Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2022 года Дело N 33-19941/2022

г. Санкт - Петербург "8" сентября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Осининой Н.А.,Судей Байковой В.А., Шумских М.Г.,При секретаре Салминой К.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шувалова В. П. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 24 мая 2022 года по гражданскому делу N 2-69/2022 по иску Шувалова В. П. к Варламову А. С. об обязании заключить договор купли-продажи, по встречному иску Варламова А. С. к Шувалову В. П. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., выслушав объяснения Шувалова В.П. и его представителей - Нестерова Н.М. и Кузиной А.В., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Шувалов В.П. обратился в суд с иском к Варламову А.С., в котором просит обязать Варламова А.С. заключить с Шуваловым В.П. договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 163,1 кв.м., кадастровый N... на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи имущества от 29.01.2020, а также включить в договор купли-продажи недвижимого имущества, следующие условия: покупатель подтверждает, что ему известно, что в отношении нежилого помещения имел место судебный спор, по результатам рассмотрения которого Дзержинским районным судом Санкт-Петербурга <дата> по делу N... вынесено решение, оставленное в силе Санкт-Петербургским городским судом; окончательный расчет по уплате оставшейся цены недвижимого имущества в размере 6250000 рублей покупатель производит в течение 5 календарных дней с даты заключения основного договора путем единовременного перечисления всей указанной суммы на банковский счет продавца по реквизитам, указанным в разделе 6 договора; отчуждаемое нежилое помещение до полной оплаты покупателем считается находящимся в залоге у продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ. Недвижимое имущество (заложенное имущество) остается у Продавца (залогодержателя) до полной оплаты покупателем цены недвижимого имущества в размере 6 250 000 рублей; покупатель уплачивает продавцу неустойку за нарушение срока уплаты оставшейся цены недвижимого имущества в размере 6 250 000 рублей в размере 1 (одного) % за каждый день просрочки исполнения обязательства; продавец обязуется передать покупателю по акту приема-передачи недвижимое имущество в течение 5 (пяти) календарных дней с даты поступления от покупателя на банковский счет продавца оставшейся цены недвижимого имущества в размере 6 250 000 рублей; в случае уклонения покупателя от приема недвижимого имущества от продавца по акту приема- передачи путем осмотра имущества и подписания акта, продавец вправе направить по адресу покупателя, указанному в разделе N 6 договора, два экземпляра подписанных со своей стороны акта приема-передачи недвижимого имущества, содержащего предложение принять недвижимое имущество. Покупатель обязуется принять недвижимое имущество по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном данным условием, в течение 5 (пяти) календарных дней с даты получения актов, и направить покупателю подписанный экземпляр акта приема-передачи недвижимого имущества. В случае уклонения покупателем от принятия недвижимого имущества по акту приема-передачи (получения акта, подписания и отправке продавцу), недвижимое имущество считается принятым надлежащим образом, без замечаний со стороны покупателя; продавец вправе требовать исполнения обязательства покупателя по уплате оставшейся цены недвижимого имущества в размере 6 250 000 рублей, не передав покупателю по акту приема-передачи недвижимое имущество; государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество продавца к покупателю осуществляется до уплаты покупателем продавцу оставшейся цены недвижимого имущества в размере 6 250 000 рублей и передачи продавцом покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества.

Варламов А.С. обратился в суд со встречным иском к Шувалову В.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что Шувалов В.П. на основании решения суда должен был привести нежилое помещение в первоначальное состояние в результате перепланировки (реконструкции), о наличии указанного обременения Варламову А.С. при заключении предварительного договора не было известно.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 24 мая 2022 года в удовлетворении первоначальных исковых требований Шувалова В.П. отказано, встречные исковые требования Варламова А.С. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Шувалов В.П. просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные им требования.

Варламов А.С. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно требованиям ст. 113 ГПК РФ, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представил.

В силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене постановленного решения.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Шувалов В.П. является собственником помещения по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <дата>.

29.01.2020 между Шуваловым В.П. и Варламовым А.С. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 163, 1 кв. м, кадастровый N..., по которому продавец продаст, а покупатель купит недвижимое имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п. 1.2 договора, недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 07.10.2019, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга К.Е.Г. Продавец сообщил покупателю, что в отношении недвижимого имущества имел место судебный спор, по результатам рассмотрения которого Дзержинским районным судом Санкт-Петербурга <дата> по делу N... вынесено решение, оставленное в силе Санкт-Петербургским городским судом.

Согласно п. 1.4. договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 30.11.2020.

10.10.2020 Шуваловым В.П. в адрес Варламова А.С. направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи, однако указанное письмо возвращено отправителю, а потому считается полученным Варламовым А.С. в порядке ст. 165.1 ГК РФ (т. 1 л.д. 31-38), в связи с чем указание суда первой инстанции о несостоятельности ссылки истца о направлении уведомления не может быть признано правильным, вместе с тем, указанное не влияет на существо и правильность принятого судом первой инстанции решения.

Из материалов дела также усматривается, что решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N... по иску ООО "Жилкомсервис N 1 Центрального района" к Н.Л.Н. об обязании восстановить кирпичную кладку между нежилыми помещениями, привести нежилое помещение в состояние, существовавшее до перепланировки, и по встречному иску Н.Л.Н. к ООО "Жилкомсервис N 1 Центрального района", администрации Центрального района Санкт-Петербурга о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии суд обязал Н.Л.Н. в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу:

восстановить кирпичную кладку между помещениями N... в доме, расположенном по адресу: <адрес>;

в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилые помещения N... в первоначальный вид согласно плану ПИБ на 1991 год, а именно:

- демонтировать возведенные перегородки, заложить оконные проемы в ¬ помещениях N... с демонтажем окон;

- демонтировать инженерные системы, за исключением радиатора отопления, подключенные к общедомовой системе отопления;

- демонтировать порог пола с системой "теплый пол";

- демонтировать системы вентиляции и кондиционирования с вычинкой отверстий;

- демонтировать выполненную систему электроснабжения и выполнить электроосвещение;

- привести отметки пола в помещениях в соответствие с отметками, указанными в плане подвала, уменьшить глубину входного приямка с проведением работ по проектной (рабочей) документации, разработанной на основании предварительно выполненного предпроектного обследования, включающего необходимый комплекс инженерных изысканий.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от <дата> решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставлено без изменения, апелляционная жалоба Н.Л.Н. - без удовлетворения.

Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в рамках гражданского дела N... произведена замена должника Н.Л.Н. на Шувалова В.П.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> определение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменено с принятием нового определения, которым произведена замена должника Н.Л.Н. на Шувалова В.П. на стадии исполнения решения Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N....

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения имелись обременения в виде установленной судебным решением обязанности по приведению помещения в надлежащее состояние.

В обоснование встречного иска Варламов А.С. ссылался на то, что Шувалов В.П. при заключении предварительного договора копию решения суда, которым установлена обязанность собственника по приведению нежилого помещения в надлежащее состояние, Варламову А.С. не передавал, в связи с чем Варламову А.С. не было известно о существе решения и об объеме необходимых работ.

Разрешая заявленные исковые требования, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае покупателю продавцов не были сообщены конкретные сведения об обременениях, установленных в отношении спорного помещения, и о нахождении помещения в ненадлежащем состоянии, что является существенным нарушением и основанием для расторжения предварительного договора, в связи с чем требования Шувалова В.П. об обязании Варламова А.С. заключить основной договор удовлетворению не подлежат, тогда как встречные требования Варламова А.С. о расторжении предварительного договора являются обоснованными.

Изложенные выводы суда следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Оценивая доводы апелляционной жалобы Шувалова В.П., сводящиеся к несогласию с отказом в удовлетворении требований об обязании заключить основной договор купли-продажи, судебная коллегия полагает их несостоятельными.

Ссылаясь в жалобе на то, что Варламов А.С. был осведомлен о существе состоявшегося решения по гражданскому делу N... и о наличии обременения спорного помещения в виде возложенной обязанности по приведению его в надлежащее состояние, Шувалов В.П., между тем, каких-либо объективных доказательств в подтверждение осведомленности покупателя о данных обстоятельствах не представил.

Так, аудиозапись беседы Шувалова В.П. и Варламова А.С. обоснованно оценена судом критически, поскольку не подтверждает факт доведения до сведения Варламова А.С. содержания решения суда.

Показания свидетеля Ш.Р.В. также не могут быть отнесены к достоверным доказательствам, поскольку свидетель является сыном Шувалова В.П., а следовательно, заинтересован в исходе дела. Кроме того, его показания никакими иными доказательствами не подтверждены.

То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи Ш.Р.В. не являлся должником по исполнительному производству, не может служить основанием для удовлетворения его исковых требований, поскольку на момент заключения предварительного договора он являлся собственником спорого нежилого помещения, нес бремя его содержания, был осведомлен о ненадлежащем состоянии помещения и о наличии обременений в виде обязательства по приведению помещения в надлежащее состояние, а потому, будучи стороной предварительного договора, был обязан сообщить о данных обстоятельствах другой стороне.

Каких-либо иных доводов, опровергающих выводы суда и свидетельствующих о незаконности и необоснованности принятого судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

Судебная коллегия полагает, что само по себе несогласие с принятым судебным актом по данному делу, а также иная оценка подателем жалобы представленных доказательств и норм действующего законодательства не может служить основанием к отмене решения суда.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 24 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шувалова В. П. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 12.09.2022.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка