Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 января 2022 года Дело N 33-1952/2022

г. Санкт - Петербург 25 января 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Сопраньковой Т.Г.судей Луковицкой Т.А.Бучневой О.И.при секретаре Киселевой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1176/2021 по апелляционной жалобе Родионовой Раисы Петровны на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 30 сентября 2021 года по иску Бордановой Янины Игоревны к ТСЖ "Маршал" и Родионовой Раисе Петровне о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,

Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав объяснения представителя истца Бордановой Я.И. - Григорьевой Ж.В., представителя ответчика ТСЖ "Маршал" - Фоминой В.А., ответчика Родионовой Л.П. и ее представителя Минаева А.П., изучив материалы дела, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Борданова Я.И. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Маршал", Родионовой Л.П., в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать солидарно с ответчиков в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры 332818 рублей за перенос инженерных сетей и 253423 рубля за перенос перегородок, расходы по оплате заключения специалиста 10000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины 7378 рублей 98 копеек

В обоснование иска указано, что Борданова Я.И. приобрела у Родионовой Р.П. квартиру, в которой была произведена перепланировка и переустройство, о которой ей не было известно на момент заключения договора, учитывая, что данные работы не могли быть выполнены без согласия и информирования управляющей компании, полагает необходимым взыскать затраты для устранения недостатков в солидарном порядке с обоих ответчиков, в связи с чем вынуждена обратиться в суд.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 30.09.2021 исковые требования Бордановой Я.И. удовлетворены частично, с Родионовой Р.П. в пользу истца в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, взысканы денежные средства в размере 586 241 руб., расходы по оплате заключения специалиста 10 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины 7378,98 руб.; в удовлетворении иска в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе Родионова Р.П. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, отказать в удовлетворении исковых требований.

Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

В судебное заседание истец Борданова Я.И. не явилась, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещена по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представила, направила в суд представителя. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившегося лица в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.03.2019 между Родионовой Р.П. (продавец) и Бордановой Я.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю за 11000000 рублей квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Стороны свои обязательства по договору друг перед другом исполнили в полном объеме. 21.03.2019 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Бордановой Я.И. на квартиру.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 29.10.2019 по делу N 2-3880/2019 суд обязал Дмитриеву М.С. устранить допущенное нарушение системы отопления жилого дома по адресу: <адрес> путем приведения ее в соответствие с проектом - заменить стояки внутри квартиры N 11 на металлические, ликвидировать муфты.

В рамках указанного дела ТСЖ "Маршал" обратилось в суд с иском об обязании Дмитриевой М.С., Родионовой Р.П. устранить допущенное нарушение системы отопления жилого дома по адресу: <адрес>, путем приведения ее в соответствие с проектом; в обоснование заявленных требований ссылается на то обстоятельство, что собственниками квартир N 11 и N 16 допущены нарушения - внесены изменения в конфигурацию общих тепловых сетей многоквартирного дома, в частности, в квартире N 16 собственником в отсутствие согласованного проекта стояки тепловой сети во всей квартире зашиты гипсокартоном, доступ к стоякам ограничен, что нарушает права собственников общего имущества, затрудняет техническое обслуживание данного оборудования, является нарушением пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170, собственником квартиры N 11 допущено нарушение в виде замены части труб отопления с металлических (по проекту) на полипропиленовые, с соединением металла и полипропилена с помощью муфт с резьбовым соединением, не обеспечивающим достаточную целостность и прочность сетей во всей квартире без согласованного проекта и в нарушение статьи 26 ЖК РФ; с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 39 ГПК РФ просит обязать Дмитриеву М.С. заменить стояки внутри квартиры N 11 на металлические, ликвидировать муфты, обязать Родионову Р.П. обеспечить свободный доступ к стоякам внутри квартиры N 16.

08.06.2020 ТСЖ "Маршал" направило в адрес Бордановой Я.И. предписание, в котором просило в срок до начала отопительного сезона 2020-2021 года устранить допущенные нарушения, восстановить инженерные коммуникации в соответствии с проектной документацией многоквартирного дома.

07.07.2020 Борданова Я.И. направила ТСЖ "Маршал" ответ на предписание, в котором отказалась его исполнять, указав, что в данной ситуации виновата Родионова Р.П. и управляющая компания.

17.09.2020 Борданова Я.И. направила Родионовой Р.П. претензию, в которой просила возместить ей затраты, связанные со стоимостью восстановительного ремонта 417898 рублей, расходы по оплате заключения специалиста 10000 рублей.

По ходатайству сторон проведена судебно-строительная экспертиза, согласно заключению N 2454/2021-2-1176/2021 от 20 сентября 2021 года: "квартира, расположенная по адресу: <адрес>, не соответствует проектной документации многоквартирного жилого дома, а также требованиям пункта 6.3.4 СП 60.13330.2016 "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха актуализированная редакция СНиП 41-10-2003" и требованиям пунктов 6.1.6, 6.1.12 СП 73.13330.2016 "Внутренние санитарно-технические системы зданий. СНиП 3.05.01-85; в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, выполнены работы по переоборудованию (переустройству) и перепланировке квартиры; в помещениях жилых комнат и кухни, произведена замена стояков системы центрального отопления с переносом их в наружную (фасадную) стену многоквартирного жилого дома, выполнена замена трубопроводов подачи и отвода теплоносителя от радиаторов системы отопления с переносом трубопроводов в наружную (фасадную) стену многоквартирного жилого дома, радиаторы отопления перенесены в ниши изготовленные в наружных (фасадных) стенах многоквартирного жилого дома (перенос инженерных сетей); в квартире выполнены работы по переносу перегородки между помещениями 7 и 8 в сторону помещения 8, что привело к увеличению площади помещения 7 (санузел); была уменьшена площадь помещения 2 (комната), за счет устройства помещения 8 (гардеробная), (перенос перегородок); работы по переоборудованию (переустройству) квартиры N 16, расположенной по адресу: <адрес>, могут быть устранены путем переноса стояков системы отопления и трубопроводов подачи и отвода теплоносителя от радиаторов системы отопления из наружных стен многоквартирного жилого дома в помещения жилых комнат и кухни квартиры, а также заделкой ниш под радиаторы отопления в соответствии с проектными решениями по строительству многоквартирного жилого дома, подготовленными ЗАО "Медведь"; работы по перепланировке квартиры N 16, расположенной по адресу: <адрес>, могут быть устранены путем переноса перегородки между помещениями 7 и 8 в сторону помещения 7 (санузел), путем демонтажа части стены помещения 8 (гардеробная) и возведения части стены помещения 2 (комната) в соответствии с рисунком N 1 и проектными решениями по строительству многоквартирного жилого дома, подготовленными ЗАО "Медведь"; объем работ по устранению выявленной перепланировки и переоборудованию (переустройства) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а равно приведение жилого помещения в первоначальное (в соответствии с проектом или нормами) состоянием, приведены в таблицах N 1 и N 2 настоящего заключения; стоимость затрат на устранение выявленных работ по переоборудованию (переустройству) квартиры N 16, расположенной по адресу: <адрес>, и приведение жилого помещения в первоначальное (в соответствии с проектом или номами) состояние (перенос инженерных сетей) составляет: 332818 рублей; стоимость затрат на устранение выявленных работ по перепланировке квартиры N 16, расположенной по адресу: <адрес>, и приведение жилого помещения в первоначальное (в соответствии с проектом или нормами) состояние (перенос перегородок), составляет 253423 рубля".

Отказывая в удовлетворении требований Бордановой Я.И., заявленных к ТСЖ "Маршал" суд первой инстанции исходил из того, что между указанными сторонами не возникли взаимоотношения, в соответствии с которыми истец могла бы защитить свое нарушенное право способами, установленными положениями статьи 475 ГК РФ, учел, что нормы действующего законодательства не устанавливают и не возлагают такого рода обязанности на управляющую компанию, в связи с чем пришел к выводу о том, что между указанными субъектами не возникло гражданских прав и обязанностей друг перед другом относительно договора купли-продажи от 21.03.2019, они возникли между продавцом и покупателем.

Разрешая исковые требования к Родионовой Р.П., суд первой инстанции исходил из того, что судебной строительно-технической экспертизой установлено, что квартира, не соответствует нормам действующего законодательства, перепланировка не может быть узаконена, при этом экспертом выявлена также перепланировка помещения N 2, что не указано в техническом паспорте на квартиру N 374/19 от 05.02.2019, которым стороны руководствовались при заключении договора купли-продажи, учитывая, что ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих факт согласования между сторонами уменьшения стоимости квартиры с учетом произведенной перепланировки не представлено, пришел к выводу о том, что при заключении договора истец не была поставлена в известность о переносе перегородок помещения 2 и о переносе инженерных сетей, что является скрытыми недостатком, а равно основанием для взыскания в пользу истца денежных средств, необходимых для их устранения, размер которых с учетом экспертного заключения составляет 586 241 рубль (332 818 руб. (перенос инженерных сетей)+253 423 руб. (перенос перегородок)).

В силу статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как усматривается из материалов дела жилое помещение по адресу: <...> приобретено Бордановой Я.И. у Родионовой Р.П. в собственность по договору купли-продажи от 21.03.2019.

08.06.2020 ТСЖ "Маршал" направило в адрес Бордановой Я.И. предписание, в котором просило в срок до начала отопительного сезона 2020-2021 года устранить допущенные незаконной перепланировкой нарушения, восстановить инженерные коммуникации в соответствии с проектной документацией многоквартирного дома.

Согласно заключению судебной экспертизы N 2454/2021-1176/2021 в спорной выполнена перепланировка в части переноса инженерных сетей а именно, в помещениях жилых комнат и кухни, произведена замена стояков системы центрального отопления с переносом их в наружную (фасадную) стену многоквартирного жилого дома, выполнена замена трубопроводов подачи и отвода теплоносителя от радиаторов системы отопления с переносом трубопроводов в наружную (фасадную) стену многоквартирного жилого дома, радиаторы отопления перенесены в ниши изготовленные в наружных (фасадных) стенах многоквартирного жилого дома (перенос инженерных сетей), а также осуществлена перепланировка в части переноса перегородок между помещениями 7 и 8 в сторону помещения 8, что привело к увеличению площади помещения 7 (санузел), уменьшена площадь помещения 2 (комната), за счет устройства помещения 8 (гардеробная).

