Дата принятия: 25 июня 2019г.
Номер документа: 33-2024/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2019 года Дело N 33-2024/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
Председательствующего Пудова А.В.,
Судей: Коженовой Т.В., Филенковой С.В.,
с участием прокурора Юрченковой Л.Н.,
при секретаре Семакове В.А.,
при участии представителя истца ООО "Антей" - Романковой Е.А., ответчика Гафарова Т.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Антей" к Гафарову <данные изъяты>, Джавадовой <данные изъяты>, Гафарову <данные изъяты> о выселении,
по апелляционной жалобе ООО "Антей" на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 25 марта 2019 года,
Заслушав доклад судьи Коженовой Т.В., объяснения представителя истца ООО "Антей" - Романковой Е.А., ответчика Гафарова Т.М., заключение прокурора Юрченковой Л.Н., полагавшей решение суда подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
ООО "Антей" обратилось в суд с иском к ответчикам о выселении, указав в обоснование исковых требований, что Гафаров Т.М. с 07.10.1994г. проживает в комнате N в ... в ... и имеет постоянную регистрацию с 19.06.2001г. Совместно с ним проживают несовершеннолетний сын <данные изъяты>, (дата). рождения, имеющий с рождения постоянную регистрацию по указанному адресу, а также супруга - Джавадова Н.Ш., не имеющая регистрации по указанному адресу. В соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно-кондитерского комбината от 30.09.1992г. имущество комбината, в том числе и домовладение N по ..., являвшееся общежитием предприятия, перешло в собственность ОАО "САХКО". На основании договора купли-продажи от 06.11.2014г. право собственности на здание перешло к ООО "Антей". В настоящее время между сторонами фактически сложились отношения, вытекающие из договора коммерческого найма жилого помещения. Ответчик не исполняет надлежащим образом обязательства по оплате коммунальных услуг, в результате чего, образовалась задолженность. Просило выселить Гафарова Т.М., Джавадову Н.Ш., Гафарова Т.И. без предоставления другого помещения.
В судебном заседании представитель истца ООО "Антей" Романова Е.А. поддержала исковые требования. Дополнительно пояснила суду, что ответчик был вселен в жилое помещение уже после приватизации предприятия, то есть, в частный жилой фонд. Жилое помещение предоставлялось в связи с трудовыми отношениями. Трудовые отношения прекращены. Условия договора коммерческого найма ответчик нарушал. Задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг уплачена ответчиком не в полном размере.
Ответчик Гафаров Т.М., законный представитель несовершеннолетнего <данные изъяты>, возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что в 1991-1992гг. он работал на Смоленском хлебобулочном комбинате. В 1991 году ему временно было предоставлено жилое помещение в общежитии. В 1994 году он обратился к директору комбината с заявлением о предоставлении комнаты в общежитии, после чего ему было предоставлено спорное жилое помещение. Какого-либо иного жилья ни у него, ни у членов его семьи не имеется. Полагал, что приобрел постоянное право пользования спорной комнатой.
Ответчик Джавадова Н.Ш., надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.
Представитель третьего лица Управления опеки и попечительства Администрации г. Смоленска в судебное заседание не явился.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 25 марта 2019 года в удовлетворении иска ООО "Антей" отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Антей" просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность. Указывает, что между ним и ответчиками фактически сложились отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде (коммерческий наем), регулируемые нормами гражданского законодательства, так как спорное жилое помещение было предоставлено Гафарову Т.М. уже после завершения приватизации предприятия в 1992 году, когда общежитие стало собственностью предприятия. Считает, что срок действия договора коммерческого найма истек 31.10.2018г., что является основанием для его расторжения и выселения ответчиков из спорного жилого помещения.
Ответчик Джавадова Н.Ш., представитель Управления опеки и попечительства Администрации г.Смоленска, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом в суд апелляционной инстанции не явились.
Управление опеки и попечительства Администрации г.Смоленска в письменном заявлении просило рассмотреть дело без участия своего представителя, учесть интересы несовершеннолетнего ребенка, считало решение суда законным и обоснованным.
Руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу п.п.1, 2 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
В соответствии с п.1 ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ).
В соответствии с п.3 ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно абз.2 п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с планом приватизации государственного предприятия Смоленского хлебобулочно - кондитерского комбината от 30.09.1992г. имущество комбината, в том числе домовладение N по ..., являвшееся общежитием предприятия, перешло в собственность ОАО "САХКО".
Право собственности ОАО "САХКО" на здание общежития, расположенного по адресу: ..., зарегистрировано 17.09.2007г.
На основании договора купли-продажи от 28.04.2014г. ООО "Антей" приобрело в собственность общежитие, расположенное по адресу: ....
Государственная регистрация перехода права собственности в ЕГРП произведена 06.11.2014г.
При заключении договора купли-продажи 28.05.2014г. в соответствии с требованиями п.1 ст.558 ГК РФ продавцом покупателю был передан перечень лиц, обладающих правом проживания в жилых помещениях общежития, в том числе, - в комнате N - Гафаров Т.М. и его несовершеннолетний сын.
Из копии трудовой книжки Гафарова Т.М. усматривается, что в период с <данные изъяты>, 23.08.1991г. он был временно принят на работу на Смоленский хлебобулочно - кондитерский комбинат грузчиком готовой продукции, откуда 01.01.1992г. уволен по собственному желанию.
При этом судом установлено, что фактически жилое помещение - комната в общежитии N в ... было предоставлено Гафарову Т.М. 07.10.1994г., что подтверждается отметкой о регистрации его в указанном жилом помещении.
Из представленной в материалы дела справки АО "Сахко" усматривается, что жилое помещение - комната N в ... в ... было предоставлено Гафарову Т.М. во временное пользование с 07.10.1994г., согласно карточке прописки. Решений о предоставлении какого-либо жилого помещения в указанном домостроении в связи с трудовыми отношениями руководством ОАО "Сахко" с участием профкома не принималось.
01.10.2011г. между ОАО "Сахко" и Гафаровым Т.М. заключен договор N коммерческого найма жилого помещения комнаты N в общежитии, расположенном по адресу: ..., сроком на 11 месяцев.
01.12.2017г. между ООО "Антей" и Гафаровым Т.М. заключен договор коммерческого найма жилого помещения - комнаты N в общежитии, расположенном по адресу: ..., сроком по 31.10.2018г.
30.10.2018г. ООО "Антей" Гафарову Т.М. было направлено уведомление об отказе от продления договора и освобождении жилого помещения.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Общество указало, что в связи с истечением срока договорных отношений, занимаемое ответчиками жилое помещение должно быть освобождено.
Разрешая спор, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе ООО "Антей" в удовлетворении иска.
Судебная коллегия в целом соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Гафаров Т.М. и члены его семьи не могут быть выселены из спорного жилого помещения с 01.11.2018г.
Статьей 40 Конституции Российской Федерации установлено право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота являются общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Согласно п.1 ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Стороной истца представлен договор коммерческого найма спорного жилого помещения, заключенный 01.12.2017г. между ООО "Антей" и Гафаровым Т.М. сроком на 11 месяцев (с 01.12.2017г. по 31.10.2018г. (включительно)).
В силу п.2 ст.683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные ст.684 ГК РФ (преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок).
Вместе с тем, ООО "Антей" за одни сутки до окончания срока действия указанного выше договора, направило Гафарову Т.М. уведомление от 30.10.2018г. N об отказе от его продления на новый срок, предложив добровольно освободить и возвратить жилое помещение Обществу в семидневный срок с даты получения уведомления.
Как установлено судом, Гафаров Т.М. постоянно проживает в спорном жилом помещении с 1994 года и всякий раз договоры с ним продлялись, как прежним собственником жилого помещения, так и истцом, на его иждивении находится несовершеннолетний ребенок, (дата) г.рождения, также имеющий постоянную регистрацию в данном жилом помещении, у семьи отсутствует другое жилое помещение в собственности или пользовании, предупреждение о расторжении договора произошло в осенне-зимний период при отсутствие заблаговременного предупреждения об этом.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
В данном случае нельзя признать добросовестными действия истца о нежелании за сутки продлить с Гафаровым Т.М. договор и отсутствием заблаговременного предупреждения его о расторжении договора при столь длительном его проживании в спорном жилом помещении.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу, что в силу положений ст.684 ГК РФ указанный выше договор от 01.12.2017г. считается продленным на прежних условиях на тот же срок.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 25 марта 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Антей" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
