Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 сентября 2021 года Дело N 33-1987/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тарасовой Р.П.,

судей Гудковой Г.В., Мишеневой М.А.,

при ведении протокола помощником судьи Ивановой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Хлебалина Н. Н.ча на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 августа 2020 г. по иску публичного акционерного общества "Сбербанк России" к Хлебалину Н. Н.чу, Хлебалиной Н. Н. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад судьи Гудковой Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

иск предъявлен по тем основаниям, что 20.06.2016 между ПАО "Сбербанк России" и Хлебалиным Н.Н. заключен кредитный договор NN на сумму 2759674 руб. на 180 месяцев под 12% годовых на инвестирование строительства объекта недвижимости. В целях обеспечения обязательств по данному договору между ПАО "Сбербанк России" и Хлебалиной Н.Н. был заключен договор поручительства N N от 20.06.2016. В обеспечение исполнения созаемщиками обязательств по кредитному договору возникла ипотека в силу закона, предметом которой стала квартира, общей площадью 79,1 кв.м, расположенная по адресу: (.....), кадастровый номер N. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату кредита, за период с 10.06.2019 по 23.12.2019 образовалась задолженность в размере 3335670,57 руб. 57 коп., которую истец просил взыскать с ответчиков солидарно, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 24878,35 руб. и 12000 руб., расходы по оплате оценки имущества 579,14 руб.; расторгнуть кредитный договор; обратить взыскание на предмет залога - вышеуказанную квартиру, установив ее первоначальную продажную стоимость в размере 3939200 руб.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг кредитный договор N N от 20.06.2016, взыскал солидарно с ответчиков в пользу истца задолженность по кредитному договору в сумме 3335670,57 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 36878 руб. 35 коп. Обратил взыскание на предмет залога - квартиру, распложенную по адресу: (.....), кадастровый номер N, установил порядок продаж - с публичных торгов, определилначальную продажную цену для реализации залогового имущества в размере 4347200 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С данным решением, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не согласен ответчик Хлебалин Н.Н., в апелляционной жалобе просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что судебная экспертиза была назначена с необходимостью осмотра объекта оценки, однако эксперт осмотр квартиры не произвел. Указывает, что в квартире присутствуют неотделимые улучшения, которые значительно увеличивают ее рыночную стоимость.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика Хлебалина Н.Н - Кравчук А.В., действующая по доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в жалобе и возражениях на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательств полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором.

В силу ст. 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Пунктом 1 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно п. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ.

Из положений п.п. 1 - 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (п. 1.1 ст. 9 настоящего Федерального закона); начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что 20.06.2016 между ПАО "Сбербанк России" и Хлебалиным Н.Н. заключен кредитный договор N N, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в сумме 2759674 руб. сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, под 12% годовых, а ответчик обязался возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом.

В соответствии с п. 11 кредитного договора кредит предоставляется под инвестирование строительства объекта недвижимости: квартира, находящаяся по адресу: (.....). Договор-основание инвестирования строительства объекта недвижимости - дополнительное соглашение от 24.05.2016 к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N N от 13.05.2016.

В соответствии с п. 6 кредитного договора предусмотрены количество и периодичность платежей: 180 ежемесячных аннуитетных платежей в соответствии с графиком платежей.

Ответственность заемщика за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3 Общих условий кредитования) в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательств, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно) (п. 12).

В соответствии с п. 10 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору до выдачи кредита поручительство Хлебалиной Н.Н.

20.06.2016 между ПАО "Сбербанк России" и Хлебалиной Н.Н. заключен договор поручительства N N, в соответствии с условиями которого поручитель обязуется перед кредитором отвечать за исполнение Хлебалиным Н.Н. всех его обязательств по кредитному договору N N от 20.06.2016.

В соответствии с п. 10 кредитного договора в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставил кредитору в залог объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: (.....). Сведения о залоге внесены в ЕГРН.

Истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, перечислив денежные средства ответчику. В свою очередь ответчик принятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование денежными средствами надлежащим образом не исполняет. В течение срока действия кредитного договора заемщиком неоднократно нарушались предусмотренные кредитным договором сроки возврата кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

За период с 10.06.2019 по 23.12.2019 сформировалась задолженность по кредитному договору в размере 3335670,57 руб., в том числе: 2631302,44руб. - просроченная ссудная задолженность; 535914,35руб. - просроченные проценты; 168453,78 руб. - неустойка.

Истцом в адрес заемщика Хлебалина Н.Н. и поручителя ХлебалинойН.Н. 13.01.2020 направлены требования (претензия) о досрочном истребовании задолженности, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении договора, которые оставлены без ответа.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, наличия задолженности в ином размере либо отсутствия задолженности, неправомерности представленных истцом расчетов ответчиками не представлено.

В связи с оспариванием рыночной стоимости объекта недвижимости ответчиком Хлебалиной Н.Н., определением суда от 26.06.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению (...) (...) N 89 от 29.07.2020 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: (.....) на 29.07.2020 составляет 5434000 руб.

Установив указанные выше обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 353, 810, 811, 819 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для расторжения кредитного договора, солидарного взыскания с ответчиков в пользу истца заявленного размера задолженности и обращения взыскания на предмет залога с установлением порядка его продажи - с публичных торгов.

Судебная коллегия полагает решение суда в указанной части законным и обоснованным.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом залога по указанному выше кредитному договору, в размере 5434000 руб., и, соответственно, с определением начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в размере 4347200 руб. (80% от рыночной стоимости), по следующим основаниям.

В основу своих выводов судом положено заключение эксперта (...) N 89 от 29.07.2020.

В соответствии с ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2013 N 13 "О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В силу положений ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (ч. 1).

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (ч. 2).

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, установлено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В соответствии с определением суда о назначении судебной экспертизы экспертиза должна была быть проведена с осмотром объекта оценки. На ответчиков была возложена обязанность по требованию эксперта обеспечить осмотр квартиры.

Как следует из экспертного заключения (...) от 29.07.2020 N 89, осмотр подлежащего оценке объекта произведен не был в связи с отсутствием доступа в квартиру.

При этом, сведения о том, что ответчики были уведомлены о дате и времени осмотра объекта оценки и о необходимости обеспечить эксперту доступ в квартиру само экспертное заключение, а также материалы дела не содержат.

Осмотр объекта оценки влияет на достоверность выводов, изложенных в заключении эксперта, а поскольку, вопреки определению суда внутренний осмотр объекта оценки проведен не был, вину ответчиков или их недобросовестное поведение в необеспечении эксперту доступа в квартиру суд первой инстанции не установил, то вывод эксперта о размере рыночной стоимости объекта оценки, изложенный в заключении от 29.07.2020 N 89, не мог быть положен в основу судебного акта.

Изложенные обстоятельства поставили под сомнение правильность и обоснованность указанного выше заключения, в связи с чем судом апелляционной инстанции по ходатайству ответчика Хлебалина Н.Н. и в отсутствии возражений иных участников процесса была назначена 24.06.2021 повторная экспертиза с целью определения рыночной стоимости квартиры ответчиков.

Экспертное заключение (...) от 09.08.2021 N 354-52 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом был произведен осмотр объекта оценки, составлена фототаблица. Стороны были оповещены о проведении экспертизы. Согласно выводу на поставленный эксперту вопрос: рыночная стоимость квартиры по адресу: (.....), по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 6608000 руб. Данное заключение сторонами не оспорено.

На основании вышеизложенного, а также положений п. 4 ч.1 ст.330, ч.3 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения решения суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены для реализации залогового имущества, определив ее в размере 5286400 руб. (что составляет 80% от 6608000руб.).

В остальной части решение суда не обжаловалось.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17 августа 2020г. по настоящему делу изменить в части начальной продажной цены для реализации залогового имущества, определив ее в размере 5286400руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка