Дата принятия: 13 апреля 2021г.
Номер документа: 33-1986/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 апреля 2021 года Дело N 33-1986/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Коноваленко А.Б.
судей Тимощенко Р.И., Шкуратовой А.В.
при секретаре Шавровой О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Западная строительно-монтажная компания" на решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 24 декабря 2020 года по иску Куцевалова Дениса Валерьевича к ООО "Западная строительно-монтажная компания" о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В., объяснения представителя ООО "Западная строительно-монтажная компания" Кузнецовой Ю.И., поддержавшей доводы апелляционной жалобы; объяснения представителя Куцевалова Д.В. - Матюхина Г.Н., полагавшего решение суда обоснованным и законным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Куцевалов Д.В. обратился в суд с иском к ООО "Западная строительно-монтажная компания" (далее также ООО "ЗСМК"), указав, что 17 октября 2018 года между ним в качестве участника долевого строительства и ООО "ЗСМК" в качестве застройщика заключён договор участия в долевом строительстве N 31, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику в указанном доме двухкомнатную квартиру <адрес> (строительный номер), проектной площадью с учётом холодных помещений 64,81 кв.м, находящуюся на 3-м этаже в подъезде N 4 указанного жилого дома.
Пунктом 1.7 договора участия в долевом строительстве был определен срок сдачи дома в эксплуатацию - до конца IV квартала 2019 года, и срок передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи - в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию.
Согласно разделу 2 договора оплата участия в долевом строительстве осуществляется по графику платежей, являющемуся приложением N 3 к договору, в общей сумме 1 994 300 рублей.
В соответствии с названным графиком сторонами предусмотрена оплата после регистрации договора в Росреестре в течение пяти рабочих дней в сумме 1 000 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 994 300 рублей подлежала внесению ежемесячно в период с декабря 2018 года по октябрь 2020 года включительно по 39 300 рублей, в ноябре 2020 года - 40 400 рублей.
Сославшись на исполнение в полном объёме своих обязательств перед ООО "ЗСМК", в то время как последним жилой дом введён в эксплуатацию значительно позже установленного договором срока и квартира ему не передана до настоящего времени, от подписания акта приема-передачи застройщик уклоняется, вымогая доплату в размере около двух миллионов рублей, Куцевалов Д.В. просил суд признать за ним право собственности за на двухкомнатную квартиру проектным номером 33, расположенную на 2-м этаже в подъезде N 4 многоквартирного жилого дома <адрес>, построенную по договору участия в долевом строительстве N 31 от 17.10.2018 г.; взыскать с ООО "ЗСМК" неустойку за период с 11.01.2020 г. по 03.04.2020 г. с учётом положений постановления Правительства РФ N 423 в размере 68 050 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присуждённой в пользу потребителя, компенсацию морального вреда 55 000 рублей
Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 07 сентября 2020 года исковые требования Куцевалова Д.В. удовлетворены частично: признано за Куцеваловым Д.В. право собственности на двухкомнатную квартиру проектным номером 33, расположенную на 2-м этаже в подъезде N 4 многоквартирного жилого дома <адрес>, построенную по договору участия в долевом строительстве N 31 от 17.10.2018 г.; взысканы с ООО "ЗСМК" в пользу Куцевалова Д.В. неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору N 31 от 17.10.2018 г. за период с 11.01.2020 г. по 02.04.2020 г. в размере 67 240 рублей, компенсация морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 15 000 рублей, а всего - 92 240 рублей, в доход местного бюджета госпошлина в размере 2 817 рублей 20 коп. В остальной части иска отказано. Предоставлена ООО "ЗСМК" отсрочка исполнения настоящего судебного решения в части взыскания неустойки и штрафа до 01 января 2021 года.
В апелляционной жалобе ООО "ЗСМК" просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, в её обоснование приводит те же доводы, что и в суде первой инстанции о соответствии своих действий условиям заключенного сторонами договора, ссылаясь на просрочки внесения платежей Куцеваловым Д.В., а также дополнительно указывает, что застройщик реализовал свое право и расторг с истцом договор участия в долевом строительстве N 31 от 17 января 2018 года, а после вынесения настоящего решения суда зарегистрировал на себя право собственности на квартиру и через две недели продал спорный объект другому лицу.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, 17 октября 2018 года между Куцеваловым Д.В. в качестве участника долевого строительства и ООО "Западная строительно-монтажная компания" в качестве застройщика заключен договор N 31 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (по Генплану), на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, площадью 7920 кв.м, имеющем кадастровый номер N.
Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Калининградской области.
В соответствии со ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости...., об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно п.1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, в редакции Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В указанной части редакция п.1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ действует с 01.01.2017 г.
Согласно п.1.4 договора объектом долевого участия в строительстве является двухкомнатная квартира N 33 (строительный номер), проектной площадью с учётом холодных помещений 64,81 кв.м, находящуюся на 3-м этаже в подъезде N 4 указанного жилого дома.
Пунктом 1.7 договора участия в долевом строительстве определен срок сдачи дома в эксплуатацию - до конца IV квартала 2019 года, и срок передачи дольщику квартиры по акту приема-передачи - в течение 10 дней после ввода дома в эксплуатацию.
Согласно разделу 2 договора оплата участия в долевом строительстве осуществляется по графику платежей, являющемуся приложением N 3 к договору, в общей сумме 1 994 300 рублей.
В соответствии с названным графиком сторонами предусмотрена оплата после регистрации договора в Росреестре в течение пяти рабочих дней в сумме 1 000 000 рублей, а оставшаяся сумма в размере 994 300 рублей подлежала внесению ежемесячно в период с декабря 2018 года по октябрь 2020 года включительно по 39 300 рублей, в ноябре 2020 года - 40 400 рублей.
Материалами дела подтверждено, что Куцевалов Д.В. в период действия договора допустил отклонения от графика платежей, предусмотренного договором.
Претензии от застройщика в связи с просрочкой внесения Куцеваловым Д.В. платежей до полного исполнения им свих обязательств по договору не поступали, что подтвердила в суде апелляционной инстанции представитель ООО "ЗСМК".
Расчёты по договору Куцеваловым Д.В. были осуществлены в следующие сроки и в суммах: 31.10.2018 г. - 1 000 000 рублей, 29.01.2019 г. - 40 000 рублей, 14.03.2019 г. - 60 000 рублей, 28.06.2019 г. - 100 000 рублей, 12.07.2019 г. - 150 000 рублей, 19.12.2019 г. - 45 000 рублей, 16.01.2020 г. - 549 300 рублей.
Таким образом, по состоянию на 16 января 2020 года Куцевалов Д.В. полностью исполнил свои обязательства по договору со сроком исполнения ноябрь 2020 года, то есть на десять месяцев раньше срока: по состоянию 16.01.2020 года истцом выплачена полная стоимость квартиры по договору в размере 1 994 300 рублей.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Между тем в установленный договором срок многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, каких-либо дополнительных соглашений о переносе сроков строительства между сторонами не подписывалось.
Застройщик в нарушение условий договора ввел жилой многоквартирный дом с присвоенным адресом: <адрес>, в эксплуатацию только 19 июня 2020 года, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.
Судом первой инстанции установлено, что после ввода дома в эксплуатацию и до вынесения решения суда предусмотренная договором N 31 от 17.10.2018 г. квартира в указанном доме истцу не передана.
16 июля 2020 года Куцевалов Д.В. направил в ООО "ЗСМК" претензию с требованиями о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве и о передаче ему объекта долевого строительства, которая застройщиком не удовлетворена.
07 октября 2020 года ООО "ЗСМК" направило Куцевалову Д.В. письмо, в котором указало о повышении цены квартиры до 59 955 рублей за 1 кв.м, а всего -до 3 885 684 рублей в связи с просрочками предусмотренной графиком оплаты объекта долевого строительства и уведомило необходимости доплаты денежных средств цены объекта в размере 1 941 384 рублей в течение трёх дней с момента получения данного уведомления. Одновременно участник строительства был предупреждён о праве застройщика расторгнуть договор участия в долевом строительстве в связи с неоднократными нарушениями Куцеваловым Д.В. принятых на себя обязательств по оплате цены договора и графика платежей по оплате.
Аналогичное письмо направлено истцу 13 ноября 2020 года.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что 23 декабря 2020 года ООО "ЗСМК" обратилось в Управление Росреестра по Калининградской области с уведомлением о расторжении договора участия в долевом строительстве N 31 от 17.10.2018 г.
Согласно пункту 2.3 договора участия в долевом строительстве от 17.10.2018г., размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику, определенный в пункте 1.5 настоящего Договора, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, являются фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с застройщиком, определенных пунктом 2.1 настоящего договора. Размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, могут быть изменены в случаях, предусмотренных пунктом 2.3 настоящего договора. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
ООО "ЗСМК" с требованием об уплате Куцеваловым Д.В. неустойки не обращался.
В последнем абзаце пункта 2.4 договора указано, что застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с застройщиком.
Таких нарушений Куцеваловым Д.В. не допущено, напротив окончательный расчет с застройщиком произведен им досрочно.
Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пункта 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Оценивая условия договора участия долевого строительства от 17.10.2018 г. о возможности изменения цены договора, суд первой инстанции счел их не соответствующим требованиям пункта 2 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, не предусматривающего возможности одностороннего увеличения застройщиком стоимости объекта долевого строительства, поскольку по смыслу названной нормы права изменение цены договора участия в долевом строительстве в любом случае допускается только по соглашению сторон такого договора, и только в случае, когда договором точно определены не только возможность изменения цены, но и случаи, а также условия её изменения, иными словами новая цена договора или порядок определения новой цены договора должны были быть заранее оговорены сторонами договора, в противном случае условие о новой цене договора нельзя считать согласованным. В рассматриваемом же случае механизм и размер увеличения цены договора самим договором не предусмотрены, изложенная в тексте договора формулировка не позволяет потребителю с достаточной степенью определённости понять цену и условия приобретения квартиры в случае нарушения им графика платежей.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна, считает их соответствующими приведенным нормам гражданского законодательства, Закона N 214-ФЗ и Закона РФ "О защите прав потребителей".
Согласно пункту 1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из буквального толкования вышеприведенного последнего абзаца пункта 2.4 договора не следует право застройщика изменить стоимость квадратного метра общей площади квартиры в ситуации, когда дольщиком окончательный расчет произведен без нарушения срока, установленного договором.
Удовлетворяя исковые требования в части признания за Куцеваловым Д.В. права собственности на двухкомнатную квартиру, суд первой инстанции правильно исходил из установленного факта досрочного исполнения истцом обязанности по оплате объекта долевого участия в строительстве (за полгода до введения дома в эксплуатацию и за десять месяцев до срока внесения последнего платежа по договору), в связи с чем счел, что ни сами по себе имевшие место просрочки внесения небольших ежемесячных сумм в счет оплаты квартиры, ни признанные судом не соответствующими закону условия заключенного сторонами договора в части возможности его одностороннего расторжения застройщиком либо изменения его условий о цене предмета договора, не освобождают застройщика от исполнения его обязанности передать Куцевалову Д.В. вышеуказанную квартиру по цене, определенной сторонами в договоре участия в долевом строительстве от 17.10.2018 г. в размере 1 994 300 рублей.
Судебная коллегия считает решение суда в указанной части соответствующим закону, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривает.
В силу пункта 1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу п. 1 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с п.1 ст.12 названного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из установленных судом первой инстанции обстоятельств дела следует, что, несмотря на исполнение Куцеваловым Д.В. обязательств по договору участия в долевом строительстве, ввод дома в эксплуатацию, ответчик уклоняется от передачи дольщику объекта долевого строительства и подписания акта приёма-передачи квартиры, который необходим для оформления права собственности на объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статье 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
Вместе с тем отсутствие формального документа - акта приёма-передачи квартиры - само по себе не может являться безусловным основанием для лишения участника долевого строительства его прав на результаты оплаченного им долевого строительства.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации к основным началам гражданского законодательства относятся в том числе обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита, а также добросовестное осуществление гражданских прав и гражданских обязанностей (пункты 1, 3, 4).
Статьей 12 данного кодекса установлено, что защита гражданских прав осуществляется как присуждением к исполнению обязанности в натуре, так и признанием права.
При таких обстоятельствах заявленное Куцеваловым Д.В. требование о признании за ним права собственности двухкомнатную квартиру проектным номером 33, расположенную на 2-м этаже в подъезде N 4 многоквартирного жилого дома <адрес>, построенную по договору участия в долевом строительстве N 31 от 17.10.2018 г., правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спустя месяц после вынесения судом первой инстанции настоящего решения о признании за Куцеваловым Д.В. права собственности на вышеуказанную квартиру, 29 января 2021 года ООО "ЗСМК" заключило договор купли-продажи этой квартиры со Складневой Н.И., о незаконности решения суда не свидетельствует и основанием для его отмены не является.
В силу п.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Установив приведенные выше обстоятельства, суд первой инстанции признал обоснованными заявленные исковые требования о взыскании с ООО "ЗСМК" неустойки за нарушение обязательств по сроку передачи объекта недвижимости, в связи с чем, оценив заявленные стороной ответчика обстоятельства, которые могли бы препятствовать своевременному завершению строительства многоквартирного дома, в том числе увеличение стоимости строительства, и не усмотрев оснований для освобождения его от взыскания неустойки, удовлетворил требования Куцевалова Д.В. в указанной части, взыскав в его пользу с учетом отсутствия заявления ООО "ЗСМК" о снижении размера неустойки неустойку за период с 11.01.2020 года по 02.04.2020 года в размере 67 240 рублей.
Поскольку законом N 214-ФЗ не урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда, суд первой инстанции, правомерно применив к спорным отношениям положения статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", взыскал в пользу Куцевалова Д.В. компенсацию морального вреда, определив её с учетом обстоятельств дела, требований разумности и справедливости в размере 10 000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Суд первой инстанции с учетом возражений представителя ответчика против взыскания штрафа, применил к размеру взыскиваемого штрафа положения ст. 333 ГК РФ, и взыскал в пользу Куецвалова Д.В. штраф в размере 15 000 рублей, предоставив ответчику в соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423 отсрочку исполнения судебного решения в части взыскания неустойки и штрафа до 1 января 2021 года.
В апелляционной жалобе не приведено обстоятельств, которые указывали бы на наличие оснований к отмене или изменению решения суда в апелляционном порядке.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 24 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
