Дата принятия: 11 июня 2019г.
Номер документа: 33-1990/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2019 года Дело N 33-1990/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего: Никоненко Т.П.,
судей: Алексеевой О.Б., Мацкив Л.Ю.,
при секретаре Новиковой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильевой Любови Анатольевны к Шашкову Андрею Николаевичу о признании недействительным договора долевого строительства жилого дома и по встречному иску Шашкова Андрея Николаевича к Васильевой Любови Анатольевны о признании договора долевого строительства жилого дома расторгнутым,
по апелляционной жалобе Шашкова Андрея Николаевича на решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 15 февраля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., объяснения ответчика Шашкова А.Н. в поддержание доводов жалобы, возражения представителя истца Шаповалова Д.В., судебная коллегия
установила:
Васильева Л.А. обратилась в суд с иском к Шашкову А.Н. о признании недействительным договора N от 04.04.2018, взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 2 000 000 руб., неустоек в соответствии со ст. 395 ГК РФ в сумме е 37342 руб. 47 коп., по ст. 317.1 ГК РФ - 37342 руб. 47 коп., компенсации морального вреда в размере 50000 руб. и штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителя", в размере 505 от присужденной судом суммы.
В обоснование заявленных требований указала, что 27.03.2018 между Шашковым А.Н. (Застройщик) и Васильевой Л.А. (Участник долевого строительства) был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о заключении в последующем до 04.04.2018 договора участия в долевом строительстве жилого дома блокированного типа по адресу: N. В соответствии с данным договором, 04 апреля 2018 Шашков А.Н. (Застройщик) заключил с Васильевой Л.А. (Участник долевого строительства) договор N, в соответствии с которым истица должна оплатить стоимость жилого помещения - блока в размере 3400000руб. и принять Объект строительства, а Застройщик обязуется своими силами и материалами построить Объект строительства в срок до 30 июля 2018, а также осуществить перерегистрацию 1/2 доли земельного участка путем заключения соответствующего договора купли-продажи в срок до 20.04.2018. Истцом внесена оплата по договору в общей сумме 2000000руб., из которых 500000руб. переданы 27.03.2018 и 1500000 руб. - 04.04.2018, что подтверждается отметкой в предварительном договоре и распиской от 04.04.2018. При этом истица считает указанный договор от 04.04.2018 недействительным, поскольку строительство осуществляется лицом, не имеющим права на ведение жилищного строительства, без получения необходимых разрешений и на конкретное место застройки, договор оформлен с грубейшими нарушениями Закона, земельный участок в натуре для каждого блока не разделен. Также указывает, что блок N2 построен в зоне рискованной застройки (оврага) с нарушением правил ведения строительства домов блокированного типа и лицом, не имеющим права на такое строительство, в результате чего по всему фундаменту пошла трещина, что угрожает всему строению в целом и делает небезопасным проживание в таком доме. Направленная 29.06.2018 в адрес ответчика претензия о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств с процентами оставлена без удовлетворения.
Уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, представитель истца просил признать недействительным договор N от 04.04.2018 и взыскать денежные средства в размере 2000 000 руб., проценты за нарушение денежного обязательства за период с 27.03.2018 по 23.10.2018 в сумме 163691 руб. 80 коп., проценты на сумму 2 000 000 руб., начиная с 24.10.2018 по день исполнения решения суда в размере ключевой ставки ЦБ РФ, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. и штраф (том 1 л.д.228-229).
Ответчик Шашков А.Н. с требованиями не согласился, предъявил встречный иск о признании договора N от 04.04.2018 расторгнутым с 01.06.2018, указав, что 05.05.2018 посредством мессенджера "Вайбер" и "Ватсап" Васильева Л.А. ему сообщила о том, что производить оплату по заключенному договору у нее нет возможности. Очередной платеж в размере 1 000 000 руб. до 23.05.2018 не был внесен. При встрече 03.05.2018 с Васильевой Л.А. по расторжению договора Шашков А.Н. передал ей соглашение, форма которого не устроила Васильеву Л.А., на что 01.06.2018 она предложила свой вариант. Соглашение о расторжении договора не было подписано сторонами. Шашков А.Н. посредством мессенджера "Ватсап" уведомил Васильеву Л.А. о том, что он не возражает считать его расторгнутым 01.06.2018, указав, что возврат внесенных Васильевой Л.А. денежных средств будет осуществлен в двухмесячный срок, согласно условий договора (том 2 л.д. 156-158).
В судебном заседании истец Васильева Л.А. и ее представитель Шаповалов Д.В. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, возражали против удовлетворения встречного иска.
Ответчик (истец по встречному иску) Шашков А.Н. возражал против удовлетворения требований, поддержал встречный иск, указав на то, что он исходит из того, что договор не может быть признан судом недействительным, поскольку на момент подачи иска он был расторгнут. Заключенный сторонами договор не подпадает под действие Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", жилой дом блокированного типа не является многоквартирным домом, не существует запрета на строительство дома блокированного типа до разделения земельного участка. Также просил применить положения ст. 333 ГК РФ.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Смоленской области надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть без своего участия, оставив рассмотрение дела на усмотрение суда.
Третье лицо Администрация г. Смоленска и Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. В судебном заседании 15.01.2019, полагала возможным исковые требования удовлетворить.
Третье лицо УЖКХ Администрации г. Смоленска о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.
Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 15 февраля 2019 признан недействительным заключенный 04.04.2018 между Шашковым А.Н. и Васильевой Л.А. договор N; с Шашкова А.Н. в пользу Васильевой Л.А. взысканы уплаченные по данному договору денежные средства в сумме 2 000 000 руб., проценты за период с 28.03.2018 по 23.10.2018 в размере 163691 руб. 80 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 000 руб..
Также с Шашкова А.Н. в пользу Васильевой Л.А. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму 2 000 000 руб. с 24.10.2018 и по день фактического исполнения решения суда в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующий период.
В удовлетворении остальной части исковых требований Васильевой Л.А. отказано.
В удовлетворении встречного иска Шашкова А.Н. отказано.
В апелляционной жалобе Шашков А.Н. просит решение суда отменить, принять новое, которым заявленные исковые требования оставить без удовлетворения, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, на не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что заключенный между сторонами договор не является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, поскольку объектом строительства является жилой дом блокированного типа, состоящий из двух блоков; что между сторонами сложились гражданско-правовые отношения. Считает, что его деятельность не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, так как он привлекал денежные средства на строительство жилого дома, действуя как физическое лицо, осуществляющее строительство не многоквартирного жилого дома. Кроме того, ГрК РФ не запрещено возвещение жилых домов блокированного типа на едином земельном участке. Отмечает, что действия Васильевой Л.А., направленные на оспаривание сделки, являются не добросовестными, так как сама истица придерживалась условий сделки участвовала в процессе по её расторжению.
В судебное заседание Судебной коллегии истец Васильева Л.А. и третьи лица не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены надлежаще судом апелляционной инстанции. В соответствии с положениями ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы.
Судом первой инстанции установлен факт заключения 27.03.2018 предварительного договора между Шашковым А.Н. (Застройщик) и Васильевой Л.А. (Участник долевого строительства) о заключении в последующем договора участия в долевом строительстве жилого дома блокированного типа по адресу: ..., стоимостью 3400000руб., факт передачи задатка в сумме 500 000 рублей, что не отрицалось сторонами и подтверждается материалами дела (том 1 л.д. 16).
04 апреля 2018 между Шашковым А.Н. (Застройщик) и Васильевой Л.А. (Участник долевого строительства) заключен договор N, по условиям которого застройщик обязался в срок до 30.07.2018 своими силами и материалами построить объект строительства - блок N 2 (правая секция дома), общей площадью 170 кв.м на земельном участке площадью 1098 кв.м, а также осуществить перерегистрацию 1/2 доли земельного участка путем заключения соответствующего договора купли-продажи в срок до 20.04.2018. по вышеуказанному адресу. Участник долевого строительства в свою очередь принял на себя обязательство уплатить 3 400 000 руб. на условиях предусмотренных настоящим договором (том 1 л.д. 17-24).
Обязательства по оплате договора исполнены истцом на сумму 2000 000 руб., что также не оспаривалось стороной ответчика.
Согласно сообщения Администрации г. Смоленска разрешение на строительство указанного объекта недвижимости Шашкову А.Н. не выдавалось, был разработан градостроительный план земельного участка (том 1 л.д. 176, том 2 л.д. 146-149).
В связи с нарушением требований ч.2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и п. 3.1.6 договора N от 04.04.2018, истец отказалась от дальнейшего исполнения договора, 29 июня 2018 направив ответчику требование о возврате внесенных денежных средств, выплаты неустоек (л.д. 26-28,32).
Оценив представленные в материалы дела доказательства и удовлетворяя требования истца о признании договора недействительным, суд первой инстанции исходил из нарушений требований закона и нарушения прав и охраняемых законом интересов Васильевой Л.А. в связи с чем пришел к выводу, что денежные средства, внесенные по договору, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, кроме того ответчик должен уплатить истцу неустойки с момента внесения денежных средств ответчику, компенсацию морального вреда и штраф.
Разрешая встречные исковые требования Шашкова А.Н., суд пришел к выводу, что в данном случае требование о признании договора расторгнутым противоречит положениям п. 3 ст. 453 ГК РФ, в связи с чем, оснований для удовлетворения данного требования не имеется.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на нормах материального права и соответствуют обстоятельствам дела.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 названной статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, представленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Частью 2 этой же статьи право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При толковании условий договора, как это предусмотрено положениями ст. 431 ГК РФ, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзорах судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 и 19 июля 2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.
С учетом изложенного, факт оформления отношений с гражданами по привлечению их денежных средств для финансирования строительства путем заключения договора, не обозначенного как договор участия в долевом строительстве, не препятствует иной квалификации данных отношений и применения к ним положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Как правильно указал суд первой инстанции, спорный объект долевого строительства представляет собой двухквартирный дом блокированного типа, а не дом блокированной застройки, поэтому отношения, связанные с привлечением денежных средств на его строительство, регулируется Законом N 214-ФЗ.
Доводы ответчика о том, что возведенный им объект является домом блокированной застройки, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
Так, статьей 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию "многоквартирный дом". Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 49 ГрК РФ различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Вопреки утверждениям ответчика, в соответствии с оспариваемым договором объектом строительства является двухквартирный дом блокированного типа, а не блокированной застройки. При этом данный дом возводится на едином земельном участке, который переходит в общую долевую собственность. Вид разрешенного использования земельного участка предусматривает индивидуальное жилищное строительство, а не строительство многоквартирных домов.
Разрешение на строительство дома, в котором был бы указан статус возводимого объекта, ответчиком не получено. Договор с истцом в установленном порядке не зарегистрирован.
Следовательно, привлекая денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, Шашков А.Н. разрешение на его строительство в соответствие с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ не имел, в качестве застройщика не мог быть зарегистрирован, в связи с чем, договор долевого участия с физическими лицами не имел права и возможности заключать.
Ссылка в апелляционной жалобе на решение Промышленного районного суда г. Смоленска от 14.02.2019, которым за Шашковым А.Н. признано право собственности на блоки жилого дома блокированного типа, расположенные по адресу N, помещение N 1 площадью 185,8кв.м и помещение N2 площадью 185,2кв.м, отмену решения суда не влекут, поскольку на момент принятии оспариваемого решения данное решение суда в законную силу не вступило, напротив ответчик своими действиями по узаканиванию самовольной постройки подтвердил недействительность заключенного с Васильевой Л.А. договора.
Доводы жалобы о необходимости отказа в удовлетворении требований, в связи с тем, что истец, действуя не добросовестно обратилась с иском о признании договора недействительным, не могут повлечь отмену решения суда, так как не добросовестности в этих действиях не усматривается.
Исходя из положений ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд с защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
Иные доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и отклонены судом как несостоятельные, не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав сторон, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене решения.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда является законным и обоснованным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 15 февраля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шашкова Андрея Николаевича - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
