Дата принятия: 07 июля 2020г.
Номер документа: 33-2057/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июля 2020 года Дело N 33-2057/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Маклашова В.И.,
судей Горбачевской Ю.В., Тумакова А.А.,
при секретаре Красноженюк Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истцов Галютиной О.И. и Никонорова С.В. по доверенности Кулины Э.В. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 января 2020 года и на дополнительное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 февраля 2020 года
по гражданскому делу по иску Галютиной Ольги Ивановны и Никонорова Сергея Владимировича к Копылову Константину Алексеевичу, Копыловой Наталье Владимировне, Копыловой Марии Константиновне, Копыловой Анастасии Павловне, Копыловой Вере Анисимовне, Брянской городской администрации о признании дополнительных соглашении к договорам аренды земельных участков заключенными, признании договоров уступки права аренды земельных участков и дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков недействительными.
Заслушав доклад судьи Горбачевской Ю.В., выслушав возражения ответчика Копылова К.А. на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Галютина О.И. и Никоноров С.В. обратились в суд с иском, ссылаясь на то, что им на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Сособственниками жилого дома также являются: Копылов К.А., Копылова М.К., Блохина О.А., Блохин С.С.
Земельный участок под домом состоит из нескольких участков.
Земельный участок с кадастровым номером N принадлежит собственникам дома на праве общей долевой собственности.
Земельный участок площадью 230 кв.м. с кадастровым номером N и участок площадью 49 кв.м. с кадастровым номером N находятся в аренде у них и у Копыловых согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., им передано соответственно 115 кв.м. и 24 кв.м. на праве аренды, фактически порядок пользования определен, каждая из сторон пользуется своим участком.
В ДД.ММ.ГГГГ г. им стало известно о том, что участки площадью 230 кв. м. и 49 кв.м. оформлены в аренду Копыловым К.А., который потребовал от них освободить их.
Ссылаются на то, что их право аренды возникло на основании дополнительных соглашений ДД.ММ.ГГГГ года к договорам аренды земельных участков N и N года. Полагают недействительными договоры, послужившие основанием для регистрации права аренды Копылова К.А. на земельные участки.
С учетом уточненных исковых требований истцы просили суд:
признать заключенными дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ о перемене арендатора и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ о перемене арендатора ;
признать недействительным договор уступки прав по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировать запись о его государственной регистрации в ЕГРН;
признать недействительным договор уступки прав по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировать запись о его государственной регистрации в сведениях ЕГРН;
признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, аннулировать запись о его государственной регистрации в сведениях ЕГРН;
признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N аннулировать запись о его государственной регистрации в ЕГРН;
Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 января 2020 года отказано в удовлетворении исковых требований Галютиной О.И. и Никонорова С.В. о признании дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков заключенными, признании договоров уступки прав аренды земельных участков и дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков недействительными.
Дополнительным решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 февраля 2020 года отказано в удовлетворении исковых требований Галютиной О.И. и Никонорова С.В. об определении порядка пользования земельными участками, а также об обязании Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации перезаключить имеющиеся дополнительные соглашения.
В апелляционных жалобах представитель истцов Галютиной О.И. и Никонорова С.В. по доверенности Кулина Э.В. просит решение суда отменить как незаконное. Ссылается на то, что право аренды на спорные земельные участки с кадастровыми номерами N и N перешло к истцам на основании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г. За право аренды прежний арендатор Копылова получила деньги и утратила право на земельный участок. Судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы с целью установления подлинности подписей Копыловой А.П. и Копыловой В.А. в договорах уступки права аренды земельного участка Копылову К.А. ДД.ММ.ГГГГ. Судебное поручение о допросе Копыловой В.А. по месту ее жительства судом не направлялось, несмотря на отдаленность ее проживания и преклонный возраст. Доверенность на представление интересов Копыловой В.А. и Копыловой А.П. выдана неуполномоченным лицом - администрацией, дееспособность Копыловой В.А. и Копыловой А.П. при выдаче доверенности не устанавливалась. Границы земельного участка истцов существуют на местности более 15 лет. Они пользуются участком и оплачивают арендные платежи. Полагает, что дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ г. следует признать заключенными, поскольку они отвечают требованиям закона по форме и содержанию, заключены по соглашению сторон. Поскольку право аренды продано им, то в ДД.ММ.ГГГГ году Копыловы не имели права уступать право аренды другому лицу. Ссылается на то, вынося дополнительное решение суд в нарушение ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных уточненных исковых требований, не уведомил истцов по какому вопросу будет проводиться судебное заседание 25.02.2020 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: истцы Галютина О.И. и Никоноров С.В., ответчики Копылова Н.В., Копылова М.К., Копылова А.П., Копылова В.А., представители ответчиков Брянской городской администрации, Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что жилой дом общей площадью 180,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности:
Галютиной (Никоноровой) О.И.- 21/300 доли,
Никонорову С.В. - 21/150 доли,
Копылову К.А. - 81/400 доли,
Копыловой М.К. - 51/400 доли,
Блохиной О.А. - в размере 23/100 доли,
Блохину С.С. - 23/100 доли.
По названному адресу находится земельный участок площадью 1 510 кв.м., который разделен на несколько земельных участков с установлением границ земельного участка по фактическому пользованию (т. 1 л.д. 122).
Земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 536 кв.м. находится в общей долевой собственности указанных выше лиц. Спора по участку не имеется.
Земельный участок площадью 662 кв.м., кадастровый N, - в собственности Блохиных. Спора по участку нет.
Земельный участок площадью 33 кв.м., кадастровый N, находится в аренде у Блохиных, спора нет.
Спор возник в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N (49 кв.м.) и N (230 кв.м.), которые в настоящее время находятся в аренде у ответчика Копылова К.А. на основании оспариваемых договоров уступки прав по договорам аренды земельных участков и дополнительных соглашений к договорам аренды.
Первоначально земельный участок площадью 49 кв.м. с кадастровым номером N находился в аренде у Копыловой Анастасии Павловны на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, соарендатор Копылова Вера Анисимовна, ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 59-60 т.1)
Земельный участок с кадастровым номером N площадью 230 кв.м. находился в аренде у Копыловой Анастасии Павловны, ДД.ММ.ГГГГ рождения, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, соарендатор Копылова Вера Анисимовна, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 123-124 т.1)
Цель предоставления земельных участков в аренду - для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Копылова Анастасия Павловна подарила Копылову Алексею Анатольевичу принадлежащие ей 27/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес> и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 536 кв.м. (л.д. 12 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ Копылова Вера Анисимовна продала Копыловой Марии Константиновне (в договоре ее представляла мать ) 51/400 долю в праве собственности на жилой дом и 1/8 долю в праве на земельный участок, а также Никоноровой Ольге Ивановне 21/300 долю в праве собственности на жилой дом и 1/6 долю в праве на земельный участок, а Никонорову Сергею Владимировичу продала 21/150 долю в праве собственности на <адрес>, и 1/3 долю в праве собственности на земельный участок ( л.д. 14 т.1).
Ответчик Копылов К.А. в ДД.ММ.ГГГГ принял наследство после смерти своего отца Копылова А.А.
Фактически спорными земельными участками пользуются истцы Никоноров С.В., Галютина О.И. и ответчики Копылов К.А., Копылова М.К.
ДД.ММ.ГГГГ Брянская городская администрация составила дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N о перемене арендатора.
ДД.ММ.ГГГГ Брянская городская администрация составила дополнительное оглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N о перемене арендатора.
Согласно указанным дополнительным соглашениям в качестве арендаторов определены: Никонорова (в настоящее время Галютина) О.И., Никоноров С.В., Копылова А.П., Копылова В.А., Копылова М.К.
Данное дополнительное соглашение подписано со стороны арендодателя - представителем Брянской городской администрации, со стороны арендаторов - Никоноровым С.В. и Галютиной О.И.
Данное дополнительное соглашение не проходило государственную регистрацию, так как не подписано прежними арендаторами Копыловой В.А. и Копыловой А.П.
ДД.ММ.ГГГГ между Копыловой Верой Анисимовной, Копыловой Анастасией Павловной и Копыловым Константином Алексеевичем заключены договоры N и N, согласно которым Копылова В.А. и Копылова А.П. передали Копылову К.А. права и обязанности по договорам аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 49 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером N площадью 230 м.кв. (л.д. 70, 95 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ между Брянской городской администрацией и Копыловым К.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого произведена перемена лиц в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с арендаторов Копыловой В.А. и Копыловой А.П. на арендатора Копылова К.А.(л.д. 80 ).
ДД.ММ.ГГГГ между Брянской городской администрацией и Копыловым К.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого с осуществлена перемена лиц в договоре аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с арендаторов Копыловой В.А. и Копыловой А.П. на арендатора Копылова К.А.
Указанные договоры и дополнительные соглашения к ним прошли государственную регистрацию.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров уступки Копылову К.А. права аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ к договорам аренды земельных участков, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств мнимости сделок, а также из того, что истцы не являются сторонами оспариваемых договоров и дополнительных соглашений.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании заключенными дополнительных соглашений 2007 года и об определении порядка пользования спорными земельными участками, суд первой инстанции исходил из того, что истцы не являются арендаторами спорных участков, поскольку Копыловой А.П. и Копыловой В.А. не подписаны дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о перемене арендаторов, каких-либо принадлежащих истцам строений на данных участках не имеется.
Судебная коллегия считает решение суда подлежащим частичной отмене, поскольку судом неправильно применены нормы материального права, неверно определены обстоятельства, имеющие правовое значение для дела (п.п.1,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Как усматривается из судебного акта, в основе решения суда находится вывод о том, что Копыловы Вера Анисимовна и Анастасия Павловна являются действующими арендаторами на момент заключения оспариваемых сделок.
Однако судом первой инстанции не учтены нормы материального права, регулирующие отношения по договорам аренды.
В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу названных норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как усматривается из материалов дела, спорные земельные участки были предоставлены в ДД.ММ.ГГГГ году Копыловым Вере Анисимовне и Анастасии Павловне на праве аренды с целью эксплуатации жилого <адрес>. Участки находятся по адресу места нахождения жилого дома, представляют собой часть палисадника и огорода.
Следовательно, права аренды земельных участков неразрывно связаны с правами собственности на жилой <адрес>.
После совершения сделок с долями в праве собственности на жилой дом в ДД.ММ.ГГГГ годах Копыловы утратили право собственности в жилом доме, для целей эксплуатации которого были предоставлены в аренду земельные участки.
Таким образом, учитывая изложенные выше требования закона и фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что в связи с отчуждением Копыловыми в ДД.ММ.ГГГГ принадлежащих им долей в праве собственности на жилой <адрес>, Копыловы выбыли как сторона из договоров аренды земельных участков, право аренды земельных участков утратили.
Соответственно, Копыловы Вера Анисимовна и Анастасия Павловна не имели права распоряжаться правами аренды земельных участков, в том числе уступать их ответчику Копылову К.А.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Следовательно, подписанные в ДД.ММ.ГГГГ году Копыловыми договоры уступки прав по договорам аренды земельных участков 2001 года ничтожны, поскольку совершены неуполномоченными лицами на стороне арендаторов, уступающих права.
Как следствие, ничтожны и дополнительные соглашения к этим договорам, заключенные Брянской городской администрацией с ответчиком Копыловым К.А. в ДД.ММ.ГГГГ году.
Суд данные обстоятельства не определилв качестве юридически значимых, не дал им надлежащую правовую оценку, в связи с чем постановилрешение, которое не отвечает требованиям законности и обоснованности.
В связи с изложенным решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительными договоров уступки прав по договорам аренды, заключенных между Копыловыми в ДД.ММ.ГГГГ году, и дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенных Брянской городской администрацией с Копыловым К.А. в ДД.ММ.ГГГГ года, с принятием нового решения об удовлетворении данных требований.
Признание судом зарегистрированных сделок недействительными является основанием для погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости соответствующих регистрационных записей.
В соответствии с разъяснениями Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в совместном постановлении N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 абз.2).
Таким образом, требования истцов об аннулировании актуальных записей из ЕГРН не являются материально-правовыми, требующими судебного разрешения. Соответствующие записи в ЕГРН аннулируются на основании судебного решения о признании договоров, послужившим основанием для внесения таких записей, недействительными.
В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Истцы в качестве применения последствий недействительности сделок просили обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации перезаключить с ними имеющиеся дополнительные соглашения.
Как следует из материалов дела, права собственности Галютиной О.И. и Никонорова С.В. на приобретенные ими в ДД.ММ.ГГГГ году по сделке с Копыловой В.А. доли в праве собственности на жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке.
В связи с приобретением долей в праве собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>, к новым собственникам жилого дома, в том числе истцам, перешли права и обязанности соарендаторов по договорам аренды земельных участков по тому же адресу, предоставленных для целей эксплуатации жилого дома, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежних собственников, в силу прямого указания закона - пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ.
Судебная коллегия приходит к выводу, что истцы имеют право на предоставление им в аренду спорных земельных участков путем заключения дополнительного соглашения с арендодателем.
Вместе с тем, судебная коллегия находит, что судом правильно отказано в удовлетворении иска о признании заключенными с истцами дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к договорам аренды земельных участков.
Из дела видно, что в связи с изменением состава собственников жилого дома, для использования которого были предоставлены земельные участки в аренду, администрацией города были подготовлены дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о перемене стороны арендатора.
Однако данное дополнительное соглашение не может быть признано заключенным, ввиду отсутствия в нем указания на иных соарендаторов, к которым перешло право долевой собственности на жилой дом по сделкам, помимо истцов, в частности, не указан Копылов К.А..
Таким образом, дополнительное соглашение к договорам аренды земельных участков по адресу <адрес> должно включать на стороне арендаторов всех лиц, к которым перешли права Копыловых по сделкам отчуждения долей жилого дома.
При этом наличие в таком дополнительном соглашении подписей Копыловых (прежних арендаторов) не требуется, поскольку их волеизъявление не имеет правового значения в связи с утратой права аренды земельных участков.
Полномочия по заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, принадлежит Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, на которое судебная коллегия возлагает обязанность заключить такое соглашение с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка.
Дополнительное решение об отказе в удовлетворении требований об определении порядка пользования земельными участками не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы, поскольку круг арендаторов земельных участков до настоящего времени не определен. Ссылка в жалобе на то, что суд вышел за рамки заявленных требований, поскольку истцы данное требование не поддерживали, не принимается во внимание судебной коллегией в связи с тем, что истцы не отказались от данного требования в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке, отказ от иска не принимался судом.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
отменить решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 января 2020 года по гражданскому делу по иску Галютиной Ольги Ивановны и Никонорова Сергея Владимировича к Копылову Константину Алексеевичу, Копыловой Наталье Владимировне, Копыловой Марии Константиновне, Копыловой Анастасии Павловне, Копыловой Вере Анисимовне, Брянской городской администрации в части отказа в признании недействительными договоров уступки права аренды земельных участков и дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков и дополнительное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 февраля 2020 года в части отказа в обязании Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации перезаключить имеющиеся дополнительные соглашения.
В отмененной части новое решение.
Признать недействительным договор уступки прав по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительным договор уступки прав по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ
Признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N.
Признать недействительным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N.
Обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации перезаключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков по адресу <адрес>.
В остальной части решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 14 января 2020 года и дополнительное решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 25 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий В. И. МАКЛАШОВ
Судьи Ю.В. ГОРБАЧЕВСКАЯ
А.А. ТУМАКОВ
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
