Дата принятия: 21 июля 2020г.
Номер документа: 33-1974/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июля 2020 года Дело N 33-1974/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Никоненко Т.П.
судей Алексеевой О.Б., Моисеевой М.В.
при помощнике судьи Ершовой А.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамченкова А.В. к Егоренкову П.Н. о расторжении договора купли- продажи земельного участка
по апелляционной жалобе ответчика Егоренкова П.Н. на решение Смоленского районного суда Смоленской области от 20 мая 2020 года.
Заслушав доклад судьи Моисеевой М.В., объяснение ответчика Егоренкова П.Н. по доводам апелляционной жалобы, возражения истца Мамченкова А.В. и его представителя Ивановского И.А. относительно апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия
установила:
Мамченков А.В. обратился в суд с иском, поддержанным в суде первой инстанции, к Егоренкову П.Н., указав в обоснование, что 26.05.2016 по договору купли-продажи приобрел у ответчика за 450 000 рублей земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования : под ИЖС, расположенный по адресу: ... для строительства на нем жилого дома. С этой целью 18.09.2018 обратился в Администрацию МО "Смоленский район" Смоленской области с уведомлением о планируемом строительстве, однако, 25.09.2018 получил ответ о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по причине его нахождения в санитарно-защитной зоне кладбища, расположенного в г.Смоленске, 7 км Рославльского шоссе и граничащего с территорией Смоленского района. Данное обстоятельство, о котором ответчик при продаже участка его в известность не поставил, влечет невозможность использования приобретенного участка по назначению, следовательно, является существенным нарушением договора. Направленная ответчику в досудебном порядке претензия о расторжении договора оставлена без удовлетворения, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд.
Просит расторгнуть указанный договор купли-продажи и привести стороны сделки в первоначальное положение, обязав Егоренкова П.Н. возвратить ему уплаченную по договору сумму в размере 450 000 рублей; взыскать с Егоренкова П.Н. в его пользу расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей и по оплате госпошлины.
Ответчик Егоренков П.Н. в суде первой инстанции иск не признал, указав, что не мог уведомить истца об ограничениях участка поскольку сам о них не знал.
Представитель третьего лица Администрации МО "Смоленский район" Смоленской области - Голактионова И.В. оставила разрешение иска по существу на усмотрение суда.
Дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие представителей третьих лиц: Администрации г.Смоленска и Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, извещеннных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 20.05.2020 иск удовлетворен частично.
Расторгнут заключенный 26.05.2016 между Егоренковым П.Н. и Мамченковым А.В. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ИЖС, расположенного по адресу: ....
С Егоренкова П.Н. в пользу Мамченкова А.В. взысканы денежные средства в размере 450 000 рублей в счет стоимости оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 26.05.2016.
В ЕГРН прекращена запись о государственной регистрации права собственности Мамченкова А.В. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: ... с признанием права собственности Егоренкова П.Н. на указанный земельный участок.
В апелляционной жалобе ответчик Егоренков П.Н. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое - об отказе в удовлетворении иска. В обоснование указывает, что судом сделан ошибочный вывод о том, что он, как продавец существенно нарушил условия договора, не поставив покупателя в известность о невозможности использования приобретаемого земельного участка по назначению. Суд не учел, что участок был продан в 2016 году, на момент продажи каких-либо обременений или ограничений не имел; изменения, касающиеся санитарно-защитной зоны, в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Козинского сельского поселения были утверждены 25.05.2018; санитарно-защитная зона кладбища до настоящего времени в предусмотренном законом порядке не установлена, ее размер является ориентировочным и при разработке проекта санитарно-защитной зоны может быть уменьшен по результатам измерений, а Мамченков А.В. не лишен права ставить вопрос о разработке этого проекта с расчетами фактического вредного воздействия объекта на окружающую среду. Кладбище находится в настоящее время в муниципальной собственности города Смоленска и передано на праве постоянного (бессрочного) пользования МБУ "Зеленстрой", Администрацией города Смоленска рассматривается вопрос о выделении финансирования в текущем году на разработку проекта санитарно-защитной зоны кладбища. Также суд не принял во внимание, что при продаже участка он не мог знать, что через 2 года возникнут такие обстоятельства, поскольку постановление о включении его земельного участка в границы населенного пункта дер.Горяны было подписано Губернатором Смоленской области еще 29.12.2009, а постановление о предоставлении ему в собственность участка для ИЖС - 20.05.2010, градостроительный план был выдан в 2011 году, участок отмежеван, огорожен, электрофицирован.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика истец Мамченков А.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения ввиду необоснованности приведенных в жалобе доводов, которые уже получили правильную оценку в обжалуемом решении.
