Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-2019/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Букаловой Е.А., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Фоминой Е.А.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению Соловьева Богдана Игоревича к Мудриченко Виталию Анатольевичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе Картышовой Людмилы Викторовны на решение Северного районного суда г. Орла от 16 февраля 2021 г., которым исковые требования Соловьева Богдана Игоревича удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., объяснения представителя третьего лица Картышовой Л.В. - адвоката Сидоровой Е.В., действующей на основании ордера и доверенности, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, принесенные на нее возражения, судебная коллегия

установила:

Соловьев Б.И. обратился в суд с исковым заявлением к Мудриченко В.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указал, что 24 мая 2017 г. между Соловьевым Б.И. и Мудриченко В.А. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Для приобретения указанной квартиры он передал в долг Мудриченко В.А. 1 200 000 руб. сроком возврата до 24 мая 2019 г., что подтверждается договором займа от 24 мая 2017 г.

В установленный срок Мудриченко В.А. денежные средства Соловьеву Б.И. не возвратил, просил продлить срок в связи с тяжелым материальным положением. В июле 2020 года должнику было направлено письменное требование о возврате денежных средств, на которое было получено предложение расторгнуть сделку и вернуть продавцу квартиру, после чего ответчик перестал выходить на связь.

Указывал, что денежные средства по договору займа за приобретенную квартиру до настоящего времени ответчиком не выплачены, размер задолженности составляет 1 638 575,34 руб., из которых: 1 200 000 руб. - основной долг, 438 575,34 руб. - проценты; кроме того пунктом 1.5 договора займа предусмотрена пеня в размере 1 % от суммы займа за каждый день просрочки.

Считает, что договор купли-продажи должен быть расторгнут по основанию части 3 статьи 486, статей 450, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Соловьев Б.И. просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения от 24 мая 2017 г., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Соловьевым Б.И. и Мудриченко В.А., прекратить право собственности на указанную квартиру за Мудриченко В.А., признать право собственности Соловьева Б.И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый N.

В суде первой инстанции Соловьев Б.И. исковые требования поддержал. Мудриченко В.А. исковые требования признал в полном объеме, не оспаривал обстоятельства, которые послужили основанием иска.

Рассмотрев возникший спор, суд постановилрешение об удовлетворении заявленных Соловьевым Б.И. исковых требований в полном объеме.

Лицо, не привлеченное к участию в деле, Картышова Л.В. не согласилась с указанным решением суда, в своей апелляционной жалобе просит его отменить.

В обоснование жалобы указывает, что суд постановилрешение только на признании иска ответчиком, которое нарушает права и интересы третьих лиц, противоречит закону.

При рассмотрении дела районным судом не установлены обстоятельства, касающиеся исследования факта нахождения ответчика Мудриченко В.А. в зарегистрированном браке с ФИО9 на момент подписания спорного договора купли-продажи и регистрации права собственности на спорную квартиру, выяснения вопроса об установлении режима общей собственности супругов на спорную квартиру.

Ссылается на то, что суд первой инстанции не привлек Картышову Л.В. к участию в деле, как наследника после смерти ФИО9, состоящей в браке с Мудриченко В.А. на момент приобретения спорной квартиры.

Отмечает, что поскольку спорная квартира приобретена супругами Мудриченко В.А. и ФИО9 в период брака, брачного договора или иного соглашения о разделе совместно нажитого имущества между ними не заключалось, то супружеская доля умершей ФИО9 на указанное недвижимое имущество, вне зависимости от того, что оно зарегистрировано на ответчика, входит в состав наследства и переходит к наследникам в установленном законом порядке.

Указывает, что Соловьев Б.И. предъявляет к Мудриченко В.А. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры, однако, им не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку соответствующее письменное требование в адрес Мудриченко В.А. не направлялось.

Ссылается на пропуск срока исковой давности за обращением за судебной защитой.

Приводит доводы о том, что в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области отсутствует обременение в виде залога квартиры. Кроме того, договор займа является фиктивным, безденежным, Соловьев Б.И. и Мудриченко В.А. являются близкими родственниками.

В апелляционной жалобе Картышова Л.В. просила перейти к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, привлечь ее к участию в деле.

На апелляционную жалобу Соловьевым Б.И. принесены возражения, в которых он выражает согласие с решением суда и просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу Картышовой Л.В. - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

В силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертной настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Определением от 28 июля 2021 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и привлекла к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Картышову Людмилу Викторовну.

В суд апелляционной инстанции Соловьев Б.И., Мудриченко В.А. и его представитель Тюленева Н.А. не явились, Соловьев Б.И. и Тюленева Н.А. просили рассмотреть дело в их отсутствие. Мудриченко В.А. о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял.

Представитель третьего лица Картышовой Л.В. - адвокат Сидорова Е.В. исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Рассматривая исковые требования Соловьева Б.И. по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 3).

Таким образом, приведенные нормы материального закона предусматривают обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом предмета договора, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, и право продавца требовать его оплаты.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Материалами дела подтверждается, что Соловьеву Б.И. на праве собственности принадлежала однокомнатная квартира, общей площадью 41 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 8-9).

24 мая 2017 г. между Соловьевым Б.И. и Мудриченко В.А., состоящим в браке с ФИО9, был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

По условиям договора купли-продажи продавец (Соловьев Б.И.) обязуется передать в собственность покупателя (Мудриченко В.А.), а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество-квартиру, общей площадью 41 кв.м, жилой площадью 41 кв.м, состоящую из одной комнаты, расположенную на 4 этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 8-9).

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора квартира не отчуждена другому лицу, не заложена, не состоит в споре, под арестом, запретом, свободна от любых прав третьих лиц (пункт 1.4).

Продавец гарантирует, что лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, отсутствуют.

Стоимость квартиры (цена договора) составляет 1 452 820 рублей (пункт 2.1).

Оплата квартиры производится путем передачи наличных денежных средств в размере, указанном в пункте 2.1 договора до подписания данного договора (пункт 2.2).

Продавец передает квартиру покупателю в соответствии с настоящим договором в срок до 24 мая 2017 г. (пункт 3.1).

Продавец обязан передать квартиру в порядке и сроки, предусмотренные договором и предоставить покупателю все необходимые сведения о квартире и предупредить покупателя о недостатках квартиры, если они имеются (пункты 4.1.1 - 4.1.2), совершать необходимые действия для перехода права собственности на квартиру (пункт 4.1.3).

Покупатель обязан принять квартиру и оплатить ее в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором (пункт 4.2.1).

За нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры (цены договора), предусмотренного пунктом 2.2 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты пени в размере процента от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (пункт 5.3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на данную квартиру зарегистрировано за Мудриченко В.А. 8 июня 2017 г. (л.д. 47-48).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Соловьев Б.И. указывал на то, что квартира была оплачена за счет заемных средств, которые были получены Мудриченко В.А. в день заключения договора купли-продажи. В обоснование представлен договор займа от 24 мая 2017 г. между ним и Мудриченко В.А., по условиям которого он предоставил Мудриченко В.А. для приобретения квартиры денежные средства в размере 1 200 000 руб. на условиях их возврата до 24 мая 2019 г. с выплатой 10 % годовых за пользование займом. Поскольку заемные денежные средства Мудриченко В.А. не вернул, оплату квартиры не произвел, договор купли-продажи квартиры должен быть расторгнут.

Проверяя доводы иска Соловьева Б.И., судебная коллегия находит их несостоятельными.

Как отмечалось выше, при заключении договора купли-продажи стороны согласовали условие о том, что цена товара уплачивается покупателем до подписания договора.

В договоре не указано, что квартира продается в рассрочку, обременена залогом, кредитом или договором займа и приобретается на заемные денежные средства.

Договор купли-продажи квартиры был фактически исполнен продавцом, Управлением Федеральной службы регистрационной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю Мудриченко В.А., которому выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

Сторонами не оспаривалось, что квартира передана истцом во владение Мудриченко В.А., который зарегистрирован в ней со 2 февраля 2018 г. по настоящее время (л.д. 42, 53).

Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в статье 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания названных статей Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Как следует из текста договора купли-продажи квартиры, за нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости квартиры (цены договора), предусмотренного пунктом 2.2 настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты пени в размере процента от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки (пункт 5.3).

Заключенный между Соловьевым Б.И. и Мудриченко В.А. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (статья 450, пункт 4 статья 453, пункт 3 статья 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры от 24 мая 2017 г., судебная коллегия приходит к выводу о том, что Соловьеву Б.И., как продавцу квартиры, не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от Мудриченко В.А., покупателя квартиры, возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.