Дата принятия: 19 ноября 2020г.
Номер документа: 33-2039/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2020 года Дело N 33-2039/2020
"19" ноября 2020 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Ворониной М.В., Болонкиной И.В.,
при секретаре Миронове М.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-31/2020 (УИД 44RS0001-01-2019-002235-49) по апелляционным жалобам представителя Агаларовой Эркиназ Агаларовны и Андреевой Ирины Ивановны Иванова Романа Анатольевича, дополнительной апелляционной жалобе представителя Агаларовой Эркиназ Агаларовны - Атаева Сиражутдина Джамалутдиновича на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 22 июля 2020г. по делу по иску Агаларовой Эркиназ Агаларовны, Андреевой Ирины Ивановны к Власову Александру Геннадьевичу, Марычевой Ольге Александровне, Смирновой Елене Владимировне, Ашанову Эдуарду Аширмурадовичу о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., выслушав объяснения представителя Агаларовой Э.А. - Атаева С.Д., представителя Власова А.Г. - Мартынова А.В., представителя Марачевой О.А. - Григорьевой И.В., представителя Смирновой Е.В. - Соснина С.А., представителя Ашанова - Э.А. - Козлова О.А., судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда
установила:
Андреева И.И. обратилась в суд с иском к Власову А.Г., Ашанову Э.А. о признании договора отчуждения квартиры N 37, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Агаларова Э.А. обратилась в суд с иском к Власову А.Г., Марачевой О.А. о признании договора отчуждения квартиры N 63, расположенной в том же доме, недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Также Агаларова Э.А. обратилась в суд с иском к Власову А.Г. и Смирновой Е.В. о признании договора отчуждения квартиры N 36, расположенной в вышеуказанном доме, недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Приводимые в исковых заявлениях основания обращения в суд аналогичны. Истцы указали, что они, являясь собственниками вышеуказанных квартир, выдали на имя Власова А.Г. нотариальную доверенность с ограниченными полномочиями и делегировали ему право на государственную регистрацию пакета документов, в том числе подписанных собственниками договоров купли-продажи. Иными полномочиями они Власова А.Г. не наделяли, в том числе не наделяли его правом подписания договоров купли-продажи спорных квартир, установления цен за продаваемые квартиры, получения денежных средств от их продажи. В апреле 2019г. истцам стало известно о том, что квартира N 37, принадлежащая на праве собственности Андреевой И.И., квартиры N 63 и N 36, принадлежащие на праве собственности Агаларовой Э.А., без их ведома отчуждены ответчиком Ашанову Э.А., Марачевой О.А. и Смирновой Е.В. Истцы договоры купли-продажи с указанными лицами не заключали и не подписывали, денежные средства, вырученные от продажи квартир, не получали. В настоящее время право собственности на квартиру N 37 зарегистрировано за Ашановым Э.А., право собственности на квартиру N 63 за Марачевой О.А., право собственности на квартиру N 36 за Смирновой Е.В. Истцы пытались получить объяснения у ответчика Власова А.Г., который устранился от объяснения обстоятельств, при которых были отчуждены спорные квартиры. Подписи на договорах купли-продажи выполнены не истцами, права подписания договоров купли-продажи у иных лиц отсутствовали. Полагая, что указанные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении сторонами письменной формы сделки, что влечет ее недействительность, истцы обратились в суд с настоящими исками.
20 февраля 2020г. гражданские дела были объединены для рассмотрения в одно производство.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили свои требования, просили признать заключенные с Ашановым Э.А., Марачевой О.А. и Смирновой Е.В. договоры купли-продажи квартир недействительными с момента их заключения, истребовать из чужого незаконного владения ответчиков принадлежащие им на праве собственности квартиры.
К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, нотариус Теребков В.М., Рустамов А.В., Власова О.А., ООО "Доминантакапстрой", которое впоследствии было исключено из числа третьих лиц в связи с его ликвидацией.
Оспариваемым решением в удовлетворении исковых требований Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. было отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, Иванов Р.А., действуя в интересах Агаларовой Э.А. и Андреевой И.И., обратился в суд с апелляционными жалобами, в которых просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Повторяя доводы, изложенные в ходе рассмотрения дела, ссылаясь на обстоятельства дела, полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Считает, что материалами дела не подтверждена добросовестность ответчиков при приобретении спорных квартир, которые истцы не были намерены отчуждать, полномочиями на их отчуждение Власова А.Г. не наделяли.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель Агаларовой Э.А. - Атаев С.Д. указал, что в описательной части решения суд указал на то, что оспариваемые сделки совершены лицом, не уполномоченным собственниками на их совершение, одновременно в резолютивной части решения пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, что, по его мнению, противоречит нормам права и общепринятой судебной практике. Также обращает внимание на то, что суд пришел к выводу о том, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорных квартир, в то время как встречный иск о признании добросовестными приобретателями в суде заявлен не был, что говорит о том, что суд первой инстанции при рассмотрении дела вышел за пределы предмета спора. Полагая, что судом был проигнорирован факт привлечения Власова А.Г. к уголовной ответственности, считает, что, вынося судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд поставил в зависимость и косвенно предрешилисход рассмотрения судом уголовного дела в отношении Власова А.Г. Кроме того, не соглашаясь с выводами суда, отмечает, что сам факт совершения Власовым А.Г. сделок по спорным квартирам путем использования подложных документов указывает на то, что Власов А.Г. действовал против воли истцов в своих собственных корыстных интересах.
В возражениях на апелляционные жалобы представитель Ашанова Э.А. - Козлов О.А., представитель Марачевой О.А. - Григорьева И.В., представитель Смирновой Е.В. - Соснин С.А. просят решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истцов без удовлетворения.
Агаларова Э.А., Андреева И.И., Власов А.Г., Смирнова Е.В., Ашанов Э.А., Марачева О.А., представитель управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, нотариус Теребков В.М., Рустамов А.В., Власова О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 22 июля 2017г. между ООО "Доминантакапстрой" и Агаларовой Э.А. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 8 по <адрес>, в соответствии с которым Агаларова Э.А. приобрела право требования к застройщику на объекты долевого строительства в количестве 21 квартиры, указанные в п.3.1 договора, в том числе на квартиру N 36, стоимостью 486 912,87 руб. и квартиру N 63, стоимостью 906 924,24 руб. (л.д.6-15т.1).
В соответствии с договором купли-продажи от 20 декабря 2018г. квартира N 36 продана Агаларовой Э.А. Смирновой Е.В., стоимость квартиры по договору составила 200 000 руб., договор купли-продажи от имени Агаларовой Э.А. подписан Власовым А.Г., им же подписан акт приема-передачи квартиры, составлена расписка на сумму 200 000 руб. (л.д.48 т.3).
Указанные действия от имени Агаларовой Э.А выполнены Власовым А.Г. на основании доверенности серии 50 АА 8418733 от 18 июля 2017г., реестровый номер 5-609, удостоверенной нотариусом Мытищинского нотариального округа Теребковым В.М., в соответствии с которой Власов А.Г. уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей квартиры по адресу: <адрес>, всего 21 шт., в том числе квартиру N 36 (л.д.58 т.3).
Договор на государственную регистрацию права от имени Агаларовой Э.А представлен Власовым А.Г. на основании этой же доверенности от 18 июля 2017 года (л.д.43-45 т.3).
12 ноября 2018г. Власовым А.Г. от имени ООО "Доминантакапстрой" от Смирновой Е.В. принята в виде аванса за квартиру N 36 денежная сумма в размере 100 000 руб. (л.д.145 т.3).
20 декабря 2018г. Власовым А.Г. от Смирновой Е.В. посредством написания расписки принята денежная сумма в размере 2 300 000 руб. (л.д.144 т.3).
В соответствии с договором купли-продажи от 26 февраля 2018г. квартира N 63 продана Агаларовой Э.А. Марачевой О.А., стоимость квартиры по договору составила 906 924 руб., договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры от имени Агаларовой Э.А. подписан Агаларовой Э.А., также ею составлена расписка на сумму 906 924 руб. (л.д.51 т.1).
Договор на государственную регистрацию права от имени Агаларовой Э.А представлен Власовым А.Г. на основании доверенности серии 50 АА 8418733 от 18 июля 2017г., реестровый номер 5-609, удостоверенной нотариусом Мытищинского нотариального округа Теребковым В.М., в соответствии с которой Власов А.Г. уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей квартиры по адресу: г. Кострома, ул.Дружбы, дом 8, всего 21 шт., в том числе квартиру N 63 (л.д.48-49,61, т.1).
Также Власовым А.Г. по указанному выше договору 26 февраля 2018г. от Марачевой О.А. посредством написания расписки принята денежная сумма в размере 3 693 346 руб. (л.д.145 т.1).
Андреева И.И. в соответствии с договором от 10 апреля 2018г. приобрела у ООО "Доминантакапстрой" квартиру N 37, расположенную в том же доме, стоимостью 100 000 руб. (л.д.52 т.5).
В соответствии с договором купли-продажи от 21 ноября 2018г. квартира N 37 продана Андреевой И.В. Ашанову Э.А., стоимость квартиры по договору составила 150 000 руб., договор купли-продажи от имени Андреевой И.В. подписан Власовым А.Г., им же подписан акт приема-передачи квартиры, составлена расписка на сумму 150 000 руб. (л.д.70 т.5).
Указанные действия от имени Андреевой И.И. выполнены Власовым А.Г. на основании доверенности серии 50 АА 9573588 от 27 сентября 2017г., реестровый номер 15-2515, удостоверенной врио нотариуса Мытищинского нотариального округа Московской области Санеевой Е.В., в соответствии с которой Власов А.Г. уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей квартиры по адресу: г. Кострома, ул.Дружбы, дом 8, всего 20 шт., в том числе квартиру N 37 (л.д.78 т.5).
Договор на государственную регистрацию права от имени Андреевой И.И. представлен Власовым А.Г. на основании той же доверенности от 27 сентября 2017 года (л.д.65-67 т.5).
Также Власовым А.Г. по указанному выше договору 21 ноября 2018г. от Ашанова Э.А. посредством написания расписки принята денежная сумма в размере 4 500 000 руб., которую Власов А.Г. обязался вернуть в полном объеме в случае расторжения договора (л.д.150 т.5).
Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы N 329/1-2-1.1, 330/1-2-3.1 от 24 апреля 2020г., выполненной экспертом ФБУ Ярославская лаборатория, подписи от имени Агаларовой Э.А. и их расшифровки в договоре купли-продажи квартиры от 26 февраля 2018 года, акте приема-передачи квартиры от 26 февраля 2018 года, находящихся в реестровом деле N; в доверенности от 18 июля 2017г., реестровый N 5-609, оформленной на бланке 50 АА 8418733, выполнены не Агаларовой Э.А., а другим лицом с подражанием. Тексты расписки от 26 февраля 2018г. от имени Агаларовой Э.А. о получении денежных средств в размере 906 924руб. в счет оплаты квартиры N 63, находящейся в реестровом деле N, а также подписи от имени Агаларовой Э.А. в них, выполнены не Агаларовой Э.А., а другим лицом с подражанием.
В соответствии со сведениями, представленными Ассоциацией нотариусов "Московская областная Нотариальная Палата", бланк серии 50 АА N 8418733 Московской областной палатой выдавался нотариусу Королевского нотариального округа Московской области Шевчук Т.М. 10 мая 2016г.
Согласно сведениям, представленным нотариусом Мытищинского нотариального округа Теребкова В.М., доверенность 50 АА 8418733 от 18 июля 2017г. реестровый N 5-609 нотариусом не удостоверялась.
Судом также установлено, что доверенность 50 АА 9573588, реестровый номер 15-2515 от 27 сентября 2017г., удостоверенная врио нотариуса Мытищинского нотариального округа Московской области Санеевой Е.В., выданная Андреевой И.И. на имя Власова А.Г. не содержит полномочий указанных в доверенности, содержащейся в реестровом деле N, а уполномочивает Власова А.Г. быть представителем во всех компетентных органах по всем вопросам, связанным с государственной регистрацией всех необходимых прав и документов, в том числе права собственности на квартиры NN 18, 66, 1, 22, 59, 62, 69, 88, 67, 47, 16, 89, 58, 41, 65, 14, 8, 15, 43, 56 по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д.115 т.1).
По факту подделки нотариальной доверенности и получения незаконным способом прав на спорные квартиры в отношении Власова А.Г. возбуждены уголовные дела N
Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции указал на то, что сделки по отчуждению квартир NN 36, 37, 63, принадлежащих истцам на праве собственности, совершены лицом, не уполномоченным собственниками на их совершение.
Принимая решение, установив, что требования истцами заявлены как в порядке ст.ст.167,168 ГК РФ, так и в порядке ст.ст.301 и 302 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что защита прав истца должна осуществляться по правилам ст. ст. 301 и 302 ГК РФ.