В апелляционную инстанцию представители третьих лиц: Администрации города Смоленска, Администрации Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области не явились, о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ч.3 ст.167, ст.327 ГПК РФ, определилавозможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, постановлением Администрации Смоленской области N 825 от 29.12.2009 в границы населенного пункта деревни Горяны Козинского сельского поселения Смоленского района и области включен относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером N площадью 3000 кв.м, расположенный по адресу ..., вид разрешенного использования данного земельного участка "для сельскохозяйственного использования" изменен на другой вид "жилищное строительство" (л.д.68).
Впоследствии из данного участка образованы два земельных участка с кадастровыми номерами N и N, площадью 1 500 кв.м и 1 500 кв.м каждый, с разрешенным видом использования "для индивидуального жилищного строительства".
Постановлением Администрации МО "Смоленский район" Смоленской области N N от 20.05.2010 Егоренкову П.Н. в собственность бесплатно предоставлен земельный участок площадью 1 500 кв.м, с кадастровым номером N. отнесенный к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ..., для индивидуального жилищного строительства. Право собственности Егоренкова П.Н. зарегистрировано 29.06.2010 (л.д.37).
Согласно сведениям ЕГРН, ограничений прав и обременений на данный земельный участок не зарегистрировано (л.д.57-59).
26.05.2016 между Егоренковым П.Н. и Мамченковым А.В. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Согласно п.3 договора, стоимость земельного участка составила 450 000 рублей (л.д.10).
Тогда же по акту приема-передачи участок был передан продавцом покупателю (л.д. 11).
Право собственности Мамченкова А.В. на основании данного договора зарегистрировано 08.06.2016, ограничений прав и обременений на данный земельный участок не зарегистрировано (л.д. 9).
18.09.2018 Мамченков А.В. обратился в Администрацию МО "Смоленский район" Смоленской области с уведомлением о планируемом строительстве индивидуального жилого дома (л.д. 12).
25.09.2018 Мамченков А.В. уведомлен Администрацией о недопустимости размещения объекта ивидуального жилищного строительства на земельном участке по причине его нахождения в санитарно-защитной зоне кладбища, расположенного в г.Смоленске на 7 км Рославльского шоссе и граничащего с территорией Смоленского района (согласно Правилам землепользования и застройки Козинсого сельского поселения, утвержденных решением Совета депутатов Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области N 17 от 22.03.2013 (л.д. 13).
Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 07.06.2019 в удовлетворении исковых требований Мамченкова А.В. к Администрации МО "Смоленский район" Смоленской области о возложении обязанности по выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения указанного объекта на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: ..., отказано. Решение вступило в законную силу (л.д.14-16).
19.08.2019 Мамченковым А.В. Егоренкову П.Н. направлено предложение о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.05.2016, которое осталось без удовлетворения (л.д.17).
27.11.2019 Мамченков А.В. обратился в суд с настоящим иском (л.д.6-7).
При рассмотрении спора судом первой инстанции было установлено, что земельный участок с кадастровым номером N расположен полностью в санитарно-защитной зоне кладбища, что решения об установлении санитарно-защитной зоны территории кладбища "Новое кладбище" не принималось, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Смоленска, утвержденными решением Смоленского городского совета 3 созыва N 390 от 28.02.2007, санитарно-защитная зона данного кладбища составляет 500 м (л.д.139, 113, 165).
Указанные обстоятельства также подтверждаются дополнительно представленными представителем Администрации в суд апелляционной инстанции документами: выкипировкой из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Смоленска фрагмента Генерального плана Козинского сельского поселения Смоленского района и области от 22.03.2013 (действующего на дату заключения договора), и публичной кадастровой картой земельного участка с кадастровым номером N.
Проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности с подлежащими применению нормами законов, и установив, что спорный земельный участок полностью располагается в санитарно-защитной зоне "Нового кладбища", что нахождение участка в данной зоне является препятствием для строительства, о чем при продаже участка в 2016 году ответчик истца в известность не поставил, что по этим основаниям истцу отказано в выдаче уведомления о соответствии планируемого строительства жилого дома и возможном размещении указанного объекта на земельном участке, что фактически свидетельствует о невозможности использования им участка для целей, для которых он приобретался, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора.
Судебная коллегия не находит оснований для иных выводов в силу следующего.
Согласно п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть ... расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
В соответствии с п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Статьей 37 Земельного кодекса РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имущества имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п.1).
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; .... иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3).
Как следует из п.5 договора, покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого объекта, с которым ознакомлен путем внутреннего осмотра, произведенного перед заключением договора. Продавцу не известны какие-либо недостатки отчуждаемого объекта, о которых он должен сообщить покупателю.
Вместе с тем, из имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что спорный земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне кладбища, в которой строительство жилых домов не допускается, что данная зона была установлена Правилами землепользования и застройки города Смоленска еще в 2007 году и отражена в Генеральном плане Козинского сельского поселения сельского поселения в 2013, следовательно, существовала и на момент предоставления ответчику земельного участка в 2010 году, и на момент продажи им земельного участка в 2016 году истцу, поэтому ответчик, который не мог об этом не знать и был обязан в соответствии с п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ предоставить истцу при заключении договора купли-продажи информацию о данных ограничениях и невозможности использования участка до их отмены.
Поскольку доказательств того, что истец при заключении договора был поставлен в известность об этих ограничениях, ответчиком не представлено, истец данный факт не признает, а данные ограничения влекут невозможность использования им земельного в целях, для которых он приобретался, суд обоснованно посчитал это существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения.
Данный вывод является верным, поскольку информация о виде разрешенного использования земельного участка (для ИЖС) имела существенное значение для принятия истцом решения о приобретении земельного участка, в связи с чем, ответчик несет риск неблагоприятных последствий за непредоставление истцу достоверной информации.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что на момент продажи участка какие-либо обременения и ограничения зарегистрированы не были, а изменения, касающиеся санитарно-защитной зоны, в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Козинского сельского поселения еще внесены не были, что санитарно-защитная зона кладбища до настоящего времени в предусмотренном законом порядке не установлена, что ее размер при разработке проекта санитарно-защитной зоны может быть уменьшен по результатам измерений, а Мамченков А.В. не лишен права ставить вопрос о разработке этого проекта с расчетами фактического вредного воздействия объекта на окружающую среду, не могут быть приняты во внимание, поскольку в части периода установления санитарно-охранной зоны опровергаются материалами дела, а в части возможного уменьшения размеров зоны при разработке проекта и возможной инициативы Мамченкова А.В. по этому вопросу, поскольку не относятся к предмету доказывания по заявленным истцом требованиям.
Ссылка ответчика в этой части на постановление Губернатора Смоленской области от 29.12.2009 о включении участка в границы населенного пункта дер.Горяны и выдачу ему градостроительного плана в 2011 году, также является несостоятельной и не влечет отмену решения, поскольку включение участка в границы населенного пункта не исключает возможность нахождения этого участка в санитарно-защитной зоне, а градостроительный план носит исключительно информационный характер для требований по застройке земельного участка и является документом, в котором содержатся сведения о конкретном земельном участке, которые позволяют идентифицировать этот земельный участок и определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, недвижимости и т.д., а также сведения, необходимые для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах земельного участка, и не устанавливает каких-либо прав и ограничений в отношении объекта недвижимости или земельного участка. Содержащиеся в градостроительном плане сведения не порождают как для лица, которому выдан данный градостроительный план, так и для третьих лиц каких-либо обязанностей, и не свидетельствует о возникновении прав.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы ответчика не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Смоленского районного суда Смоленской области от 20 мая 2020 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика Егоренкова П.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
