Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 33-2005/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

Председательствующего Шошиной А.Н.

судей коллегии Рощупкиной И.А. и Кравцовой Е.А.

при помощнике судьи Лысовой О.Г.

с участием прокурора Давыдовой Л.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Администрации МО г. Муравленко на решение Муравленковского городского Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 мая 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования Администрации города Муравленко к Остаповой Наталье Михайловне об изъятии жилого помещения, государственного перехода права собственности, выселении, удовлетворить.

Изъять у Остаповой Натальи Михайловны для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты N, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.

Установить возмещение за жилое помещение в виде комнаты N, площадью 11,4 кв.м., расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, в размере 776 500 (семьсот семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей.

Прекратить право собственности Остаповой Натальи Михайловны на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, комната N, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом ко взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Остаповой Натальи Михайловны на жилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, комната N.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кравцовой Е.А., заключение прокурора Давыдовой Л.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Администрация города Муравленко обратился в суд с иском к Остаповой Наталье Михайловне об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование иска указано, что ответчик является собственником жилого помещения в виде комнаты N, площадью 11,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко N 2232 от 30 декабря 2019 года жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко (УМИ Администрации города Муравленко) поручено в срок до 26 мая 2020 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении реконструкции указанного многоквартирного дома. В связи с тем, что собственниками в установленный срок заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию дома не подано, истцом принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальный нужд. УМИ Администрации города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений, проведена оценка рыночной стоимости изымаемых объектов. Согласно проведенной по заказу истца независимой оценки рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчику, составляет 526 600 рублей. 10 ноября 2020 года Остапенко Н.М. направлялось соглашение об изъятии принадлежащей ему комнаты, которое до настоящего времени не подписано. Администрация города Муравленко просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты N, расположенной по адресу: <адрес>, с предоставлением Остапенко Н.М. возмещения за жилое помещение в размере 526 600 рублей с государственной регистрацией перехода права собственности.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Человьян Н.А., действующая на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивала, изложив доводы искового заявления. Также выразила несогласие с отчетом, представленным стороной ответчика, так как часть земельного участка включена в стоимость изымаемого жилого помещения и общедомового имущества, поскольку стоимость жилого помещения и общедомового имущества определялась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Допущена арифметическая ошибка при расчете стоимости общей долевой собственности на общее имущество.

Представитель ответчика адвокат Печенежский К.А., пояснил обстоятельства дела, указав, что согласны с исковыми требованиями частично, не согласны с размером возмещения. Отчет N 134-11/10 от 06 июля 2020 года, представленный стороной истца в качестве обоснования возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, выполненный ООО ГК "АЗИРА" не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в РФ" и Федеральным стандартам оценки, так как допускает неоднозначное толкование содержания отчета, вводит в заблуждение пользователей отчета, содержит методически необоснованные расчеты, приводящие к искажению итогового результата оценки, содержит математические неверные расчеты, что привело к искажению итогового результата оценки. Стоимость жилого помещения была рассчитана сравнительным методом, при котором оценщик подбирал аналоги, сравнивал и корректировал цены предложения таких же оцениваемых объектов недвижимости - жилое помещение, причем стоимость объекта составила 526 600 рублей. В приведенной на странице 25 отчета оценщиком таблице стоимость жилого помещения составляет 492 044 рубля, причем в отчете отсутствует обоснование расхождения двух величин стоимости жилого помещения. Оценщиком была нарушена методология расчетов при применении сравнительного подхода, при определении рыночной стоимости каждой из составляющих в объекте оценки. При расчете стоимости земельного участка оценщиком использовались величины стоимости жилого помещения и коэффициенты стоимости земельного участка в общей стоимости объекта и доли стоимости в едином объекте недвижимости. При этом стоимость земельного участка и коэффициент отношения жилого помещения к земельному участку не учитывался. Таким образом, произведенный оценщиком расчет определения доли земельного участка в общей стоимости только жилого помещения как части жилого дома (строения) нарушает методологию оценки объекта недвижимости.

Ответчик Остапова Н.М. в судебном заседании участия не принимала, уполномочила представлять свои интересы представителя по доверенности.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением суда не согласен истец Администрация г. Муравленко. В апелляционной жалобе полагает решение подлежащим изменению в части размера выкупной цены, установленной судом в размере 776 500 рублей. Не соглашаясь с результатами отчета об оценке ООО "Экспертно-оценочная палата" приводит доводы о том, что отчет не соответствует положениям статьи 32 ЖК РФ. В частности, нарушена методика определения составных частей изымаемого имущества, предусмотренных в качестве возмещаемых собственнику помещения. Часть земельного участка включена в стоимость изымаемого жилого помещения и общедомового имущества, поскольку жилое помещение и общедомовое имущество определялись методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Расчет стоимости общей долевой стоимости на общее имущество произведен неверно. Кроме того, оценщиком использовались аналоги по земельным участкам, которые не сопоставимы по площади, виду разрешенного использования. Тогда как отчет, представленный истцом, является достоверным. Вывод суда относительно неактуальности отчета является необоснованным, поскольку в соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В возражениях на апелляционную жалобу прокурор г. Муравленко и представитель ответчика Печенежский К.А. полагают решение суда законным, доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора о законности постановленного судом решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (часть 2 статьи 327.1 ГПК РФ).

Поскольку решение суда оспаривается истцом в части размера возмещения за жилое помещение, решение суда проверяется только в обжалуемой части.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ответчик Остапова Н.М. является собственником комнаты N, общей площадью 11,4 кв.м., расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости от 18 января 2016 года и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Распоряжением Администрации города Муравленко от 30 декабря 2019 года N 2232 на основании заключения межведомственной комиссии от 24 декабря 2019 года N 73, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного дома <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим реконструкции. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до 15 февраля 2020 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении реконструкции многоквартирного дома <адрес> в срок до 31 декабря 2021 года. Впоследствии распоряжением Главы города Муравленко N 551 от 20 мая 2020 срок был изменен до 31 мая 2020 года.

В связи с фактическим отказом собственника от реконструкции вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко N 396 от 04 июня 2020 года было определено изъять земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7 540 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом доме <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания. 09 ноября 2020 года указанное соглашение было направлено в адрес ответчика. Однако, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка, ответчик согласия о выкупе не выразил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд урегулирован положениями статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с приведенной статьей Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации г. Муравленко, при определении размера стоимости за изымаемое жилое помещение исходил из отчета, представленного ответчиком, указав, что отчет истца, представленный им при подаче иска в суд, не соответствует требованиям закона ввиду истечения 6 месяцев с момента его составления на дату обращения в суд.

Порядок изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также принадлежащего истцу жилого помещения для муниципальных нужд сторонами не оспаривается.

В обоснование доводов иска истцом представлен отчет N 134-10/10 от 06 июля 2020 года, выполненный ООО ГК "АЗИРА", согласно которому, величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 06 июля 2020 года составляет 526 600 рублей и складывается из: стоимости жилого помещения - 492 044 рублей, с учетом стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме - 3 069 рублей, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки - 23 887 рубля, стоимости убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия - 7 600 рублей.

Ответчиком в обоснование своих возражений относительно размера возмещения представлен отчет об оценке ООО "Экспертно-оценочная палата" N 30 от 18 мая 2021 года, в соответствии с которым выкупная цена изымаемого жилого помещения площадью 11,4 кв.м, составляет 544 000 рублей, стоимость мест общего пользования, относящихся к оцениваемой комнате - 162 100 рублей, стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки - 60 600 рублей, стоимость убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия - 38 400 рублей.

Судом при принятии решения из размера возмещения, подлежащего взысканию в пользу ответчика, определенного заключением эксперта ООО "Экспертно-оценочная палата" исключены расходы в размере 28 600 рублей на аренду жилья на время поиска нового жилья (2 месяца). Ответчик решение суда не оспаривает.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, оценив соответствующие документы и указанное заключение эксперта Казарской Р.Н., пришел к правильному выводу о применении при разрешении спора сведений, изложенных в нем, поскольку эксперт Казарская Р.Н. имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков ООО "Российское общество оценщиков", ответственность эксперта Казарской Р.Н. застрахована в установленном законом порядке. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. В связи с чем, профессиональный уровень эксперта не дает оснований сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение, выполненное Казарской Р.Н., соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект экспертизы. Экспертное заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт опиралась на рыночную ситуацию.

Возражения истца относительно указанного экспертного заключения, включая и те, которые приведены в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно отклонены по основаниям, приведенным в оспариваемом решении.

В частности, судом обоснованно приведено в решении о невозможности принятия отчета, представленного с иском истцом, поскольку в силу ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной истца, составлен в июле 2020 года. Поскольку сроки актуальности отчета истца истекли, а иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", на момент вынесения решения суда истцом не предоставлено, суд исходил из отчета, представленного ответчиком.

В силу п. 1 ст. 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49).

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 282 ГК РФ, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года).

В указанных обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы об обратном несостоятельны.

Ссылка на неверно произведенный расчет оценщиком стоимости общей долевой собственности на общее имущество в размере 149 100 рублей несостоятельна, поскольку как было установлено судом первой инстанции, в отчете допущена описка, которая не влияет на итоговую сумму, приведенную оценщиком верно. Равно как и довод о несогласии с определением оценщиком размера возмещения за земельный участок, поскольку как правильно указано судом первой инстанции, размер такого возмещения определен исходя из общей площади земельного участка, общей площади многоквартирного дома, общей площади комнаты, с учетом мест общего пользования.

Таким образом, указанному отчету судом первой инстанции, с учетом возражений стороны истца относительно него, дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, оснований для иной переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

В связи с чем, доводы жалобы, в которых истец оспаривает выводы отчета, судебная коллегия находит не заслуживающими внимания, поскольку в целом они направлена на несогласие с установленным размером причитающейся Остапенко Н.М. выплаты.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Однако оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу разрешен верно.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований к отмене, либо изменению решения суда по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка