Определение Судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2021 года Дело N 33-1939/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:

председательствующего Апалькова А.М.,

судей Клевцовой Г.П., Букреевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Логиновой П.А.,

с участием помощника судьи Зуборевой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булгаковой Юлии Ивановны к Трунову Алексею Владимировичу о признании недействительным договора в части, поступившее по апелляционной жалобе представителя Булгаковой Юлии Ивановны - Заблоцкой Марины Викторовны на решение Ленинского районного суда г. Курска от 25 февраля 2021 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Булгаковой Юлии Ивановны к Трунову Алексею Владимировичу о признании недействительным абзаца 2 пункта 2 соглашения от 13 августа 2020 г. о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от 26 марта 2020 г. отказать".

Заслушав доклад судьи Клевцовой Г.П., выслушав объяснения представителя Булгаковой Ю.И - Заблоцкой М.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Булгакова Ю.И. обратилась в суд с вышеназванным иском к Трунову А.В., ссылаясь на то, что 26 марта 2020 г. между ответчиком (продавцом) и истцом (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, предметом которого являлось заключение сторонами в будущем основного договора купли-продажи жилого дома площадью 152 кв.м, этажность 2, и земельного участка площадью 575 кв.м, с кадастровым N, расположенных по адресу: <адрес>. Во исполнение условий предварительного договора истец выплатила ответчику 4 700 000 руб. согласно плану-графику платежей, а также сумму задатка в размере 300 000 руб. Впоследствии 13 августа 2020 г. стороны расторгли предварительный договор досрочно. Мотивом расторжения договора послужило то обстоятельство, что истец обнаружила факт наличия ограничений в использовании земельного участка, составляющего предмет договора, в соответствии со ст.ст.56,56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. N 160, наличие которых, по мнению истца, могло стать препятствием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, полноценной реализации прав собственника. В заключаемом договоре отсутствовала информация об указанных ограничениях. Ответчик согласился на расторжение договора при условии того, что задаток в размере 300 000 руб. остается у него. Данное условие являлось кабальным, поскольку истец имела опасения невозврата оплаченной суммы по предварительному договору в размере 4 700 000 руб. В силу п.1 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сумма перечисленного задатка подлежит возврату истцу. При этом Булгакова Ю.И. не являлась лицом, ответственным за неисполнение обязательства. Поскольку расторжение предварительного договора имело место по обоюдному согласию сторон, в связи с чем задаток должен быть возвращен в любом случае. В противном случае имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика, нарушается баланс интересов сторон, поскольку истец не получает эквивалентное встречное предоставление. Таким образом, положения соглашения в части оставления задатка у продавца, противоречит требованиям законодательства. В связи с этим просила признать абзац 2 пункта 2 соглашения от 13 августа 2020 г. о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке в части оставления суммы задатка в размере 300 000 руб. у продавца недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168, ч. 3 ст.179 ГК РФ.

Рассмотрев спор по существу, суд постановилвышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Булгаковой Ю.И. - Заблоцкая М.В. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В суд апелляционной инстанции истец Булгакова Ю.И., ответчик Трунов А.В., будучи надлежащим образом уведомленными о дате, времени и месте судебного заседания не явились. Информация о времени и месте судебного заседания, назначенного на 12 часов 15 минут 10 июня 2021 г., размещена на официальном сайте Курского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

При указанных обстоятельствах в соответствии с положениями статей 167, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.п. 1, 3, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно п.1 ст.380, пп.1,2 ст.381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст.ст.740,746,711 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Как установлено судом 1-й инстанции и следует из материалов дела, 26 марта 2020 г. между Труновым А.В. (продавец) и Булгаковой Ю.И. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи следующего имущества: жилого дома площадью 152 кв.м., этажность: 2 (именуемый в дальнейшем жилой дом), и земельного участка площадью 575 кв.м., с кадастровым номером N (именуемый в дальнейшем земельный участок), находящихся по адресу: <адрес> Продавец обязуется в срок до 1 декабря 2020 г. продать покупателю вышеуказанный жилой дом и земельный участок. На момент заключения договора за продавцом зарегистрировано лишь право собственности на земельный участок, право собственности на жилой дом будет зарегистрировано продавцом до 1 ноября 2020 г. Продавец продает, а покупатель покупает жилой дом и земельный участок за 6 699 000 руб. Расчет между сторонами происходит следующим образом: в день подписания настоящего договора покупатель передает продавцу сумму в размере 300 000 руб. в качестве задатка; сумму в размере 700 000 руб. в качестве аванса; остаток суммы в размере 5 699 000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцу в срок до 1 декабря 2020 г. согласно плану-графику платежей, указанному в приложении 3 к настоящему договору (л.д.13-14).

Согласно план-графику выполнения и оплаты работ по постройке жилого дома (приложение N 3) в день заключения договора заказчик (покупатель) передает исполнителю (продавцу) 1 000 000 руб., а исполнитель обязан в срок до 1 апреля 2020 г. произвести закупку материалов для строительства. Далее оплата совершается в следующие сроки: по 1 000 000 рублей до 5 апреля, до 1 мая, до 20 мая, до 20 июня 2020 г., 750 000 руб. - до 10 июля 2020 г., 400 000 руб. - до 25 июля 2020 г., 300 000 руб. - до 15 августа 2020 г., 200 000 руб. - до 10 сентября 2020 г., 49 000 руб.- до 1 октября 2020 г. При этом после каждой оплаты Трунов А.В. производит работы по строительству жилого дома, подлежащего передаче заказчику Булгаковой Ю.И., за счет предоставленных ею денежных средств (л.д. 15-16).

Проанализировав содержание договора от 26 марта 2020 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически был заключен смешанный договор, состоящий из договора строительного подряда жилого дома, по условиям которого ответчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию истца жилой дом и передать его в указанный в договоре срок, оформив его передачу договором купли-продажи жилого дома, а также из предварительного договора купли-продажи земельного участка.

13 августа 2020 г. между сторонами было заключено соглашение о расторжении указанного договора, по условиям которого ответчик возвращает истцу уплаченную во исполнение договора сумму 4 700 000 руб. При этом абзацем 2 пункта 2 соглашения стороны определили, что денежные средства в размере 300 000 руб., уплаченные в качестве задатка, остаются у ответчика (л.д. 12).

Обращаясь в суд с иском Булгакова Ю.И. просила признать недействительным абзац 2 пункта 2 соглашения от 13 августа 2020 г. о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке в части оставления суммы задатка в размере 300 000 руб. у продавца н по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 168, ст.179 ГК РФ.

В соответствии с пп.1 и 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пп.1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п.3 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Вместе с тем, таких оснований для признания соглашения от 13 августа 2020 г. о расторжении договора в части недействительным судом не установлено.

Так, указывая на несоответствие сделки положениям закона, сторона истца ссылалась на то обстоятельство, что в силу п.1 ст.381 ГК РФ задаток должен быть возвращен в любом случае, поскольку исполнение обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества было прекращено по соглашению сторон до начала его исполнения (1 декабря 2020 г.).

Вместе с тем, как было правильно констатировано районным судом, указанные доводы стороны истца не соответствуют установленным обстоятельствам. Поскольку как было указано ранее, между сторонами 26 марта 2020 г. фактически был заключен смешанный договор, содержащий в себе элементы как предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, так и договора строительного подряда жилого дома, по которому исполнение обязательств сторонами путем оплаты и производства соответствующих работ началось до расторжения договора, что подтверждается представленными стороной истца расписками по передаче денежных средств ответчику от 29 апреля, 11 июня, 14 и 18 июля 2020 г., и не оспаривалось сторонами в судебном заседании (л.д. 18-21).

В связи с указанными обстоятельствами, вывод районного суда об отсутствии оснований для применения положений п.1 ст.381 ГК РФ, предусматривающих возвращения стороне внесшей задаток, виду прекращения исполнения обязательств по договору купли-продажи, является верным.

Обоснованно были приняты во внимание судом положения п. 2 ст. 380 ГК РФ предусматривающие, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Поскольку сторонами не оспаривалось, что инициатором расторжения предварительного договора явилась сторона истца. При этом данных о невозможности исполнения обязательства (ст.416 ГК РФ), либо вины в этом ответчика, представлено не было.

Доказательств тому, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не мог быть заключен и исполнен по причине наличия на земельном участке ограничений в соответствии с положениями ст.ст.56, 56.1 ЗК РФ, постановления Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (невозможность получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений), что именно указанное обстоятельство послужило причиной к расторжению договора, стороной истца представлено не было.

При этом наличие разрешения на строительство на указанном земельном участке от 29 апреля 2020 г., регистрации права собственности за ответчиком, отнесение земельного участка к зоне индивидуальной (коттеджной) жилой застройки (Ж-1), согласование строительства жилого дома с ПАО "МРСК Центра" - "Курскэнерго", в пользу которого сделано обременение, от 23 октября 2019 г., свидетельствует об отсутствии соответствующих ограничений на осуществление собственником правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Ответчик, возражая против доводов истца о том, что Булгаковой Ю.И. не было известно об имеющихся на земельном участке ограничений, указывал на то, что истцу было известно о наличии данных обстоятельств (наличие обременений земельного участка), поскольку сведения о земельном участке являются общедоступными, содержатся в свободном доступе. Ответчик ссылался также на то, что Булгакова Ю.И. в качестве причины для расторжения предварительного договора от 26 марта 2020 г. указывала на отсутствие денежных средств, необходимых для завершения строительства, наличие конфликта с соседями, а также подбор иного варианта с приобретением жилого дома.

При этом сторона истца в судебном заседании не оспаривала то обстоятельство, что, начиная с ноября 2020 г., осуществляет строительство жилого дома в ином месте.

Обоснованно были отвергнуты районным судом, доводы Булгаковой Ю.И. о том, что уплаченный ею задаток должен быть возвращен ей в любом случае, поскольку обязательство было прекращено по соглашению сторон.

Поскольку судом на основании представленных материалов установлено, что формальным основанием для расторжения предварительного договора от 26 марта 2020 года явилось обоюдное соглашение сторон. Однако, как установлено судом, инициатором расторжения предварительного договора являлась именно Булгакова Ю.И. которая доказательств о невозможности исполнения обязательства ответчиком, либо его вины в этом, не представила.

Поскольку досрочное прекращение обязательства по инициативе истца в отсутствие объективных препятствий для его исполнения влекло за собой негативные последствия для ответчика, связанные с необходимостью изыскания свободных денежных средств для передачи истцу в значительном размере (поскольку переданные истцом были вложены в строительство жилого дома), а также лишением причитающегося в случае надлежащего исполнения сторонами обязательств в соответствии с условиями договора, ответчик исходя из положений п.2 ст.381 ГК РФ вправе был потребовать при заключении соглашения оставления задатка у себя, с чем согласилась Булгакова Ю.И., заключая соглашение.

При этом положения п.2 ст.381 ГК РФ, при установленных обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, не предусматривают эквивалентного встречного предоставления взамен полученного стороной задатка. Более того, в силу ст.421 ГК РФ стороны вправе были заключить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи на приведенных условиях, в том числе с указанием на оставление задатка у ответчика.

Доказательств тому, что соглашение о расторжении договора в оспариваемой части было заключено истцом на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелых обстоятельств, стороной истца также представлено не было. При этом указание представителя истца в апелляционной жалобе на то, что Булгакова Ю.И. имела опасения по поводу невозврата ответчиком оплаченной суммы по предварительному договору в размере 4 700 000 руб. в случае истребования у него задатка, является лишь ничем неподтвержденным умозаключением, носит предположительный характер и не подкреплено конкретными фактическими данными.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец имела возможность отказаться от расторжения договора на невыгодных для себя, как она полагает, условиях.

В соответствии с п. 1 ч. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны по делу заключив соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от 13 августа 2020г., реализовали свое право на свободу договора, указав в нем условие о том, что денежные средства в размере 300 000 руб. переданные в качестве задатка Трунову А.В. остаются у ответчика.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену оспариваемого решения, судом не допущено, а доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для принятия иного решения по рассматриваемому иску.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Курска от 25 февраля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Булгаковой Юлии Ивановны - Заблоцкой Марины Викторовны - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка