова
Т.Е. Фролова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка