Дата принятия: 13 августа 2020г.
Номер документа: 33-1967/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2020 года Дело N 33-1967/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Черниковой Е.Н.
судей Клевцовой Г.П., Ольховниковой Н.А.
при секретаре Сибилевой Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 13 августа 2020 года дело по иску Железногорского межрайонного прокурора Курской области к Гарбузовой Наталье Александровне, администрации г. Железногорска Курской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки, поступившее по апелляционному представлению Железногорского межрайонного прокурора на решение Железногорского городского суда Курской области от 02 марта 2020 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска Железногорского межрайонного прокурора к Гарбузовой Наталье Александровне, администрации г. Железногорска Курской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки, отказать.
Заслушав доклад судьи Черниковой Е.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор Железногорской межрайонной прокуратуры Курской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного крута лиц обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к Гарбузовой Н.А., администрации г. Железногорска Курской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки, ссылаясь на следующее. Железногорской межрайонной прокуратурой на основании поступившего обращения депутата избирательного округа N 19 Григорьева С.А. проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении администрацией муниципального образования "Город Железногорск" Курской области земельным участком с кадастровым номером N, площадью 7.762 кв.м, из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, с местоположением: <адрес> Проведенной проверкой установлено, что в соответствии с протоколом об итогах открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков N 7 от 08.11.2013 г., между администрацией города Железногорска и Зуевым В.К. был заключен договор аренды земельного участка, согласно которого Зуеву В.К. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7.762 кв.м, из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, расположенный по адресу: <адрес>. 10.10.2014 г. между Зуевым В.К. и Гарбузовой Н.А. заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому право аренды на земельный участок с кадастровым номером N от Зуева В.К. перешло к Гарбузовой Н.А.
10.11.2016 г. за Гарбузовой Н.А. зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: назначение: нежилое здание - гараж, площадью 57,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N.
Постановлением администрации г. Железногорска от 28.11.2016 г. N 2793 "О предоставлении земельного участка в аренду Гарбузовой Н.А.", на основании ст.ст. 39.8, 39.20 ЗК РФ, Гарбузовой Н.А. предоставлен в аренду сроком с 08.11.2016 г. по 07.11.2065 г. земельный участок с кадастровым номером: N, площадью 7.762 кв.м. Согласно п. 2 указанного Постановления земельный участок имеет обременения в связи с нахождением на нем водопровода, сооружения трубопроводного транспорта. 29.11.2016 г. между администрацией города Железногорска и Гарбузовой Н.А., как собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке (нежилого здания площадью 57,1 кв.м, государственная регистрация права произведена 10.11.2016 года), заключен договор N 140 аренды земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 7.762 кв.м на период с 08.11.2016 г. по 07.11.2065 г. В соответствии с положениями ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ 27.12.2016г. произведена государственная регистрация указанного договора аренды (регистрационная запись N). Исходя из системного толкования ст. 39.6, ст. 39.20, п. 2 ч. 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ, возникновение исключительного права на приобретение земельных участков без торгов в аренду зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду без торгов только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. При этом обязанность по обоснованию площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества, возложена на собственника данного имущества при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка на основании ст. 39.20 ЗК РФ. Гарбузовой Н.А. предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 7.762 кв.м, как собственнику нежилого здания - гаража, общей площадью 57,10 кв.м, следовательно, площадь земельного участка, предоставленного в аренду Гарбузовой Н.А., более чем в 135 раз превышает площадь расположенного объекта недвижимого имущества, несоразмерна площади гаража, таким образом, указанный земельный участок не отвечает требованиям к участку, необходимому для эксплуатации объекта. Кроме того, Гарбузовой Н.А. спорный земельный участок предоставлен в аренду как собственнику объекта недвижимости - здания гаража, т.е. для эксплуатации существующего объекта недвижимости, тогда как вид разрешенного использования земельного участка "для размещения гаражей и автостоянки" предусматривает возведение новых объектов недвижимости, в связи с чем предоставление земельного участка в аренду возможно только по результатам торгов. Таким образом, цель предоставления земельного участка для размещения гаражей и автостоянки Гарбузовой Н.А. не была достигнута, вследствие вышеперечисленных обстоятельств, в связи с чем спорный земельный участок Гарбузовой Н.А. предоставлен в аренду без проведения торгов незаконно, что повлекло нарушение интересов неопределенного круга лиц, поскольку имелась бы возможность приобрести в аренду указанный земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ (на основании торгов). Анализ действующего законодательства в совокупности с обстоятельствами, установленными в ходе проверки, свидетельствуют о незаконности постановления администрации МО "Город Железногорск" Курской области от 28.11.2016 г. N 2793 "О предоставлении земельного участка в аренду Гарбузовой Н.А.", как принятого с нарушением требований Земельного кодекса РФ. Изданием данного постановления были нарушены права, как муниципального образования, так и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также проигнорирован принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина.
Таким образом, на основании постановления главы администрации МО "Город Железногорск" Курской области Котова Д.В. от 28.11.2016 года N 2793, между ответчиками заключен договор аренды N 140 земельного участка без проведения торгов с нарушением земельного законодательства, поскольку земельный участок с кадастровым номером: N передан в аренду Гарбузовой Н.А. в нарушение ст.ст. 39.8, 39.20 Земельного кодекса РФ, так как площадь земельного участка, используемого Гарбузовой Н.А., более чем в 135 раз превышает площадь расположенного на нем объекта, не соразмерна площади расположенного на земельном участке здания гаража, таким образом, указанный земельный участок, не отвечает требованиям к участку, необходимому для эксплуатации объекта по целевому назначению.
Прокурор полагает, что оспариваемый договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, просит: признать недействительным постановление администрации муниципального образования "город Железногорск" Курской области от 28.11.2016 года N 2793 "О предоставлении земельного участка в аренду Гарбузовой Н.А.; признать недействительным, в силу ничтожности, заключенный 28.11.2016 г. между администрацией города Железногорска Курской области и Гарбузовой Н.А. договор аренды земельного участка N, из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, с местоположением по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N площадью 7762 кв.м; прекратить право аренды Гарбузовой Н.А. на указанный земельный участок; применить последствия недействительности сделки, обязав Гарбузову Н.А. возвратить указанный земельный участок в публичную собственность в ведение муниципального образования "город Железногорск" Курской области в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Ответчик Гарбузова Н.А. в судебном заседании просила в иске отказать.
Представитель администрации г. Железногорска Курской области по доверенности Горбачева Ю.М. просила в удовлетворении исковых требований отказать.
Суд постановилвышеприведенное решение.
В апелляционном представлении прокурор Железногорской межрайонной прокуратуры Курской области Папанов С.В. просит отменить решение как незаконное.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления, выслушав объяснения прокурора Казимировой Е.Ю., поддержавшей апелляционное представление, Гарбузовой Н.А. и ее представителя Суровицких Н.И., представителя администрации г. Железногорска Курской области Горбачевой Ю.М., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Судом установлено, что в результате проведенной Железногорской межрайонной прокуратурой Курской области проверки по соблюдению земельного законодательства было установлено, что в соответствии с протоколом об итогах открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельных участков N 7 от 08.11.2013 г., между администрацией города Железногорска и Зуевым В.К. был заключен договор аренды земельного участка N 194 от 14.11.2013 г., согласно которому Зуеву В.К. предоставлены в аренду земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7.762 кв.м, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1779 кв.м, из категории - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения гаражей и автостоянки, расположенные по адресу: <адрес>.
10.10.2014 г. между Зуевым В.К. и Гарбузовой Н.А. заключен договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому право аренды на земельный участок с кадастровым номером. N от Зуева В.К. перешло к Гарбузовой Н.А.
10.11.2016 г. за Гарбузовой Н.А. зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества: назначение нежилое здание - гараж, площадью 57,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.11.2016 г. N.
В связи с окончанием договора аренды земельного участка N от 14.11.2013г. Постановлением администрации г. Железногорска от 28.11.2016 г. N 2793 "О предоставлении земельного участка в аренду Гарбузовой Н.А." на основании ст. ст. 39.8, 39.20 ЗК РФ Гарбузовой Н.А. предоставлен в аренду сроком с 08.11.2016 г. по 07.11.2065 г. земельный участок с кадастровым номером: N, площадью 7.762 кв.м. Согласно п. 2 указанного Постановления земельный участок имеет обременения в связи с нахождением на нем водопровода, сооружения трубопроводного транспорта.
29.11.2016 г. между Гарбузовой Н.А. и администрацией г. Железногорска Курской области был заключен договор N 140 аренды земельного участка с кадастровым номером: N, площадью 7.762 кв.м на период с 08.11.2016 г. по 07.11.2065г.
В соответствии с положениями ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ 27.12.2016 произведена государственная регистрация указанного договора аренды (регистрационная запись N).
Отказывая в удовлетворении иска Железногорской межрайонной прокуратуры, суд первой инстанции исходил из того, что Гарбузова Н.А., в период действия договора аренды земельного участка N 194 от 14.11.2013 года, возвела на земельном участке, предназначенном для строительства гаражей и размещения автостоянки, капитальное строение - гараж, на которое оформлено право собственности, что влечет возникновение у собственника объекта недвижимости права на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, по основаниям, предусмотренным п/п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае заключения договора аренды на земельный участок под строением, и пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 140 от 29.11.2016 года соответствует требованиям действующего законодательства.
Также судом было принято во внимание, что земельный участок имеет обременения в виде охранных зон сетей водопровода, ливневой канализации, газопровода и теплотрассы, при этом площадь публичного сервитута составляет 2.582 кв.м, что Гарбузова Н.А., в соответствии с пунктом 8.1.1 договора аренды земельного участка N 140 от 29.11.2016 г., завершила строительство ливневой канализации, присоединенной к сооружениям существующей ливневой канализации общей стоимостью 2.343.764,18 руб., с площадью охранной зоны ливневой канализации 3.012,32 кв.м, что основное пространство земельного участка согласно данным топографического плана составляет овраг.
Судебная коллегия находит, что такие выводы суда сделаны с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.В соответствии с частью 4 статьи 198 данного кодекса в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В силу положений ст. 13 ГК РФ, ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые Законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Согласно положениям статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, в порядке, предусмотренном статьей 39.20, 69.6, ч 1 ст.40, ст.41 Земельного кодекса РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.
Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Возникновение исключительного права на приобретение земельных участков в аренду без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые эбъектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду без торгов только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.
При этом обязанность по обоснованию площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимого имущества, возложена на собственника данного имущества при обращении с заявлением о предоставлении земельного участка на основании ст. 39.20 ЗК РФ.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из материалов дела усматривается, что Гарбузовой Н.А. спорный земельный участок предоставлен в аренду как собственнику объекта недвижимости - нежилого здания, т.е. для эксплуатации существующего объекта недвижимости, тогда как вид разрешенного использования земельного участка "для размещения гаражей и автостоянки" предусматривает размещение объектов недвижимости - гаражей и автостоянки.
Объект (нежилое здание), для эксплуатации которого Гарбузовой Н.А. испрашивался спорный земельный участок, не имеет функционального назначения объектов, для размещения которых предназначен указанный участок (гаражи и автостоянка), что в силу закона свидетельствует об отсутствии оснований для его предоставления Гарбузовой Н.А. без проведения торгов.
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что цель использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования, указанному в документах кадастрового учета.
Также из материалов дела следует, что Гарбузовой Н.А. для нежилого здания площадью 57 кв.м был предоставлен земельный участок площадью 7762 кв.м, многократно превышающий площадь застройки расположенного на нем здания, в порядке реализации исключительного права на его приобретение на льготных условиях без торгов.
В соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Таким образом, Гарбузова Н.А. обязана была обосновать и доказать тот факт, что ей необходим земельный участок в 135 раз превышающий площадь находящегося на нем объекта.
Однако, Гарбузова Н.А. не доказала, что для эксплуатации указанного объекта ей необходим весь земельный участок площадью 7762 кв.м, в связи с чем у уполномоченного органа отсутствовали основания для предоставления заявителю в аренду без торгов испрашиваемого земельного участка указанной площади.
С учетом изложенного судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков.
При таком положении решение суда не может считаться законным и обоснованным, и оно подлежит отмене.
На момент заключения оспариваемого договора на земельном участке с кадастровым номером 46:30:000014:9094 располагалось нежилое здание площадью 57 кв.м, принадлежащее на праве собственности Гарбузовой Н.А., иные объекты отсутствовали.
Гарбузовой Н.А. спорный земельный участок предоставлен в аренду как собственнику объекта недвижимости - нежилого здания, т.е. для эксплуатации существующего объекта недвижимости, тогда как вид разрешенного использования земельного участка "для размещения гаражей и автостоянки" предусматривает размещение объектов недвижимости - гаражей и автостоянки. Цель предоставления земельного участка с кадастровым номером N не была достигнута, так как объект (нежилое здание), для эксплуатации которого Гарбузовой Н.А. испрашивался спорный земельный участок, не имеет функционального назначения объектов, для размещения которых предназначен указанный участок (гаражи и автостоянка).
Таким образом, законных оснований данного земельного участка для предоставления Гарбузовой Н.А. без проведения торгов - не имелось.
Обстоятельства, на которые ссылаются ответчики, а именно, наличие в отношении спорного земельного участка обременений в виде охранных зон, строительство Гарбузовой Н.А. на спорном земельном участке ливневой канализации не имеют правового значения при решении вопроса о законности предоставления Гарбузовой Н.А. в аренду земельного участка без проведения торгов.
При таких обстоятельствах судебная коллегия делает вывод о том, что постановление о предоставлении Гарбузовой Н.А. земельного участка в собственность было издано администрацией г. Железногорска с нарушением земельного законодательства, при этом были затронуты публичные интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц. В связи с чем, договор аренды. между администрацией города Железногорска Курской области и Гарбузовой Н.А. земельного участка N, из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, с местоположением по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N площадью 7762 кв.м, заключенный от 28.11.2016 г на основании постановления постановление администрации муниципального образования "город Железногорск" Курской области от 28.11.2016 года N 2793 является ничтожным.
Ввиду признания договора аренды земельного участка ничтожной сделкой, то с учетом требований ст. 166, 167 ГК РФ подлежат применению последствия недействительности указанной сделки.
Оценивая собранные доказательства в совокупности, судебная коллегия считает, что исковые требования прокурора Железногорской межрайонной прокуратуры Курской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного крута лиц к Гарбузовой Н.А., администрации г. Железногорска Курской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительной сделки являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 328, 330 ч. 1 п.п. 3, 4 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железногорского городского суда Курской области от 02 марта 2020 года отменить и постановить по делу новое решение:
Признать недействительным постановление администрации муниципального образования "город Железногорск" Курской области от 28.11.2016 года N 2793 "О предоставлении земельного участка в аренду Гарбузовой Н.А."
Признать недействительным, в силу ничтожности, заключенный 28.11.2016 г. между администрацией города Железногорска Курской области и Гарбузовой Н.А. договор аренды земельного участка N 140, из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, с местоположением по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N площадью 7762 кв.м.
Прекратить право аренды Гарбузовой Н.А. на земельный участок из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, площадью 7762 кв.м.
Применить последствия недействительности сделки, обязав Гарбузову Наталью Александровну возвратить земельный участок площадью 7.762 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, из категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения гаражей и автостоянки, в публичную собственность в ведение муниципального образования "город Железногорск" Курской области в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
