Дата принятия: 29 января 2020г.
Номер документа: 33-204/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2020 года Дело N 33-204/2020
Судья Королева Ю.П. дело N 33-204
дело N 2-1427/2019 44RS0002-01-2019-001312-49
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
" 29 " января 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Демьяновой Н.Н.
судей Дедюевой М.В., Жукова И.П.
при секретаре Полищук Е.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчика Б.А.А. и представителя ответчика Б.И.А. по доверенности Р.В.А. на решение Ленинского районного суда г. Костромы от 28 октября 2019 года по делу по иску Т.М.Ш. к М.Н.В., Б.А.А. и И.А. о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и соглашения об отступном и о погашении записей в ЕГРН.
Заслушав доклад судьи Жукова И.П., объяснения представителя ответчика Б.И.А. по доверенности Р.В.А., поддержавшего апелляционные жалобы, объяснения истицы Т.М.Ш. и ее представителя по доверенности Г.И.В., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
установила:
Т.М.Ш. в лице своего представителя по доверенности Г.И.В. обратилась с иском к Б.А.А. о признании отсутствующим права собственности на земельный участок площадью 394+/-6,95 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации жилого дома, адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; о погашении в ЕГРН записи N от 19 мая 2016 года о регистрации права Б.А.А. на указанный земельный участок.
Требования мотивированы тем, что истица по договору купли-продажи от 25 августа 1998 года приобрела в собственность у М.Н.В. - ? долю, у Ш. и Б. - по ? доли у каждого на домовладение по названному адресу, то есть фактически весь дом в целом. Договор купли-продажи удостоверен нотариусом г. Костромы 25 августа 1998 года, зарегистрирован в реестре за N, в БТИ - 30 ноября 1998 года за N. Право собственности истицы на жилой дом зарегистрировано 03 октября 2018 года в ЕГРН, как ранее возникшее. Договором купли-продажи, данными технического паспорта по состоянию на 1993 год подтверждается, что жилой дом расположен на едином земельном участке площадью 718 кв.м. В ходе сделки выяснилось, что на учёте числятся два земельных участка площадью по 359 кв.м каждый, однако свидетельство N на пожизненно наследуемое владение земельным участком, площадью 359 кв.м., выданное 13 мая 1996 года, имелось только у М.Н.В. Иных документов на оставшуюся площадь земельного участка у продавцов не было. Истица пользуется жилым домом и земельным участком, расположенным под ним и который необходим для эксплуатации дома, с момента подписания договора купли-продажи и передачи имущества. В собственности истицы и членов её семьи находятся жилые дома с земельными участками, расположенные по <адрес>. Все три участка обнесены единым забором, доступ посторонних лиц исключён. При оформлении права Т.М.Ш. на земельный участок площадью 359 кв.м на основании свидетельства N от 13 мая 1996 года выяснилось, что по этому же документу 19 мая 2016 года зарегистрировано право собственности на землю за Б.А.А. Указанное лицо истице неизвестно, посторонние лица на земельном участке, в том числе кадастровые инженеры, никогда не появлялись. Т.М.Ш. не только пользовалась земельным участком в целом, но и уплачивала земельный налог на участок площадью 718 кв.м. Полагает, что у ответчика отсутствовали основания для приобретения права собственности на земельный участок, права на который перешли к истице одновременно с приобретением права на жилой дом. Документов, из которых можно было бы сделать вывод, каким образом Б.А.А. смог оформить на себя право собственности на землю при отсутствии прав на недвижимое имущество, расположенное на участке, и при нахождении подлинного свидетельства у истицы, Т.М.Ш. не имеет. Вторая часть земельного участка площадью 359 кв.м поставлена на кадастровый учёт, как самостоятельный земельный участок с кадастровым N, права на него не зарегистрированы. По архивным данным постановлением N от 05 июля 1993 года два земельных участка по спорному адресу площадью 359 кв.м. каждый предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения К., при этом свидетельство владельца имеется только на один участок (свидетельство N от 16 июля 1993 года). Считает, что одновременно с приобретением жилого дома истица приобрела и право на земельные участки для эксплуатации жилого дома, принадлежавшие правопредшественникам на праве пожизненного наследуемого владения.
В ходе рассмотрения дела представитель истца Т.М.Ш. по доверенности Г.И.В. исковые требования уточнила, просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка площадью 359 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации жилого дома, по адресу: <адрес>, заключённый 13 мая 2016 года между М.Н.В. и Б.А.А.; признать недействительным (ничтожным) соглашение об отступном, заключённое 04 июня 2018 года между Б.А.А. и Б.И.А.; аннулировать в ЕГРН записи о регистрации права на указанный земельный участок за Б.И.А., Б.А.А. и М.Н.В.
В связи с этим в качестве соответчиков к участию в деле привлечены Б.И.А., М.Н.В., в качестве третьих лиц - управление Росреестра по Костромской области, управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы.
Вышеуказанным решением суда постановлено:
исковые требования Т.М.Ш. удовлетворить;
признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации жилого дома, общей площадью 394 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый 13 мая 2016 года между М.Н.В. и Б.А.А.;
признать недействительным (ничтожным) соглашение об отступном от 04 июня 2018 года, заключенное между Б.А.А. и Б.И.А. в отношении земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для эксплуатации жилого дома, общей площадью 394 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
погасить в Едином государственном реестре недвижимости соответствующие записи о правах на указанный земельный участок за Б.И.А., Б.А.А. и М.Н.В.
В апелляционной жалобе ответчик Б.А.А. просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. Указывает, что является добросовестным приобретателем, так как на момент покупки земельный участок был свободен от застройки, на него имелся доступ с двух сторон, оснований сомневаться в наличии у М.Н.В. права на распоряжение указанным земельным участком у покупателя не имелось. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности, так как до продажи земельного участка М.Н.В. обращался к семье Т.М.Ш. с предложением приобрести спорный земельный участок за 500000 руб. и лишь после их отказа предложил выкупить этот участок Б.А.А. Истице было известно о намерении собственника продать землю, однако она никаких действий своевременно не предприняла. Сделка между Б.И.А. и А.А. носила возмездный характер, была экономически обоснована, так как направлена прекращение долговых обязательств Б.А.А.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Б.И.А. по доверенности Р.В.А. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Отмечает, что соглашение об отступном было заключено между Б.И.А. и А.А. с целью прекращения обязательств последнего по возврату денежных средств, спорный земельный участок принадлежал Б.А.А. с 13 мая 2016 года, сомнений в его юридической принадлежности не возникало, обременений, ограничений в отношении земельного участка не имелось, сведения о собственнике были внесены в ЕГРН. До приобретения земля была осмотрена Б.И.А., была свободна от движимых и недвижимых объектов, доступ к участку осуществлялся с двух сторон, в том числе имелся свободный проход с <адрес>. О наличии правопритязаний третьих лиц на указанный земельный участок Б.И.А. известно не было. Судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, неверно применены нормы материального права, поскольку, разрешая требование о признании недействительными сделок, стороной которых истица не являлась, но считает предмет сделок своим имуществом, суд должен был руководствоваться положениями ст.ст. 301, 302 ГК РФ. Однако материалы дела не содержат доказательств недобросовестности Б.И.А. при приобретении спорного имущества. Встречное исковое заявление о прекращении права собственности Т.М.Ш. на жилой дом к производству суда не принято по причине необоснованной ссылки на наличие государственной регистрации права на жилой дом, а также на безусловное право истицы на его восстановление. Сторонами не оспаривался факт полного демонтажа жилого дома, а также отсутствие на земельном участке любых его остатков. Между тем судом сделан неправомерный вывод, что отсутствие строений на земельном участке и свободный доступ к нему не имеют правового значения, тогда как именно эти обстоятельства подтверждают добросовестность приобретения земельного участка. Также судом не принято встречное исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи от 25 августа 1998 года, при этом данному договору дана оценка с точки зрения его действительности. Непринятие встречного иска лишило ответчиков права защищать свои интересы, предоставлять доказательства недействительности документа, в том числе заявить ходатайство о проведении судебной почерковедческой экспертизы. Настаивает на пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку М.Н.В. сообщал Т.М.Ш. о желании продать земельный участок за 500000 руб., однако соседей цена не устроила, они готовы были выкупить участок за 100000 руб. Таким образом, с апреля 2016 года истица знала о наличии у М.Н.В. права собственности на землю и готовящейся сделке по её продаже.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель Т.М.Ш. по доверенности Г.И.В. просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие ответчиков М.Н.В., Б.И.А. и А.А., представителей третьих лиц управления Росреестра по Костромской области, управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит основания для его отмены.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что Т.М.Ш. приобрела в целом жилой дом <адрес>, который располагается на едином земельном участке площадью 718 кв.м. Между тем 13 мая 2016 года земля площадью 359 кв.м по этому же адресу на основании свидетельства на право пожизненного наследуемого владения была продана М.Н.В. по договору купли-продажи Б.А.А., который впоследствии по соглашению об отступном от 04 июня 2018 года передал ее в собственность Б.И.А. Однако, оценив собранные по делу доказательства, проанализировав требования законодательства, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи между истицей и собственниками жилого дома, одним из которых выступал принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, суд первой инстанции пришёл к выводу, что к Т.М.Ш. вместе с домовладением перешло право пользования (право пожизненного наследуемого владения) спорным земельным участком в целом. При этом истица при указанных обстоятельствах имеет законное право на приобретение в собственность земельного участка. Поскольку М.Н.В., продав долю в домовладении, своё право собственности на земельный участок утратил, он не мог зарегистрировать его и в дальнейшем распорядиться этим правом посредством отчуждения земельного участка по договору купли-продажи Б.А.А. Соответственно, Б.А.А. не мог приобрести право собственности на указанный участок по недействительной сделке, и не мог передать право собственности на земельный участок Б.И.А. по соглашению об отступном, что свидетельствует о недействительности заявленных сделок. Так как о нарушении своего права истица узнала лишь в 2018 году, суд не нашёл оснований для применения заявленного ответчиками срока исковой давности.
Выводы суда основаны на материалах дела, достаточно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения сторон по делу, оснований для признания их неверными не имеется.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как установлено судом, 25 августа 1998 года сособственники М.Н.В. (? доля в праве), Б. (? доля в праве) и Ш. (? доля в праве) продали Т.М.Ш.) домовладение полезной площадью 68,4 кв.м, в том числе жилой площадью 44,4 кв.м., расположенное на земельном участке общей площадью 718 кв.м по адресу: <адрес>.
Договор купли-продажи удостоверен нотариусом г. Костромы С. по реестру N и зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации 30 ноября 1998 года.
Согласно технического паспорта указанного домовладения (инвентарный N) Т.М.Ш. значится единственным собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке площадью 718 кв.м (т.1 л.д. 11-16).
Такой же размер общей площади земельного участка отражен в свидетельстве о праве на наследство от 12 мая 1997 года, выданном нотариусом г. Костромы С. по реестру N после смерти Б., наследником которой являлся Б.
Проанализировав историю перехода прав на доли домовладения, суд первой инстанции верно указал, что с 1945 года одна половина жилого дома принадлежала К., а другая половина - Б.
В последующем ? доля Б. была разделена между его родственниками, в результате чего Б. и Ш. стали собственниками по ? доле каждый в праве на дом, которые и продали истице по настоящему делу Т.М.Ш.
Третий продавец по тому же договору купли-продажи от 25 августа 1998 года М.Н.В. был собственником ? доли домовладения на основании договора дарения ему этой доли от 04 сентября 1995 года самой К. (т.1 л.д. 49).
Изложенными обстоятельствами объясняется предоставление К. на основании постановления N от 05 июля 1993 года администрации г. Костромы в пожизненное наследуемое владение земельного участка по тому же адресу в размере 359 кв.м (т.1 л.д. 24, 25).
При этом из свидетельства N от 13 мая 1996 года о праве М.Н.В. на земельный участок того же размера по тому же адресу усматривается, что основанием возникновения права и выступает договор дарения от 04 сентября 1995 года.
Тем самым М.Н.В. являлся правопреемником К. в отношении ? доли в праве как на жилой дом, так и на земельный участок под ним.
Исследовав действие норм гражданского и земельного законодательства о правах на землю во времени, суд первой инстанции правомерно исходил из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним домовладения (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что у К. могло и возникло право пожизненного наследуемого владения на ? долю земельного участка по спорному адресу общей площадью 718 кв.м, то есть на земельный участок площадью 359 кв.м, которое перешло с заключением договора дарения к М.Н.В., а от него с договором купли-продажи - к Т.М.Ш. (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Оснований полагать, что К. принадлежало два земельных участка по 359 кв.м каждый при наличии других собственников второй половины жилого дома, не имеется, то есть повторное указание К. по одному адресу в перечне граждан, которым выделены земельные участки, постановления N от 05 июля 1993 года администрации г. Костромы является ошибочным (т.1 л.д. 62-64).
Произведя отчуждение своей доли в праве на домовладение, М. утратил и право на свою долю в земельном участке под ним (п. 1 ст. 235 ГК РФ), о чем свидетельствует и передача им истице подлинника свидетельства N от 13 мая 1996 года о праве на земельный участок, по причине чего он уже не мог зарегистрировать за собой право собственности на ту же землю и, соответственно, продать ее по договору купли-продажи от 13 мая 2016 года Б.А.А.
С учетом этого у Б.А.А. не возникло право на спорное имущество, поэтому он не мог им распорядиться 04 июня 2018 года, передав в собственность Б.И.А. на основании соглашения об отступном.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1).
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2).
Статья 409 ГК РФ предусматривает, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Из содержания перечисленных норм и смысла гражданского законодательства отчуждать имущество любым способом может лишь лицо, обладающее им на предусмотренном законом праве и получившее его предусмотренным законом способом.
Вместе с тем, как было указано, в перечисленных сделках от 13 мая 2016 года и 04 июня 2018 года М. и Б.А.А. правообладателями земельного участка по адресу: <адрес>, не являлись, то есть произвести его отчуждение не могли, тем самым указанные сделки являются недействительными в силу их ничтожности.
Доводы апелляционных жалоб выводы суда первой инстанции не опровергают.
Так, ссылка в жалобах на добросовестность приобретения Б.И.А. и А.А. спорного имущества юридического значения не имеет, поскольку истицей не заявляется об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а поставлен вопрос о недействительности сделок с имуществом по мотиву их ничтожности, последствием чего явилось погашение записей в ЕГРН о правах ответчиков на спорную землю (п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Указание в жалобах на пропуск истицей срока исковой давности не может быть принято во внимание, поскольку суд первой инстанции в решении дал правильную и мотивированную оценку аналогичному доводу, заявленному в ходе разрешения спора, оснований не согласиться с которой не имеется.
Фактически доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Б.И.А. по доверенности Р.В.А. сводятся к тому, что истец выбрал неверный способ защиты, а при применении положений статей 301, 302 ГК РФ иск удовлетворению не подлежит.
Между тем суд принимает решение по заявленным требованиям (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ), и в данном случае суд первой инстанции обоснованно не усмотрел, что способ защиты выбран неправильно.
В целом апелляционные жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые могли послужить согласно ст. 330 ГПК РФ основанием к отмене решения, поэтому в их удовлетворении надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 28 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Б.А.А. и представителя Б.И.А. по доверенности Р.В.А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
