Дата принятия: 03 марта 2021г.
Номер документа: 33-2006/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2021 года Дело N 33-2006/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Пьянкова Д.А.
судей Петуховой Е.В., Стрельцова А.С.
при секретаре Носовой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 03 марта 2021 гражданское дело по апелляционным жалобам Титова А.М., Титовой И.Г. на решение Индустриального районного суда г. Перми от 24 ноября 2020 года, которым постановлено:
расторгнуть договор найма квартиры с правом выкупа от 19.04.2019, заключенный 19.04.2019 между Игошевым Павлом Геннадьевичем и Титовой Ириной Геннадьевной.
Титову Ирину Геннадьевну, Титова Алексея Михайловича признать утратившим право пользования жилым помещением в квартире N ** в доме N ** по улице **** г. Перми.
Титову Ирину Геннадьевну, Титова Алексея Михайловича выселить из квартиры N ** дома N ** по улице **** г. Перми без предоставления иного жилья.
Настоящее решение является основанием для снятия Титовых с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.
В удовлетворении встречного иска, заявленного Титовой Ириной Геннадьевной, Титовым Алексеем Михайловичем, - отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., представителя Титовых И.Г., А.М. - Демидова Д.С., настаивавшего на отмене решения суда; представителя Игошева П.Г. - Хабиева В.Ф., возражавшего против отмены решения, заключение прокурора Пермской краевой прокуратуры Левыкиной Л.Л., указавшей на необходимость отмены решения суда и удовлетворение встречного иска Титовых И.Г., А.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Игошев П.Г. обратился в суд с иском к Титовой И.Г., Титову А.М. о расторжении договора найма квартиры с правом выкупа от 19.04.2019, о признании Титовой Ирины Геннадьевны, Титова Алексея Михайловича утратившими право пользования жилым помещением - квартирой по адресу: г. Пермь, ул. ****; о выселении ответчиков из указанной квартиры без предоставления иного жилья со снятием с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.
В обоснование заявленных требований Игошев П.Г. указал на то, что, являясь на основании договора купли-продажи жилой квартиры от 19.04.2019 собственником квартиры N ** в доме N ** по улице **** города Перми, 19.04.2019 заключил с ответчиком Титовой И.Г. договор найма данной квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым срок по договору найма сторонами был согласован и составил 11 месяцев с даты заключения договора (п. 5.1 договора найма). Арендная плата сторонами согласована в размере 54000 рублей, которая вносится ежемесячно 19 числа каждого месяца (п. 3.2 договора найма.).
В нарушение условий договора найма ответчиком Титовой И.Г. арендные платежи согласно условий договора найма не вносились.
В связи с длительным неисполнением обязательств по договору найма, в срок более 10 месяцев, истцом было направлено уведомление от 17.03.2020 о расторжении договора в связи с неоплатой арендных платежей в срок более 60 дней и требование о добровольном выселении в установленный договором срок, в течение 10 дней согласно п. 6.2 договора найма.
Согласно справке от 12.08.2019 N 2337, выданной ООО "УК "ЭКВО", в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства ответчики Титовы И.Г., А.М., которые продолжают проживать и быть зарегистрированными по месту нахождения жилого помещения, занимаемого по договору найма, в добровольном порядке обязательства по договору ими не исполняются, с регистрационного учета они не снимаются, выселяться из квартиры отказываются.
Титов А.М., Титова И.Г. обратились со встречным иском к Игошеву П.Г. о признании договора купли-продажи от 19.04.2019 и договора найма жилого помещения от 19.04.2019 притворной сделкой, прикрывающей сделку по выдаче займа и залог недвижимого имущества по залоговой стоимости 1 400 000 рублей; о применении последствий недействительности ничтожной притворной сделки в виде восстановления права собственности Титовой Ирины Геннадьевны на квартиру N ** в доме N ** по улице Мира города Перми.
В обоснование заявленных требований истцы по встречному иску указали на то, что в действительности переход права собственности на квартиру по адресу: г. Пермь, ул. ****, носил лишь формальный характер. Титовы, как продавцы квартиры, не передавали квартиру по акту по договору ее продажи и не принимали ее по акту по договору найма.
Титовы не снимались с регистрационного учета в квартире, продолжали в ней проживать, числились плательщиками коммунальных услуг (владельцами лицевых счетов). Более того, согласно п. 1.3 договора найма право собственности наймодателя уже зарегистрировано в органах Росреестра, хотя согласно отметке на договоре купли-продажи право зарегистрировано лишь 26.04.2019.
У сторон отсутствовало намерение в действительности отчуждать и приобретать спорную квартиру. Налицо передача определенной суммы денег с обязанностью их возврата и плата за пользование деньгами, замаскированная под арендную плату. Кроме того, данная схема подразумевает возможность возврата Заемщику права собственности на имущество в случае возврата суммы займа, замаскированной под выплату выкупной стоимости квартиры.
Титовы считали, что сложившиеся правоотношения по сути являются так называемым "псевдозалогом", в рамках настоящего дела договорная конструкция была навязана.
Титовой И.Г. денежные средства необходимы были срочно для погашения обязательств перед третьими лицами, она не имела возможности торговаться относительно условий сделки, в силу возраста Титова И.Г. (** года) не могла получить кредит в банке на общих основаниях. Таким образом, ИП Игошев П.Г. навязал Титовой И.Г. выгодные ему условия сделки.
Цена квартиры в подписанных сторонами документах также в 2 раза ниже рыночной, что свидетельствует о том, что фактически указана залоговая стоимость, а не отчуждение квартиры в пользу Игошева П.Г. на рыночных условиях.
В подписанных сторонами документах отсутствуют платежные реквизиты Игошева П.Г., в результате чего при уклонении Игошева П.Г. от принятия надлежащего исполнения Титова И.Г. не могла перечислить ему указанную сумму.
Подписанные сторонами документы не гарантируют право Титовой И.Г. на возврат переданной Игошеву П.Г. квартиры.
Таким образом, обход закона (ст. 10 ГК РФ) - использование одних предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации механизмов для прикрытия иных правоотношений в рассматриваемом случае нарушает права и законные интересы Титовой И.Г., так как не гарантирует ей право на обратный выкуп квартиры. В то же время признание спорных правоотношений залогом позволит осуществить продажу спорной квартиры по рыночной стоимости, что отвечает интересам как должника, так и кредитора. В связи с изложенным считали необходимым в судебном порядке установить правоотношения, которые стороны в действительности имели ввиду и применить предусмотренные указанными правоотношениями последствия.
В судебное заседание суда первой инстанции истец не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие, указав, что на иске настаивает.
Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчики о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание не явились.
Представитель ответчиков Титовых в судебном заседании на встречном иске настаивал, по основаниям, изложенным в нем; в первоначальном иске просил отказать.
Третье лицо - Управление по вопросам миграции Управления МВД России по Пермскому краю о рассмотрении дела извещено, его представитель в судебное заседание не явился; заместитель начальника отдела по вопросам миграции Отдела полиции N 2 (дислокация Индустриальный район) Управления МВД России по г. Перми в письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах Титовы А.М., И.Г., ссылаясь на неверное применение судом норм материального права.
В обоснование доводов жалобы заявители указали на то, что суд фактически уклонился от оценки их доводов, не проанализировал обстоятельства заключения спорных договоров и их исполнения. Суд не принял во внимание, что договор купли-продажи спорной квартиры от Титовой И.Г. в пользу Игошева П.Г. и договор найма этого жилого помещения были составлены в один день без актов приема-передачи, квартира передана в найм Игошевым П.Г. Титовым А.М., И.Г. до регистрации права собственности Игошева П.Г. на указанную квартиру. Данные обстоятельства, по мнению заявителей жалобы, свидетельствуют о том, что реальное волеизъявление сторон было направлено не на приобретение Игошевым П.Г. спорной квартиры в собственность, а об его намерении юридически закрепить права на указанную квартиру в качестве обеспечения обязательств. Об этом также свидетельствует отсутствие актов приема-передачи квартиры. Действуя добросовестно, истец по первоначальному иску не мог не проверить фактическое состояние квартиры при ее приобретении. Кроме того, как наймодатель он также должен был сдать квартиру по акту приема-передачи в целях фиксации текущего состояния квартиры. Однако, если квартира использовалась им как залоговый инструмент, проверка фактического состояния данного объекта недвижимости не требовалась, т.к. сторонами подразумевался возврат квартиры прежнему собственнику по той же выкупной цене. Фактическими обстоятельствами, вытекающими из заключенных договоров купли-продажи и найма с правом выкупа, невозможно объяснить экономическую целесообразность для Игошева П.Г. покупать квартиру без оценки ее качества по заниженной цене и продавать ее обратно тем же лицам по той же стоимости.
Осуществляя юридическое переоформление квартиры, стороны не согласовали все существенные для договора купли-продажи условия. Судом первой инстанции не учтено, что по тексту договора купли-продажи зарегистрированные лица в квартире отсутствуют, а договор аренды не предоставляет Титовым права регистрации в квартире. Однако Титовы с регистрационного учета в спорной квартире после ее продажи не снимались. Приобретая квартиру в собственность, Игошев П.Г. не мог не проверить данное обстоятельство и не зафиксировать обязательство продавцов об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета. Однако учитывая реальные правоотношения сторон, безразличное отношение истца к составу зарегистрированных в квартире лиц является логичным.
Судом в нарушение положений ст. 170 ГК РФ не дана оценка разумности действий сторон по исполнению сделок в соответствии с условиями прикрываемой и прикрывающей сделок, в частности оставлены без внимания доводы ответчиков о том, что цена по договору найма в несколько раз превышает рыночную цену для данной квартиры, однако, соответствует процентам по займам в микрофинансовых организациях. Судом проигнорированы доводы ответчиков о том, что, если не принимать во внимание прикрываемую сделку по займу и уплате процентов, у ответчиков отсутствовала экономическая целесообразность дешево продавать квартиру и одновременно ее арендовать с правом выкупа за ту же цену у нового собственника за высокую арендную плату.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах изложенных в жалобе доводов, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены либо изменения судебного акта.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно части 1 и части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Из содержания указанной нормы следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.
Из материалов дела следует и установлено судом в соответствии со ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, что 19.04.2019 Титова И.Г. продала Игошеву П.Г. квартиру N ** в доме N ** по улице **** г. Перми по договору купли-продажи жилой квартиры. Квартира оценена сторонами в 1 400 000 рублей. Стороны этого договора обратились в Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Таким образом, Игошев П.Г. является собственником квартиры N ** в доме N ** по улице **** города Перми.
19.04.2019 истец заключил с ответчиком Титовой И.Г. в отношении данного жилого помещения договор найма квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым истец передал в пользование ответчика указанную квартиру сроком на 11 месяцев. Из условий договора следует, что наниматель приняла на себя обязательство вносить арендную плату наймодателю 19 числа каждого месяца в размере 54000 рублей (п. 2.1, 3.2. договора).
Стороны договорились, что при отсутствии арендных платежей и оплаты коммунальных услуг более 60 дней, данный договор считается расторгнутым и наниматель обязан освободить наемное жилое помещение в течение 10 дней после письменного уведомления наймодателя.
Ответчик арендные платежи за наемную квартиру не вносит на протяжении нескольких месяцев. Доказательства внесения платежей стороной ответчика суду не представлены.
18.03.2020 истец направил в адрес ответчика требование о выселении из жилого помещения.
Согласно справки ООО "УК "ЭКВО" от 12.08.2019 и сведениям, поступившим из отдела адресно-справочной работы УВМ ГУ МВД России по Пермскому краю от 31.03.2020, в квартире N ** в доме N ** по улице **** города Перми по месту жительства зарегистрированы и проживают ответчики Титовы И.Г., А.М.
Оценив представленные доказательства в их совокупности применительно к вышеуказанным нормам права, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных Игошевым П.Г. требований, удовлетворив их в полном объеме, встречные же требования Титовых И.Г., А.М. оставил без удовлетворения.
При этом суд исходил из того, что Титовыми не были доказаны обстоятельства притворности сделки, на которые они ссылались в обоснование встречного иска. Договор купли-продажи и договор найма квартиры с правом выкупа были подписаны Титовой И.Г. Заключив договоры, стороны выразили намерение создать определенные правоотношения, принять на себя взаимные права и обязанности, то есть добровольно, по собственной инициативе связали себя достигнутыми при заключении договоров соглашениями.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагая, что надлежащих и допустимых доказательств того, что оспариваемые сделки совершены с целью прикрыть другие сделки, когда намерение обеих сторон сделок направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки, а именно то, что стороны по заключенным договорам купли-продажи и найма квартиры в действительности имели в виду правоотношения по займу и залогу имущества, заявителями жалоб не представлено.
Судебная коллегия отмечает, что все условия договоров изложены в письменном виде, перед подписанием договоров стороны знакомились с их содержанием, в тексте договора купли-продажи стороны указаны как продавец и покупатель, договора найма квартиры - как наймодатель и наниматель. Из текста договора купли-продажи однозначно следует, что Титова И.Г. производит отчуждение спорной квартиры за установленную в договоре плату, что право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права. Из условий договора купли-продажи бесспорно следует, что Титова И.Г. имеет цель продать квартиру, а Игошев П.Г. - приобрести квартиру в собственность.
Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение договора купли-продажи квартиры от 19.04.2019 и договора найма квартиры с правом выкупа от 19.04.2019 между Игошевым П.Г. и Титовой И.Г. не свидетельствует о существовании на момент заключения оспариваемых договоров каких-либо правоотношений по поводу займа между ними, с целью обеспечения которых были заключены оспариваемые договор купли-продажи и договор найма, прикрывающие залог. Материалы дела соответствующих доказательств не содержат.
То обстоятельство, что Игошев П.Г. не осматривал квартиру до ее приобретения, не осуществлял иные полномочия собственника жилого помещения; что не был подписан акт приема-передачи квартиры между сторонами, а также то обстоятельство, что договор найма квартиры был подписан сторонами до государственной регистрации перехода права на квартиру за Игошевым П.Г., не могут быть расценены как доказательства притворности сделки купли-продажи и найма квартиры.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При заключении договора купли-продажи квартиры от 19.04.2019, Титова И.Г., выступая продавцом, обязалась в течение тридцати дней с момента государственной регистрации перехода права собственности обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в жилом помещении лиц.
Из договора купли-продажи квартиры также следует, что деньги продавцу переданы в день его подписания, что подтверждено собственноручной записью Титовой И.Г. в оспариваемом договоре.
19.04.2019 Игошев П.Г. заключил договор найма спорной квартиры с правом выкупа с Титовой И.Г., по условиям которого наниматель обязуется вносить арендную плату наймодателю в размере 54000 руб. в месяц, арендная плата вносится 19 числа каждого месяца. Согласно п. 6.2 указанного договора при отсутствии арендных платежей и оплаты коммунальных услуг более 60 дней данный договор считается расторгнутым и наниматель обязан освободить наемное жилое помещение в течение 10 дней после письменного уведомления наймодателя. Доказательств внесения Титовой И.Г. арендной платы суду не представлено.
Реализуя полномочия собственника, Игошев П.Г. обратился в суд с иском к Титовой И.Г. и Титову А.М. о расторжении договора найма квартиры с правом выкупа от 19.04.2019, признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. Данное обстоятельство лишь подтверждает последовательную позицию Игошева П.Г. о желании наступления правовых последствий именно сделки купли-продажи и найма с целью получения прибыли от использования принадлежащей ему квартиры по своему усмотрению.
Судебная коллегия отмечает, что Титова И.Г. не была лишена возможности в случае несогласия с предлагаемыми условиями обратиться к иному физическому или юридическому лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или вовсе отказаться от заключения сделок.
Кроме того, Титова И.Г. является дееспособным человеком, обладающим значительным жизненным опытом и познаниями, что свидетельствует о ее способности понимать значение подписываемых ею документов. В этой связи суд правильно посчитал, что при подписании оспариваемого договора воля ответчика Титовой И.Г. была направлена именно на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества по договору купли-продажи и, как следствие, заключение договора найма для пользования квартирой.
Неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует, в связи с чем соответствующие условия договоров считаются согласованными, а сделки - заключенными.
При этом указание в договоре найма жилого помещения на право выкупа с безусловностью не свидетельствует о притворности договора купли-продажи.
Поскольку Титовыми И.Г., А.М. не было предоставлено достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что действительная воля сторон оспариваемых договоров была направлена на достижение иных правовых последствий, доказательств того, что между сторонами имелась договоренность о договоре займа под залог недвижимого имущества, материалы дела не содержат, встречные исковые требования Титовых судом обоснованно оставлены без удовлетворения.
Поскольку доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда об отказе в удовлетворении встречных исковых требований о признании указанных договоров притворными сделками, а суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, и рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, то судебная коллегия не дает оценку другим выводам суда первой инстанции.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Индустриального районного суда г. Перми от 24 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Титова А.М., Титовой И.Г. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
