Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 октября 2021 года Дело N 33-2020/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего: Козырь Е.Н.,

судей: Аутлева Ш.В., Мерзакановой Р.А.,

при секретаре судебного заседания - Киковой А.А.-З.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО6 ФИО1 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

в удовлетворении иска ФИО5 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным - отказать.

Встречный иск ФИО2 к ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны и ФИО3, действующим от имени ФИО4, с другой стороны.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером N, площадью 100,6 кв.м., и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N площадью 763 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, с одной стороны и ФИО3, действующим от имени ФИО4, с другой стороны:

- аннулировать запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/2 долю жилого дома с кадастровым номером N, площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- аннулировать запись N от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО1 на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером N, площадью 763 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>;

- восстановить запись о государственной регистрации права на 1/2 долю жилого дома с кадастровым номером N, площадью 100,6 кв.м., и на 1/2 долю земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес> за ФИО2.

Заслушав доклад судьи ФИО17, объяснения представителя истца ФИО5 - ФИО9, представителя ФИО6 ФИО2 - ФИО10, представителя ФИО6 С.В. - ФИО11, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 С.В., ФИО18 A.III. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным.

В обоснование иска указал, что находясь в тяжелой жизненной ситуации, он в 2013 обратился к ФИО6 С.В. с просьбой о предоставлении займа в сумме 350 000 руб. Введя его в заблуждение, ФИО6 С.В. предложил оформить их договоренность не как договор займа под залог недвижимости, а как договор купли- продажи жилого дома, пояснив, что заключенный договор будет носить формальный характер, что это все временно, до тех пор, пока он не вернет ему заемные денежные средства, а после погашения долга жилой дом будет ему возвращен.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 С.В. и истцом, действующим по доверенности в интересах ФИО2, его матери, являющейся собственником данного дома и земельного участка, был заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером N и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по адресу:<адрес>. Право собственности на данное домовладение было зарегистрировано за его матерью ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора купли-продажи и сдачи документов на регистрацию в Управление Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 С.В. согласно достигнутой договоренности передал ему денежные средства в размере 350 000 руб. с условием выплаты им 5% ежемесячно от предоставленной суммы. Намерения продавать дом, в котором он проживал со своей семьей, в том числе несовершеннолетними детьми, у него не было, поскольку иного жилья в собственности у них нет. Данная сделка являлась формальной, так как они, как стороны, не приступили к фактическому его исполнению. Не имея опыта в заключении сделок, он заблуждался относительно природы сделки, полагал, что фактически заключает договор займа под залог недвижимости. Сомнений по поводу незаконности действий ФИО6 С.В. на тот момент и в последующем у него не было, поскольку все это время они продолжали проживать с семьей в своем доме, каких- либо претензий со стороны ФИО6 С.В. и третьих лиц не было, при этом он исправно выплачивал ФИО6 С.В. проценты по договору займа.

С октября 2013 по июль 2017 он ежемесячно выплачивал ФИО6 С.В. проценты за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 787 500 руб. В связи с тяжелым финансовым состоянием он неоднократно предлагал ФИО6 обозначить конкретную сумму для погашения имеющегося у него перед ним долга, так как давно вернул 350 000 руб., которые взял у него в заем, а также выплатил немалые проценты.

Однако, ФИО6 С.В. не соглашался ничего обсуждать и требовал деньги. Посчитав, что вернул ему основной долг и проценты за пользование денежными средствами, он прекратил выплаты с июля 2017 года.

Между тем, указанные в п. 3 договора денежные средства в размере 950 000 руб. ни он, ни его мать, ни от ФИО6, ни от кого-либо другого не получали. Расчет между сторонами по договору ни до, ни после подписания договора не производился. Акт приема-передачи денежных средств от покупателя к продавцу сторонами не составлялся, в связи с чем письменные доказательства расчета между сторонами по договору отсутствуют.

Считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является мнимой сделкой. В связи с тем, что сделка не исполнялась, считает, что срок исковой давности им не пропущен. Просил суд признать данный договор купли-продажи недействительным, применить последствия недействительности сделки, аннулировав запись о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановив запись о государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок за ФИО2

ФИО12 обратилась в суд со встречным иском к ФИО5, ФИО6 С.В. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки. В обоснование указала, что она является собственником спорного домовладения с кадастровым номером 01:08:057036. Истец по первоначальному иску ФИО5 приходится ей сыном и проживает вместе с ней в спорном домовладении. До настоящего времени ей не было известно о том, что у его сына ФИО13 имелись долговые обязательства перед ФИО6 С.В., в связи с наличием которых произошло отчуждение ее домовладения и последующее обращение ФИО6 С.В. в суд с иском о выселении ее и членов ее семьи из домовладения. О существовании данного спора она узнала случайно, когда обнаружила дома определение Майкопского городского суда о возобновлении производства по делу о выселении ее и членов ее семьи из домовладения. По существу спора поясняет, что они с семьей живет в спорном домовладении с 2000 года, никуда не съезжали, не меняли место жительства и другого жилья не приобретали. С момента регистрации за ней права собственности на данное домовладение и по настоящее время она оплачивала и оплачивает все коммунальные услуги, обустраивала данное домовладение, делала ремонт, лично покупала строительные материалы, приглашала строителей при осуществлении строительных работ по облагораживанию ее домовладения. С ФИО6 С.В. она не знакома, ни разу с момента регистрации за ним ДД.ММ.ГГГГ данного домовладения он не был в ее доме, каких-либо претензий со стороны ФИО6 С.В. и третьих лиц не было, никто и никогда не появлялся для осмотра дома с целью его покупки. Денежных средств от продажи ее домовладения она не получала ни от ФИО6 С.В. ни от своего сына. Вопрос о приобретении нового жилья в их семье не обсуждался.

Просил суд признать недействительным договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 С.В., с одной стороны и ФИО3, с другой стороны. Применить последствия недействительности договора купли-продажи 1/2 доли жилого дома с кадастровым номером 01:08:0517036:32, площадью 100,6 кв.м., и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером N, площадью 763 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 С.В., с одной стороны и ФИО3, с другой стороны и аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности ФИО6 С.В. на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, а также восстановить запись о государственной регистрации за нею права на указанный жилой дом земельный участок.

В судебном заседании ФИО5 и его представитель поддержали заявленные требования, дали пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просили иск удовлетворить полностью. Не возражали против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ФИО2 поддержала встречные исковые требования, дала пояснения аналогичные изложенным в описательной части решения. Просила встречный иск удовлетворить.

Представитель ФИО6 С.В. возражал против удовлетворения иска и встречного иска, считал их необоснованными. Указал, что никакой договоренности о предоставлении ФИО5 денежных средств под залог недвижимости не было, ФИО5 не являлся собственником жилого дома и земельного участка, которые были приобретены им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5, заключая с ним договор, действовал в интересах ФИО2 Также ссылался, что ФИО3 и ФИО2 пропущен срок исковой давности по заявленным ими требованиям. Просил в иске и во встречном иске отказать.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит ФИО6 С.В. по доводам апелляционной жалобы. Указывает, что судом первой инстанции в нарушение статей 148, 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неправильно разрешен вопрос о круге лиц, имеющих материально-правовой интерес в рассматриваемом споре. Кроме того, ФИО6 указывает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку ФИО14 было известно о заключении договора-купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что воля сторон сделки была направлена на достижение таких правовых последствий как заключение договора займа денежных средств под залог недвижимости.

Информация о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы ФИО6 С.В. заблаговременно размещена на официальном сайте Верховного суда Республики Адыгея http://vs.adg.sudrf.ru.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на праве собственности принадлежала 1/2 доля земельного участка площадью 763 кв.м, с кадастровым номером: N и 1/2 доля, расположенного на нем индивидуального жилого дома, общей площадью 81 кв.м, с кадастровым номером: N находящиеся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3, действующим от имени ФИО2, и ФИО6 С.В. заключен договор купли- продажи 1/2 доли вышеуказанного недвижимого имущества.

Согласно имеющегося договора в материалах дела ФИО5, действующий от имени ФИО2 продал, а ФИО6 С.В. купил в собственность 1/2 доли индивидуального жилого дома со служебными строениями и 1/2 доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес> за 950 000 рублей.

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за ФИО6 С.В. ДД.ММ.ГГГГ.

Оспаривая договор купли-продажи, истец ссылается на то обстоятельство, что совершенная сделка является мнимой и совершенной под влиянием заблуждения.

При этом, ФИО5 указал, что фактически между ним и ФИО6 С.В. имело место о предоставлении займа в размере 350 000 рублей с уплатой процентов в размере 5% в месяц под залог недвижимости 1/2 доли жилого дома и земельного участка. Истец также пояснил, что находился в тяжелой жизненной ситуации и для получения займа оформил договор купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, из представленной стороной ФИО6 расписки не усматривается, во исполнение каких обязательств ФИО6 С.В. ФИО5 были переданы денежные средства в размере 950 000 рублей.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации под притворной сделкой понимают сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В данном случае каких-либо обстоятельств наличия у обоих участников сделки воли на достижение других правовых последствий чем те, которые указаны в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, судебной коллегией не установлено.

При этом, отказывая в удовлетворении требований ФИО5 к ФИО6 С.В., ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным суд первой инстанции исходил из того, что срок исковой давности по требованиям ФИО5 был им пропущен. Доказательств уважительности причин пропуска срок исковой давности ФИО3 суду представлено не было.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 был подписан именно ФИО3, следовательно, он знал о нарушении своих прав с момента ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-11).

Вместе с тем, удовлетворяя встречные требования ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи 1/2 индивидуального жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, действующим от имени ФИО2, и ФИО6 С.В., является притворной и мнимой сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции не учел, что истец ФИО5, действуя по доверенности, заключил договор купли-продажи от имени ФИО18 A. Ш. по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30), согласно которой ФИО12 уполномочила ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей на праве собственности ? долю домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.

Заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка также подтверждается тем, что ФИО12 и члены ее семьи были сняты с регистрационного учета из спорного домовладения ДД.ММ.ГГГГ.

Вывод суда первой инстанции о мнимости договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным по следующим основаниям.

В данном случае договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не заключался лишь для вида. Стоимость 1/2 доли жилого дома и земельного участка в размере 950000 рублей были уплачены в полном объеме, что указано в договоре купли-продажи. Кроме того, как указано выше, на основании данного договора купли-продажи за ФИО6 С.В. было зарегистрировано право собственности на вышеуказанное имущество. Кроме того, после заключения договора купли-продажи, между ФИО6 С.В., как наймодателем, и ФИО3, как нанимателем, был заключен договор найма жилого помещения на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеперечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи был заключен не лишь для вида, а с целью создания соответствующих ему правовых последствий в виде получения покупателем в собственность недвижимого имущества и получения продавцом от покупателя стоимости данного имущества. Кроме того, заключение с истцом договора найма жилого помещения свидетельствует о том, что ФИО6 С.В., как собственник, владел и распоряжался данным имуществом по своему усмотрению, что также опровергает выводы суда первой инстанции о мнимости договора.

Факт проживания истца с членами своей семьи в указанном выше жилом доме и несение ими расходов но содержанию жилого дома и оплате коммунальных услуг не означает, что договор купли-продажи не исполнялся, истец с членами своей семьи проживали в доме как наниматели жилого помещения. Указанные обстоятельства подтверждаются договором найма жилого помещения, заключенного между ФИО6 С.В. и ФИО3 (л.д. 41-43).

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Однако в противоречие положениям вышеуказанной нормы, суд первой инстанции, применяя последствия недействительности сделки, возвратил в собственность ФИО18 A. Ш. недвижимое имущество, которое являлось предметом договора купли-продажи, но при этом с нее не взыскал в пользу ФИО6 стоимость данного имущества.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что срок исковой давности ФИО2 по ее встречному иску к ФИО5, ФИО6 С.В. о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки, пропущен не был и применению не подлежит.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ФИО6 по иску о защите этого права.

Разрешая заявленные ФИО2 встречные исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, необходимо исходить из того, что в этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда ФИО12 узнала или должна была узнать о нарушении своего права.

Согласно нотариально удостоверенной доверенности ФИО12 уполномочила ФИО5 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей на праве собственности ? долю домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, для чего предоставила ФИО5 право подписания договора купли-продажи с правом получения причитающихся ФИО2 денежных средств, а также совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ФИО12 знала о намерении ФИО5 заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости с момента оформления доверенности - ДД.ММ.ГГГГ.