Дата принятия: 02 июля 2020г.
Номер документа: 33-1949/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2020 года Дело N 33-1949/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Яковлева Н.А., Ганцевича С.В.,
при секретаре Корж А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Саргсяна М.Р. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 31 января 2020 г., которым суд исковые требования администрации Гурьевского городского округа удовлетворил;
признал самовольной постройку - объект недвижимости, возведенный на земельном участке с кадастровым номером N;
обязал Саргсяна Мамикона Робертовича снести самовольно возведенный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N в течение 30 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в случае неисполнения данного требования в установленный срок - разрешить администрации Гурьевского городского округа или третьим лицам по ее поручению самостоятельно осуществить освобождение указанного выше земельного участка с последующим возмещением понесенных при этом расходов с ответчика;
в удовлетворении требований Саргсяна Мамикона Робертовича о признании права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N отказал.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения представителя Саргсяна М.Р. - ФИО13., поддержавшей доводы жалобы, представителя администрации Гурьевского городского округа ФИО14., представителя Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО15., полагавших, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация Гурьевского городского округа обратилась в суд с иском, которым просила признать самовольной постройкой объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>; возложить на ответчика обязанность по его сносу. В обоснование иска указано, что Саргсян М.Р. является собственником земельного участка с кадастровым номером N. По результатам проведенной в рамках государственного контроля проверки было установлено, что на указанном выше участке расположен объект недвижимости, представляющий собой оконченное строительством нежилое здание переменной этажности. Ссылаясь на возведение спорного строения без разрешительной документации, а также на несоблюдение градостроительных регламентов при его возведении просит удовлетворить заявленные требования.
Саргсян М.Р. обратился в суд с самостоятельным иском, которым просил признать право собственности на спорный объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса, мотивируя заявленные требования невозможностью в ином административном порядке оформить права на данный объект и наличием правовых оснований для сохранения объекта.
Рассмотрев дело, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Саргсян М.Р. просит решение суда отменить, указывая, что до начала строительства собственником были произведены действия по изменению территориальной зоны и разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка. Согласно постановлению администрации Гурьевского городского округа от 02.08.2017 г. утверждено изменение в границах проекта планировки территориальной зоны ж-5 на зону О-1. Кроме того, заявителем были предприняты действия, направленные на легализацию строительства, на получение разрешения на строительство. Постройка была возведена в соответствии с документацией по планировке территории. Имеющееся в настоящее время несоответствие назначения строения основному виду разрешенного использования является устранимым и может быть согласовано с органом местного самоуправления. Суд не дал оценки соразмерности требования о сносе постройки, которая является крайней мерой.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в части.
Согласно п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ред. ФЗ N 258 от 13.07.2015 года).
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (в ред. ФЗ N 339 от 03.08.2018).
В п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Из материалов дела следует, что Саргсян М.Р. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земельных участков - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление.
Согласно сведениям кадастрового учета указанный выше земельный участок был образован путем раздела исходного участка с кадастровым номером N с видом разрешенного использования - для выращивания плодовых культур, без изменения его внешних границ и поставлен на кадастровый учет 16 июня 2016 года на основании межевого плана и заявления прежнего собственника ФИО16. 05 мая 2017 года участок был отчужден собственником ФИО17. в пользу ответчика Саргсяна М.Р. Запись о правах Саргсяна М.Р. на участок внесена в ЕГРН 17 мая 2017 года.
Участок обременен двухэтажным объектом капитального строительства. Данный объект на кадастровом учете не стоит, сведения о правах в ЕГРН отсутствуют.
Установлено, что строительство спорного объекта осуществлялось в отсутствие разрешения на строительство и градостроительного плана участка. Как следует из пояснений представителя ответчика, спорный объект возводился за счет собственных средств ответчика с назначением "нежилое административное здание - автосервис" (том N 1 л.д. 191-192 ПСЗ от 13 августа 2019 года).
По ходатайству администрации Гурьевского городского округа 16 октября 2019 года по делу была назначена судебная экспертиза на предмет степени готовности спорного объекта, для определения его площади застройки и площади участка под ним, на предмет отнесения спорного строения к завершенному строительством объекту, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, возможности эксплуатации строения без угрозы жизни и здоровью граждан.
В результате проведенного судебным экспертом ФИО18. натурного осмотра спорного объекта было подготовлено заключение за N 260/С от 12 ноября 2019 года. Эксперт установил, что на земельном участке с кадастровым номером N возведено нежилое двухэтажное здание, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., прочно связанное с землей, с двумя входами, организованными со стороны <адрес> и со стороны противоположного фасада, строение является объектом капитального строительства, строительная готовность объекта составляет 100%. Строение подключено к городским сетям электроснабжения, местным сетям водоснабжения и канализации и обеспечено подъездными путями. Объемно - планировочное решение объекта соответствует требованиям, предъявляемым к административным зданиям. Строение обеспечено эвакуационными и аварийными выходами с нормируемыми параметрами. Конструктивные элементы объекта находятся в работоспособном состоянии, разрушений отдельных несущих конструкций или их частей, деформаций строительных конструкций, потери устойчивости несущих строительных конструкций, отклонений от вертикальности, экспертом выявлено не было. Наличия факторов угрозы жизни и здоровью граждан при размещении строения не установлено. По результатам обследования спорного объекта экспертом было определено, что строительство спорного объекта не в полной мере соответствует градостроительным регламентам, установленным для зоны Ж5, в пределах которой он расположен.
Проанализировав экспертное заключение, представленное стороной ответчика заключение ООО "Декорум", составленное по результатам обследования спорного строения, проектную документацию на возведение спорного объекта, а также принимая во внимание пояснения представителя ответчика относительно намерений по освоению участка, суд пришел к верному выводу о том, что спорный объект капитального строительства, расположенный на участке с кадастровым номером N размещен с нарушением градостроительных норм и правил.
На момент возведения спорного объекта, до утверждения в 2019 году Правил землепользования и застройки Гурьевского городского округа, действовали и подлежали применению Правила землепользования и застройки Новомосковского сельского поселения, в границах территории которого и расположен земельный участок N, утвержденные решением Новомосковского сельского Совета депутатов от 26 апреля 2013 года N 134. Согласно данным Правилам, участок размещался в зоне с индексом Ж5 - зона жилой застройки специального вида, перечнем основных видов которой предусматривался только вид разрешенного использования - огородничество. Условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования градостроительным регламентом предусмотрены не были.
С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу, что спорный объект возведен без получения необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил и установленного градостроительного зонирования территории.
При установленных обстоятельствах имеются достаточные основания для признания спорного объекта капитального строительства самовольной постройкой. С выводами суда о признании постройки самовольной и отказа во встречном иске о признании права собственности на нее ввиду неопределенности ее назначения судебная коллегия соглашается.
Указанный вывод первой инстанции основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтвержден материалами дела.
Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части сноса строения.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Из приведенных выше положений материального закона следует, что самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.
Таким образом, возможность сноса или приведения в соответствие самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Соглашаясь с решением суда в части признания постройки самовольной, судебная коллегия не усматривает оснований к применению требуемой истцом санкции ст.222 ГК РФ в виде сноса постройки.
Позиция суда апелляционной инстанции обоснована следующим.
В силу закона избранный истцом способ защиты и применения санкции ст.222 ГК РФ должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав и законных интересов, публичных интересов.
В этой связи при разрешении требований о сносе самовольной постройки следует выяснять, насколько выбранный истцом способ защиты права в виде сноса постройки соответствует допущенному ответчиком нарушению и возможно ли сохранение данного объекта.
Между тем, судом безосновательно оставлены без внимания и не дана надлежащая правовая оценка обстоятельствам, имеющим важное значение для принятия решения по делу.
До начала строительства объекта недвижимости собственником были произведены действия по изменению территориальной зоны и разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка.
Так, заявитель выступил заказчиком при разработке проекта планировки территории с межеванием в его составе в границах земельного участка с кадастровым номером N в <адрес> (земельный участок с кадастровым номером N образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N).
Указанный проект утвержден постановлением администрации Гурьевского городского округа N 3546 от 02.08.2017 г.
Согласно указанному постановлению, утверждается изменение в границах проекта планировки территориальной зоны Ж-5 (жилая застройки специального вида) на зону О-1 (зона делового, общественного и коммерческого назначения, под обслуживание автотранспорта, гостиничное обслуживание, объекты торговли, бытовое обслуживание).
Указанное изменение территориальной зоны в границах принадлежащего Саргсяну М.Р. земельного участка на зону О-1 подтверждается также в выданном заявителю письме администрации Гурьевского городского округа исх.N 06/551 от 07.09.2017 года.
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.
Согласно сведениям кадастрового учета, земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: деловое управление.
С целью соблюдения строительных норм и правил заявителем получены и выполнены технические условия, выданные ресурсоснабжающими организациями. В проектной организации ООО "Ар-Деко", Свидетельство N была подготовлена проектная документация по строительству объекта с назначением "Административное нежилое здание", проект разрабатывался в соответствии с документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами и техническими условиями.
Начиная с августа 2017 года, после утверждения указанного выше Проекта планировки территории земельного участка заявителя Постановлением N 3546 от 02.08.2017 г. Администрацией Гурьевского городского округа, Саргсян М.Р. неоднократно обращался в Администрацию Гурьевского городского округа, в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области, а также делал заявления в ходе публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки Гурьевского городского округа от 02.10.2019 г. (что отражено в протоколе Публичных слушаний от 02.10.2019 г.), где просил при разработке документов территориального планирования и градостроительного зонирования учесть утвержденный Проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером N, отнести принадлежащий ему земельный участок к зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О1), с внесением соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки и Генеральный план.
В ответах на обращения подтверждается, что утвержденный Проект планировки территории земельного участка с кадастровым номером N с межеванием в его составе является основанием для внесения изменений в части зонирования земельного участка при разработке документов территориального планирования и градостроительного зонирования.
Устранив имеющиеся нарушения в проектной документации, 16 мая 2019 года Саргсян М.Р. повторно обратился в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области за получением разрешения на строительство, но в выдаче разрешения на строительство ему было снова отказано, в том числе в связи с тем, что проектируемый объект не отнесен к основным видам использования земельного участка (ведение огородничества).
В ответах на последние обращения, которые были направлены в период рассмотрения настоящего дела в суде и также приобщены к материалам дела, в адрес Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области (исх.N 14211 от 12.11.2019 г., дополнено исх. N 16891 от 28.12.2019 г.), и в Администрацию Гурьевского городского округа (исх. N 14971 от 30.10.2019 г.) также указывается на право Саргсяна М.Р. обратиться с предложением учесть при разработке документов территориального планирования и градостроительного зонирования утвержденный проект планировки территории и отнести земельный участок с кадастровым номером N к функциональной зоне - общественно-деловая зона и установить территориальную зону делового, общественного и коммерческого назначения, однако также указывается на возможность внесения таких изменений только после окончания рассмотрения дела в судебных органах, исходя из установленных п.7 ст. 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований.
Имеющееся в настоящее время несоответствие назначения строения основному виду разрешенного использования, установленного утвержденными 19.12.2019 г. Правилами землепользования и застройки, является устранимым и может быть согласовано с органом местного самоуправления и приведено в соответствие в установленном законом порядке.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой, устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
Давая оценку доводам апелляционной жалобы в части сноса строения и соглашаясь с их обоснованностью, судебная коллегия отмечает, что доказательств невозможности приведения спорного строения в соответствие с нормами и требованиями градостроительного законодательства в материалы дела не представлено, тогда как наоборот сторона ответчика готова совершить такие действия. Изложенное указывает на необоснованность выводов суда в части сноса строения.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 31 января 2020 г. отменить в части возложения на Саргсяна М.Р. обязанности осуществить снос самовольной постройки, принять в указанной части новое решение, которым в иске администрации Гурьевского городского округа к Саргсяну М.Р. о сносе строения отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
