Дата принятия: 02 июля 2019г.
Номер документа: 33-2009/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2019 года Дело N 33-2009/2019
от 02 июля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе
председательствующего Руди О.В.,
судей: Фоминой Е.А., Вотиной В.И.,
при секретаре Климашевской Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске апелляционную жалобу Левенца Сергея Ивановича на решение Советского районного суда г. Томска от 03 апреля 2019 года
по гражданскому делу по исковому заявлению муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к Левенцу Сергею Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя истца муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Андреевой Д.С., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, ответчика Левенца С.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
установила:
муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к Левенцу С.И., в котором просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в размере 2 781 167,29 руб., проценты за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 - 21 554,05 руб., а всего взыскать 2 802 721,34 руб. (л.д. 1-2).
В обоснование требований указано, что 15.06.2016 с ответчиком заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды N ТО-21-21410. По условиям данного договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2016 во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу /__/, площадью 2 341 кв.м, с кадастровым номером /__/. Земельный участок предоставляется для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, кредитно-финансовых учреждений, гостиниц, спортивных залов городского значения, магазинов, амбулаторно-поликлинических учреждений, многопрофильных учреждений дополнительного образования. Пункт 1.5 договора содержит ограничения земельного участка. Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом N 4 от 17.05.2016 составляет 10 285 382 руб. Сумма ежегодных арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала. Согласно п. 3.8 договора в случае несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В период с 01.10.2018 по 31.12.2018 обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком не исполнено, что привело к образованию задолженности. Направленная в адрес ответчика претензия от 20.11.2018 с требованием о погашении задолженности оставлена без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца Пономарев А.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях к нему (л.д. 110-112). В письменных пояснениях указал, что из графической части аукционной документации видно, что конфигурация земельного участка предусматривает некоторые изъятия в западной и юго-восточной частях земельного участка. Ответчиком получено разрешение на строительство N 70-301000-365-2018 от 17.09.2018, выданное в отношении многофункционального делового и обслуживающего здания. При этом к заявлению на получение разрешения на строительство ответчиком была представлена проектная документация. Согласно проекту организации строительства N 1610-ПОС изъятия в западной и юго-восточной частях земельного участка не препятствуют осуществлению строительства ни 1-м, ни на 2-ом этапе. Из ортофотоплана земельного участка видно, что в настоящее время на нем распложен объект незавершенного строительства, который не расположен на изъятых в западной и юго-восточной частях земельного участка. Согласно сведениям ЕГРН данный объект находится в собственности ответчика.
Ответчик Левенец С.И. в судебном заседании иск не признал. Пояснил, что участвовал в конкурсе, был согласен с размером арендной платы. Земельный участок ему был необходим для строительства административного здания, площадью 5000 кв.м. Строительный план, в котором отражено свободного участка от коммуникаций 200 кв.м от 2000 кв.м., ему выдали только через 2 месяца. При подписании таких ограничений по пользованию земельного участка договор аренды не содержал. При вынесении сети ему был предоставлен план, на котором отмечены два земельных участка, наложенные друг на друга, образованные под столбами освещения, находящиеся посередине и не входящие в арендованный земельный участок. При обращении за разрешением на строительство получил отказ, поскольку на арендованном земельном участке находятся два земельных участка, на которых строить нельзя. В администрации ему рекомендовали приобрести эти два земельных участка через аукцион.
Обжалуемым решением на основании ст. 309, 310, п. 1 ст. 330, ст. 606, 607, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 22, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования удовлетворены. С Левенца С.И. в пользу муниципального образовании "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211, взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в размере 2 781 167 руб. 29 коп., проценты за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 в размере 21 554 руб. 05 коп., а всего взыскано 2 802 721 руб. 34 коп. С Левенца С.И. в бюджет муниципального образования "Город Томск" взыскана государственная пошлина в размере 22 213 руб. 61 коп. (л.д. 118-120).
В апелляционной жалобе ответчик Левенец С.И. просит решение суда отменить, принять новое решение (л.д. 125-128).
В обоснование указывает, что суд первой инстанции не применил ст. 611, 612, 613, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исследовал все обстоятельства дела, не осуществил уменьшение арендной платы за имущество, переданное с существенными недостатками, сославшись на преюдициальное значение судебных актов по делам NN А67-4509/2018, А67-7841/2018.
Ссылается, что в процессе получения разрешения на строительство с целью использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, обнаружил, что в аукционной документации и в договоре аренды отсутствует описание границ участков. В пп. 1.5., 1.6. договора отсутствует указание на наличие внутри арендуемого земельного участка двух не образованных земельных участков, не пригодных для строительства. Напротив, в выданном ему 11.06.2016 Градостроительном плане земельного участка N RU 70321000-0000000000005326, данные участки обозначены как места допустимого размещения объекта капитального строительства. Выявленные не образованные земельные участки не имеют выхода к землям общего пользования, препятствуют к использованию всего арендуемого земельного участка по назначению, не позволяют застроить арендуемый земельный участок планируемым к строительству зданием. То есть земельный участок, предоставленный ему в аренду, невозможно в полном объеме использовать под строительство многофункционального делового и обслуживающего здания. Таким образом, истец скрыл от арендатора существенную информацию, влияющую на исполнение условий договора аренды.
Земельный участок образован с нарушением п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу положений пп. 2, 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, относится, в том числе юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
Полагает, что имеет право требовать соразмерного уменьшения арендной платы, поскольку в период 15.06.2016 по 07.07.2017 лишен права использовать арендованный земельный участок, а разрешение на строительство получено только через год после подписания договора аренды 07.07.2017. В результате принятия имущества с недостатками был вынужден: менять конфигурацию здания исходя из выявленных особенностей земельного участка; проводить повторные экспертизы новой проектной документации; получать разрешение на использование находящихся двух необразованных земельных участков под благоустройство (распоряжение департамента Архитектуры и градостроительства г. Томска N 245 от 29.09.2017).
Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии правового значения доводов о соразмерном уменьшении арендной платы, поскольку он противоречит нормам материального права.
Считает, что суд в нарушение ст. 330, 611-613, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации не произвел соразмерного уменьшения арендной платы за период с момента заключения договора и до даты получения разрешения на строительство.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска Пономарев А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения (л.д. 130-131).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усмотрела.
Так, статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
В силу статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно положениям статьи 11, пункта 3 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 "Устава Города Томска" (принят решением Думы города Томска от 04.05.2010 N 1475) органы местного самоуправления муниципального образования правомочны управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществлять муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений.
Администрация Города Томска - местная администрация является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования "Город Томск" (ст. 25 "Устав Города Томска" (принят решением Думы города Томска от 04.05.2010 N 1475).
В структуру (перечень органов) администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы администрации, которые могут быть наделены полномочиями, указанными в пункте 1 статьи 38 настоящего Устава. Отраслевые (функциональные) и территориальные органы администрации могут обладать правами юридического лица. Органы администрации Города Томска осуществляют свою деятельность на основании положений об отраслевых (функциональных) и территориальных органах администрации (ст. 39 "Устава Города Томска").
Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска является отраслевым органом администрации г. Томска, осуществляющим управленческие функции в сфере управления муниципальной собственностью и землепользования на территории муниципального образования "Город Томск" (п.1 Положения о департаменте, являющемся приложением N3 к решению Думы г.Томска N998 от 25.04.2014 и N683 от 30.10.2007).
Функция осуществления муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа закреплена в пп. 14 п. 12 Положения.
Таким образом, муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска осуществляет правомочия собственника в отношении земель в территориальных границах муниципального образования.
Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что формами платы за использование земли является, в том числе арендная плата.
В соответствии с пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды могут быть земельные участки (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Судом первой инстанции установлено и следует из дела, что земельный участок по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, площадью 2431 кв.м, является муниципальной собственностью, разрешенное использование: многофункциональные деловые и обслуживающие здания, кредитно-финансовые учреждения, гостиницы, спортивные залы городского значения, многопрофильные учреждения дополнительного образования.
Постановлением администрации г. Томска от 07.04.2016 N 272 на департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска возложена обязанность: осуществить подготовку и разместить в средствах массовой информации извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды названного земельного участка; организовать и провести аукцион; по итогам аукциона заключить договор аренды в установленном порядке (л.д. 4-9).
Победителем аукциона на право заключения договора аренды указанного земельного участка, проведенного 17.05.2016, стал Левенец С.И., сделавший предложение о цене 10 285 382 руб. (л.д. 10-11).
15.06.2016 между муниципальным образованием "Город Томск", от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска ("Арендодатель"), и Левенцом С.И. ("Арендатор") заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды N ТО-21-21410, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: /__/, площадью 2341 кв.м с кадастровым номером /__/ (п. 1.2.) (л.д. 12-14).
Земельный участок предоставляется для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, кредитно-финансовых учреждений, гостиниц, спортивных залов городского значения, магазинов, амбулаторно-поликлинических учреждений, многопрофильных учреждений дополнительного образования (п. 1.3.).
Срок действия договора установлен с 15.06.2016 по 15.08.2019 (п. 2.1.).
Арендная плата за землю взимается с даты подписания настоящего договора, т.е. с 15.06.2016. Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом N 4 от 17.05.2016 составляет 10 285 382 руб. Арендатор в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора обязан уплатить сумму ежегодной арендной платы. В последующие периоды сумма ежегодных арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пп. 3.1., 3.2., 3.3.).
Размер ежегодной арендной платы за земельный участок ежегодно изменяется соразмерно уровню инфляции, установленному в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Размер арендной платы на очередной год указывается в расчете арендной платы за землю, составляемом уполномоченным органом (п. 3.6.).
По акту приема-передачи от 15.06.2016 названный земельный участок муниципальным образованием "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска передан Левенцу С.И. (л.д. 15).
05.07.2016 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 18).
Решениями Арбитражного суда Томской области от 04.07.2018 (27.06.2018 - дата оглашения резолютивной части), от 29.10.2018 (полный тест решения изготовлен 06.11.2018), от 13.02.2019 (20.02.2019 изготовлен полный текст решения) с ИП Левенца С.И. в пользу муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска взыскана задолженность по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 15.06.2016 N ТО-21-21410 за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в размере 2 781 167,29 руб., с 01.04.2018 по 30.06.2018 - 2 781 167,29 руб., с 01.07.2018 по 30.09.2018 - 2 781 167,29 руб., пени за период с 16.02.2018 по 10.04.2018 в размере 30 554,74 руб., с 16.05.2018 по 03.07.2018 - 27 068,76 руб., с 16.08.2018 по 08.10.2018 - 30 249,96 руб. (л.д. 93-100).
Департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в адрес Левенца С.И. направлено уведомление от 20.11.2018 N 14564/6 о наличии задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в размере 2 781 167,29 руб., которую необходимо погасить в течение 30 дней с момента направления настоящего уведомления (л.д. 21).
Уведомление получение ответчиком 26.11.2018 (л.д. 21 - оборотная сторона).
04.12.2018 Левенец С.И. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 32).
Правильность установления указанных обстоятельств не ставится под сомнение в апелляционной жалобе, поэтому в соответствии с п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебная коллегия их проверку не осуществляет.
Удовлетворяя исковые требования муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о взыскании с Левенца С.И. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в размере 2 781 167,29 руб., процентов за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 в размере 21 554,05 руб., суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком до настоящего момента обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 15.06.2016 N ТО-21-21410 за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 не исполнена.
При этом суд первой инстанции проверил представленный истцом расчет задолженности, который признал верным.
Принимая во внимание, что каких-либо доказательств внесения платежей по договору аренды земельного участка, не учтенных в расчете истца, ответчиком ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции, вопреки требованиям ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено, оснований не соглашаться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.
Однако с произведенным истцом расчетом процентов за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 в размере 21 554,05 руб. судебная коллегия не согласилась.
Пунктом 3.8. договора аренды земельного участка от 15.06.2016 N ТО-21-21410 предусмотрено, что в случае несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
В расчете задолженности пени за просрочку оплаты задолженности по основному долгу указана формула - р (сумма, подлежащая уплате) = а (сумма долга) *b (учетная ставка банковского процента)* с (количество дней просрочки)/365 (366) (количество дней в году)). Между тем расчет пени производен истцом исходя из 360 дней в году (л.д. 3- оборотная сторона).
Судебная коллегия, руководствуясь приведенной нормой закона и тем, что количество дней в 2018 году составляло 365 дней, производит собственный расчет процентов за период с 16.11.2018 по 22.12.2018, исходя из суммы долга 2 781 167,29 руб.:
2 781 167,29 руб. (задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018) х 7,5% (ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующий период): 365 (дней) х 31 (количество дней просрочки за период с 16.11.2018 по 16.12.2018) = 17 715,65 руб.;
2 781 167,29 руб. (задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018) х 7,75% (ключевая ставка Банка России, действовавшая в соответствующий период): 365 (дней) х 6 (количество дней просрочки за период с 17.12.2018 по 22.12.2018) = 3543,13 руб.
Таким образом, задолженность ответчика по процентам за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 составляет 21 258,78 руб. (17 715,65 руб. + 3543,13 руб.). А потому сумма взысканных с ответчика в пользу истца процентов за указанный период подлежит уменьшению до 21 258,78 руб.
Обращаясь с апелляционной жалобой, Левенец С.И. выражает несогласие с тем, что суд первой инстанции не осуществил уменьшение арендной платы за имущество, переданное с существенными недостатками (в аукционной документации, в договоре аренды отсутствует описание границ участков; в договоре отсутствует указание на наличие внутри арендуемого земельного участка двух не образованных земельных участков, не пригодных для строительства, земельный участок образован с нарушением п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации; разрешение на строительство получено только через год после подписания договора аренды).
Однако данные доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны обоснованными.
Так, согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из анализа приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Как следует из материалов дела, земельный участок по адресу: /__/, предоставлен ответчику в аренду для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, кредитно-финансовых учреждений, гостиниц, спортивных залов городского значения, магазинов, амбулаторно-поликлинических учреждений, многопрофильных учреждений дополнительного образования.
При этом пунктом 1.5 договора аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от 15.06.2016 N ТО-21-21410 предусмотрены следующие ограничения: весь земельный участок расположен в охранной зоне II Сибирского ботанического сада; весь земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования ЗРФ 4-16; часть земельного участка площадью 43 кв.м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 0,4 кВ); часть земельного участка площадью 278 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (объект теплоснабжения); часть земельного участка площадью 217 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 0,4 кВ), для прохода и проезда к смежному земельному участку; часть земельного участка площадью 279 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 10 кВ); часть земельного участка площадью 627 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (водопровод).
Обременений нет (п. 1.6.).
Градостроительный регламент: земельный участок расположен в границах территориальной зоны долевого, общественного и коммерческого назначения (О-1), градостроительный регламент установлен Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Томск", утвержденными решениями Думы г. Томска от 27.11.2007 N 687 (п. 1.7.).
Аналогичные сведения об ограничениях земельного участка значатся в информации о проведении торгов (открытого аукциона) N 140416/0024919/01 (л.д. 65-68), в протоколе результатов аукциона N 4 от 17.05.2016, полученным и подписанным Левенцом С.И. (л.д. 10).
При этом в информации о проведении торгов (открытого аукциона) N 140416/0024919/01 указано на то, что осмотр земельного участка производится претендентом самостоятельно на основании проекта границ земельного участка и ситуационного плана, который можно получить по адресу: пр. Ленина 73, каб. 42 (л.д. 66).
К извещению о проведении торгов (аукциона) приложены: проект договора аренды земельного участка; постановление администрации г. Томска N 272 от 07.04.2016 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: /__/", информация ООО "Томскводоканал" от 24.09.2015 N 197 о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, АО "ТомскРТС" от 24.09.2015 N 964/2479 о плате за подключение к системе теплоснабжения, АО "Газпром Газораспределение Томск" от 24.09.2015 о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сети газораспределения (л.д. 70-78).
Актом приема-передачи земельного участка от 15.06.2016 подтверждается, что обязательства сторон по передаче земельного участка выполнены, переданный земельный участок находится в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора (л.д. 15).
Анализ изложенного позволяет судебной коллегии согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что необходимая и достоверная информация о земельном участке, содержащаяся в кадастровом паспорте, в том числе о не образованных земельных участках, была доступна для ответчика, как в период проведения аукциона, так и при заключении договора аренды.
В указанной связи несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что арендодатель скрыл от арендатора (ответчика) существенную информацию, влияющую на исполнение условий договора аренды.
Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Между тем Левенцом С.И. о недостатках переданного ему в аренду земельного участка, ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка, заявлено не было. Никаких действий, предусмотренных указанной нормой права, до вынесения обжалуемого решения ответчик не предпринял, с соответствующими заявлениями об изменении арендной платы, условий арендного договора к истцу не обращался, встречных требований в суде не предъявлял.
Что касается довода апелляционной жалобы о наличии права требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период с 15.06.2016 (с момента заключения договора) до получения разрешения на строительство (07.07.2017) ввиду невозможности использования земельного участка, он несостоятелен.
В подтверждение этого довода ответчик, ссылаясь на то, что был вынужден: менять конфигурацию здания исходя из выявленных особенностей земельного участка; проводить повторные экспертизы новой проектной документации; получать разрешение на использование находящихся двух не образованных земельных участков под благоустройство, представил:
- письмо администрации г. Томска от 28.12.2016 N 6236-ж в адрес Левенца С.И. на обращение по вопросу проведения благоустроительных работ на территории, прилегающей к земельному участку по адресу: /__/. Левенцу С.И. рекомендовано в целях создания единого комплекса благоустройства территории по пр. Кирова (по нечетной стороне от ул. Кузнецова до ул. Белинского) проработать вопрос по включению в границы благоустройства территорий, занятых зелеными насаждениями вблизи Музея деревянного зодчества по пр. Кирова, 7, и здания Томского электролампового завода по пр. Кирова, 5 (л.д. 105);
- отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 14.06.2017 N 01-01-19/6487 в выдаче разрешения на строительство многофункционального долевого и обслуживающего здания по /__/, в г. Томске (л.д. 104);
- распоряжение департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 29.09.2017 N 245 о выдаче Левенцу С.И. разрешения на использование земель, местоположение которых: /__/, площадью 14 кв.м, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 101);
- отказы департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Томска от 06.10.2017 N 01-01-19/11499, от 10.11.2017 N 01-01-19/12964 в выдаче разрешения на использование земель, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: /__/, для размещения элементов благоустройства (л.д. 106-109).
Вместе с тем в настоящем иске заявлены требования о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.06.2016 N ТО-21-21410 за четвертый квартал 2018 года (за период с 01.10.2018 по 31.12.2018).
В нарушение положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что в арендованном имуществе имелись недостатки, которые препятствовали использованию арендованного имущества в рассматриваемый период с 01.10.2018 по 31.12.2018.
Напротив, из материалов дела следует, что претензий у арендатора к арендодателю по использованию земельного участка не было; 17.09.2018 ответчиком получено разрешение на строительство N 70-301000-365-2018, выданное департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска в отношении многофункционального делового и обслуживающего здания по адресу: /__/ (л.д. 81). 29.12.2018 за Левенцом С.И. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (проектируемое назначение - нежилое здание), расположенный по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м (л.д. 91-92).
С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств лишения возможности использовать арендованный земельный участок в течение четвертого квартала 2018 года (с 01.10.2018 по 31.12.2018) для строительства многофункционального делового и обслуживающего здания в результате противоправных действий истца, равно как и не представлено доказательств наличия недостатков арендованного земельного участка, полностью или частично, препятствующих пользованию им, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции имелись законные основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в заявленном размере 2 781 167,29 руб.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части ошибочны, основаны на неправильном толковании норм материального права.
При этом ответчик не лишен права обратиться с самостоятельным иском об уменьшении арендной платы за период, в который, по его мнению, он не мог использовать земельный участок, и взыскании излишне уплаченной арендной платы.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права судом применены правильно.
Иных правовых аргументов апелляционная жалоба не содержит. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат указания на факты, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом выполнены, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и не противоречат положениям закона, регулирующего спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Вместе с тем, поскольку решение суда подлежит изменению в части уменьшения суммы взыскиваемых с ответчика процентов за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 до 21 258,78 руб., соответственно, в силу положений ч. 3 ст. 98, ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит изменению размер, взысканной судом первой инстанции с ответчика в бюджет муниципального образования "Город Томск" государственной пошлины с 22 213,61 руб. до 22 209,16 руб.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 03 апреля 2019 изменить в части взыскания процентов, уменьшив сумму взыскиваемых с Левенца Сергея Ивановича в пользу муниципального образовании "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска процентов за период с 16.11.2018 по 22.12.2018 до 21 258,78 руб., уменьшив сумму взысканной с Левенца Сергея Ивановича в бюджет муниципального образования "Город Томск" государственной пошлины с 22 213,61 руб. до 22 209,16 руб.
В остальной части решение Советского районного суда г. Томска от 03 апреля 2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Левенца Сергея Ивановича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
