Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 33-20356/2021

<Дата ...> <Адрес...>

Судебная коллегия апелляционной инстанции по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего <ФИО>12

судей <ФИО>11, Таран А.О.

по докладу судьи <ФИО>11

при секретаре <ФИО>5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к <ФИО>1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, и применить последствия недействительности сделки, по апелляционной жалобе <ФИО>1 на решение Приморского районного суда Краснодарского края от <Дата ...>.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

<ФИО>2 обратилась в суд с иском к <ФИО>1 о признании договора купли-продажи земельного участка с КН 23:47:0110001:3717, расположенного по адресу: <Адрес...>, от <Дата ...> недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения; применить последствия недействительности сделки, в виде возврата данного земельного участка в собственность ответчику; аннулировать государственную регистрацию права собственности истицы на земельный участок; взыскать с <ФИО>1 в пользу <ФИО>2 денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от <Дата ...> в размере 880 000 рублей.

В обоснование иска указала, что <Дата ...> по договору купли-продажи приобрела у ответчика земельный участок, с целью возведения на нем жилого дома. Из уведомления Управления архитектуры МО <Адрес...> узнала, что приобретенный земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций. На данном земельном участке запрещается строительство и размещение зданий и сооружений, посадка многолетних насаждений. Полагает, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно предмета сделки, поскольку на нем не возможно строительство жилого дома, а земельный участок приобретался истицей именно для этой цели. В добровольном порядке ответчик расторгнуть договор купли-продажи отказался, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Решением Приморского районного суда Краснодарского края от <Дата ...> исковые требования <ФИО>2 к <ФИО>1 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворены.

Признан договор купли-продажи земельного участка с КН 23:47:0110001:3117, расположенного по адресу: <Адрес...>, площадью 400 кв.м., от <Дата ...> недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения.

Применены последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 23:47:0110001:3717, расположенного по адресу: <Адрес...> в собственность <ФИО>1.

Аннулирована государственная регистрация права собственности <ФИО>2 на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0110001:3717, расположенного по адресу: <Адрес...>.

Взысканы с <ФИО>1 в пользу <ФИО>2 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от <Дата ...> в размере 880 00 руб.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель <ФИО>1 - <ФИО>6 доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить. Представитель <ФИО>2 - <ФИО>10 возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как постановленного в соответствии с обстоятельствами дела и не противоречащего требованиям закона.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что <Дата ...> по договору купли-продажи продавец <ФИО>1 продал покупателю <ФИО>2 за 880 000 рублей земельный участок с КН 23:47:0110001:3717, расположенный по адресу: <Адрес...>, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальные жилые дома с приусадебным участком и без, площадью 400 кв.м.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от <Дата ...> продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество, никому не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также свободно от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли- продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Между тем, согласно уведомлению Управления архитектуры и градостроительства МО <Адрес...> от <Дата ...> земельный участок с КН 23:47:0110001:3717 расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций: газопровод высокого давления (охранная зона - 7 м от оси трубы в обе стороны), ВЛ - 110 кВ. Охранная зона - 20 м от крайнего провода. В охранных зонах инженерных сетей необходимо соблюдение следующего: запрещается строительство и размещение зданий и сооружений, посадка многолетних насаждений; обеспечить беспрепятственный доступ соответствующей коммунальной службе города для ремонта и обслуживания инженерных коммуникаций; необходимо соблюдать охранные зоны инженерных коммуникаций или запроектировать перенос их за границы застройки при наличии технических условий на перенос.

По указанным основаниям Управление архитектуры и градостроительства МО <Адрес...> вышеуказанным уведомлением сообщило <ФИО>2 о несоответствии параметров, указанных в уведомлении о планируемом строительстве индивидуального жилого дома и недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Судом первой инстанции правомерно установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок, приобретенный истицей по договору купли-продажи от <Дата ...> находится охранной зоне инженерных коммуникаций: газопровод высокого давления (охранная зона - 7 м от оси трубы в обе стороны), ВЛ - 110 кВ.

Согласно п.5 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от <Дата ...> (далее Правила), в соответствии с законодательством Российской Федерации газораспределительные сети относятся к категории опасных производственных объектов, что обусловлено взрывом и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним газа. Согласно п.6 ст. 90 ЗК РФ и ст. 28 Федерального закона от <Дата ...> N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией.

