Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-1979/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Абдуллаева М.К.,

судей Мустафаевой З.К., Ташанова И.Р.,

при секретаре Хункеровой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Мирзаева Х.Д. на решение Левашинского районного суда Республики Дагестан от 19 ноября 2020 г. гражданское дело по иску администрации МО "село Наскент" Левашинского района к Мирзаеву Х.Д., М.у М.Д. о расторжении договора аренды, возврате земельного участка, сносе самовольных построек и взыскании арендной платы.

Заслушав доклад судьи Абдуллаева М.К., выслушав объяснения Мирзаева Х.Д. и его представителя Шейховой С.А., просивших апелляционную жалобу удовлетворить, главы МО "<адрес>" <адрес> Магомедова А.О. и его представителя Магомедова М.О., председателя СПК "Наскентский" Магомедова И.К., просивших в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, судебная коллегия

установила:

Администрация МО "село Наскент" (далее - администрация) обратилась в суд с иском к Мирзаеву Х.Д. и М.у М.Д. о:

- расторжении договора аренды земельного участка от <дата>, заключенного между Магомедовой И.М. и совхозом "Кавказ" Левашинского района;

- обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>;

- обязании снести за свой счет самовольно возведенные капитальные строения, расположенные на указанном земельном участке;

- взыскании солидарно с ответчиков 1.815.450 руб. арендных платежей.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно договору аренды с арендным звеном в селе <адрес> от <дата>, заключенному между совхозом "Кавказ" и Магомедовой И.М., последней предоставлен в аренду земельный участок размером в 3 га, расположенный в <адрес>

Впоследствии указанному земельному участку был присвоен кадастровый номер N

После смерти Магомедовой И.М. права арендатора по указанному арендному договору в порядке универсального правопреемства перешли к ответчикам - ее сыновьям Мирзаеву Х.Д. и М.у М.Д., которые являются арендаторами по сегодняшний день.

Постановлением администрации Левашинского района от <дата> N совхоз "Кавказ" разукрупнен на 4 самостоятельных сельхозпредприятия: Эбдалаинское, Наскентское, Чунинское и Цухтамахинское.

Вступившим в законную силу решением Левашинского районного суда от <дата> право собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью 3 га признано за МО "<адрес>".

Таким образом, к настоящему времени собственником указанного земельного участка и, соответственно, стороной договора аренды в качестве арендодателя выступает МО "село Наскент".

В рамках мероприятий по принятию на баланс данного земельного участка и проведения процедуры инвентаризации, с участием Мирзаева Х.Д. был проведен осмотр данного участка, по результатам которого составлен соответствующий акт и уточнены границы участка, которому в результате инвентаризации присвоен кадастровый номер N

В результате осмотра земельного участка выявлены следующие существенные нарушения арендного договора:

1. На земельном участке самовольно возведены капитальные каменные строения, тогда как согласно п.4 главы 1 договора аренды, арендатору разрешается возвести только временный навес для хранения продукции за счет арендатора. Разрешений на строительство строений у ответчиков не имеется.

2. На территории земельного участка в нарушение Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" пробурены артезианские скважины для забора воды без получения соответствующей лицензии.

3. В нарушение условий п.1, п.3 главы 2 арендного договора не заложен и не культивируется сад с плодоносящими деревьями, участок надлежащим образом не огорожен, территория земельного участка не освоена, подавляющая часть не засажена плодовыми деревьями. При этом большая часть имеющихся на участке деревьев не ухожены либо засохли и не плодоносят. Участок зарос сорняками и имеет неухоженный вид. Таким образом, участок по назначению не используется.

4. Несмотря на направление уведомления о погашении задолженности по арендным платежам, арендная плата по день подачи иска не внесена. На уведомление о произведении арендных платежей ответчики отвечают отказом, ссылаясь на различные, не имеющие отношения к арендному договору обстоятельства.

По данным фактам администрацией МО "село Наскент" в адрес ответчика направлено предложение о расторжении договора аренды и досудебная претензия об устранении существенных нарушений договора аренды, которые ответчиком в разумный срок не исполнены.

Согласно п.2 ст.22 ГК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 ГК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ГК РФ.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Решением Левашинского районного суда от 19 ноября 2020 г. исковые требования администрации МО "село Наскент" Левашинского района Республики Дагестан удовлетворены частично, постановлено:

"Расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата>, заключенный между Магомедовой Издаг и совхозом "Кавказ".

Обязать Мирзаева Х.Д. вернуть администрации МО "<адрес>" <адрес> Республики Дагестан земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Мирзаева Х.Д. снести за свой счет следующие самовольно возведенные капитальные строения, расположенные на земельном участке по адресу: Республика Дагестан, <адрес> с кадастровым номером N. хранилище со сторонами (размерами) 6,80 метров на 24,30 метров; 2. артезианскую скважину для забора воды, расположенную на расстоянии 4 метров к западу от фасада хранилища со сторонами (размерами) 6,12 метров на 21,80 метров; 3. артезианскую скважину для забора воды, расположенную на расстоянии 10 метров к северу от переднего правого угла хранилища со сторонами (размерами) 6,80 метров на 24,30 метров.

В удовлетворении исковых требований к М.у М.Д. и в удовлетворении остальной части исковых требований к Мирзаеву Х.Д. отказать".

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Мирзаев Х.Д. просит решение суда в части удовлетворения исковых требований администрации отменить, в отмененной части принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска администрации.

В обоснование требований жалобы указано, что судом к спорным правоотношениям не применены сроки исковой давности, о которых заявлено в ходе рассмотрения дела. Спорные объекты возведены на земельном участке в 2003-2008 годах и арендодателям, которые менялись в связи с переходом прав на земельный участок, должно было быть известно об их наличии. Придя к выводу об отсутствии на спорном земельном участке многолетних деревьев, суд не учел, что в соответствии с договором аренды деревья по истечении 7-ми лет должны были быть выкуплены арендодателем, чего не было сделано.

Спорные строения возведено за границами арендуемого земельного участка, что подтверждается тем, что в его границы также вошли жилые дома Миразаевых. Эти обстоятельства подтвердили в суде свидетели Абдулкадыров М.А., Мирзаева Р. и Курбанова З. Обязанности по закладке сада арендатором выполнены, а тот факт, что 65 деревьев высохли, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению, поскольку обязанности по сохранению сада на арендатора договором аренды не возложены.

Арендатору много лет чинятся препятствия в использовании земельного участка, в связи с чем он был лишен возможности вырастить деревья.

По факту бурения артезианских скважин в отношении Мирзаева Х.Д. было отказано в возбуждении дела об административном правонарушении, в связи с чем эти его действия являются правомерными.

На основании изложенного, просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Из материалов дела видно, что <дата> между совхозом "Кавказ" и Магомедовой Издаг заключен договор аренды земельного участка площадью 3 га.

По условиям договора, арендатор обязался заложить сад на земельном участке и сдавать совхозу арендную плату в размере 150 ц капусты с 1 га площади междурядий, урожай выращивать до плодоношения садов, т.е. в течении 7-ми лет. С начала плодоношения сдавать совхозу арендную плату в размере 25 ц стандартных плодов с 1 га площади сада. Все расходы по закладке и выращиванию сада произвести за свой счет. Арендодатель по договору обязался с начала плодоношения закупить плодоносящие деревья по 30 руб. за одно дерево.

Договор заключен сроком на 20 лет.

В соответствии с п.2 ст.620 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из дела видно, что после смерти арендатора Магомедовой Издаг, права арендаторов перешли к ее наследникам. Нахождение указанного земельного участка в аренде у Мирзаева Х.Д. истцом не оспаривается, что подтверждается самим фактом подачи иска в суд о расторжении договора аренды.

Арендуемый земельный участок, как следует из дела, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N в последующем ему присвоен кадастровый номер N

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции стороной ответчика заявлялись доводы о том, что при постановке арендуемого земельного участка на кадастровый учет его границы были установлены неправильно, в результате чего произошло смещение границ в сторону земельных участков, принадлежащих ответчикам на иных основаниях.

Оценивая данные доводы судебная коллегия приходит к выводу, что они не могут служить основанием для каких-либо выводов по существу спора, поскольку в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции кадастровый учет земельного участка и правильность установления его границ ответчиками не оспаривались, какие-либо требования о признании кадастрового учета незаконным, его аннулировании, либо исправлении кадастровой ошибки суду не заявлялись. Документов о имеющейся накладке границ арендуемого земельного участка на другие земельные участки суду не представлено.

В этой связи, судебная коллегия при разрешении спора исходит из имеющихся в материалах дела сведений о границах спорного земельного участка в соответствии с его кадастровым учетом.

Как видно из материалов дела, в частности решения Левашинского районного суда от 16 января 2006 г. по делу по иску администрации села Наскент к Магомедовой И.М. о взыскании арендной платы и расторжении договора аренды (л.д.99-101 т.1), а также решения Левашинского районного суда от 26 сентября 2018 г. по делу по иску администрации МО "<адрес>" к религиозной организации "Мечеть <адрес>" о признании недействительным договора и др.требованиям (л.д.6-12 т.1), в 1994 году совхоз Кавказ" был реорганизован и одним из его правопреемников стал СПК "Наскентский". За СПК "Наскентский" <дата>, на основании постановления администрации МР "<адрес>" N от <дата> зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок. По договору от <дата> СПК "Наскентский" передал указанный земельный участок в собственность религиозной организации "Мечеть <адрес>-кент <адрес>", за которой <дата> зарегистрировано право собственности на него.

Вышеуказанным решением Левашинского районного суда от 26 сентября 2018 г. указанные договор от 12 апреля 2018 г. и зарегистрированное за религиозной организацией "Мечеть с.Наскент Левашинского района" право собственности признаны недействительными, за администрацией признано право собственности на спорный земельный участок, которое зарегистрировано в ЕГРН, согласно имеющейся на л.д.25-26 т.1 выписке, 14 апреля 2020 г.

Обращаясь в суд с иском, администрацией суду заявлено о ряде допущенных арендатором нарушений условий договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В ходе рассмотрения дела, на основании заключения проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, судом установлено, что на части территории арендуемого земельного участка возведены капитальные строения нежилого назначения для хранения сельхозпродукции.

Между тем, в соответствии с условиями договора аренды, арендатор имел право на возведение на арендуемом участке временного навеса для хранения сельхозпродукции. Право арендатора на возведение на участке капитальных построек договором не предусмотрено. Разрешение на строительство на участке капитальных строений от арендодателя и уполномоченного на то органа местного самоуправления арендатором не получено.

В судах первой и апелляционной инстанций стороной ответчика суду заявлялись доводы о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

В соответствии с п.1 ст.199 и п.1 ст.200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая решение, суд в силу ч.1 ст.196 ГПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Из дела видно, что требования истца о сносе указанных построек мотивированы доводами о нарушении фактом их возведения прав администрации как арендодателя земельного участка и нецелевом использовании земельного участка.

Устранения всяких нарушений своих прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, истец вправе требовать в силу положений ст.ст.304, 305 ГК РФ, что соответствует п.34 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что будучи собственником и арендодателем спорного участка, администрация сохранила право владения им и вправе потребовать сноса возведенных арендатором в нарушение договора аренды построек и расторжения в связи с этим договора аренды даже в случае, если постройки возведены ранее чем за три года по обращения истца в суд.