Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 21 октября 2021 года №33-1971/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 октября 2021 года Дело N 33-1971/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Верюлина А.В.,
судей Ганченковой В.А.,
при секретаре Марининой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 октября 2021 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Батиной Валентины Николаевны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.В., Батиной Алины Олеговны к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по апелляционной жалобе представителя акционерного общества "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" Вертянкиной Ирины Васильевны на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 июля 2021 г.
Заслушав доклад судьи Ганченковой В.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Батина В.Н., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.В., Батина А.О. обратились в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" (далее АО "СЗ "МИК") о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
В обосновании исковых требований, с учётом уточнений, указали, что 1 марта 2018 г. они и ответчик заключили договор участия в долевом строительстве жилого дома N 46/18-ДУ-З-МСК, по условиям которого АО "СЗ "МИК" обязалось в предусмотренный договором срок построить жилой дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать им трёхкомнатную квартиру <адрес>, общей проектной площадью 63,3 кв.м, проектной площадью балконов и лоджий (с учётом коэффициента) 3,1 кв.м, расположенную на втором этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, участок между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово, стоимостью 2 709 120 рублей.
23 января 2019 г. между ними подписан передаточный акт, по которому ответчиком передана квартира, общей площадью 62,3 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учётом коэффициента) составила 3 кв.м.
Поскольку фактическая площадь переданной квартиры оказалась меньше проектной на 1,1 кв.м. цена договора подлежала соразмерному уменьшению на 44 880 рублей.
Согласно пункту 2.5 договора, при выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передачи участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учётом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет. Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.
В соответствии с абзацем 3 пункта 2.5 договора, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.
Полагают, что абзац 3 пункта 2.5 договора нарушает права потребителя, в связи с чем должен быть признан ничтожным.
Письменная претензия от 20 февраля 2021 г. о выплате денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства ответчиком оставлена без удовлетворения.
С учётом увеличения исковых требований просили суд: признать ничтожным абзац 3 пункта 2.5 договора N 46/18-ДУ-З-МСК от 1 марта 2018 г.; взыскать с АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н., действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего К.Д.В., Батиной А.О. в счёт соразмерного уменьшения цены договора денежные средства по 14 960 рублей каждому; неустойку за период с 3 марта 2021 г. по 31 мая 2021 г. в размере 13 464 рублей каждому; неустойку за период с 1 июня 2021 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1% в день, начисленную на сумму 14 960 рублей каждому; компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей каждому; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - 50% от взысканной судом суммы в пользу каждого; взыскать с АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н. и Батиной А.О. расходы на оплату юридических услуг в размере 7500 рублей каждому; расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 700 рублей каждому (т.1, л.д.1-3, 98-99).
Определением суда от 31 мая 2021 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 1" (далее ООО "СМУ N 1") (т.1, л.д.136-137).
Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 июля 2021 г. исковые требования Батиной В.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.В., Батиной А.О. удовлетворены частично.
Признан ничтожным абзац 3 пункта 2.5 договора участия в долевом строительстве N 46/18-ДУ-З-МСК от 1 марта 2018 г., заключённого между АО "МИК" и Батиной В.Н., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего К.Д.В.., Батиной А.О.
С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н. в счёт соразмерного уменьшения цены договора взыскано 14 960 рублей, неустойка в размере 10 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 8000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 700 рублей, всего 51 160 рублей.
С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной А.О. в счёт соразмерного уменьшения цены договора взыскано 14 960 рублей, неустойка в размере 10 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 8000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей, расходы по оплате услуг нотариуса в размере 700 рублей, всего 51 160 рублей.
С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего К.Д.В. в счёт соразмерного уменьшения цены договора взыскано 14 960 рублей, неустойка в размере 10 000 рублей, компенсация морального вреда в размере 8000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, всего 42 960 рублей.
С АО "СЗ "МИК" в пользу Батиной В.Н., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.В., Батиной А.О. в равных долях взыскана неустойка за нарушение требований потребителя за период с 1 июня 2021 г. по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы в счёт уменьшения цены договора в размере 44 880 рублей за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, но не более 44 880 рублей с учётом взысканной неустойки в размере 30 000 рублей.
В остальной части иска отказано.
С АО "СЗ "МИК" в бюджет городского округа Саранска взыскана государственная пошлина в размере 3346 рублей (т.1, л.д.177-197).
В апелляционной жалобе представитель ответчика АО "СЗ "МИК" Вертянкина И.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определение сторонами порядка и условий, при которых перерасчёт цены договора возможен. При заключении договора истцы были проинформированы, что площадь квартиры является проектной и о возможном её изменении после завершения строительства жилого дома, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Абзац 3 пункта 2.5 договора закрепляет обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади менее чем на 2 кв.м. То есть, данное условие не устанавливает какого-либо преимущества застройщика перед участником, поскольку содержит указание и на отсутствие обязанности потребителя по уплате застройщиком соответствующих денежных средств при превышении фактической площади квартиры её проектной площади менее чем на 2 кв.м. Более того цена договора определена как фиксированная за объект долевого строительства в целом. Возможность определения стоимости объекта долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра, договором не предусмотрена. Полагает, что права потребителей нарушены не были и передача истцам квартиры меньшей площади не свидетельствует о ненадлежащем качестве квартиры. Кроме того считает, что истцами пропущен срок исковой давности (т.1, л.д.205-208).
В возращениях на апелляционную жалобу представитель истцов Лисевцов Е.А. полагает решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене по доводам жалобы (т.1, л.д.228-230).
В судебное заседание истец Батина В.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.В., истец Батина А.О., их представитель Лисевцов Е.А., представитель ответчика АО "СЗ "МИК", представитель третьего лица ООО "СМУ N 1" не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство дела не просили.
На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представитель ответчика АО "СЗ "МИК" Вертянкина И.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истцов Лисевцов Е.А. возражал относительно апелляционной жалобы.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 1 марта 2018 г. между АО "МИК" (застройщик) и Батиной В.Н., действующей за себя и как законный представитель за своего несовершеннолетнего сына К.Д.В., Батиной А.О. (участники долевого строительства) был заключён договор долевого участия в долевом строительстве жилого дома N 46/18-ДУ-З-МСК, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участникам долевого строительства трёхкомнатную квартиру <адрес>, общей проектной площадью 63,3 кв.м, проектной площадью балконов и лоджий (с учётом коэффициента) 3,1 кв.м, расположенную на 2 этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, участок между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе р. Тавла) (т.1, л.д.4-9, 10-11).
Согласно пункту 2.5. договора площадь объекта долевого строительства, указанная в договоре является проектной. При выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передачи участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учётом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчёт (абзац 1).
Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора делённая на общую площадь квартиры с учётом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью (абзац 2 пункта 2.5 договора).
В соответствии с абзацем 3 пункта 2.5 договора, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.
В пункте 3.1 договора определена его предварительная цена в размере 2 709 120 рублей.
23 января 2019 г. между АО "МИК" и истцами, как участниками долевого строительства подписан передаточный акт N 4 к договору N 46/18-ДУ-З-МСК участия в долевом строительстве жилого дома от 1 марта 2018 г. (т.1, л.д.12).
Согласно указанному акту застройщик передал участникам в общую долевую собственность (по 1/3 доли у каждого) квартиру <адрес>, расположенную в доме по адресу: <адрес> общей площадью 62,3 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учётом коэффициента) 3 кв.м.
Таким образом, истцу передано застройщиком АО "МИК" жилое помещение, фактическая площадь которого на 1,1 кв.м меньше проектной, но в рамках погрешности, установленной абзацем 3 пункта 2.5 договора, за несоблюдение которой ни одна из сторон не несёт обязанности доплаты.
17 февраля 2021 г. истцы обратились к ответчику с претензией о выплате денежных средств в счёт соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, которая получена обществом 20 февраля 2021 г. (т.1, л.д.16-17), однако оставлена без удовлетворения.
Разрешая заявленные требования, установив, что квартира, переданная истцам, на 1,1 кв.м. меньше проектной площади, предусмотренной договором, что свидетельствует о передаче ответчиком истцам объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, суд пришёл к выводу, что это существенно изменяет качественные характеристики жилого помещения, что нарушает права потребителей и влечёт обязанность застройщика компенсировать участникам долевого строительства стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры и ничтожность пункта договора, предусматривающего возможность отклонения проектной площади квартиры от фактической при отсутствии обязанности застройщика произвести доплату в случае, если фактическая площадь окажется меньше проектной.
Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 названного Федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьёй 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.
Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (часть 2 статьи 5).
Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7).
По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договором могут быть установлены определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия N 46/18-ДУ-З-МСК от 1 марта 2018 г., заключённого между истцами и застройщиком АО "СЗ "МИК", а в частности оспариваемым истцами абзацем 3 пункта 2.5, предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.
Таким образом, сторонами договора согласован размер определённых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения, что не противоречит требованиям закона.
Размер фактической площади переданного истцам по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства сторонами по делу не оспаривается.
При таких обстоятельствах абзац 3 пункта 2.5 договора участия в строительстве не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, в предусмотренных договором пределах, как и морального вреда, неустойки, штрафа, что не было учтено судом первой инстанции.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы представителя ответчика заслуживают внимания, а решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 16 июля 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Батиной Валентины Николаевны, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего К.Д.В., Батиной Алины Олеговны к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, отказать.
Председательствующий А.В. Верюлин
Судьи В.А. Ганченкова
Мотивированное апелляционное определение составлено 21 октября 2021 г.
Судья Верховного Суда
Республики Мордовия В.А. Ганченкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка