Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2022 года Дело N 33-1930/2022

Санкт-Петербург ДД.ММ.ГГГГ

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи ФИО13

судей Осиповой Е.А., Пучковой Л.В.

при секретаре ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Подпорожского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворен иск ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора переуступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда ФИО13, объяснения представителя ФИО1 - ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет, и ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, возражения представителя ФИО2 - адвоката ФИО9, действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила признать недействительным договор переуступки права аренды земельного участка и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ей уплаченных по договору денежных средств в размере 200000 рублей.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "Подпорожский муниципальный район <адрес>" и ФИО1 заключён договор N аренды земельного участка, по которому ФИО1 передан в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 47:05:0104002:159, расположенный по адресу: <адрес>.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был продлён на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключён договор переуступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчик обязалась передать истцу права и обязанности, предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ N. За переуступку прав аренды земельного участка истец заплатила ответчику 200 000 рублей.

Истец ссылается на то обстоятельство, что при обращении в администрацию МО "Подпорожский муниципальный район <адрес>" для согласования переуступки прав по договору аренды администрация согласия не дала, объяснив отказ тем, что договор аренды был заключён путём проведения торгов, а победитель торгов не вправе уступать права договору аренды. Кроме того, истцу стало известно о том, что на земельном участке находится объект незавершённого строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Полагая, что переуступка прав аренды земельного участка была произведена с нарушением требований статей 39.6 ЗК РФ, статьи 448 ГК РФ, запрещающих переуступать права аренды земельного участка в случае, если он заключен по итогам проведенных торгов, а также требований подпункта 1 части 1 статьи 1, статьи 35 ЗК РФ, провозгласивших принцип единства земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости и содержащих запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, истец просил защиты нарушенного права в судебном порядке.

В судебном заседании суда первой инстанции истец ФИО2 и её представитель ФИО9 настаивали на удовлетворении иска, дополнив, что ответчик истцу не сообщала о находящемся на земельном участке объекте.

Представители ответчика ФИО10, ФИО11 исковые требования не признали по доводам, указанным в письменных возражениях на иск, дополнив, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ не предусматривает какие-либо ограничения для возможности заключения договора уступки права аренды в случае нахождения на нем объекта недвижимости, а также наличия задолженности по арендным платежам перед арендодателем.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации МО "Подпорожский муниципальный район <адрес>" поддержал позицию истца.

Решением Подпорожского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО2 удовлетворен.

Суд признал недействительным договор переуступки права аренды земельного участка, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2

Применил последствия недействительности сделки, взыскав с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные по договору, в размере 200 000 рублей.

Этим же решением суд взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

ФИО1 не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Подпорожского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Податель апелляционной жалобы считает ошибочным вывод суда первой инстанции о ничтожности совершенной сделки как заключенной с нарушением требований положений гражданского и земельного законодательства, установивших принцип единства земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, поскольку в рассматриваемом случае земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства принадлежат разным лицам, а передачу прав аренды нельзя расценивать в качестве отчуждения земельного участка, поскольку его собственником также осталось муниципальное образование. Кроме того, по мнению ответчика, не имеется оснований для вывода о невозможности заключить договор переуступки прав аренды земельного участка в связи с тем, что сам договор аренды был заключен на торгах, поскольку подобный запрет действует только с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента вступления в силу изменений, внесенных в статью 448 ГК РФ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", тогда как договор аренды был заключен еще ДД.ММ.ГГГГ.

Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, по результатам торгов, проведенных на основании постановления главы администрации МО "Подпорожский муниципальный район <адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ N, между администрацией МО "Подпорожский муниципальный район <адрес>" и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключён договор N аренды земельного участка, по которому ФИО1 передан в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 47:05:0104002:159, расположенный по адресу: <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании постановления Администрации МО "Подпорожский муниципальный район <адрес>" от ДД.ММ.ГГГГ N и дополнительного соглашения к указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N продлён до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключён договор переуступки права аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчик обязалась передать истцу права и обязанности, предусмотренные договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ N. За уступку прав аренды земельного участка ФИО2 заплатила ФИО1 200 000 рублей, что подтверждается представленной в дело распиской.

При разрешении заявленного иска суд указал на несостоятельность доводов истца о ничтожности договора переуступки прав аренды земельного участка по тому основанию, что первоначальный договор был заключен на торгах, в то время как положения статьи 448 ГК РФ содержит запрет на уступку прав по такому договору.

Подобный вывод суда первой инстанции является правильным.

В соответствии 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.Согласно подпунктам 1 и 2 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), указанный федеральный закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ, положения Гражданского кодекса РФ (в редакции указанного закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу данного федерального закона, положения Гражданского кодекса (в редакции указанного закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу этого федерального закона, если иное не предусмотрено названной статьей.

Следовательно, положения Гражданского кодекса РФ в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до ДД.ММ.ГГГГ), при рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса РФ с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Соответствующая правовая позиция закреплена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, а также в пунктах 82 и 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Поскольку первоначальный договор аренды земельного участка был заключен с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, то правоотношения по реализации этого договора регулируется статьей 448 ГК РФ, не содержащей запрета на передачу прав по договору третьему лицу.

Вместе с тем, признавая договор переуступки прав аренды земельного участка ничтожной сделкой, суд сделал вывод о том, что при заключении указанного договора был нарушен установленный земельным гражданским и законодательством принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку права на земельный участок по договору уступки прав перешли к новому арендатору в то время, когда на нем уже находился объект незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику.

Действительно, ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с назначением "нежилое", площадью застройки 12,9 кв.м, степенью готовности 48%, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, Подпорожский муниципальный район, Подпорожское городское поселение, <адрес>, принадлежавшем ФИО1 на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем, анализ указанных положений земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что установленный подпунктом 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ запрет действует, во первых - при отчуждении земельного участка, во вторых - в случае, если собственником и земельного участка, и расположенного на нем объекта недвижимости является одно и то же лицо.

Под отчуждением в гражданском праве понимается юридическое распоряжение, приводящего к изменению принадлежности субъективного права, когда наблюдается прекращение субъективного права на объект у одного лица с возникновением аналогичного субъективного права на данный объект у другого лица, то есть переход права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Таким образом, в случае передачи другому лицу права на имущество на основании договора аренды собственник указанного имущества не меняется, поскольку это имущество переходит к третьему лицу лишь во временное владение и пользование.

Следовательно, как при переходе права аренды спорного земельного участка к ФИО1, так и при последующей передаче права аренды ФИО2 собственником этого участка останется муниципальное образование "Подпорожский муниципальный район <адрес>".

В этой связи следует сделать вывод о том, что при передаче права аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, установленный подпунктом 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ запрет на отчуждение не действует.

Кроме того, пределы осуществления вещных прав собственника объекта недвижимости, находящегося на чужом земельном участке, получили конкретизацию в статье 272 ГК РФ.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, законом урегулирован вопрос легитимности нахождения объекта недвижимости на чужом земельном участке, что исключает вывод о ничтожности по основаниям статей 166, 168 ГК РФ сделки по передаче права аренды на земельный участок без отчуждения находящегося на нем объекта недвижимости.

В этой связи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Гатчинского городского суда нельзя признать законным и обоснованным как постановленным при неправильном применении к спорным правоотношениям норм материального права, что влечет отмену судебного акта с принятие по делу нового решения об отказе ФИО2 в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Подпорожского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение.

ФИО2 в удовлетворении иска к ФИО3 о признании недействительным заключенного между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договора переуступки права аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером 47:05:0104002:159, расположенного по адресу: <адрес> применении последствий недействительности сделки отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев.

Председательствующий судья

Судьи

Судья ФИО12


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка