Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 33-2000/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Солоняка А.В.,

судей Долгополовой Ю.В. и Константиновой М.Р.,

при секретарях Дроздовой К.М. и Шкляевой Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ижевске Удмуртской Республики 28 июня 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Ярославцевой Веры Борисовны и Беляева Григория Васильевича на решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 4 марта 2021 года, которым исковые требования Ярославцевой Веры Борисовны, Беляева Григория Васильевича к Шишкину Андрею Александровичу об уменьшении покупной цены - оставлены без удовлетворения в полном объеме.

Постановлено выдать Ярославцевой Вере Борисовне доля возврата суммы уплаченной государственной пошлины в размере 26 560 рублей 70 коп. чек-ордер N 92 от 11 ноября 2019 года на сумму 30 200 рублей.

Взыскана с Беляева Григория Васильевича в доход бюджета муниципального образования "город Ижевск" сумма государственной пошлины в размере 3 639 рублей 30 коп.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Долгополовой Ю.В., выслушав объяснения Ярославцевой В.Б., Беляева Г.В и их представителей - адвоката Ростовцева В.А., действующего на основании ордера N 074803 от 9 июня 2021 года, и адвоката - Чувашовой Е.И., действующей на основании ордера N 068165 от 9 июня 2021 года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Шишкина А.А. - Семеновой Е.Н., действующей на основании доверенности от 30 ноября 2019 года сроком действия 3 года, полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Первоначально Ярославцева В.Б. и Беляев Г.В. обратились в суд с иском к Шишкину А.А. и Скаковской К. А. о расторжении договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, о взыскании с Шишкина А.А. 4 400 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 2 ноября 2019 года между истцами и Шишкиным А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый N, и находящегося на нем объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома, кадастровый N, построек: баня, п/банник, условный N, расположенных по вышеуказанному адресу. В приобретенном жилом доме истцы обнаружили недостатки неоговоренные продавцом в виде трещин на стенах, возникших вследствие допущенных нарушений при строительстве жилого дома. Досудебная претензия истцов о расторжении договора, направленная в адрес ответчика, последним оставлена без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела истцы отказались от исковых требований к Скаковской К.А., отказ от иска принят судом, производство по делу в указанной части определением от 13 декабря 2019 года прекращено.

В ходе рассмотрения дела истцы в порядке статьи 39 ГПК РФ изменили предмет иска, ссылаясь на результаты проведенной по делу судебной экспертизы, в окончательном варианте просили взыскать с ответчика:

- денежные средства в размере 243 930 рублей в счет уменьшения покупной цены жилого дома в их пользу в равных долях (по 121 965 рублей в пользу каждого);

- судебные расходы, понесенные на оплату экспертизы, в размере 36 000 рублей.

В суде первой инстанции истцы - Ярославцева В.Б. и Беляев Г.В., их представители адвокаты Чувашова Е.И. и Ростовцев В.А., действующие на основании ордеров, доводы и требования, изложенные в иске, поддержали.

Представитель ответчика - Фарафонтов Е.А., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении иска отказать.

Ответчик - Шишкин А.А., извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено без его участия.

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истцы просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Указывают, что в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, подтверждающих наличие в проданном доме недостатков стен дома - трещин, которые возникли до передачи дома покупателю. Данные недостатки не были оговорены ответчиком при заключении договора купли-продажи и при передаче дома по акту приема-передачи, не могли быть выявлены покупателями до его приемки и устранены без дополнительных материальных затрат.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 2 ноября 2019 года между Ярославцевой В.Б., Беляевым Г.В. (покупатели) и Шишкиным А.А. (продавец) заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый N, и находящегося на нем объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома, кадастровый N, построек: баня, п/банник, условный N, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>.

В соответствии с пунктом 7 договора цена отчуждаемого земельного участка составила 1 000 000 рублей, жилого дома - 3 390 000 рублей и построек - 10 000 рублей.

2 ноября 2019 года в счет оплаты земельного участка и жилого дома, построек Шишкин А.А. получил от Ярославцевой В.Б. 4 400 000 рублей.

По акту передачи от 5 ноября 2019 года указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости переданы истцам, расчет между сторонами произведен в полном объеме.

Государственная регистрация права собственности истцов на вышеуказанные объекты недвижимости осуществлена 4 сентября 2020 года.

6 ноября 2019 года истцы направили ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи в связи с наличием в жилом доме недостатка - конструктивного разрушения здания.

Данное предложение оставлено ответчиком без удовлетворения.

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы жилого дома, проведенной экспертами ООО "Региональный Экспертно-Правовой Институт "Открытие" на стене объекта индивидуального жилищного строительства - двухэтажного жилого дома имеются недостатки: вертикальная трещина, раскрытие которой заканчивается на уровне перемычек 2-го этажа дома, трещины в перегородке и стене из пеноблока в помещении, расположенном под лестничным маршем; периодически наблюдается сброс давления в отопительной сети. По мнению экспертов, в период строительства, когда здание не отапливалось, а производство работ было приостановлено из-за низкой температуры наружного воздуха, произошла деформация фундамента вследствие морозного пучения грунтов, что привело к образованию трещины кладки стены, вследствие динамики частей фундамента в момент морозного пучения. Деформация фундамента произошла в результате недочетов при производстве работ, а именно из-за того, что не была учтена возможность движения фундамента относительно друг друга, части фундамента не были соединены между собой и не был выполнен армопояс над ним под кладку. Экспертами установлено, что выявленные недостатки не влекут невозможность использования указанного объекта по назначению - для постоянного проживания в нем, но существует необходимость ремонта с целью восстановления нормативного уровня технического состояния конструкции. Стоимость устранения недостатков составляет 243 930 рублей.