Разрешая исковые требования об истребовании квартир из незаконного владения Марачевой О.А., Смирновой Е.В. и Ашанова Э.А., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 154, 167, 168, 218, статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств дела, установленных на основании исследования и оценки доказательств дела в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку Марачева О.А., Смирнова Е.В. и Ашанов Э.А. являются добросовестными покупателями, сами по себе факты того, что истцы не подписывали доверенности на право распоряжения квартирами на имя Власова А.Г., а Агаларова Э.А. не подписывала договор купли-продажи, не свидетельствуют о том, что квартиры выбыли из владения Агаларовой Э.А. и Андреевой И.В. помимо их воли, поскольку квартиры истцами были приобретены с целью дальнейшей перепродажи, истцы квартирами никогда не пользовались, не несли расходов на их содержание, правомочия собственников не осуществляли, передав ведение дел по владению и распоряжению ими ООО "Доминантакапстрой" и представителям по доверенностям, в том числе Власову А.Г., указав в связи с этим на то, что убытки, возникшие в связи с недобросовестными действиями их представителя Власова А.Г., подлежат взысканию в установленном порядке.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не по правилам главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 34).
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35).
В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37).
В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Исходя из приведенной выше нормы права и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, добросовестность приобретателя презюмируется.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления N 10/22).
По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39).
Из содержания указанных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, должны применяться положения статей 301 и 302 названного выше Кодекса, для которых юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются факт выбытия имущества из владения собственника по его воле либо помимо его воли, а также то, являлось ли приобретение возмездным и добросовестным.
Судом первой инстанции установлено, что Андреева И.И. и Агаларова Э.А. однозначно выразили волю на продажу принадлежащих им квартир, в связи с чем во владение, пользование Власова А.Г. были переданы сами квартиры, комплекты ключей от них, правоустанавливающие документы.
Как указано выше, недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли. Выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.
Доводы апелляционных жалоб о том, что у Андреевой И.И. и Агаларовой Э.А. отсутствовало намерение продавать спорные квартиры, оспариваются представленными в суд доказательствами.
Из материалов дела следует, что ООО "Доминантакапстрой", ИНН 5029178525 ликвидирована 18 декабря 2019 года, учредителями организации являлись Андреева Ирина Ивановна, Мисиев Вагиф Керимович, Рустамов Алексей Валидович, руководителем организации - Андреев Сергей Геннадьевич.
Истец Агаларова Э.А. состоит в браке с Рустамовым А.В., истец Андреева И.И. является матерью Андреева С.Г.
Согласно Протоколу N 5 внеочередного общего собрания участников "Доминантакапстрой" от 21 июля 2017 года, было одобрено заключение ООО "Доминантакапстрой" крупной сделки или сделки с заинтересованностью договора участия в долевом строительстве между ИП Андреевой И.И. и Обществом в отношении права требования квартир N 18,66,1,22,59,62,69,88,67,47,16,89,58,41,65,14,8,15,43,56, расположенных в <адрес>.
Протоколом N 4 от 21 июля 2017 года было одобрено заключение ООО "Доминантакапстрой" крупной сделки или сделки с заинтересованностью договора участия в долевом строительстве между ИП Агаларовой Э.А. и Обществом в отношении права требования квартир N 36,73,87,52,46,28,55,60,74,81,61,75,86,72,17,19,44,2,57,21,63 по указанному адресу.
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от 10 апреля 2018 года Андреева И.И. приобрела квартиру N 37 в доме <адрес> для ее дальнейшей продажи с целью получения прибыли.
В целях регистрации своих прав и реализации своих намерений по дальнейшей продаже указанных квартир Андреевой И.И. были выданы многочисленные доверенности: на имя Власова А.Г. по вопросу государственной регистрации прав собственности на указанные выше квартиры по договорам участия в долевом строительстве (л.д.115 т.1), на имя Власова А.Г. по вопросам, связанным с государственной регистрацией перехода права собственности на указанные квартиры (л.д.116 т.1), на имя Андреева С.Г. и Иванова Р.А. по вопросу государственной регистрации права собственности на квартиры NN 29 и 37 по указанному адресу (л.д.125 т.1), на имя Власова А.Г. по вопросу регистрации перехода права собственности на квартиру N 41 по указанному адресу (л.д.128 т.1) и на квартиру 29 (л.д.137 т.1).
Агаларова Э.А. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22 июля 2017 года приобрела 21 квартиру, в том числе квартиры NN 36,63. Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что участник долевого строительства покупает права требования к застройщику на указанные в договоре объекты долевого строительства для дальнейшей их продажи, с целью получения прибыли (л.д.8 т.1).