Следовательно, нарушение установленных строительными нормами минимальных расстояний 7 м от подземного распределительного газопровода высокого давления d-168 мм до объектов капитального строения в охранной зоне газопровода влекут за собой: нарушение охранной зоны подземного распределительного газопровода; нарушение требований безопасности по прокладке газопровода, предусмотренное проектной документацией; отсутствие круглосуточного доступа к участку газораспределительной сети, а также возможность своевременной локализации и ликвидации аварийной ситуации.

Согласно представленному по запросу суда градостроительному плану земельного участка с КН 23:47:0110001:3717, данный земельный участок относится к зоне Ж-1 - застройки индивидуальными жилыми домами с приусадебными участками. Из чертежа градостроительного плана земельного участка следует, что место допустимого размещения жилого дома отсутствует. Земельный участок расположен в охранной зоне высоковольтных линий электропередач ВЛ 110 кВ и в зоне размещения линейных объектов автомобильного транспорта. В сведениях об ограничениях использования данного земельного участка указано, что запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства; запрещается размещать любые объекты, препятствующие проходу, подъезду и доступу к объектам электросетевого хозяйства.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Так же из материалов дела следует, что по договору купли-продажи земельного участка от <Дата ...> <ФИО>7 продал земельный участок <ФИО>8, при этом к данному договору купли- продажи представлена выписка из ЕГРН по состоянию на <Дата ...>, которая содержит информацию об охранной зоне земельного участка; по договору купли-продажи земельного участка от <Дата ...> <ФИО>8 продала его <ФИО>1; <Дата ...> <ФИО>1 продал земельный участок <ФИО>9; согласно письменному соглашению от <Дата ...> продавец <ФИО>1 расторг с <ФИО>9 договор купли-продажи от <Дата ...>; далее по договору купли-продажи от <Дата ...> <ФИО>1 продал <ФИО>2 данный земельный участок.

Из материалов регистрационного дела следует, что договоры купли-продажи земельного участка от <Дата ...> (покупатель <ФИО>9) и договор купли-продажи от <Дата ...> (покупатель <ФИО>2), условия договора купли-продажи содержат пункт 5, в котором имеется ссылка, о том, что покупатель ознакомлен с градостроительным планом земельного участка, нормах разрешенной застройки.

Однако, как видно из выписки ЕГРН на земельный участок с КН 23:47:0110001:3717 по состоянию на <Дата ...> сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне отсутствуют. Содержится информация об отсутствии зарегистрированных обременений и ограничений в отношении земельного участка.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что указание в договоре, а именно в п. 4, об отсутствии каких-либо притязаний третьих лиц на земельный участок не соответствует действительности, поскольку как следует из письменного отзыва АО "Новороссийскгоргаз" помимо запрета строительства в Охранной зоне, собственнику земельного участка запрещено огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к распределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.

Довод апелляционной жалобы об осведомленности <ФИО>2 при заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, о его характеристиках, и градостроительным планом земельного участка, являются несостоятельными, поскольку п. 5 оспариваемого договора содержит указание, что покупатель ознакомлен и согласен с состоянием объекта недвижимости, градостроительным планом земельного участка, нормах разрешенной застройки в границах участка, установленными путем его осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Кроме того в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено достоверных доказательств, подтверждающих осведомленность <ФИО>2 перед заключением договора купли-продажи о наличии нахождения земельного участка в охранной зоне.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка совершен покупателем под влиянием заблуждения, поэтому данный договор является недействительным.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки договора купли-продажи земельного участка от <Дата ...>, в виде возвращения в собственность земельного участка с КН 23:47:0110001:3717 <ФИО>1 и возложения обязанности на ответчика возвратить <ФИО>2 денежную сумму в размере 880 000 рублей.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда соответствуют установленным судом обстоятельствам, материалам дела и требованиям закона, и оснований для признания их неправильными, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают, не влияют на правильность принятого судом первой инстанции решения, основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом первой инстанции в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Краснодарского края от <Дата ...> оставить без изменения, апелляционную жалобу <ФИО>1 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.