Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июля 2021 года Дело N 33-2035/2021

08июля 2021 г.

г. Петрозаводск


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьиСтепановой Т.Г.,

судей Никитиной А.В., Савина А.И.

при ведении протокола помощником судьиТабота Ю.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчикарешение Прионежскогорайонногосуда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по исковому заявлению Ковалева Д. А. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании решения незаконным.

Заслушав доклад судьи Никитиной А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковалев Д.А. обратился в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ им был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому истцу были переуступлены права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (.....), по договору от ХХ.ХХ.ХХ N, заключенномумежду ФИО1 и администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия. ХХ.ХХ.ХХ истец уведомил ответчика о переходе прав и обязанностей по договору, просил продлить договор аренды земельного участка сроком на 5 лет. В ответ на его уведомление ответчик письмом сообщил, об отсутствии необходимости в заключении нового договора. Поскольку ни одна из сторон не отказалась от исполнения договора аренды земельного участка по истечении срока договора - ХХ.ХХ.ХХ, следовательно, договор аренды считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. На основании полученного ответа истец приступил к работам по использованию земельного участка: произвел подрядные работы по отсыпке и зачистке земельного участка, перезаключил договор с энергоснабжающей организацией, поставил вопрос о переносе опоры воздушной линии электропередач от трансформаторной подстанции за пределы земельного участка. ХХ.ХХ.ХХ ответчик в адрес истца направил уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с нарушением предыдущим правообладателем ФИО2 условий договора, в соответствии с которыми ФИО2 должен был передать земельный участок ответчику по акту приема-передачи. После уточнения исковых требований истец просит признать уведомление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также Министерство) от ХХ.ХХ.ХХ о прекращении действия договора аренды земельного участка N от ХХ.ХХ.ХХ незаконным, отмечает, что к Министерству не перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка.

Решением суда исковые требования удовлетворены.Суд призналнезаконным уведомление Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ о прекращении действия договора аренды земельного участка N от ХХ.ХХ.ХХ.

С решением суда не согласен ответчик. В апелляционной жалобе просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывает, что судом при рассмотрении дела были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела,и нарушены нормы материального права.Выражает несогласие с выводом суда о том, что ответчик не является стороной заключенного договора аренды и что права аренды по указанному договору к нему не переходили.Ссылаясь на п.2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 3 Закона Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия", постановление Правительства Республики Карелия от 30.12.2015 N 446-П и от 26.09.2017 N 326-П, пп. 39 п. 9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 N 390-П, указывает, что Министерство наделено полномочиями по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Считает, что в силу Закона Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" Министерство является стороной по договорам аренды и правомерно направило истцу уведомление о расторжении договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель Селифанова Н.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела.

Заслушав истца и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах изложенных в апелляционной жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Прионежского муниципального района иФИО1 был заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: (.....), площадь (...) кв.м.

ХХ.ХХ.ХХ между ФИО1 и Ковалевым Д.А. заключен договор уступки права аренды указанного земельного участка.

ХХ.ХХ.ХХ между Ковалевым Д.А. и ФИО2 заключен договор уступки прав аренды того же земельного участка, расположенного по адресу: (.....), площадь (...) кв.м, кадастровый N.

По договору уступки от ХХ.ХХ.ХХ права аренды земельного участка, расположенного по адресу: (.....), площадь (...) кв.м., кадастровый N, переданы ФИО2 и Ковалеву Д.А.

ХХ.ХХ.ХХ истец уведомил ответчика о переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды, просил продлить договор аренды земельного участка сроком на 5 лет.

Письмом от ХХ.ХХ.ХХ Министерство сообщило истцу, что договор аренды земельного участка был заключен на срок до ХХ.ХХ.ХХ, ни одна из сторон не отказалась от его исполнения, в связи с чем такой договор аренды считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.6.1 договора).

ХХ.ХХ.ХХ Министерством в адрес истца было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды земельного участка, Ковалеву Д.А. предложено добровольно освободить земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....), осуществить его уборку и вывоз мусора, а также передать земельный участок Министерству по акту приема-передачи; погасить задолженность по арендной плате, образованную на момент прекращения действия договора аренды земельного участка.

В настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N: адрес (.....), земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала N, площадь (...) кв.м., категория земель - (...), вид разрешенного использования - (...), данные о правообладателе отсутствуют, установлено ограничение права в виде аренды сроком с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ, дата государственной регистрации ХХ.ХХ.ХХ, номер государственной регистрации N, ограничение установлено в пользу Ковалева Д.А.

Установив указанные обстоятельства, проанализировав законодательство, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Министерство имущественных и земельных отношений не является стороной заключенного договора аренды, права аренды по указанному договору ему не переходили; арендодателем спорного земельного участка является администрация Прионежского муниципального района Республики Карелия, которая в ходе рассмотрения дела представила свои возражения относительно прекращения договора аренды, признав Ковалева Д.А. добросовестным арендатором.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, принимая во внимание положения ст. ст. 606, 610, 621 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции до 01.03.2015), Закона Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельнымиучастками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия", Постановление Правительства Республики Карелия от 30.12.2015 N 446-П и от 26.09.2017 N 326-П, Положение о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 N 390-П, поскольку из указанных нормативных актов следует, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия наделено полномочиями только по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, однако полномочия арендодателя по действующим договорам аренды Министерству не переданы.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции до 01.03.2015), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно действующему в настоящее время п. 2 ст. 3.3 указанного Федерального закона предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных данным пунктом.

Законом Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" (далее - Закона Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК) в соответствии с п. 4 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы государственной власти Республики Карелия наделены с 01.01.2016 полномочиями органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу ст. 3 Закона Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК полномочия, указанные в ст. 1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 30.12.2015 N 446-П функции в сфере управления и распоряжения в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 26.09.2017 N 326-П Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок преобразован в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Из пп. 39 п. 9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 N 390-П, следует, что Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Анализ приведенных нормативно-правовых актов позволяет сделать вывод о том, что Министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена; полномочия же арендодателей по ранее заключенным договорам аренды Министерству не переданы, о чем также свидетельствуют положения ст. 5 Закона Республики Карелия от 25.12.2015 N 1980-ЗРК

При таких обстоятельствах Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, не обладая полномочиями арендодателя по спорному - действующему - договору аренды, не вправебыло совершать юридически значимые действия, направленные на прекращение действия договора, относящиеся к исключительной компетенции арендодателя, в связи с чем уведомление Министерства от ХХ.ХХ.ХХ о прекращении действия договора аренды земельного участка N от ХХ.ХХ.ХХ обоснованно было признано судом незаконным.

Выводы суда первой инстанции о том, что указанный договор аренды земельного участка продолжает действовать и после истечения срока, на который он был заключен, основаны на правильном применении положений главы 24 ГК РФ.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 610ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, и п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда25.11.2020, разъяснено, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до ХХ.ХХ.ХХ не требовалось проведения торгов.

В данном случае земельный участок был предоставлен первоначальному арендатору без проведения торгов на основании постановления администрации Прионежского муниципального района от ХХ.ХХ.ХХ N в порядке п. 1 ч. 1 ст. 30, п. 3 ст. 30.1, ст. ст. 31, 32 ЗК РФ (в редакции на момент издания постановления).

Земельным кодексом РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Поскольку по истечении указанного в договоре аренды десятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и правопредшественник истца продолжил использование участка без возражений со стороны арендодателя, о чем свидетельствует представленная в материалы дела переписка между предшествующим арендатором земельного участка ФИО2 и администрацией Прионежского муниципального района (л. д. 65), обязанности арендатора по договору аренды исполняются всоответствии с условиями договора, арендодатель претензий к нему не имеет, суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ, действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание права отсутствующим (ст. 12 ГК РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такие требования ответчиком как лицом, претендующим на распоряжение спорным земельным участком, не заявлялись.

Договор аренды и соглашения об уступке прав требований по нему ответчиком не оспаривались. Более того, из переписки сторон, в том числе переписки Министерства с правопредшественником истца, следует, что ответчиком признаются права истца на земельный участок, возникающие из спорного договора аренды аренды, т.е. действительность договора аренды, а оспариваемое истцом уведомление направлено на реализацию ответчиком полномочий арендодателя земельного участка по действующему договору аренду, которые, как ошибочно полагает ответчик, у Министерства имеются.

Доводы апелляционной жалобы ответчика по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия от ХХ.ХХ.ХХ по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка