Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 33-2038/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Ольховского В.Н.,

судей Яковлева Н.А., Мариной С.В.,

с участием помощника судьи Журавлева П.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Василенко Д.А. на решение Озерского районного суда Калининградской области от 08 февраля 2021 г. по иску Василенко Д.А. к ООО "Деметра" о возложении обязанности на ООО "Деметра" передать по акту приема-передачи объект недвижимого имущества, о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, взыскании судебной неустойки.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя Василенко Д.А. - Солдатова И.А.(посредством видеоконференцсвязи), поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Василенко Д.А. обратилась в суд с иском к ООО "Деметра", в котором просит обязать ООО в срок, не позднее двух рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ей по акту приема-передачи объект недвижимого имущества - нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> взыскать с ООО "Деметра" в пользу Василенко Д.А. судебную неустойку в размере 15000 руб. за каждую неделю неисполнения судебного акта об обязании передать нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>, за период с истечения двух рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда и до даты фактической передачи по акту приема-передачи, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности Василенко Дарье Андреевне на указанное нежилое помещение. В исковом заявлении истец указывает, что в соответствии с п.п.1.1, 4.1, 5.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 07 ноября 2019 года ответчик обязался передать в собственность истца спорное нежилое помещение по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон, в течение двух дней после подписания договора и обеспечить явку своего полномочного представителя для подписания передаточного акта и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности. Право собственности ответчика на объект возникло на основании договора купли-продажи от 01 октября 2019 года, заключенного по результатам торгов в отношении имущества должника ФИО23. по делу о банкротстве физического лица N А21-1561/2018. Переход права собственности объекта в пользу ответчика зарегистрирован 15 апреля 2020 года. В соответствии с п.2.1, 3.1, 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 07 ноября 2019 года) истец обязался оплатить стоимость объекта в размере 3 200 000 руб. в течение двух дней с момента подписания договора в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО23. в лице финансового управляющего ФИО24 Данные обязательства истцом исполнены, что подтверждается чеками по операциям ПАО "Сбербанк России" N 590705 от 07 ноября 2019 года на сумму 100 000 руб., N 33078 от 08 ноября 2019 года на сумму 900000 руб., N 377665 от 08 ноября 2019 года на сумму 100000 руб., все переводы исполнены со счета истца, и банковским ордером N 15-19 от 08 ноября 2019 года на сумму 2 100 000 руб., всего на сумму 3 200 000 руб. Ответчик был вызван телеграммой на передачу объекта 21 октября 2020 года на 14 часов, не явился, а также был вызван для передачи документов и участия в регистрационных действиях в МФЦ, не явился. Тем самым ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект. Ссылка в п. 1.2 договора на договор купли-продажи объекта от 01 октября 2019 (правопорождающего для ответчика как продавца), даже при условии, что на момент заключения договора от 07 ноября 2019 года переход права на отчуждаемый объект не зарегистрирован на ответчика, влечет законность заявленных требований с учетом того, что на момент обращения с иском переход права собственности ответчику на объект по договору от 01 октября 2019 года зарегистрирован. Просит обязать ответчика передать спорный объект истцу по акту приема-передачи. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст.12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Ссылаясь на п.1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре просит присудить неустойку в размере 15000 рублей за каждую неделю неисполнения судебного акта.

Рассмотрев дело, суд постановилрешение, которым Василенко Д.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Деметра" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи объект недвижимого имущества - нежилое помещение. <данные изъяты>, о государственной регистрации перехода права собственности, о взыскании судебной неустойки отказал.

В апелляционной жалобе Василенко Д.А. просит решение суда отменить, настаивая на удовлетворении иска, указывая на неверную оценку судом обстоятельств по делу. Суд не учел принятие исполнения спорного договора ответчиком. Последующее одобрение ответчиком спорной сделки принятием исполнения исключает правовое значение наличия или отсутствия полномочий Марнова на ее подписание. Дата заключения основного договора, на основании которого зарегистрирован переход права собственности на объект ответчику, значения не имеет.

Василенко Д.А., представитель ООО "Деметра" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в связи с изложенным с учетом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 апреля 2018 года по делу N А21-1561/2018 ФИО23. признана банкротом, в отношении ФИО23 введена процедура банкротства.

По результатам открытых торгов посредством публичного предложения на сайте электронной торговой площадки ООО "МЭТС" в отношении имущества должника ФИО23 - объекта недвижимого имущества нежилого помещения, <данные изъяты> победителем торгов признан участник торгов ФИО21., действовавший на указанных торгах на основании агентского договора N 1/2019 от 14 сентября 2019 года в интересах ООО "Деметра".

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на договор купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2019 года и дополнительное соглашение от 07 ноября 2019 года к договору купли-продажи от 07 ноября 2019 года.

Сторона ответчика не отрицает подписание указанного договора и дополнительного соглашения ФИО21. с Василенко Д.А.

Из договора от 07 ноября 2019 года, представленного истцом, следует, что ООО "Деметра" (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО21., действующего на основании доверенности 66ААN 5535699 от 05 ноября 2019 года с одной стороны и Василенко Дарья Андреевна (покупатель) с другой стороны заключили договор, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество нежилое помещение, общей <данные изъяты>. Имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01 октября 2019 года (пункт 1.2) Пунктом 2.1 установлена общая цена договора 3 200 000 руб., согласно пункту 3.1 покупатель обязуется оплатить стоимость имущества в течение двух дней с момента подписания сторонами договора. Расчет предусмотрено производить в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца 9 пункт 3.20.

Согласно пункту 7.1 спорного договора от 07 ноября 2019 года право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке.

Дополнительным соглашением N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 07 ноября 2019 года внесены изменения в пункт 3.2: "расчеты производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на основании заключенного ранее 01 октября 2019 года договора на расчетный счет ФИО23., в лице финансового управляющего ФИО24."

Материалами дела подтверждено осуществление истцом Василенко Д.А. 07 ноября 2019 года и 08 ноября 2018 года платежей на счет должника ФИО23. на общую сумму 3 200 000 руб. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Согласно доверенности от 05 ноября 2019 года, удостоверенной нотариусом г. Екатеринбурга ФИО26., исполненной на бланке 66 АА 5535699, доверенность выдана ООО "Деметра" ФИО21. на совершение всех необходимых юридически значимых и иных действий, направленных на регистрацию перехода права собственности за доверителем на спорное нежилое помещение <данные изъяты>, приобретенное доверителем у банкрота ФИО23 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01 октября 2019 года, заключенному по результатам открытых торгов посредством публичного размещения на электронной площадке, в ЕГРН.

Из копий материалов регистрационного дела на спорное нежилое помещение следует, что в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости 18 ноября 2019 года обратились действующий по доверенности ООО "Деметра" ФИО29. и финансовый управляющий ФИО23. ФИО24., представив договор купли-продажи недвижимого имущества от 01 октября 2019 года.

Из договора купли-продажи от 01 октября 2019 года следует, что ФИО23. (продавец) в лице финансового управляющего ФИО24. и ООО "Деметра" (покупатель) по результатам торгов N 41515-ОТПП в форме публичного предложения, проводимых с 03 августа 2019 г. по 27 сентября 2019 г. по реализации имущества продавца в составе Лота N 1, в соответствии с сообщением о проведении торгов N 4007523, опубликованным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 30 июля 2019 года, по которым покупатель через представителя ФИО21., действовавшего по поручению покупателя в соответствии с условиями агентского договора от 04 сентября 2019 года, был признан победителем торгов по продаже имущества продавца, включенного в состав Лота N 1 с предложением по цене в размере 3 578 000 руб. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - спорного объекта нежилого помещения общей площадью <данные изъяты>. Сумма задатка 378 000 руб. засчитывается в счет оплаты по договору, оставшаяся сумма 3 200 000 руб. подлежит оплате не позднее 30 календарных дней со дня заключения договора. Согласно акту приема-передачи имущества от 01 октября 2019 года спорный объект передан продавцом покупателю.

Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект была приостановлена 27 ноября 2019 года, после чего 27 февраля 2020 года принято решение об отказе в государственной регистрации.

Согласно уведомлению о приостановлении регистрационных действий спорный объект имеет ограничения в использовании (обременение) как объект культурного наследия, заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности и иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7-10 ст. 48 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Кроме того, на регистрацию не представлен агентский договор ФИО21., из представленных документов не следует, что покупателем произведена оплата за нежилое помещение, не представлен договор о задатке, а также иные документы по торгам.

27 февраля 2020 года в государственной регистрации прав на спорное нежилое помещение ООО "Деметра" отказано в связи с непредставлением указанных выше документов.

Таким образом, судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 01 октября 2019 года, на который истец ссылается как на правопорождающий для ответчика, и являющийся основанием для перехода права собственности от ответчика к Василенко Д.А., в установленном порядке право собственности ответчика ООО "Деметра" зарегистрировано не было.

Представитель ООО "Деметра" по доверенности ФИО36. и финансовый управляющий ФИО23. ФИО24 27 марта 2020 года вновь обратились в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Деметра" на спорный объект, представив договор купли-продажи недвижимого имущества от 31 января 2020 года и акт приема-передачи спорного объекта недвижимости от 31 января 2020 года.

Как следует из договора от 31 января 2020 года, ФИО23. (продавец) в лице финансового управляющего ФИО24. и ООО "Деметра" по результатам торгов N 41515-ОТПП в форме публичного предложения, проводимых с 03 августа 2019 г. по 27 сентября 2019 г. по реализации имущества продавца в составе Лота N 1, в соответствии с сообщением о проведении торгов N 4007523, опубликованным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 30 июля 2019 года, по которым покупатель через представителя ФИО21., действовавшего по поручению покупателя в соответствии с условиями агентского договора от 04 сентября 2019 года, был признан победителем торгов по продаже имущества продавца, включенного в состав Лота N 1 с предложением по цене в размере 3 578 000 руб., заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - спорного объекта - нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> Сумма задатка 378 000 руб. засчитывается в счет оплаты по договору, оставшаяся сумма 3 200 000 руб. подлежит оплате не позднее 30 календарных дней со дня заключения договора.

Согласно пункту 3.2.4 договора от 31 января 2020 года покупатель обязуется соблюдать в отношении имущества предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Росской Федерации" ограничения. К договору приложено охранное обязательство объекта культурного наследия.

Согласно акту приема-передачи имущества от 31 января 2020 года спорный объект передан продавцом покупателю.

В материалы регистрационного дела представлена также расписка Василенко Д.А. от 08 ноября 2019 года на имя финансового управляющего ФИО24., откуда следует, что Василенко Д.А. указывает, что она произвела платежи за ООО "Деметра" путем банковского перевода на счет ФИО23. за оплату имущества с кадастровым номером <данные изъяты> по договору купли-продажи от 01 октября 2019 года в размере 3 200 000 руб., копии платежных документов прилагаются.

В судебном заседании истец Василенко Д.А. подтвердила выдачу данной расписки.

Право собственности ООО "Деметра" на спорный объект недвижимости зарегистрировано 15 апреля 2020 года на основании договора купли-продажи от 31 января 2020 года.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что при общей стоимости объекта 3 578 000 руб. ответчиком (покупателем) ООО "Деметра" оплачено 378 000 руб., истцом Василенко Д.А. оплачено 3 200 000 руб.

В судебном заседании подтверждено, что ФИО21. являлся неуполномоченным лицом на заключение договора от 07 ноября 2019 года и дополнительного соглашения от 07 ноября 2019 года, при этом оплата, произведенная Василенко Д.А., в размере 3 200 000 руб., была принята покупателем.

Василенко Д.А. своей распиской на имя финансового управляющего ФИО24. подтвердила исполнение ею обязательств за ООО "Деметра" по оплате 3 200 000 руб. по договору от 01 октября 2019 года.

Согласно ч.1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Исполнение Василенко Д.А. обязательств ООО "Деметра" перед продавцом ФИО23 не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними.

ООО "Деметра" признает за собой задолженность перед истцом и обязанность по возврату Василенко Д.А. денежных средств в размере 3200000 руб.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Спорное нежилое помещение истцу Василенко Д.А. не передавалось.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывается, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Положениями ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на нежилое помещение на основании договора от 01 октября 2019 года государственную регистрацию не прошел, переход права не состоялся, соответственно, право собственности на основании договора от 01 октября 2019 года у покупателя ООО "Деметра" не возникло.

Установлено, что спорный объект недвижимости постановлением Правительства Калининградской области от 23 марта 2007 года N 132 "Об объектах культурного наследия регионального и местного значения" включен в перечень объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, находящегося на территории МО "Озерское городское поселение".

12 ноября 2010 года администрацией МО "Озерское городское поселение" собственнику ФИО23. выдано охранное обязательство N 10 на объект культурного наследия местного (муниципального) значения нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>.

Согласно сообщению администрации МО "Озерский городской округ" от 26 января 2021 года дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, включен в перечень объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, находящихся на территории муниципального образования "Озерский городской округ".

Частью 1 статьи 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" поименованы действующие ограничения, установленные для собственников в отношении объектов культурного наследия.

Согласно пункту 5 статьи 48 Закона распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Пунктами 5 - 12 названной статьи предусмотрена обязанность включения в договор отчуждения объекта культурного наследия или его части в качестве существенных условий договора сведений касающихся особого статуса объекта, выданных охранных обязательств или иных охранных документов и обязательств лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта.

Как указано в пункте 7 ст. 48 указанного выше Закона РФ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.