Дата принятия: 07 октября 2021г.
Номер документа: 33-1967/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 октября 2021 года Дело N 33-1967/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Бейтуганова А.З.
судей: Бижоевой М.М. и Тхагалегова З.Т.
при секретаре Конове Т.А.
с участием: Кунижева Р.Х. и его представителя Гоова И.М.
по докладу судьи Бейтуганова А.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кунижева Роберта Хакяшевича на решение Чегемского районного суда КБР от 29 июля 2021 года по гражданскому делу по иску Кунижева Роберта Хакяшевича к Местной администрации Чегемского муниципального района КБР о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установила:
Кунижев Р.Х. обратился в суд с иском, в котором просил возложить обязанность на Местную администрацию Чегемского муниципального района КБР заключить договор аренды земельного участка площадью 50 001 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, за чертой населенного пункта.
В обоснование исковых требований указал, что Местная администрация с.п. Шалушка Чегемского района КБР заключила с ним по результатам торгов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ., договор аренды N указанного земельного участка на три года. В этот же день актом приема-передачи, земельный участок был передан Кунижеву Р.Х. для использования.
Истец добросовестно пользовался спорным земельным участком, своевременно оплачивал арендную плату.
Также в связи с тем, что от арендодателя не поступало возражений, истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды и пользуется им по настоящее время, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
23.03.2021 г. Кунижев Р.Х. обратился к ответчику с просьбой о заключении нового договора аренды данного земельного участка, на что местная администрация Чегемского муниципального района КБР в лице заместителя главы ответила отказом на основании того, что ранее заключенный договор аренды не прошел государственную регистрацию.
При этом, действия ответчика по отказу в заключении договора аренды истец считает необоснованным, так как, по мнению истца, он имеет преимущественное право в заключении договора аренды земельного участка.
Истец Кунижев Р.Х. и его представитель Гоов И.М. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика, будучи извещен о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки не уведомил.
Представитель третьего лица просил рассмотреть дело без его участия.
Решением Чегемского районного суда КБР от 29 июля 2021 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с указанным решением, считая его незаконным и необоснованным, Кунижев Р.Х. подал на него апелляционную жалобу, в которой, приведя, по сути, доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, просит, отменив его, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Кроме того указал, что обязанность по осуществлению действий, направленных на государственную регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему, в соответствии с условиями аукционной документации, возложена на ответчика, что подтверждается также самим договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п.4.3.4.
Также ответчик передал в пользование земельный участок в день подписания договора аренды и стороны не оспаривали факт передачи земли арендатору.
В судебном заседании установлено, что истец и ответчик договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени исполняли его. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы в материалах дела не имеется.
Кроме того, автор жалобы утверждает, что право на аренду возникает в силу гражданского договора, а не производимой государственной регистрацией.
Исследовав материалы гражданского дела, заслушав участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено и это следует из материалов дела, что между Администрацией с. Шалушка Чегемского района КБР и Кунижевым Р.Х. ДД.ММ.ГГГГ был заключён на три года договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного за чертой населенного пункта, площадью 50001 кв.м, который в установленном порядке не прошёл государственную регистрацию.
Кунижев Р.Х. пользовался указанным земельным участком и оплачивал арендную плату.
23 марта 2021 г. Кунижев Р.Х. обратился с просьбой о заключении нового договора аренды.
Письмом от 27 апреля 2021 г. местная администрация Чегемского муниципального района КБР, отказала Кунижеву Р.Х. в заключении нового договора аренды на основании отсутствия регистрации прежнего договора.
Установив указанные обстоятельства, суд, руководствуясь положениями статей 621, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и правовыми позициями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 14 его постановления N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что, поскольку Кунижев Р.Х. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировал, с заявлением о заключении нового договора обратился спустя два года после истечения срока аренды, постольку у него отсутствует право на получение спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.
Действительно, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 27 января 2016 г. не прошёл государственной регистрации.
Вместе с тем, как следует из пункта 4.3.4. Договора, обязанность по совершению действий направленных на государственную регистрацию Договора, лежит на Арендодателе.
При этом стороной ответчика доказательств, как того требуют положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, свидетельствующих о том, что арендатором не в полной мере вносились арендные платежи, в том числе и после истечения срока действия договора, что арендодателем ставился вопрос об истребовании спорного земельного участка у арендатора, либо совершались действия, свидетельствующие об отсутствии воли на сохранение договорных отношений, ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
Данные обстоятельства, свидетельствуют о недобросовестности поведения ответчика, как участника гражданского оборота, утверждающего о незаключённости спорного договора аренды.
Данный вывод согласуется с правовой позиций Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 его постановления т 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которой если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.
В свою очередь в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 25.11.2020), указано, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который сослался суд при отказе в иске, касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.
В той связи, по мнению судебной коллегии, поскольку арендодатель, действуя недобросовестно, не исполнил надлежащим образом свою обязанность по государственной регистрации договора аренды, как до, так и после истечения срока действия договора, принимал от арендатора арендные платежи, не ставя вопроса об истребовании спорного земельного участка у арендатора, постольку его отказ в заключении с Кунижевым Робертом Хакяшевичем договора аренды спорного земельного участка, не основан на законе.
Не может согласиться судебная коллегия и с выводами суда в части пропуска истцом срока, на обращение с заявлением о заключении нового договора
Действительно, по общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем, в силу специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации, а именно его подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом, использовавшим такой участок и подавшим заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Поскольку истец, после истечения срока договора, продолжал пользоваться спорным имуществом, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, и это обстоятельство в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что действие договора продлено на неопределённый срок, то, как следствие, его обращение о заключении нового договора аренды имело место до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
При таких данных выводы суда об отсутствии у истца права на получение спорного земельного участка по договору аренды на новый срок без проведения торгов, не основано на законе, в связи, с чем решение суда подлежит отмене, а с учетом, установленных по делу юридически значимых обстоятельств, заявленный иск подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
определила:
Решение Чегемского районного суда КБР от 29 июля 2021 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым иск Кунижева Роберта Хакяшевича к Местной администрации Чегемского муниципального района КБР о понуждении к заключению договора аренды земельного участка удовлетворить.
Обязать Местную администрацию Чегемского муниципального района КБР заключить с Кунижевым Робертом Хакяшевичем договор аренды земельного участка площадью 50 001 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, за чертой населенного пункта.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 октября 2021 года.
Председательствующий А.З. Бейтуганов
Судьи: М.М. Бижоева
З.Т. Тхагалегов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
