Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2022 года Дело N 33-19936/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Бучневой О.И.,судей Игумновой Е.Ю.,Игнатьевой О.С.,при секретаре Петерс О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 15 сентября 2022 года гражданское дело N 2-250/2022 по апелляционной жалобе Агуловой Анны Андреевны на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 11 апреля 2022 года по иску Агуловой Анны Андреевны к Горохову Андрею Николаевичу, Ибраеву Дмитрию Анатольевичу о переводе прав и обязанностей покупателя, замене в ЕГРН записи о правообладателе доли, взыскании судебных расходов,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения истца Агуловой А.А., ответчиков Ибраева Д.А., Горохова А.Н., представителя третьего лица нотариуса Медведева С.А. - Новосад М.А.,

УСТАНОВИЛА:

Агулова А.А. обратилась в суд с иском к Ибраеву Д.А., Горохову А.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя, изменении в ЕГРН записи о правообладателе доли, взыскании судебных расходов, ссылаясь на то, что является собственником 14/37 долей в праве собственности на квартиру по адресу<адрес>

08 июня 2021 года ей стало известно от владельца соседней комнаты Горохова А.Н., владеющего 23/37 долями в праве собственности на указанную квартиру, о том, что занимается продажей принадлежащей доли, что она (истица) не воспользовалась преимущественным правом покупки. Со слов Горохова А.Н. ей направлялось предложение о продаже доли, сроки пропущены. Так же сообщил, что почтовое уведомление лежит в ящике.

Она (истица) попросила жильцов, проживающих в ее комнате, проверить почтовый ящик, было найдено уведомление с почтовым идентификатором N... (ранее указанного почтового уведомления жильцы не видели). К почтовому ящику также имеет доступ Горохов А.Н. и имеются основания полагать, что данное уведомление было изъято Гороховым А.Н. из почтового ящика и возвращено обратно по истечении срока для преимущественного права покупки.

Проверив на сайте почты России информацию по почтовому идентификационному номеру отправления N... истец выяснил отправителя письма - нотариуса Медведев С.А., которая сообщила, что предложение о цене продажи доли направляли в адрес принадлежащей 14/37 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ул. Конная д. 4, кв. 3.

Направление Гороховым А.Н. предложения о продаже доли в адрес принадлежащей ей 14/37 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, считает нарушением преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ, поскольку зарегистрирована и постоянно проживает по адресу: <адрес>, по которому должно было направляться предложение о цене продаваемой доли.

Согласно договору купли-продажи квартиры от 13 июня 2021 года собственником 23/37 долей в праве собственности на <адрес> является Ибраев Д.А.

До 06 октября 2021 года истцу не было известно о продаже доли в квартире, с договором купли-продажи доли в квартире ознакомилась только 15 октября 2021 года.

Действиями Горохова А. Н., направившего заявление (предложение) о продаже 23/37 доли по адресу, где она не проживает, нарушается ее преимущественное право покупки.

Ответчики, а также третье лицо нотариус против удовлетворения требований возражала, полагал, что обязанность по направлению соответствующего уведомления собственником исполнена.

Решением суда от 11 апреля 2022 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец представил апелляционную жалобу, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Истец в судебное заседание явился, доводы жалобы поддержал.

Ответчики, представитель третьего лица - нотариуса Медведева С.А. в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения жалобы.

Третье лицо - представитель Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом (л.д. 186, 190), на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, представленные доказательства, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Агулова А.А. является собственником 14/37 долей в праве собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Ответчик Горохов А.Н. являлся собственником 23/37 долей <адрес> на основании договора N 16204-М передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан, заключенного с Администрацией Центрального района Санкт-Петербурга 27 июля 2004 года, право собственности зарегистрировано в ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Администрации Санкт-Петербурга 28 июля 2004 года за N 3315846.1, свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АБ N 128723.

13 июня 2021 года между Гороховым А.Н. и Ибраевым Д.А. заключен договор купли-продажи доли квартиры, в соответствии с которым Горохов А.Н. продал Ибраеву Д.А. принадлежащие ему по праву общей долевой собственности 23/37 доли квартиры по адресу: <адрес> 56,3 кв.м., кадастровый номер N.... В указанной коммунальной квартире в пользование покупателя переходят две комнаты N 2 площадью 8,6 кв.м. и N 3 площадью 14 кв.м. В соответствии с п. 5 указанного договора купли-продажи доли квартиры стороны оценивают в 3 000 000 руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение 3 дней с момента получения документов после государственной регистрации перехода права собственности с использованием коллективного сейфа N 146, согласно договору N 1821/21 аренды коллективного сейфа "АРЕНДА+", заключенного с ООО "Сейфовое хранилище Невский, 8" 13 июня 2021 года в Санкт-Петербурге (п. 7 указанного договора купли-продажи долей. В соответствии с п. 17 договора купли-продажи долей квартиры продавец заверяет, что сособственники указанной квартиры уведомлены надлежащим образом: свидетельство о направлении документов на имя Агуловой А.А. выдано Ильиной А.А., вр.и.о. нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург Медведева С. А. 23 мая 2021 года по реестру N 78/315-н/78-2021-3-1532.

Как следует из материалов дела, в целях соблюдения условий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, 28 марта 2021 года к нотариусу Медведеву С.А. обратился Горохов А.Н. за составлением нотариального заявления о намерении продать свою долю в квартире.

29 марта 2021 года нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Медведевым С. А. в адрес Агуловой А.А. - <адрес> направлено заявление Горохова А.Н. о его намерении продать принадлежащие ему 23/37 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес> за 2 500 000 руб. с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки.

Согласно отчету об отправке письма с почтовым идентификатором N... письмо прибыло в место вручения 01 апреля 2021 года, после неудачной попытки вручения адресату 02 апреля 2021 года письмо 06 мая 2021 года было возвращено отправителю за истечением срока хранения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 209, 246, 250 ГК РФ, исходил из того, что обязанность по направлению уведомления о реализации права преимущественной покупки истцу была исполнена надлежащим образом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В соответствии с п. 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), если лицу, направляющему сообщение, известен только адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

П. 2.7 названных Методических рекомендаций установлено, что в случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Вопреки позиции истца ответчику Горохову А.Н. не было известно место регистрации истца, данные сведения для ответчика являются закрытыми, получены быть ими в государственных органах не могут. Возможность получения сведений об адресе регистрации у истца в телефонном разговоре не влияет на то, что ответчик не обладал такими сведениями на момент направления уведомления.

Вопреки позиции истца Методические рекомендации подлежат применению в настоящем деле, поскольку они раскрывают процедуру направления уведомления нотариусом, по отношению к ст. 165.1 ГК РФ являются специальным регламентом, который применяется нотариусами, ст. 165.1 ГК РФ не противоречит.

Ссылки на то, что данные рекомендации допускают направление уведомления по месту нахождения собственности, что противоречит ст. 165.1 ГК РФ, несостоятельны, поскольку не учитывают необходимую в гражданских правоотношениях правовую определенность.

Вопреки доводам истца действия нотариуса в установленном порядке оспорены не были, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, ответчик в силу закона был обязан направить истцу письменное предложение о выкупе доли, нотариусом представленные им сведения не проверяются.

В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Кроме того, надлежит учесть, что в силу п. 2.3 Методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.

Такое свидетельство в материалы дела представлено (л.д. 96).

Фактически истец оспаривает только законность направления извещения не по месту регистрации по месту жительства, а по месту нахождения собственности, что было оценено судом первой инстанции, нарушений не установлено.

Кроме того, из объяснений истца следует, что по месту собственности появляется примерно раз в месяц (л.д. 194), материалы дела свидетельствуют, что извещение прибыло в место вручения 01 апреля 2021 года, неудачная попытка вручения произведена 02 апреля 2021 года, письмо возвращено только 06 мая 2021 года, то есть по истечение месячного срока, ввиду чего истец мог его получить.

Истцом не представлено доказательств, что рассматриваемое почтовое отправление в действительности не доставлялось в адрес истца, а потому оснований не доверять данным документам в их системной взаимосвязи и действиям нотариуса не имеется.

Вышеуказанные положения закона и методических рекомендаций соблюдены ответчиком и нотариусом.

Согласно ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В судебном заседании 11 апреля 2022 года ответчик Горохов А.Н. пояснил, что созванивался в феврале 2021 года с истцом по телефону N... в подтверждение чего представлена детализация звонков (л.д. 127, 130), истец в этом же судебном заседании подтвердил, что указанный номер принадлежит ее супругу.

Ответчик Ибраев Д.А. в свою очередь дал пояснения о том, что у него также имеется только указанный номер телефона супруга истца, истец с супругом ставили телефон на громкую связь и общались с ним вместе.

Истец также признал, что 24 февраля 2021 года со стороны Горохова А.Н. был совершен звонок, в феврале был разговор о том, чтобы отказаться от покупки доли (л.д. 130).

Таким образом, изложенное в совокупности позволяет прийти к выводу о том, что истцу было известно о намерении ответчика произвести отчуждение доли, соглашение о покупке доли не было достигнуто, между тем, спорная сделка совершена только 13 июня 2021 года.

В этой связи в порядке ст. 68 ГПК РФ принимаются объяснения ответчика Горохова А.Н. о том, что в ходе переговоров истец предложил цену, с которой ответчик не согласился и объяснения ответчика Ибраева Д.А. о том, что в настоящий момент всю корреспонденцию в квартире забирают жильцы, которым помещение сдал именно истец (л.д. 193, 194).

Истец вопреки ст. 56 ГПК РФ не доказал, что у него как на момент переговоров в феврале 2021 года, так и на момент направления соответствующего извещения, имелись в наличии денежные средства для выкупа доли. Истец также не доказал, что в феврале 2021 года был согласен на выкуп доли и что спорным являлся только вопрос цены.

Также следует учитывать, что в силу ст. 434.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной.

Вопреки ст. 56 ГПК РФ истец не доказал недобросовестность ответчика как при ведении переговоров, так и при соблюдении им требования ст. 250 ГК РФ допустимыми, относимыми и достаточными доказательствами.

Ответчик не обязан ожидать появления денежных средств у сособственника объекта недвижимости дольше установленного срока на направление согласия о выкупе доли.

Все материалы дела в совокупности свидетельствуют о том, что истец знал с февраля 2021 года о продаже ответчиком принадлежащей ему доли, никаких действий по фиксированию своего согласия на покупку доли не совершил, нарушений в извещении истца ответчиком допущено не было, а потому законных оснований для удовлетворения иска не имеется.