На все указанные квартиры ею также были оформлены многочисленные доверенности, в том числе на имя Власова А.Г.: по вопросу государственной регистрации уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве N 46, перехода прав собственности на квартиры, указанные в договоре (л.д. 191 т.1), по вопросу регистрации перехода прав собственности, в том числе на кв.N 63 (л.д.204 т.1), по вопросу регистрации перехода права собственности, в том числе на квартиры NN 36,63 (л.д.207 т.1).
Кроме того, мужем Агаларовой Э.А. - Рустамовым А.В. трижды было дано согласие на отчуждение Агаларовой Э.А. перечисленных выше квартир (л.д. 194, 195, 198 т.1).
Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что с момента приобретения прав собственности Агаларова Э.А. и Андреева И.И. имели намерение произвести отчуждение спорных квартир, их воля была реализована через представителей, в том числе через Власова А.Г., для чего квартиры были переданы ему со всеми правоустанавливающими документами и ключами.
Таким образом, в данном случае о наличии воли собственников квартир свидетельствуют их действия, которые судом надлежащим образом исследованы и оценены.
Следует обратить также внимание на то, что истцы, заявляя исковые требования, не указывали на то, что квартиры выбыли из их собственности помимо их воли, основанием для предъявления требований об оспаривании сделок явилось то, что Власов А.Г. при совершении сделок превысил полномочия, предоставленные ему доверенностями, а именно сам подписал договоры купли-продажи, установил цены и получил деньги.
Кроме того, суд первой инстанции с учетом обстоятельств дела, установленных на основании исследования и оценки представленных доказательств: доверенностей, выданных ООО "Доминантакапстрой" на имя Власова А.Г., показаний свидетеля ФИО27, материалов реестровых дел по иным сделкам (купле-продаже квартир в спорном многоквартирном доме), документов, подтверждающих оплату ООО "Доминантакапстрой" коммунальных услуг по многоквартирному дому, а также движение денежных средств, вырученных от продажи квартир, по счету Агаларовой Э.А. в банке, пришел к обоснованному выводу о том, что через ИП Андрееву И.И. и ИП Агаларову Э.А., которые являются аффилированными лицами по отношению к обществу, сделки по продаже квартир в данном многоквартирном доме фактически осуществляло ООО "Доминантакапстрой", представителем которого в городе Костроме являлся Власов А.Г.
В силу пункта 2 статьи 302 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать имущество во всех случаях только тогда, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать.
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
Судом первой инстанции установлено, что спорные объекты недвижимости ответчиками приобретены возмездно.
Данные обстоятельства подтверждаются расписками о получении денежных средств Власовым А.Г.
Власов А.Г., участвующий в судебном заседании, факт получения им денежных средств от Марачевой О.А., Смирновой Е.В. и Ашанова Э.А. в указанных в расписках размерах, не оспаривал. Данные расписки истцами не оспорены, недействительными не признаны.
Кроме того, Марачевой О.А., Смирновой Е.В. и Ашановым Э.А. представлены доказательства, подтверждающие наличие у них финансовой возможности по оплате приобретенных жилых помещений, а также даны исчерпывающие пояснения об обстоятельствах совершения сделок, получения и расходования денежных средств.
При этом следует отметить, как правильно указано судом первой инстанции, суммы, указанные в договорах купли-продажи квартир, истцами не оспаривались.
Факт того, что расчеты по договорам купли-продажи осуществлялись по "двойной цене", что не оспаривалось сторонами в судебных заседаниях, не может быть расценен в качестве безвозмездности приобретения спорного имущества, поскольку такой запрет действующим гражданским законодательством не установлен.
Разрешая вопрос о добросовестности ответчиков, суд обоснованно исходил из того, что о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.
По спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.
Доказательств недобросовестности Марачевой О.А., Смирновой Е.В., Ашанова Э.А., приобретших квартиры по возмездному договору, истцами представлено не было.
Доводы ответчиков о том, что они не знали и не должны были знать об отсутствии у Власова А.Г. права отчуждать жилые помещения, нашли свое подтверждение, поскольку право собственности истцов было зарегистрировано в ЕГРП при отсутствии каких-либо ограничений или обременений, Власовым А.Г. в подтверждение своих полномочий, предоставленных Андреевой И.И. и Агаларовой Э.А. на продажу квартир, были представлены нотариально заверенные доверенности, оснований сомневаться в подлинности которых у них не имелось оснований. Марачевой О.А., Смирновой Е.В. и Ашановым Э.А. квартиры были осмотрены, они убедились, что в квартирах никто не проживает и не состоит на регистрационном учете. Власов А.Г. обеспечил им доступ в квартиры, предоставил ключи, ознакомил с правоустанавливающими документами, в том числе подтверждающими основания возникновения у продавцов права собственности на квартиры. Кроме того, в данном случае полномочия представителя, у которого имелся доступ во все квартиры и помещения многоквартирного дома, комплекты ключей, правоустанавливающие документы как застройщика ООО "Доминантакапстрой", так и собственников, доверенности от собственников, явствовали из обстановки.
Указанные действия свидетельствуют о том, что ответчиками при заключении сделки была проявлена разумная осмотрительность, предприняты необходимые меры для выяснения прав лиц, отчуждающих имущество.
Кроме того, принадлежность квартиры продавцам, полномочия Власова А.Г. действовать от их имени, проверялись не только ответчиками, но и работниками МФЦ.
Каких-либо обстоятельств, которые сопутствовали совершению сделки и должны были вызвать у приобретателей жилых помещений сомнения в отношении прав продавцов на отчуждение, полномочий представителя, истцами приведено не было.
С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что факт недобросовестности ответчиков при приобретении квартиры, а именно обстоятельства того, что они могли знать, либо предполагать, что сделка совершается неуправомоченным отчуждателем, не имеется.
При этом, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, также исходил из того, что все квартиры от имени Агаларовой Э.А., Андреевой И.И. реализованы по доверенностям иными лицами, денежные средства также передавались представителям, часть квартир продана не по рыночной цене, в поиске покупателей, показе квартир, управлении имуществом дома участвовал Власов А.Г., о чем известно жителям данного дома.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел то, что в отношении Власова А.Г. возбуждено уголовное дело, несостоятельны, поскольку судом данное обстоятельство было оценено, суд обоснованно указал, что сам по себе факт возбуждения уголовного дела не может свидетельствовать о выбытии имущества из владения истцов помимо их воли. Недействительность же сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Ашанова Э.А. нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку он не мог видеть подлинника доверенности, подтверждающей полномочия Власова А.Г. на продажу квартиры в связи с отсутствием таковой, несостоятельны, поскольку указанная доверенность была представлена Власовым А.Г. в управление Росреестра, сотрудником управления копия, имеющаяся в материалах дела, была сверена с оригиналом, о чем имеется соответствующая отметка (л.д.78 т.5), кроме того, указанная доверенность была проверена по реквизитам в Федеральной нотариальной палате (л.д.80 т.5).
Ссылка в жалобе на то, что Ашанов Э.А. проявил неосмотрительность, поскольку не проверил наличие согласие супруга Андреевой И.И. на отчуждение квартиры, не обоснована, поскольку в реестровом деле имеется нотариально заверенное заявление Андреевой И.И. о том, что она в зарегистрированном браке не состоит (л.д.76 т.5).
Доводы жалобы о безвозмездности сделки, заключенной с Ашановым Э.А., несостоятельны, поскольку оспариваются распиской Власова А.Г. в получении от него денежных средств по договору купли-продажи, данная расписка не оспорена, недействительной не признана, кроме того, ответчиком представлены доказательства, подтверждающие наличие источников получения им денежных средств. То обстоятельство, что представленные им расписки о получении денежных средств датированы 2020 годом, само по себе не свидетельствует о неполучении денежных средств. Ашановым Э.А. даны исчерпывающие пояснения относительно обстоятельств заключения им сделок с объектами недвижимости и получения за них денежных средств. Данные объяснения стороной истца не опровергнуты, ходатайств о допросе лиц, которые передавали Ашанову Э.А. денежные средства, заявлено не было. При этом факт получения денег от Ашанова Э.А. Власовым А.Г. не оспаривался.
Доводы жалобы о том, что Марачевой О.А. представлены в суд протоколы общего собрания участников ООО "Доминантакапстрой", которые, по мнению апеллянта, не существуют, не могут повлиять на выводы суда, поскольку содержание данных протоколов, принятых участниками общества решений подтверждается совокупностью доказательств: договорами участия в долевом строительстве, заключенных с истцами, с указанием именно тех квартир, которых указаны в решениях данного общего собрания, а также доверенностями, выданными истцами на имя представителей по вопросам регистрации прав собственности и перехода прав собственности на эти квартиры.
Другие доводы жалобы, поданной в интересах Андреевой И.И., не являются основанием к отмене решения, поскольку были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Смирнова Е.В. является недобросовестным приобретателем, поскольку с момента регистрации права собственности за Агаларовой Э.А. на квартиру N 36 до сделки купли-продажи со Смирновой Е.В. прошел незначительный промежуток времени, несостоятельны, поскольку сам по себе небольшой промежуток между регистрацией права собственности и отчуждением, в данном случае не свидетельствует о недобросовестности. Смирнова Е.В. была ознакомлена со всеми правоустанавливающими документами, в том числе договором участия Агаларовой Э.А. в долевом строительстве, из которого следует, что квартиры ею приобретались с целью дальнейшей продажи для извлечения прибыли, что было также подтверждено представленной Власовым А.Г. доверенностью, подтверждающей его полномочия на продажу указанных квартир.
Доводы апелляционных жалоб о том, что квартиры ответчиками были приобретены по заниженной цене, значительно ниже рыночной, не свидетельствуют о недобросовестности приобретателей, поскольку, как указано выше, расчеты осуществлялись по "двойной цене": одна цена указана в договоре, другая фактическая. Судом было установлено, что фактически расчеты по всем сделкам производились в размере денежных сумм, полученных Власовым А.Г. по распискам (л.д.144 т.3, л.д.145 т.1, л.д.150 т.5).
При этом судом указан, что расчет по "двойной цене" производился не только по оспариваемым договорам, но также по иным сделкам Андреевой И.И. и Агаларовой Э.А. Так, квартира N 52 была продана за 100 000 руб., квартира N 72 - за 100 000 руб., квартира N 19 - за 300 000 руб. (приложения: реестровые дела), за 200 000 руб. была продана квартира N 29 (л.д.114 т.4), квартира N 41 - за 50 000 руб. (л.д.164 т.4), квартира N 73 - за 140 000 руб. (л.д.89 т.4). При этом оплата по всем приведенным сделкам производилась наличными денежными средствами.
Указание в договорах купли-продажи реальной стоимости квартир (от 2 000 000 руб. и выше) в большинстве своем имело место по сделкам, по которым оплата производилась в безналичной форме путем перечисления на счет либо с использованием кредитных денежных средств.
Доводы апелляционной жалобы о недоказанности возмездности приобретения Смирновой Е.В. и Марачевой О.А. квартир по оспариваемым сделкам, несостоятельны, поскольку факты оплаты подтверждаются расписками Власова А.Г., не оспоренными и не признанными недействительными. Власов А.Г. факт получения от них денег в указанных в расписках суммах не оспаривал. Факт наличия у Смирновой Е.В. денежных средств для оплаты приобретенного жилого помещения подтверждается выпиской по счету ПАО "Сбербанк", у Марачевой О.А. - фактом получения денежных средств, вырученных в результате переуступки прав требования по строительству другой квартиры в августе 2017 года.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Смирновой Е.В. и Марачевой О.А. не были проверены полномочия представителя собственников, несостоятельны, поскольку они были ознакомлены со всеми правоустанавливающими документами на квартиры, а также основаниями возникновения у продавцов недвижимого имущества прав собственности, с нотариально заверенной доверенностью представителя. Подлинная доверенность Власовым А.Г. была представлена в МФЦ, копии доверенностей, заверенные сотрудником управления, имеются в реестровых делах (л.д.61 т.1, л.д.58 т.3).
Доводы жалобы о том, что Смирнова Е.В. внесла аванс в размере 100 000 руб. не истцу, а застройщику ООО "Доминантакапстрой", не свидетельствуют о том, что ответчик не убедилась в том, кто является собственником квартиры. Как видно из материалов дела, указанные денежные средства были переданы Смирновой Е.В. 12 ноября 2018 года в качестве аванса, т.е. в тот период, когда собственником квартиры N 36 являлось общество, а право собственности Агаларовой Э.А. на квартиру, не смотря на наличие договора участия в долевом строительстве, было зарегистрирована в управлении Росреестра лишь ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности подделки доверенностей основаны на предположении, в связи с чем не могут быть положены в основу решения. Из материалов дела усматривается, что по всем трем сделкам подлинные доверенности представлялись в МФЦ, ни ответчики, ни сотрудники МФЦ подделку доверенностей установить не могли, в открытом для доступа реестре доверенностей, указаны дата, реестровый номер, иных реквизитов (номер бланка, содержание полномочий) реестр не содержит.
Доводы апелляционной жалобы о том, что Власов А.Г. никогда не был представителем ООО "Доминантакапстрой" и соответственно представителем истцов, несостоятельны.
Власов А.Г. пояснил в судебном заседании, что он осуществлял полное сопровождение проекта по строительству дома, в последующем занимался реализацией квартир, в его распоряжении находилась печать ООО, приходно-кассовые ордера, ключи от всех помещений, все решения он согласовывал с Рустамовым А.В. и Андреевым С.Г. Все договоры составлял юрист общества Иванов, доверенности также предоставлял он. Зарегистрированные договоры передавал ему же вместе с денежными средствами, полученными по сделкам (л.д.59-61 т.4).
Судом приведены достаточно веские аргументы со ссылкой на конкретные доказательства (показания свидетеля, доверенности, выданные на его имя в период с 2015 по март 2019 года, техническое соглашение), свидетельствующие о том, что на протяжении длительного периода Власов А.Г., действуя в интересах застройщика, а потом и истцов, осуществлял функции по реализации жилых помещений, получил в фактическое владение и пользование помещения в многоквартирном доме, включая спорные квартиры. В материалы дела представлены фотографии растяжек с указанием отдела продаж ООО "Доминантакапстрой" с указанием номера телефона Власова А.Г.
Доводы апелляционной жалобы и дополнительной апелляционной жалобы о том, что суд вышел за пределы рассматриваемых требований, поскольку вошел в оценку иных сделок, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку судом по существу такая оценка не производилась. Ответчики, возражая против заявленных требований, ссылались на то, что Власов А.Г. являлся представителем ООО "Доминантакапстрой" и истцов, что это известный факт для всех лиц, желавших приобрести недвижимость в спорном многоквартирном доме, что все сделки оформлялись только через него, и у них не было оснований сомневаться в его полномочиях и намерениях собственников продать принадлежащие им по договору долевого участия квартиры. В связи с этим суд обоснованно с целью проверки указанных обстоятельств, установления намерений сторон, а также для правильной квалификации возникших правоотношений, истребовал информацию об иных сделках, совершенных от имени истцов. Таким образом, судебная коллегия полагает, что наличие между лицами, участвовавшими в совершении сделок, таких связей, которые повлияли на заключение об их добросовестности, а также на наличие действительной воли истцов на продажу объектов недвижимости, могло быть сделано только на анализе и оценке всех имеющихся в деле доказательств.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в материалах дела имеются сведения о том, что Власовым А.Г. на основании доверенности 50 АА 8418733 от 18 июля 2017г. реестровый N 5-609 и доверенности 50 АА 9573588 от 27 сентября 2017г., реестровый номер 15-2515 (с теми же полномочиями, как по оспариваемой сделке) было совершено еще ряд сделок:
- по квартире N 29 договор купли-продажи был заключен Андреевой И.И. в лице Власова А.Г. по доверенности 50 АА 9573588 от 27 сентября 2017г., реестровый номер 15-2515, согласно расписке денежные средства были получены Власовым А.Г. на основании этой же доверенности (л.д.114-120 т.4), на регистрацию перехода прав от имени Андреевой И.И. в МФЦ была представлена та же доверенность;
- по квартире N 73 договор купли-продажи был заключен Агаларовой Э.А. в лице Власова А.Г. по доверенности 50 АА 8418733 от 18 июля 2017г. реестровый N 5-609, согласно расписке денежные средства были получены Власовым А.Г. на основании то же доверенности, (л.д.89-96 т.4), на регистрацию перехода прав от имени Агаларовой Э.А. Власовым А.Г. представлена та же доверенность.
Между тем указанные сделки истцами по основаниям, указанным в исковых требованиях, не оспорены. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал, что фактически спор у истцов возник с Власовым А.Г., в связи с чем убытки, причиненные в результате его действий, истцы вправе взыскать с причинителя в установленном действующим законодательством порядке.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что, разрешая вопрос о добросовестности приобретателей, суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку встречных требований не заявлено, несостоятельны, так как одним из обстоятельств, которые подлежат установлению в рамках требований об истребования имущества из чужого незаконного владение является добросовестность (недобросовестность) приобретателя.
Другие доводы дополнительной жалобы о неправильном применении судом норм материального права судебная коллегия полагает необоснованными, поскольку в случае приобретения имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются факт выбытия имущества из владения собственника по его воле либо помимо его воли, а также то, являлось ли приобретение возмездным и добросовестным. Само же по себе установление факта, что имущество приобретено у лица, не имеющего права отчуждать не является основание для удовлетворения исковых требований.
При таких обстоятельствах оснований к отмене решения по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г.Костромы от 22 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Агаларовой Эркиназ Агаларовны и Андреевой Ирины Ивановны Иванова Романа Анатольевича и дополнительную жалобу представителя Агаларовой Эркиназ Агаларовны Атаева Сиражутдина Джамалутдиновича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
