Дата принятия: 18 февраля 2021г.
Номер документа: 33-2055/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2021 года Дело N 33-2055/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Жабиной Н.А.,
судей Поповой Е.В., Лымарева В.И.,
при секретаре Фоминой И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1194/2020 по иску ООО "Волга-Комплекс-Строй" к Харатяну В. В.ковичу, Саакяну А. Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость
по апелляционной жалобе истца ООО "Волга-Комплекс-Строй"
на решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 25 ноября 2020 года, которым иск ООО "Волга-Комплекс-Строй" к Харатяну В. В.ковичу, Саакяну А. Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость оставлен без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Поповой Е.В., выслушав представителя истца ООО "Волга-Комплекс-Строй" - заместителя директора ООО "Волга-Комплекс-Строй" Кречина А.В., представителя истца ООО "Волга-Комплекс-Строй" - Черняеву С.А., ответчика Саакяна А.Л., представителя ответчиков Саакяна А.Л. и Харатяна В.В. - Маркову О.А., возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
ООО "Волга-Комплекс-Строй" обратилось в суд с иском к Харатяну В.В., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
В обоснование требований указало, что 24 апреля 2017 г. между застройщиком ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. был заключен договор N С4-53 долевого участия в строительстве жилья.
По условиям договора ООО "Строй-К" приняло на себя обязательства построить трехэтажный дом N N <...> малоэтажной постройки по адресу: <адрес>, ввести в его эксплуатацию после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и передать Саакяну А.Л. квартиру, общей площадью 36,32 кв.м, с проектным номером - N <...>.
Саакян А.Л. обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 1162 240 рублей единовременным платежом в течение двух дней с момента государственной регистрации договора долевого участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика и принять квартиру в установленным договоре порядке при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
18 мая 2017 г. договор долевого участия в строительстве жилья N С4-53 от 24 апреля 2017 г. в установленном законом порядке прошел регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость, в связи с чем, Саакян А.Л. обязан был внести оплату по договору до 20 мая 2017 г.
Однако обязательства по договору Саакяном А.Л. исполнены не были.
06 июня 2019 г. между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-53 от 24 апреля 2017 г., согласно которому Саакян А.Л. передал, а Харатян В.В. принял на себя обязательство требовать с застройщика в собственность квартиру N N <...>, после ввода дома в эксплуатацию. Указанный договор условий о переводе долга на нового участника долевого строительства не содержит.
20 июня 2019 г. указанный договор цессии был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
В связи с тем, что застройщику об уступке прав требований известно не было, 08 мая 2019 г. в адрес Саакяна А.Л. было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору долевого участия, которое оставлено без удовлетворения.
23 октября 2019 г. в адрес Саакяна А.Л. ООО "Строй-К" направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве жилья, в связи с невыполнением условий договора в части оплаты со стороны участника долевого строительства.
После обращения в Городищенский отдел Управления Росреестра по Волгоградской области, стало известно, что в регистрационном деле имеется справка о полной оплате по договору долевого участия в строительстве жилья, выданная генеральным директором ООО "Строй-К" от 10 августа 2017 г.
Вместе с тем, доказательства оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия в ООО "Строй-К" отсутствуют.
15 апреля 2019 г. между ООО "Строй-К" и ООО "Волга-Комплекс-Строй" заключено соглашение о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для завершения строительства объекта.
16 апреля 2019 г. функции застройщика ООО "Строй-К" дома N N <...> по пер<адрес> переданы ООО "Волга-Комплекс-Строй".
На основании изложенного, с учетом уточнений к исковому заявлению, просило признать неисполненным обязательства Саакяна А.Л. по договору долевого участия в строительства жилья N С4-53, заключенного 24 апреля 2017 г. с ООО "Строй-К", признать расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья N С4-53, заключенный 24 апреля 2017 г. между Саакяном А.Л. и ООО "Строй-К", признать недействительным договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-53, заключенный 06 июня 2019 г. между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В., применить последствия ничтожной сделки путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимости о регистрации N <...> от 20 июня 2019 г. о государственной регистрации договора уступки прав требования, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец ООО "Волга-Комплекс-Строй", оспаривая законность и обоснованность принятого решения, ссылается на нарушение норм процессуального и материального права, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, указывает, что материалы дела не содержат доказательств оплаты ответчиком по договору долевого участия в строительстве жилья. Просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить их исковые требования в полном объеме.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Как установлено судебной коллегией и из материалов дела следует, что 24 апреля 2017 г. между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. был заключен договор участия в долевом строительстве жилья N С4-53.
По условиям договора ООО "Строй-К" приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, со строительным адресом: <адрес> и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать Саакяну А.Л. квартиру общей площадью 36,32 кв. м, с проектным номером N <...>.
В свою очередь Саакян А.Л. обязался принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, в установленные договором сроки оплатить обусловленную им цену и принять квартиру по акту приема-передачи.
Соглашением сторон установлена цена договора - 1162 240 рублей. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течении двух дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Днем платежа по настоящему договору считается день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.
Договор долевого участия в строительстве жилья N С4-53, заключенный 24 апреля 2017 г. между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. 18 мая 2017 г. прошел регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
Пунктом 9.2.1 названного договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа, подлежащего уплате единовременно, в течении более чем на 2 месяца.
В соответствии с пунктом 10.1 договора уступка участником долевого строительства прав по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора.
06 июня 2019 г. Саакян А.Л. по договору цессии уступил Харатяну В.В. свои права требования исполнения обязательства от ООО "Строй-К" по договору N С4-53 долевого участия в строительстве жилья от 24 апреля 2017 г.
Договор цессии, заключенный 06 июня 2019 г. между Харатяном В.В. и Саакяном А.Л. прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость 20 июня 2019 г.
08 мая 2019 г. ООО "Строй-К" направило Саакяну А.Л. предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора долевого участия и о последствиях неисполнения данного требования.
Данное предупреждение было получено Саакяном А.Л. 23 мая 2019 г., однако требование, изложенное в нем, исполнено не было.
23 октября 2019 г. ООО "Строй-К" направило Саакяну А.Л. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в связи с неисполнением Саакяном А.Л. требования о погашении задолженности, и исключило Саакяна А.Л. из реестра участников долевого строительства с 23 октября 2019 г.
18 марта 2020 г. ООО "Строй-К" обратилось в Городищенский отдел Росреестра по Волгоградской области с заявлением о прекращении (погашении) записи регистрации от 18 мая 2017 г. договора долевого участия в строительстве жилья N С4-53 от 24 апреля 2017 г., заключенного между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. по основаниям одностороннего расторжения в связи с неуплатой цены договора.
Согласно уведомлению Городищенского отдела Росреестра по Волгоградской области от 18 марта 2020 г. о приостановлении государственной регистрации, по результатам проверки сведений об объекте недвижимости и содержащихся документов были установлены противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащими в представленных заявителем документах и сведениями ЕГРН, поскольку права на квартиру N N <...> зарегистрированы по договору уступки прав требования от 06 июня 2019 г. за Харатяном В.В.
15 июля 2020 г. в погашении записи ООО "Строй-К" регистрирующим органом было отказано, в связи с наличием в регистрационном деле справки о полной оплате.
16 апреля 2019 г. функции застройщика ООО "Строй-К" дома <адрес> перешли к ООО "Волга-Комплекс-Строй" на основании договора о передаче функций застройщика.
Постановлением администрации Городищенского муниципального района от 21 августа 2019 г. N 726-п были внесены изменения в разрешение от 10 апреля 2013 г. на строительство трехэтажного многоквартирного жилого <адрес> в части замены застройщика.
ООО "Волга-Комплекс-Строй" завершило строительство многоквартирного жилого дома N N <...> малоэтажной застройки по адресу: <адрес> исполнив обязательства и функции застройщика.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ООО "Волга-Комплекс-Строй" ссылалось на то, что Саакян А.Л. надлежащим образом не исполнил условия договора участия в долевом строительстве, не оплатил цену договора, а потому не вправе был уступать свои права требования по нему Харатяну В.В.
Имеющаяся в ЕГРН запись N <...> от 20 июня 2019 г. о государственной регистрации договора уступки прав требования, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В. по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-53 от 24 апреля 2017 г., препятствует реализации застройщиком спорного объекта.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 1, 10, 218, 309, 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 4, 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО "Волга-Комплекс-Строй".
При этом, суд исходил из того, что представленная Саакяном А.Л. в материалы дела справка ООО "Строй-К" от 10 августа 2017 г., о том, что вся сумма в размере 1162 240 рублей, согласно договору долевого участия в строительстве жилья N С4-53 от 24 апреля 2017 г. за квартиру с условным (на время строительства) номером 53 по строительному адресу: трехэтажный дом N N <...> малоэтажной застройки в <адрес>, на земельном участке 1,8 га, оплачена полностью, является надлежащим доказательством исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Оплата по договору долевого участия в строительстве жилья произведена Саакяном А.Л. согласно названной справки в пределах установленного договором срока (не позднее двух месяцев по истечении двух дней с момента государственной регистрации договора (регистрация договора 18 мая 2017 г., оплата по договору 10 августа 2017 г.)), что в силу пункта 9.2.1 договора лишает застройщика права на односторонний отказ от его исполнения.
Кроме того, руководствуясь положениями ст.ст. 195, 196, 200, 201 Гражданского кодекса Российской Федерации, по заявлению стороны ответчика суд применил к требованиям ООО "Волга-Комплекс-Строй" срок исковой давности, исчислив его с 21 июля 2017 г. (с учетом даты регистрации договора - 18 мая 2017 г. и положений пп. 3.2 и 9.2.1 спорного договора долевого участия в строительстве жилья), даты подачи иска в суд 23 июля 2020 г.).
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в определении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по настоящему делу решение суда не отвечает приведенным требованиям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии с положениями ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.
В соответствии со ст. 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.
Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.
Безналичные расчеты производятся через банки, иные кредитные организации, в которых открыты соответствующие счета, если иное не вытекает из закона и не обусловлено используемой формой расчетов.
Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями заключенного 24 апреля 2017 г. между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. договора участия в долевом строительстве жилья N С4-53, уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение двух дней с момента государственной регистрации договора. Днем платежа по настоящему договору является день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.
В соответствии с Положением о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации (утв. Банком России 12 октября 2011 года N 373-П, зарегистрировано в Минюсте РФ 24 ноября 2011 года N 22394), действовавшим на момент заключения договора между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л., прием наличных денег юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем проводится по приходным кассовым ордерам установленной формы (пункт 3.1).
Кассир проверяет соответствие суммы наличных денег, проставленной цифрами, сумме наличных денег, проставленной прописью. В подтверждение приема наличных денег вносителю наличных денег выдается квитанция к приходному кассовому ордеру (пункт 3.2).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
На основании ст. 5 названного Федерального закона организации (за исключением кредитных организаций) и индивидуальные предприниматели, применяющие контрольно-кассовую технику (за исключением контрольно-кассовой техники в составе платежных терминалов, применяемых платежными агентами и банковскими платежными агентами, субагентами, и банкоматов, применяемых банковскими платежными агентами), обязаны выдавать покупателям (клиентам) при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в момент оплаты отпечатанные контрольно-кассовой техникой кассовые чеки.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если это не предусмотрено федеральным законом.
Из смысла вышеуказанных положений следует, что в подтверждение оплаты квартиры, Саакян А.Л. должен предоставить надлежащим образом оформленные квитанции к приходному кассовому ордеру или кассовые чеки.
Согласно утверждениям истца в спорный период в ООО "Строй-К" контрольно-кассовая техника не применялась, в качестве подтверждения передачи денег в кассу, лицу, внесшему деньги, выдавалась квитанция к приходному кассовому ордеру.
Как следует из имеющихся в материалах дела выписок по счетам предприятия ООО "Строй-К" за период с 24 апреля 2017 г. по 06 июня 2019 г., а также реестра кассовых документов, денежные средства от Саакяна А.Л. на расчетные счета и в кассу ООО "Строй-К" не поступали.
Справка, на которую ответчик Саакян А.Л. ссылается в подтверждение оплаты цены договора долевого участия, не может быть принята в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего оплату по договору. Из указанной справки не представляется возможным определить дату внесения Саакяном А.Л. платежа и способ расчетов. Справка не содержит указания на то, что денежные средства были внесены в кассу застройщика.
Таким образом, факт оплаты застройщику цены договора долевого участия в строительства жилья надлежащими доказательствами не подтвержден.
Довод ответчика Саакяна А.Л. об исполнении им обязательств по оплате квартиры по договору долевого участия в строительстве жилья путем передачи наличных денежных средств в офисе ООО "Строй-К" на Ангарском подлежат отклонению, поскольку доказательств данному доводу не предоставлено.
Кроме того, такой вид оплаты не предусмотрен условиями договора. Условиями договора долевого участия в строительстве предусмотрено внесение денежных средств на расчетный счет застройщика. Доказательств внесения денежных средств суду не предоставлено. Сведений о способе исполнения обязательств справка от 10 августа 2017 г. не содержит.
Данных о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве в части порядка оплаты квартиры не представлено, представленная в материалы дела копия кассовой книги не содержит данных о внесении Саакяном А.Л. денежных средств по договору долевого участия в строительстве.
Исходя из того, что в материалах дела не имеется относимых и допустимых доказательств исполнения Саакяном А.Л. своих обязанностей по договору участия в долевом строительстве в части оплаты, в то время как истцом представлено достаточно доказательств того, что денежные средства от Саакяна А.Л. на расчетный счет, в соответствии с условиями договора, не поступали, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода об исполнении им обязательств по оплате объекта долевого строительства.
Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
При таких данных, направление 23 октября 2019 г. ООО "Строй-К" в адрес Саакяна А.Л. уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия, свидетельствует о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем, поскольку Харатян В.В. участником спорных правоотношений не является, в удовлетворении требований, заявленных к Харатяну В.В. о признании обязательств по договору участия в долевом строительстве и признании его расторгнутым, в силу положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежит отказать.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Аналогичные условиями предусмотрены и заключенным 24 апреля 2017 года между ООО "Строй-К" и Саакяном А.Л. договором участия в долевом строительстве жилья N С4-53.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал, и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования. Законом или договором могут быть предусмотрены и иные требования, предъявляемые к уступке (часть 2 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют письменные доказательства исполнения Саакяном А.Л. договора долевого участия в строительстве жилья и уступки прав требования по нему.
При таких данных, выводы суда первой инстанции о том, что Саакян А.Л. действовал добросовестно, передавая свои права требования по договору, нельзя признать обоснованными.
При этом, то обстоятельство, что при регистрации договора уступки прав требования от 06 июня 2019 г. регистрирующим органом была принята справка об исполнении обязательств по оплате от 10 августа 2017 г., не является безусловным подтверждением действительности сделки.
Установив, что вопреки требованиям условий договора долевого участия в строительстве, участником долевого строительства оплата по договору от 24 апреля 2017 г. на момент заключения договора цессии от 06 июня 2019 г. не произведена, уступка произведена без перевода долга на нового участника долевого строительства, судебная коллегия полагает, что оспариваемый договор цессии от 06 июня 2019 г. является ничтожным.
Как разъяснено в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
При указанных выше обстоятельствах судебная коллегия считает, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения иска ООО "Волга-Комплекс-Строй" о признании неисполненным Саакяном А.Л. обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки (договора уступки прав требования, заключенному между ответчиками) в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимость записи N <...> от 20 июня 2019 г. о государственной регистрации договора уступки прав требования, заключенного между Саакяном А.Л. и Харатяном В.В.
Также судебная коллегия считает, что судом при разрешении спора сделан необоснованный вывод о пропуске истцом срока исковой давности.
В силу положений ст.ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Согласно ст. 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В суде первой инстанции ответчиком Саакяном А.Л. было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку с момента заключения договора участия в долевом строительстве (24 апреля 2017 г.) прошло более трех лет, соответственно, срок истекал 25 апреля 2020 г., в то время как иск подан в суд 23 июля 2017 г.
Как следует из материалов дела и указано выше, договор участия в долевом строительстве жилья был заключен 24 апреля 2017 г., зарегистрирован 18 мая 2017 г.
Условиями договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае просрочки внесения платежа, подлежащего оплате единовременно, в течение более чем два месяца.
Судебной коллегией установлено, что в данном случае у застройщика возникло право на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
08 мая 2019 г. (в течении трех лет с момента государственной регистрации договора - 18 мая 2017 г.) ООО "Строй-К" направило Саакяну А.Л. требование о погашении задолженности.
23 октября 2019 г. ООО "Строй-К" направило Саакяну А.Л. уведомление об отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве жилья, которое было получено Саакяном А.Л. 31 октября 2019 г., соответственно, будучи неуведомленными о переходе прав требования от Саакяна А.Л. к Харатяну В.В., истец полагал договор участия в долевом строительстве расторгнутым.
14 декабря 2019 г. документы по расторжению договора долевого участия в строительстве жилья были сданы ООО "Строй-К" в Управление Росреестра по Волгоградской области.
26 декабря 2019 г. регистрация документов Управлением Росреестра по Волгоградской области была приостановлена до 18 марта 2020 г., в последующем продлена до 15 июля 2020 г., 15 июля 2020 г. в регистрации было отказано по указанным выше обстоятельствам.
То есть, с указанной даты - 15 июля 2020 г. истцу стало известно о нарушении его права на односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве жилья.
После чего в разумный срок - 14 августа 2020 г. ООО "Волга-Комплекс-Строй" обратилось в суд с заявленными требованиями, в связи с чем, по мнению судебной коллегии, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском не является пропущенным.
При таких данных, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 25 ноября 2020 г. подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований ООО "Волга-Комплекс-Строй".
В соответствии с положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика Саакяна А.Л. в пользу ООО "Волга-Комплекс-Строй" подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в размере 6000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 25 ноября 2020 года - отменить, принять по делу новое решение.
Иск ООО "Волга-Комплекс-Строй" к Харатяну В. В.ковичу, Саакяну А. Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий ничтожной сделки - удовлетворить в части.
Признать неисполненным обязательства Саакяна Ары Л. по договору долевого участия в строительства жилья N С4-53, заключенного 24 апреля 2017 года с ООО "Строй-К".
Признать расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья N С4-53, заключенный 24 апреля 2017 года между Саакяном А. ЛипА.ичем и ООО "Строй-К".
Применить последствия ничтожной сделки по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья N С4-53, заключенного 06 июня 2019 г. между Саакяном А. ЛипА.ичем и Харатяном В. В.ковичем, погасив в Едином государственном реестре прав на недвижимости запись о государственной регистрации N <...> от 20 июня 2019 года договора уступки прав требования по договору участия в строительстве жилья N С4-53, заключенный 24 апреля 2017 года между Саакяном А. ЛипА.ичем и Харатяном В. В.ковичем.
В удовлетворении остальной части иска ООО "Волга-Комплекс-Строй" к Харатяну В. В.ковичу - отказать.
Взыскать с Саакяна Ары Л. в пользу ООО "Волга-Комплекс-Строй" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
