Дата принятия: 19 сентября 2018г.
Номер документа: 33-1998/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2018 года Дело N 33-1998/2018
"19" сентября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе: председательствующего Ильиной И.Н.,
судей Зиновьевой Г.Н., Ивановой О.А.,
при секретаре Дубровиной Т.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ООО "Стройтрест N7" по доверенности Овсянкина А.Ю. на решение Костромского районного суда Костромской области от 30 мая 2018 года, которым частично удовлетворены исковые требования Шабаровой И.А.
На ООО "Стройтрест N7" возложена обязанность в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Шабаровой И.А. по акту приема-передачи жилое помещение: <адрес> необходимым пакетом документов для оформления права собственности согласно договору N N года, заключенному между ООО "Стройтрест N7" и Шабаровой И.А.
С ООО "Стройтрест N7" в пользу Шабаровой И.А. взыскана компенсация морального вреда - 5 000 рублей, штраф 2 500 рублей, всего 7 500 рублей.
Признан недействительным пункт 2.3.5 договора долевого участия в строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Стройтрест N7" и Шабаровой И.А., в части возложения на участника обязанности по компенсации застройщику расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости в виде коммунальных платежей и за содержание.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Стройтрест N7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области взыскана государственная пошлина в размере 900 рублей.
Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., судебная коллегия
установила:
Шабарова И.А. обратилась в суд с иском к ООО "Стройтрест N7" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи квартиру, взыскании компенсации морального вреда, признании недействительным условия договора.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройтрест N7" (заказчик-застройщик) и Шабаровой И.А. (дольщик) был заключен договор N N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г<адрес>. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира N N в многоквартирном доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>. В соответствии с договором плановый срок окончания строительства - 30 декабря 2013 года. В случае принятия органами исполнительной власти решения об изменении срока окончания строительства объекта установленный в настоящем пункте срок изменяется в соответствии с решением органа исполнительной власти (п. 1.8). Согласно договору заказчик - застройщик обязуется своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями и подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, а также выполнить иные работы, предусмотренные проектной документацией и договором аренды земельного участка (подп. 2.1.1); получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 2.1.2); передать дольщику по акту приема-передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (подп. 2.1.7); обеспечить оформление права и получение дольщиком завершенной строительством квартиры в собственность не позднее указанного срока, либо в случае, если дольщик оформляет право собственности самостоятельно, предоставить дольщику необходимый пакет документов для оформления права собственности дольщика на завершенную строительством квартиру (подп.2.1.9). Согласно п. 3.1 договора дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры - 2 541 128 руб. На основании п.4.1 договора заказчик-застройщик обязуется передать дольщику квартиру в срок указанный в п.2.1.7 договора. В целях исполнения принятых на себя обязательств по договору истица перечислила ответчику указанную сумму. Со стороны ответчика допущено нарушение сроков передачи квартиры в собственность истца. Решениями Костромского районного суда Костромской области за период 2014 - 2017 г.г. установлено, что ответчиком нарушены права Шабаровой И.А. как потребителя услуг по договору участия в долевом строительстве жилья в связи с несоблюдением срока передачи объекта долевого строительства (квартиры). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 08 декабря 2017 года, в связи с чем квартира должна быть передана истцу по акту приема-передачи в срок до 08 марта 2018 года. 02 февраля 2018 года квартира поставлена на кадастровый учет. В нарушение п. 2.1.7 договора ответчик до настоящего времени не направил истице сообщение о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче, о времени и месте подписания передаточного акта. Неоднократные обращения истца по поводу передачи квартиры оставлены без ответа. Действиями ответчика истице причинен моральный вред в виде нравственных страданий, компенсацию которого она оценивает в размере 100 000 рублей. Согласно пункту 2.3.5 договора долевого участия в строительстве дольщик обязан компенсировать застройщику на дату подписания передаточного акта квартиры расходы, связанные с эксплуатацией объекта, завершенного строительством, включая оплату коммунальных услуг (при их наличии), расходы по техническому обслуживанию (содержанию), охране объекта, внесения платы за владение и пользование соответствующим земельным участком. Указанные расходы уплачиваются дольщиком не позднее даты подписания сторонами передаточного акта. Сумма подлежащих оплате дольщиком указанных в настоящем пункте расходов рассчитывается и уплачивается за 6 месяцев вперед с момента ввода объекта в эксплуатацию, пропорционально его доле в объекте. В случае неисполнения настоящего условия об оплате расходов дольщик обязан уплатить застройщику пени в размере 0.5% от суммы долга за каждый день просрочки.
Указанные положения договора, предусматривающие оплату застройщику перечисленных расходов, в т.ч. по внесению платы за владение и пользование соответствующим земельным участком, по мнению истицы, противоречат положениям ст. ст. 153, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Оплата дополнительных услуг застройщика, не связанных с содержанием жилого помещения, нормами действующего законодательства не предусмотрена. Более того,
ООО "Стройтрест N 7" принуждает всех дольщиков оплачивать одинаковую сумму расходов в размере по 30 000 рублей, а не пропорционально доле в объекте. При этом никаких пояснений по указанной сумме, расчетов и подтверждающих документов застройщик дольщикам не предоставляет.
С учетом изложенного истец Шабарова И.А. просит возложить на ООО "Стройтрест N 7" обязанность в 5-ти дневный срок с момента вступления в силу решения суда по данному делу предоставить ей для осмотра квартиру N N, расположенную на <адрес>; передать данную квартиру по акту приема-передачи с необходимым пакетом документов для оформления права собственности; взыскать с ООО "СтройтрестN 7" компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей; признать недействительными абзацы 2,3,4 пункта 2.3.5 договора долевого участия в строительстве
N N от ДД.ММ.ГГГГ.
В дальнейшем истец исковые требования об обязании ответчика предоставить ей квартиру для осмотра не поддержала.
Судом постановлено вышеуказанное решение о частичном удовлетворении иска.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Стройтрест N7" по доверенности Овсянкин А.Ю. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что согласно п. 1.5 договора N передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется в течение 3 месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии завершения всех расчетов по настоящему договору. В силу п. 2.3.1 договора дольщик принимает на себя обязательства вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в объемах и в сроки, предусмотренные договором. В соответствии с п.3.1 договора дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры. Затраты на остекление балконов и/или лоджий в цену договора не входят. Систематическое толкование этих положений договора позволяет, по мнению заявителя жалобы, сделать вывод о том, что в объем денежных средств, привлекаемых ответчиком по договору долевого участия в строительстве, входит не только стоимость квартиры, но и оплата остекления балконов и/или лоджий. Таким образом, внесение на расчетный счет либо в кассу застройщика денежных средств в размере стоимости квартиры не означает полного исполнения обязательства дольщика по внесению денежных средств в счет участия в долевом строительстве дома. В связи с этим считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что правоотношения сторон по исполнению обязательств относительно остекления балкона квартиры не имеют юридического значения для разрешения спора. Указывает, что поскольку застройщик передает квартиру по акту приема-передачи при условии завершения всех расчетов по договору, он действует в рамках договора и не нарушает права и законные интересы истца. Таким образом, так как истцом не было полностью исполнено обязательство по внесению денежных средств для участия в долевом строительстве многоквартирного дома по договору, основания для подписания акта приема-передачи квартиры отсутствуют. Поскольку отсутствует нарушение прав и законных интересов истца как потребителя, то не имеется и оснований для взыскания в пользу истца компенсации морального вреда и штрафа.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Шабарова И.А. просит отказать в ее удовлетворении.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте слушания дела извещались судом надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступало. От Шабаровой И.А. имеется ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие. С учетом этого на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие участников процесса.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, проверяя в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда лишь в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее, не находит оснований для его отмены или изменения.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, верно применил нормы материального права к возникшим правоотношениям, и пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи квартиру, являющуюся объектом долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.
Указанные выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 7 вышеназванного Закона предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).
В соответствии со статьей 8 этого же Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (часть 1).
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи (часть 4).
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (часть 5).
Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Стройтрест N7" и Шабаровой И.А. заключен договор N N долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>
По условиям этого договора ООО "Стройтрест N7", являясь заказчиком-застройщиком, приняло на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, в частности, обязалось своими силами и силами привлеченных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями и подземным паркингом в точном соответствии с проектной документацией и в установленные сроки, а также выполнить все иные работы, предусмотренные проектной документацией и договором аренды земельного участка; получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; передать дольщику по акту-приема передачи квартиру в течение трех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что передача квартиры заказчиком-застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется в течение трех месяцев после получения заказчиком-застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и при условии завершения всех расчетов по настоящему договору.
Согласно пункту 1.8 договора плановый срок окончания строительства - 30 декабря 2013 года.
В соответствии с пунктом 3.1 договора дольщик вносит денежные средства для долевого участия в строительстве в размере стоимости квартиры - 2 541 128 рублей (цена договора). Затраты на остекление балконов и/или лоджий в цену договора не входят. Оплата остекления происходит по установленной застройщиком смете, но в сумме не более 65 000 рублей
Обязательства по оплате квартиры исполнены истцом в полном объеме и в установленные договором сроки, денежные средства в размере 2 541 128 рублей перечислены платежными поручениями от 1 ноября 2013 года и от 26 ноября 2013 года.
Предусмотренный договором срок передачи дольщику объекта долевого строительства ответчиком был нарушен, в связи с чем за период 2014 - 2017 г.г. судебными решениями в пользу Шабаровой И.А. с ООО "Стройтрест N 7" неоднократно была взыскана неустойка за нарушение указанного срока, компенсация морального вреда, а также штрафы.
8 декабря 2017 года ООО "Стройтрест N 7" выдано разрешение N N на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем в соответствии с условиями заключенного договора квартира подлежала передаче Шабаровой И.А. по акту приема-передачи не позднее 8 марта 2018 года, однако в указанный срок и до настоящего времени квартира ей не передана.
После 8 марта 2018 года истец неоднократно обращалась с письменными заявлениями к ответчику, в которых просила сообщить, по какой причине ей не направлено уведомление с предложением о принятии квартиры, сообщить о готовности квартиры к передаче, месте и времени подписания передаточного акта, требовала предоставить пакет документов для оформления права собственности. В частности, указывала, что готова принять квартиру по акту приема-передачи с выявленными дефектами, часть которых одновременно просила застройщика устранить. Указанные обращения и данные, подтверждающие их направление истцом и получение ответчиком, имеются в материалах дела на л.д. 18-19, 34-35, 48-43, 51-54.
02 апреля 2018 года ответчику передано заявление Шабаровой И.А. о зачете встречных однородных требований (л.д. 46). В заявлении она указывает, что считает обязательство по оплате остекления балкона на сумму 65 000 рублей прекращенным путем зачета встречного однородного требования о взыскании с ООО "Стройтрест N 7" денежных средств в размере 540 000 рублей согласно исполнительного листа, выданного Костромским районным судом на основании решения от 06 июня 2017 года по делу N N
На заявление о зачете ООО "Стройтрест N 7" письмом N N 18 апреля 2018 года (л.д. 52) со ссылкой на положения ст. 411 ГК РФ сообщило о недопустимости зачета. Основанием указано то, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N N от 28 декабря 2017 года возбуждено производство по делу о признании ООО "Стройтрест N 7" несостоятельным (банкротом).
Письмом от 12 апреля 2018 г. ООО "Стройтрест N7" ответило Шабаровой И.А. о готовности приступить к передаче квартиры по акту приема-передачи после выполнения условий об оплате договора долевого участия. Однако реальных действий, направленных на передачу квартиры дольщику, ООО "Стройтрест N 7" предпринято не было, хотя согласно объяснениям Шабаровой И.А., которые ответчиком не оспаривались, ее представитель по доверенности Шабаров Г.С. неоднократно в апреле 2018 года приезжал в офис ответчика с целью подписания акта приема-передачи квартиры.
При этом после получения от застройщика письма от 12 апреля 2018 года истец направила письменное заявление, в котором указала, что если ООО "Стройтрест N 7" предлагает ей произвести какую-то оплату по договору (речь идет об оплате остекления балкона), то должно выставить счет к оплате с приложением расчетов и смет, о которых указано в тексте договора (л.д. 51).
Письмо с аналогичными требованиями о выдаче счета на оплату задолженности, а также смет и расчетов стоимости балконного остекления направлено ответчику 19 апреля 2018 года и представителем истца - Шабаровым Г.С. (л.д. 53).
В письме от 26 апреля 2018 года Шабарова И.А., вновь предлагая застройщику подписать акт приема-передачи квартиры, указывает, что застройщик не предоставляет сведения о задолженности, которая числится за ней по бухгалтерским данным ООО "Стройтрест N 7", не предоставляет счет на оплату, несмотря на неоднократные обращения по этому поводу как в устной, так и в письменной форме (л.д. 54).
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о возложении на ответчика обязанности передать квартиру по акту приема-передачи с необходимым пакетом документов для оформления права собственности. При этом суд обоснованно исходил из того, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено, в связи с чем такая обязанность у ответчика возникла, однако в установленный договором срок не выполнена.
Суд правильно посчитал, что задолженность дольщика по оплате остекления балкона в сложившейся ситуации не может послужить препятствием к передаче квартиры, поскольку документального обоснования (сметного расчета стоимости работ по остеклению) застройщиком дольщику вопреки условиям договора представлено не было, несмотря на соответствующие неоднократные требования последнего. В связи с этим, как верно указал суд, такое бездействие ответчика не должно повлечь негативных препятствий для истца в виде отказа в передаче объекта долевого строительства.
Поскольку факт нарушения прав истца как потребителя в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по передаче квартиры был установлен, суд, руководствуясь нормами ГК РФ и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", правомерно удовлетворил требования истца о компенсации морального вреда и взыскании штрафа за нарушение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеуказанные выводы суда и, по сути, повторяют доводы ответчика по поводу обоснованности неисполнения им обязательств по передаче квартиры, которые приводились им в суде первой инстанции и получили правильную оценку в решении, оснований не согласиться с которой не имеется.
Вывод суда о том, что исполнение обязательств по оплате остекления балкона не имеет юридического значения для разрешения спора, ошибочен, однако он не повлек принятие неправильного решения по делу.
Каких-либо доводов относительно несогласия с иными выводами суда, положенными в основу решения в части удовлетворения требований истца о признании недействительными отдельных условий договора долевого участия, апелляционная жалоба не содержит.
В связи с этим поводов для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Вместе с тем коллегия полагает, что следует исключить выводы и суждения суда относительно имеющихся недостатков в остеклении балкона, которые содержатся на страницах 5 и 6 решения, поскольку достаточных оснований для таких выводов материалы дела не содержат.
Кроме того, подлежит уточнению размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Стройтрест N 7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области. Вместо 900 рублей следует указать сумму в размере 300 рублей, поскольку в силу положений ст. 333.19 и 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации сумма государственной пошлины при заявлении нескольких требований неимущественного характера является единой и составляет для физических лиц 300 рублей, а не суммируется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Костромского районного суда Костромской области от 30 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Стройтрест N7" по доверенности Овсянкина А.Ю. - без удовлетворения.
Исключить из решения выводы и суждения суда относительно имеющихся недостатков в остеклении балкона, которые содержатся в последнем абзаце на странице 5, оканчивающемся на странице 6 решения.
Уточнить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с ООО "Стройтрест N 7" в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области, считать взысканной государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей, а не 900 рублей, как указано судом первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