Изложенные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, по существу сторонами не оспариваются.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что приобретая жилой дом, истцы при достаточной степени разумности и осмотрительности должны были предполагать наличие в нем недостатков как эксплуатационного характера, возникающих в результате естественного износа, так и недостатков, причиной которых могли быть нарушения при его строительстве. Учитывая количество осмотров, проведенных истцами, исходя из характера недостатков в жилом доме, суд пришел к выводу, что истцами не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие обстоятельства, на основании которых они могут потребовать у продавца - ответчика Шишкина А.А. уменьшить покупную цену недвижимости.

С такими выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не основаны на нормах материального права, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Таким образом, вышеназванными нормами установлена обязанность продавца передать покупателю товар, оговоренный в соответствующем договоре, а покупателя - оплатить этот товар по цене, установленной в договоре.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьей 469 и 470 ГК РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что после покупки дома истцами выявлены недостатки: наличие вертикальной трещины, раскрытие которой заканчивается на уровне перемычек 2-го этажа, а также трещины в перегородке и стене из пеноблока в помещении под лестничным маршем.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, включая случаи, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из содержания приведенной нормы следует, что принятие покупателем объекта недвижимости с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, является основанием для возложения на продавца ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже в случае, если эти недостатки были указаны в передаточном акте.

В этой связи указание в акте приема-передачи спорного имущества на отсутствие у истцов претензий к его техническому состоянию удовлетворению иска не препятствует, поскольку сведения о дефектах дома в договоре купли-продажи отсутствовали.

В то время как наличие недостатков в приобретенном истцами у ответчика жилом доме подтверждено материалами дела. При этом из обстоятельств дела следует, что истцы не были осведомлены о наличии недостатков жилого дома при заключении договора купли-продажи.

Так, проведенной по делу судебной экспертизой установлено наличие деформации фундамента дома вследствие некачественного выполнения работ по его возведению, в ходе осуществления которых не была учтена возможность движения частей фундамента относительно друг друга, части фундамента не соединены между собой, над фундаментом не выполнен армопояс под кладку. Экспертами установлено, что указанные недостатки привели к образованию трещин в кладке стены, существующее разрушение оказывает влияние на условия эксплуатации конструкции и может привезти к ее разрушению, состояние конструкции охарактеризовано как ограничено годное.

Судебная коллегия отмечает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям процессуальных норм, предъявляемым к письменным доказательствам в гражданском процессе. Экспертиза проведена экспертами, не являющимися лицами, заинтересованными в исходе дела, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Компетенция и квалификация экспертов подтверждены материалами дела. Выводы экспертов мотивированы, не вызывают сомнений в их правильности и обоснованности.

Учитывая изложенное, а также то, что выводы экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспаривались, доказательств, свидетельствующих об ином техническом состоянии спорного объекта, чем отражено в экспертном заключении, не представлено, судебная коллегия принимает экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что стоимость жилого дома при его продаже определена сторонами не в соответствии с его характеристиками, то есть без учета недостатков допущенных при строительстве его фундамента.

Отказывая в иске по тем основаниям, что при покупке жилого дома истцы не могли не знать о наличии у него дефектов, которые могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности, суд первой инстанции не учел, что истцам при заключении договора купли-продажи не могло быть известно о недостатках, допущенных при строительстве фундамента приобретенного ими дома, таких как подвижность его частей в связи с отсутствием их соединения, отсутствие армопояса над кирпичной кладкой. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

При этом в договоре купли-продажи вышеперечисленные недостатки жилого дома ответчиком не были оговорены, что позволяет истцам в силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ требовать уменьшения покупной цены жилого дома.

Следует отметить, что отсутствие в договоре купли-продажи сведений об имеющихся недостатках жилого дома не позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что его стоимость была согласована сторонами с учетом этих недостатков, что в свою очередь повлекло ее уменьшение.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Как указано выше, из обстоятельств дела следует, что истцы не были осведомлены о наличии недостатков жилого дома при заключении договора купли-продажи, поскольку при осмотре ими жилого дома деформация его фундамента не была выявлена.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждено, что требования по дефектам жилого дома предъявлены истцами ответчику 6 ноября 2019 года, то есть спустя 4 дня после заключения договора купли-продажи, исковое заявление подано ими в суд 11 ноября 2019 года в пределах сроков, установленных вышеприведенной нормой.

В рассматриваемом случае истцы просят уменьшить покупную стоимость исходя из затрат, необходимых для восстановления нормативного уровня технического состояния фундамента приобретенного ими дома.

Размер указанных затрат подтвержден заключением судебной экспертизы и составляет 243 930 рублей, что с учетом размера долей истцов в праве собственности на жилой дом (по 1\2 у каждого), является основанием для взыскания в их пользу по 121 965 рублей.

С учетом изложенного правовых оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 4 марта 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Ярославцевой Веры Борисовны, Беляева Григория Васильевича к Шишкину Андрею Александровичу об уменьшении покупной цены удовлетворить.

Взыскать с Шишкина Андрея Александровича в пользу Ярославцевой Веры Борисовны в счет уменьшения покупной цены 121 965 рублей.

Взыскать с Шишкина Андрея Александровича в пользу Беляева Григория Васильевича в счет уменьшения покупной цены 121 965 рублей.

Апелляционную жалобу Ярославцевой Веры Борисовны, Беляева Григория Васильевича - удовлетворить.

Председательствующий Солоняк А.В.

Судьи Долгополова Ю.В.

Константинова М.Р.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка