Дата принятия: 15 августа 2017г.
Номер документа: 33-1993/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 августа 2017 года Дело N 33-1993/2017
15 августа 2017 года г. Южно-Сахалинск
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Малеванного В.П.
судей областного суда Кривулько В.В., Вишнякова О.В.
при секретаре Золотых Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кунаха Семена Дмитриевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области, Зеркаль Наталье Михайловне, Шемету Александру Францевичу, Ревенко Николаю Владимировичу о включении земельного участка в наследственную массу, признании договоров купли-продажи недействительными,
по апелляционной жалобе истца на решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 мая 2017 года.
Заслушав доклад судьи Кривулько В.В., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
03 октября 2016 года Кунах С.Д. обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Сахалинской области, в котором с учетом уточнений просил включить земельный участок, расположенный по адресу: < адрес> с кадастровым номером № в состав наследства, оставшегося после смерти наследодателя К.А.А.; признать договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между Зеркаль Н.М. и Ревенко Н.В., недействительным; признать договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенный между Шеметом А.Ф. и Ревенко Н.В., недействительным.
В обоснование заявленных требований указал, что после смерти К.А.А., единственным наследником которой является истец, он вступил в права наследования, получил свидетельство о праве на наследство. Однако в право наследства на земельный участок не вступил в связи с тем, что К.А.А. в установленном законом порядке право собственности на спорный земельный участок не зарегистрировала, обязанность по регистрации перешла в порядке универсального правопреемства к наследнику Кунаху С.Д.
27 октября 2016 года определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены Зеркаль Н.М., Шемет А.Ф.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 03 мая 2017 года исковые требования были оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что выводы суда относительно обстоятельств дела являются ошибочными. Ответчик Зеркаль Н.М. не имела права продавать спорный земельный участок Ревенко Н.В., так как он был продан ею матери истца в 2002 году, отсутствие регистрации перехода права собственности не лишает истца права на универсальное правопреемство. Также отмечает, что факт пользования спорным земельным участком истцом и его матерью с 2002 года был подтвержден свидетельскими показаниями, но они необоснованно не были приняты судом во внимание при принятии решения.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Кунах С.Д. и его представитель Пестова Т.В. поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.
Остальные участники процесса, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, в судебное заседание не явились, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц ввиду их надлежащего уведомления.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела в порядке части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела видно, что согласно нотариально зарегистрированному договору купли-продажи от 04 марта 2002 года Зеркаль Н.М. продала К.А.А. (наследодателю истца Кунаха С.Д.) земельный участок № (после перерегистрации номер № расположенный на территории садоводческого товарищества < адрес>. Данная сделка и переход права собственности к покупателю в установленном порядке в органах Росреестра не зарегистрированы.
Из объяснения Макарова О.В., представляющего интересы ответчика Зеркаль Н.М. в суде первой инстанции, следует, что сделка не была зарегистрирована в органах Росреестра в связи с тем, что К.А.А. стоимость земельного участка по договору не оплатила, в связи с чем земельный участок покупателю не передавался и им не использовался.
На основании договора купли-продажи от 03 ноября 2015 года Зеркаль Н.М. продала земельный участок Ревенко Н.В., а последний на основании договора купли-продажи от 16 июля 2016 года продал земельный участок ФИО18 (переход права собственности зарегистрирован в органах Росреестра).
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 04 марта 2002 года, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
При этом согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Также в силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме того, пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу 31 января 1998 года, предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, регламентирующей государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует также учитывать сложившуюся судебную практику по делам о защите прав собственности и других вещных прав, закрепленную в абзацах 1 - 3 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 и статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Подлежат учету также положения абзацев 1 и 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
Таким образом, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии со статей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.
Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 56 ГПК РФ, положения которой следует рассматривать в нормативно-правовом единстве с принципом осуществления правосудия на основе состязательности и равноправия сторон, провозглашенных частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Однако в нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ истцом не было представлено суду достоверных и допустимых доказательств того, что продавец по договору купли-продажи от 04 марта 2002 года уклонялся от государственной регистрации права.
Материалы дела также не содержат сведений о том, что К.А.А. при жизни обращалась в органы государственной регистрации с требованием о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.
Требуя судебной защиты имущественного права, истец также не учел разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из приведенных законоположений с учетом руководящих разъяснений высших судебных органов Российской Федерации следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи в нотариальной форме.
Анализ действующего законодательства в контексте заявленных Кунахом С.Д. исковых требований и оценки представленных и собранных по делу доказательств по правилам статей 2, 12, 55, 56, 59, 60 и 67 ГПК РФ позволил суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор купли-продажи жилого дома от 04 марта 2002 года является незаключенным. Кроме того, судебная коллегия учитывает тот факт, что продавец по сделке от 04 марта 2002 года Зеркаль Н.М. с момента совершения сделки до заключения договора с Ревенко Н.В. 03 ноября 2015 года фактически владела и пользовалась спорным земельным участком. Данное обстоятельство подтверждается договором купли продажи и передаточным актом к договору (т.1 л.д.45-66) из которых видно, что земельный участок правами третьих лиц не обременен; земельный участок свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они могли не знать. По передаточному акту Продавец передала Покупателю земельный участок, в котором он есть на день подписания настоящего акта.
Данные выводы положены в основу отказа в предоставлении Кунаху С.Д. судебной защиты имущественного права по избранным им средствам гражданского судопроизводства - с учетом правового обоснования - абзаца 2 пункта 2 статьи 218, статей 552, 1110, 1112, 1152 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда находит, что суд первой инстанции, отказав в удовлетворении искового заявления Кунаху С.Д., правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, правомерно учел положения пункта 2 статьи 8, статей 131, 164, 218, 433, 551, 558 ГК РФ, пункта 1 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» и постановил решение, отвечающее вышеуказанным нормам материального права и направленное на обеспечение единства сложившейся судебной практики по делам о защите права собственности, закрепленной в пунктах 60 и 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на неверном толковании действовавшего ранее и действующего в настоящее время законодательства Российской Федерации, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.
Ссылок на какие-либо другие процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба Кунаха С.Д. не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кунаха Семена Дмитриевича - без удовлетворения.
Председательствующий Малеванный В.П.
Судьи:
Кривулько В.В.
Вишняков О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
