Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2022 года Дело N 33-1925/2022

Санкт-Петербург 24 мая 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Хрулевой Т.Е.,

судей Алексеевой Г.Ю., Бумагиной Н.Л.,

с участием прокурора Амантаевой А.А.,

при секретаре Григорьевой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков Дмитриевой Н.П., Дмитриева Ф.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2021 года по гражданскому делу N 2-2108/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Строй" к Дмитриевой Н.П., Дмитриеву А.А., Дмитриеву Ф.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., объяснение представителя Дмитриевой Н.П.- Грабовского А.А., поддержавшего доводы жалобы, заключение прокурора, считавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Альянс-Строй" обратилось в суд с иском к Дмитриевой Н.П., Дмитриеву А.А., Дмитриеву Ф.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, со снятием с регистрационного учета, выселении, взыскании судебных расходов в размере 40 000 руб.

Иск мотивирован тем, что с ДД.ММ.ГГГГ ООО "Альянс-Строй" является собственником спорного жилого помещения на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие". На момент приобретения квартиры и до настоящего времени в ней зарегистрированы и проживают ответчики. Данный факт ограничивает права истца. Урегулировать спор во внесудебном порядке стороны не представилось возможным.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2021 года Дмитриева Н.П., Дмитриев А.А., Дмитриев Ф.А. признаны утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>. Дмитриева Н.П., Дмитриев А.А. выселены из квартиры со снятием с регистрационного учёта. В удовлетворении исковых требований ООО "Альянс-Строй" к Дмитриеву Ф.А. о выселении - отказано.

В апелляционной жалобе Дмитриева Н.П., Дмитриев Ф.А. просили решение суда отменить, указывая на неизвещение ответчиков. Считала, что суд необоснованно не разрешилходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в силу судебного акта по делу 2а-8989/2021, не установил юридически значимые обстоятельства, спорная квартира на дату подачи иска уже не являлась предметом залога. Суду надлежало применить положения ст. 446 ГПК РФ, так как для ответчиков спорное жилое помещение является единственным.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены по правилам ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, уважительности причин неявки не представили, Дмитриева Н.П. направила представила, в связи с чем судебная коллегия рассматривает дело по апелляционной жалобе в их отсутствие в соответствии по ст.167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк "Открытие" и Дмитриевой Н.П., Дмитриевым А.А. заключен кредитный договор N, по условиям которого ОАО Банк "Открытие" предоставил ответчикам кредит в размере 2 800 000 рублей сроком на 120 месяцев под 13, 75 % годовых. В обеспечение исполнения обязательств Дмитриевой Н.П. и Дмитриевым А.А. по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, Банк заключил с Дмитриевой Н.П. договор об ипотеке N от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого Дмитриева Н.П. передала Банку в залог объект недвижимости - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Дмитриевой Н.П. на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры N N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Банк "Открытие" и ЗАО "Ипотечный агент Открытие 1" был заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым ОАО Банк "Открытие" передал ЗАО "Ипотечный агент Открытие 1" права требования по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками и ОАО Банк "Открытие".

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24.02.2016 года по гражданскому делу N 2-901/2016 частично удовлетворены исковые требования ЗАО "Ипотечный агент Открытие 1" к Дмитриевой Н.П., Дмитриеву А.А. о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на залог, а именно: расторгнут кредитный договор N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Дмитриевой Н.П., Дмитриевым А.А. и ОАО Банк "Открытие"; с Дмитриевой Н.П., Дмитриева А.А. в пользу ЗАО "Ипотечный банк Открытие 1" взыскана задолженность по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 312 853 рубля 10 копеек; обращено взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Дмитриевой Н.П. расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 4 207 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 22.06.2016 года решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24.02.2016 года оставлено без изменения.

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29.11.2017 произведена замена взыскателя ЗАО "Ипотечный агент Открытие 1" его правопреемником - ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие".

В ходе судебного разбирательства установлено, что в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован право собственности ООО "Альянс-Строй" в отношении квартиры N, расположенной в <адрес>, номер государственной регистрации права - N. Основанием для регистрации права послужил договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Альянс-Строй" и ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие", а также акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ООО "Альянс-Строй" на указанное жилое помещение и законность его приобретения в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными на основании решения суда.

Также судом установлено и подтверждается справкой о регистрации ТСЖ "Династия" от ДД.ММ.ГГГГ, что в спорном жилом помещении зарегистрированы ответчики - Дмитриева Н.П., Дмитриев А.А., Дмитриев Ф.А. - с ДД.ММ.ГГГГ постоянно.

Требования об освобождении указанного жилого помещения и снятии ответчиков с регистрационного учета в добровольном порядке ими исполнены не были.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствуясь п.1ч.2 ст. 235, ч.2 ст.237, ч.2ст.292 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ, исходил из того, что при обращении взыскания на заложенное имущество, право собственности прекращается, право пользования членов семьи бывшего собственника производно от прав собственника, в связи с чем пришел к выводу, что ответчики подлежат признанию утратившими право пользования жилым помещением. При этом фактически проживающие лица подлежат выселению из жилого помещения.

Судебная коллегия считает, что доводы жалобы не служат основанием к отмене решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В пункте 1 статьи 5 названного закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 74 Закона об ипотеке правила главы XIII данного закона, устанавливающие особенности ипотеки жилых домов и квартир, применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

Пунктом 1 статьи 78 названного закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенное жилое помещение возможно как в случае, когда такое помещение заложено по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

При этом действующее законодательство, в том числе и Закон об ипотеке, не содержит запрета на передачу гражданами в залог по договору ипотеки принадлежащих им помещений, в том числе тех, которые являются единственными пригодными для их проживания, равно как и запрета на заключение договоров ипотеки, по которым залогодержателями и кредиторами являются граждане.

В связи с изложенным, ссылки на то, что жилое помещение является единственным пригодным местом жительства и суду надлежало применить положения ст.446 ГПК РФ, отклоняются.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно части 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены этим кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела и установлено судом, соглашения о сохранении права пользования спорным жилым помещением за ответчиками не заключалось. При таких обстоятельствах в силу приведенных выше норм материального права после обращения взыскания на спорное жилое помещение и перехода права собственности на него к истцу у ответчиков отсутствуют какие-либо законные основания пользования этим имуществом, и у них возникает обязанность по его освобождению по требованию собственника.

Вопреки доводам жалобы, ответчики были извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем являются извещенными и несут риск последствий неполучения судебной корреспонденции.

Согласно п. п. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку право собственности общества не признано недействительным, отсутствует вступившее в законную решения суда об исключении/аннулировании записи из ЕГРН, то суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истец является законным собственником имущества.

Приостановление производства по гражданскому делу до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, уголовном или административном производстве, допустимо только в том случае, если факты и правоотношения, которые подлежат установлению в порядке гражданского, уголовного или административного производства, имеют юридическое значение для данного дела. В данном случае отказ в приостановлении производства по делу не привел к принятию неверного решения. Так, по делу N 2а-4183/2022 решением Всеволожского городского суда Ленинградской области по административному иску о признании недействительным и отмене постановления судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на квартиру, признании незаконными действий УФРС по Ленинградской области отказано. 19.05.2022 судом апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Несогласие подателя жалобы с переходом права собственности на нереализованное по результатам торгов имущество к истцу, не препятствует рассмотрению данного дела, учитывая, что право собственности истца на квартиру зарегистрировано в ЕГРН.

Доводы жалобы об отсутствии возможности приобретения истцом имущества отклоняются, как направленные на оспаривание вступившего в силу постановления суда.

Неверное толкование норм материального права не свидетельствует о неправильности выводов суда или неправильности определения юридически значимых обстоятельств, а также неверной оценке доказательств.

Иные доводы жалобы также не свидетельствует о наличии оснований для отмены или изменении решения суда.

Руководствуясь статьями 327.1, п.1 ст.328, ст.329, ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дмитриевой Н.П., Дмитриева Ф.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка