Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 октября 2022 года Дело N 33-20235/2022

г. Санкт - Петербург 05 октября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Сопраньковой Т.Г.судей Игумновой Е.Ю.Петровой А.В.при секретаре Тащян А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-50/2022 по апелляционной жалобе Г.З. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 08 февраля 2022 года по иску СПбГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" к Г.З. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., объяснения представителя истца СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" - С.А., представителя ответчика Г.З. - А.Б., представителя третьего лица КИО Санкт-Петербурга - С.А., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Истец СПбГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" обратился в суд с иском к ответчику Г.З. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 579 959,12 руб., пени в размере 600 258,50 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что за Г.З. зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером 78:31:0001035:2028, расположенное по адресу: <адрес>. В соответствии с положениями п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, помещения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, помещением и необходимым для их использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний их собственник. Земельный участок площадью 42 кв.м., кадастровый N... по адресу: <адрес>, лит. А, на котором находится объект недвижимости, принадлежавший ответчику, предоставлен в пользование на основании договора аренды от 19.10.2004 Условиями договора установлена обязанность арендатора по своевременной выплате арендной платы. Ответчик арендную плату не вносит. Арендная плата рассчитана по коду 10.1 в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", в то время как договором аренды величина квартальной арендной платы рассчитывается по коду 18.10 "Иные виды деятельности".

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования и просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 21.10.2014 по 30.06.2019 в размере 654 976,88 руб., пени в размере 1 611 898,08 руб.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 08.02.2022 исковые требования СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" были частично удовлетворены, с Г.З. в пользу СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" взысканы денежные средства в размере 404 166,66 руб., пени в размере 47 164,79 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано, с Г.З. взыскана государственная пошлина в доход государства в размере 3889,27 руб.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчик Г.З. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась по правилам ст.113 ГПК РФ, о причинах своей неявки судебную коллегию не известила, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 19.10.2004 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Новый век" был заключен договор N 20/ЗК-06004, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 3, кадастровый N..., находящийся по адресу: <адрес>, площадью 42 кв.м. Величина квартальной арендной платы за земельный участок, выраженная в условных единицах, с 01.12.2004 рассчитывается по коду 18.0 "Иные виды деятельности" и составляет 215,148 у.е.

ООО "Новый век" являлось собственником здания, расположенного на данном земельном участке, с 12.02.2002 по 02.03.2005, на основании разделительного баланса право собственности перешло к ООО "Век", с 23.05.2007 собственником здания являлся С.Н., с 29.09.2012 - А.П., с 21.10.2014 право собственности было зарегистрировано за Г.З., с 01.08.2019 собственником является А.Б.

Согласно договору купли-продажи от 18.09.2014 Г.З. приобрела в собственности нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью 23,2 кв.м., и нежилое здание той же площади было отчуждено ею по договору купли-продажи от 10.06.2019.

Учитывая, что договор аренды земельного участка между Г.З. и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга не заключался, суд первой инстанции пришел к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.

В силу ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным.

С 01.01.2010 арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, определялась на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Согласно п.2.7 данной Методики при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением.

Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент. Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с п.3.2 настоящего Положения.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды;

не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

Ответчиком представлена ведомость ГУИОН от 24.08.2021, согласно которой площадь участка для расчета определена в размере 47 кв.м., при этом 30 кв.м. используется под складскую деятельность (код 3.2), 17 кв.м. используется под иные виды деятельности (вид деятельности не установлен ввиду отсутствия допуска в помещение) (том 1 л.д. 180).

По ходатайству ответчика судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

В заключение эксперта N 363/65 ЧЭУ "Городское учреждение судебной экспертизы" от 08.09.2021 указано, что по сведениями Региональной информационной геоинформационной системы Санкт-Петербурга (РГИС) земельный участок, занятый зданием с кадастровым номером N..., имеет декларированную площадью 41 кв.м. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. В настоящее время здание имеет площадь 38,9 кв.м., в него входит помещение N 1-Н площадью 23,2 кв.м. Площадь земельного участка, необходимая для использования всего здания, составляет 47 кв.м.

Районный суд, учитывая, что после продажи ответчицей нежилого здания площадью 23,2 кв.м. его площадь увеличилась, пришел к выводу о невозможности принять во внимание выводы указанного экспертного заключения.

Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертиз сторонами заявлено не было.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ведомость ГУИОН также была составлена уже после изменения площади здания, суд пришел к выводу о расчете неосновательного обогащения исходя из стоимости арендной платы за площадь земельного участка, указанной в РГИС и ЕГРН, а именно 41 кв.м., с применением кода 18.0 - иные виды деятельности, принимая во внимание, что договор аренды с ответчицей не заключался, ведомость ГУИОН составлена уже после перехода права собственности на здание от ответчицы последующему правообладателю.

Также суд первой инстанции, разрешая ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, руководствуясь положениями ст.ст. 196, 200, 204 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что расчет истца произведен с соблюдением требований действующего законодательства за период с 30.08.2016 по 30.06.2019, приняв во внимание, что первоначально иск был предъявлен в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 23.09.2019, в связи с утратой ответчицей статуса индивидуального предпринимателя дело было передано по подсудности в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга, где определением от 18.08.2020 было оставлено без рассмотрения в связи с неявкой представителя истца по вторичному вызову (гражданское дело N 2-3747/2020), настоящий иск предъявлен 24.11.2020.

Учитывая изложенное, руководствуясь положениями ст.ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, районный суд пришел к выводу о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 404 166,66 руб. (414024,39/42*41 кв.м.) и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2016 по 30.06.2019 (1034 дн.) в размере 47 164,79 руб.

Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям решение суда в полной мере не соответствует.

В обоснование заявленного иска СПбГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" ссылалось на задолженность Г.З., возникшую вследствие просрочки исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, на котором расположено, принадлежащее ответчице на праве собственности нежилое строение.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 19.10.2004 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Новый век" был заключен договор N 20/ЗК-06004, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок Зона 3, кадастровый N..., находящийся по адресу: <адрес>, площадью 42 кв.м. (т. 1 л.д. 45-48).

Данных, свидетельствующих о том, что в дальнейшем при переходе прав собственности на нежилое строение, расположенное по вышеуказанному адресу, договор аренды земельного участка был расторгнут, в материалах дела не имеется, ответчицей не представлено.

Согласно статьям 22 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата уплачивается арендатором земельного участка, земельный налог собственником земельного участка или лицом, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях, что были у продавца недвижимости.

Положения указанной нормы права подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, в результате приобретения нежилого строения по адресу: <адрес> к Г.З. перешли права на арендованный земельный участок, за который полагается взимание арендной платы.

Из расчета, приведенного истцом по настоящему делу, размер задолженности по арендной плате за период, когда истица являлась собственником здания, составил 654 976,88 рублей (т. 1 л.д. 189).

Вместе с тем, ответчицей в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности (т. 1 л.д. 178-179).

В соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст.204 указанного кодекса срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено.

Если после оставления иска без рассмотрения неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, если основанием оставления иска без рассмотрения послужили действия (бездействие) истца.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что настоящее исковое заявление подано в суд только 24.11.2020, ранее вынесенное определение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 18.08.2020 отменено по ходатайству истца не было, таким образом, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности истцом суду представлено не было, в связи с чем, приходит к выводу, что истцом пропущен срок для предъявления указанных требований за период с 30.08.2016 до 24.11.2017.

Судебная коллегия также учитывает, что расчет, представленный истцом, стороной ответчика не оспаривался, своего расчета по материалам дела ответчик не представил.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства за пользование земельным участком на основании договора аренды за период с 24.11.2017 по 30.06.2019 в размере 231 386,64,13 руб., а также неустойка, предусмотренная договором, которая истцом исчислена в размере 1 611 898,08 рублей.

Однако, коллегия находит размер неустойки явно несоразмерным последствиям неисполненного обязательства.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).