Для приведения жилого помещения в первоначальное состояние необходимо выполнить ремонтно-строительные работы, стоимость которых в части переноса инженерных сетей определена экспертом в размере 332 818 руб., переноса перегородок - 253 423 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из пункта 5 ст. 19 ЖК РФ следует, что документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, является технический паспорт жилого помещения.

Из представленной копии технического паспорта на спорную квартиру усматривается, что по состоянию на 05.02.2019 в квартире произведена самовольная перепланировка - демонтирована часть перегородки в помещении 7, возведена гардеробная в помещении 8.

Вместе с тем, указанный технический паспорт, являющийся единственным документом, содержащим техническую информацию о предмете договора купли-продажи, не содержит сведений о наличии перепланировки в квартире в части переноса инженерных сетей.

Следовательно, на стороне продавца Родионовой Р.П. лежала обязанность сообщить покупателю о том, что квартира подвергалась перепланировке не только в части переноса перегородок, но и переноса инженерных сетей, поскольку такие изменения являлись скрытыми и не могли быть выявлены истицей, не обладающей специальными познаниями в области строительства.

Поскольку выявленные скрытые недостатки товара не были оговорены продавцом, требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены основано на п. 1 ст. 475 ГК РФ.

В связи с этим суд обоснованно удовлетворил требования Бордановой Я.И. о снижении покупной стоимости данного жилого помещения в связи с выявленными недостатками в части осуществления переноса инженерных сетей на сумму 332 818 руб., поскольку у истицы в силу ст. 29 ЖК РФ возникла обязанность привести перепланированную квартиру, приобретенную по договору купли-продажи от 21.03.2019, в прежнее состояние.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Родионова Р.П. на момент продажи квартиры не была осведомлена о незаконности перепланировки и необходимости осуществления работ по ее устранению не свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований истицы, поскольку Родионова Р.П., будучи осведомленной о самом факте осуществления работ по переносу инженерных сетей, в нарушение положений п. 1 ст. 475 ГК РФ не представила покупателю достоверную информацию об отчуждаемом жилом помещении до заключения договора купли-продажи.

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истицы в части уменьшения покупной стоимости квартиры ввиду осуществления незаконной перепланировки в части переноса перегородок, поскольку сведения об осуществлении таких работ на момент заключения договора купли-продажи содержались в техническом паспорте на спорную квартиру.

Кроме того, из искового заявления следует, что Борданова Я.И. признавала факт своей осведомленности относительно осуществления ответчиком перепланировки в части демонтажа перегородки в помещении 7 и возведения гардеробной в помещении 8.

Таким образом, до заключения договора купли продажи от 21.03.2019 Борданова Я.И. достоверно знала, что в квартире была осуществлена самовольная перепланировка в части переноса перегородок в помещениях 7, 8.

То, что квартира подверглась вышеуказанной перепланировке в виде переноса перегородок в помещениях 7, 8 могло быть установлено истицей с очевидностью, специальных познаний для этого не требовалось

Из договора купли-продажи следует, что условия о качестве товара сторонами не установлены, что не позволяет определить какие именно требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости, в то время как ответчик при отсутствии в договоре условий о качестве товара, передал истице квартиру в пригодном для проживания состоянии, что с достоверностью следует из текста договора (пункты 9, 15).

Подписав договор купли-продажи квартиры, Борданова Я.И. согласилась с произведенной ответчиком перепланировкой в части переноса перегородки в помещения 7, 8, с качеством проведенного в квартире ремонта. При заключении договора купли-продажи истица не имела замечаний и претензий к техническому состоянию жилья, снижающему его потребительские качества, а стоимость объекта недвижимости была согласована сторонами с учетом имеющейся в нем перепланировки, очевидной исходя из представленного ей технического паспорта квартиры.

При таких обстоятельствах, учитывая, что обязанность по приведению внутренней перепланировки, касающейся переноса перегородок между помещениями, на Борданову Я.И. не возложена, доказательств того, что указанная перепланировка нарушает права и законные интересы третьих лиц, затрагивает общее имущество МКД, истице было достоверно известно о наличии такой перепланировки при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости и она могла влиять на формирование его стоимости, коллегия не усматривает оснований для уменьшения покупной стоимости квартиры на сумму 253 423 руб.

Учитывая изложенное, решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 30.09.2021 подлежит изменению в части размера денежных средств, подлежащих взысканию с Родионовой Р.П. в пользу истицы в счет уменьшения покупной стоимости квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Принимая во внимание, что судебной коллегией решение районного суда изменено, требования истицы удовлетворены на 56,77% (332 818*100%/586 241), изменению подлежит размер судебных расходов.