Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-1952/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Коротченковой И.И., Дятлова М.В.

при секретаре Щекотихиной М.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладковой Людмилы Ивановны, Заломаева Ивана Васильевича, Заломаева Александра Васильевича, Калекиной Валентины Ивановны, Козловой Антонины Ивановны, Сотскова Анатолия Ивановича, Хапилиной Евдокии Абрамовны к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел", обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" о признании права на образование земельных участков путем выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 57:15:0040501:28 без обременения в виде аренды,

по апелляционной жалобе Гладковой Людмилы Ивановны, Заломаева Ивана Васильевича, Заломаева Александра Васильевича, Калекиной Валентины Ивановны, Козловой Антонины Ивановны, Сотскова Анатолия Ивановича, Хапилиной Евдокии Абрамовны на решение Свердловского районного суда Орловской области от 27 апреля 2021 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих по делу, судебная коллегия

установила:

Гладкова Л.И., Заломаев И.В., Заломаев А.В., Калекина В.И., Козлова А.И., Сотсков А.И., Хапилина Е.А. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел" (далее - ООО "Авангард-Агро-Орел", арендатор), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна") о признании права на образование земельных участков путем выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером N без обременения в виде аренды.

В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 000 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, Гладковой Л.И. принадлежит <...> доля в праве, Заломаеву И.В. - <...>, Заломаеву А.В.-<...>, Калекиной В.И. - <...>, Козловой А.И. - <...>, Сотскову А.И. - <...>, Хапилиной Е.А. - <...>.

Истцам стало известно, что 27 июля 2005 г. между участниками общей долевой собственности и ООО "Фортуна" был заключен договор аренды земельного участка (массива) при множественности лиц на стороне арендодателей (83 собственника) сроком 49 лет. 14 июня 2007 г. на основании договора N ООО "Фортуна" передало ООО "Авангард-Агро-Орел" права и обязанности по указанному выше договору.

Вместе с тем, общего собрания по вопросам передачи земельного участка в аренду, определения условий аренды не проводилось, истцы, как и другие участники общей долевой собственности, не выражали волеизъявления на заключение договора аренды, соответствующее решение об условиях передачи земельного участка общим собранием участников долевой собственности не принималось, договор аренды участниками долевой собственности не подписывался, а в приложении N к договору содержатся подписи граждан-участников долевой собственности, умерших до его заключения.

Указали, что ООО "Авангард-Агро-Орел" ненадлежащим образом исполняет обязательства, принятые в рамках договора N от 14 июня 2007 г., в части оплаты арендной платы, не оказывает услуги по вспашке и посадке картофеля, не выплачивает их денежный эквивалент. В целом обязательства по погашению задолженности по арендной плате за 2007-2020 гг. не исполнены.

Истцы выразили намерение осуществить выдел принадлежащих им земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером N, в связи с чем обращались к ООО "Авангард-Агро-Орел", однако согласия не получили

Ссылаясь на изложенное, дополнив заявленные требования, просят суд признать за ними право на образование земельных участков путем выдела принадлежащих им земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером N без обременения в виде аренды договором аренды от 27 июля 2005 г., без согласия арендатора земельного участка.

Представитель ответчика ООО "Авангард-Агро-Орел" - Букаева В.Д. возражала относительно заявленного иска, указала, что истцами не представлено доказательств голосования на общем собрании против заключения договора аренды. Кроме того, сослалась на то, что истцы на протяжении всего действия договора получали арендную плату, были согласны с договором аренды, информировались о порядке получения арендной платы. ООО "Авангард-Агро-Орел" устранены все допущенные нарушения, за которые оно было привлечено к административной ответственности, а истцами пропущен срок исковой давности не предъявление требований об оспаривании договора аренды и взыскании арендной платы.

Представитель ответчика ООО "Фортуна" - Савохин А.С. возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что ООО "Фортуна" не является надлежащим ответчиком по делу. Привел довод о том, что общее собрание участников долевой собственности по вопросу передачи земельного участка в аренду проводилось, однако протокол собрания не сохранился, а договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Гладкова Л.И., Заломаев И.В., Заломаев А.В., Калекина В.И., Козлова А.И., Сотсков А.И., Хапилина Е.А. просят решение суда отменить.

Указывают, что факт непроведения общего собрания по передаче земельного участка подтвержден материалами реестрового дела, в которых отсутствовал протокол собрания или иной документ, содержащий согласие участников долевой собственности по вопросу заключения договора аренды, который также отсутствует в администрации Свердловского района Орловской области и не был представлен ООО "Авангард-Агро-Орел" в регистрирующий орган.

Считают, незаконным применение судом пункта 5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ в действующей редакции, поскольку данная норма введена в действие 1 июля 2011 г. Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ, после возникновения арендных отношений, в связи с чем, по их мнению, пункт 5 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ не подлежал применению судом при разрешении спора.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в судебном решении мотивированы.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. ст. 246-247 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

На основании с п. 2 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии п. 1 ст. 12 Федерального Закона, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 6 000 000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Гладковой Л.И. принадлежит <...> доля в праве, Заломаеву И.В. - <...>, Заломаеву А.В.-<...> Калекиной В.И. - <...> Козловой А.И. - <...>, Сотскову А.И. - <...>, Хапилиной Е.А. - <...>.

Согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 5 мая 2004 г. проведено общее собрание 83 участников, являющихся в соответствии с постановлением Главы администрации Свердловского района от 7 июня 1994 г. N собственниками земельной доли в размере 7,5 га на земельный участок общей площадью 3 052,5 га, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в общей долевой собственности 401 граждан, на котором решилиобъединить земельные доли присутствующих собственников земельных долей с целью формирования (образования) нового земельного участка (массива) и утвердить и подписать Соглашение об образовании общей долевой собственности на выделяемый земельный участок (массив) с определением размера доли каждого собственника (участника), которым 25 июля 2005 г. был образован (с выделом в натуре) в счет 80 земельных долей земельный участок общей долевой собственности общей площадью 600 га, расположенный по тому же адресу. В приложении к Соглашению, подписанному 83 участниками, указан размер доли в праве каждого участника на земельный участок (массив).

19 июля 2005 г. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на указанный земельный участок (массив) с присвоением кадастрового номера 57:15:0040501:28.

27 июля 2005 г. между 83 собственниками указанного земельного участка (массива), в том числе Семеоновым И.Д., наследниками которого являются Гладкова Л.И., Калекина В.И., Козлова А.И.; Митиной О.И., наследником которой является Заломаев И.В.; Заломаевым В.И., наследником которого является Заломаев А.В.; Сотсковой А.А., наследником которой является Сотсков А.И.; Хапилиным М.А., наследником которого является Хапилина Е.А. и ООО "Фортуна" был заключен договор аренды земельного участка (массива), сроком на 49 лет.

Согласно разделу 2 договора арендная плата выплачивается Арендатором один раз в год, но не позднее 15 ноября каждого года действия Договора. Арендная плата выплачивается в денежной сумме, продукцией собственного производства. Структура арендной платы предусмотрена в Приложении N, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора: каждому собственнику земельной доли ежегодно предоставляются 5 центнеров фуражного зерна; каждому собственнику земельной доли ежегодно оказываются услуги по вспашке и посадке картофеля - 25 соток.Собственник земельной доли имеет право получения вышеуказанной арендной платы денежными средствами из расчета ежегодно складывающихся цен на зерно и услуги, подтвержденными справкой органов статистики.

14 июня 2007 г. между ООО "Фортуна" и ООО "Авангард-Агро-Орел" был заключен договор N о передаче прав и переводе обязанностей по договору долгосрочной аренды, 20 июня 2007 г., в рамках данного договора подписано Согласие на перевод всех прав и обязанностей 83 собственников земельных долей.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылались на непроведение общего собрания участников долевой собственности по вопросу передачи земельного участка в аренду, а также на то, что договор аренды они не подписывали и волеизъявления на его заключение не выражали. Кроме того, указали, что арендатор ненадлежащим образом исполняет обязательства, принятые в рамках договора, нарушает существенные условия договора об использовании арендуемого земельного участка по целевому назначению, в связи с чем в отношении главного агронома ООО "Авангард-Агро-Орел" ФИО18 30 мая 2018 г. заместителем руководителя Управления Рссельхознадзора по Орловской и Курской областям ФИО19 было вынесено постановление по делу об административном правонарушении, которым он был признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ, ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере <...> руб.

Возражая относительно заявленных требований, представитель ООО "Авангард-Агро-Орел" указал, что договор аренды земельного участка был заключен в установленном законом порядке, передача прав и перевод обязанностей по договору долгосрочной аренды были осуществлены, договор прошел государственную регистрацию. При этом, обязательства по заключенному договору исполнялись надлежащим образом, о чем свидетельствуют акт на выдачу зерна населению (на паи) от 30 сентября 2005 г., ведомости на выдачу арендной платы за 2013-2020 годы, а также объявления в газете за 2016-2021 годы о возможности получения арендной платы.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, с учетом того, что доказательств о том, что истцы возражали против заключения договора аренды не представлено. Иные доводы истцов судом не приняты в связи с тем, что требования о признании договора аренды незаключенным, недействительным, о его досрочном расторжении, взыскании арендной платы, не заявлялись.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и соглашается с выводами суда по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях: 1) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. N 1196-О, от 29 января 2015 г. N 162-О, от 21 мая 2015 г. N 1197-О и от 25 февраля 2016 г. N 348-О).

Истцами не представлено, а материалами дела не подтверждено, что на собрании собственников земельных долей, которое одобрило заключение аренды, истцы либо их предшественники (наследодатели) голосовали против заключения договора аренды.

С момента заключения договора аренды возражений и несогласия относительно его действия стороной истцов не заявлялось. Настоящий иск подан истцами спустя 16 лет с момента заключения договора, при этом на протяжении всего периода его действия истцы получали арендную плату, что указывает на одобрение сделки.

Кроме того, установлено, что ООО "Авангард-Агро-Орел", как арендатор земельного участка, возражает относительно выдела земельных долей истцов, тогда как изменение договора аренды возможно только по взаимному согласию его сторон, либо в случаях, предусмотренных законом, которые в данном случае не установлены.