Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 апреля 2021 года Дело N 33-1924/2021

от 27 апреля 2021 года N 33-1924/2021

город Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Викторова Ю.Ю.

судей Сотникова И.А., Репман Л.Ю.

при секретаре Топорковой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Давтяна О.Г. Озорнина А.А. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 02.02.2021.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Викторова Ю.Ю., объяснения представителя управления архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца Суховой В.П., судебная коллегия

установила:

Давтян О.Г. обратился в суд с иском к управлению архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца о признании права собственности.

В обоснование указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N..., площадью 668 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с разрешённым использованием - для индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды земельного участка от 16.08.2018, зарегистрированного в ЕГРН 17.08.2018, запись регистрации N....

На указанном земельном участке находился объект незавершённого строительства со степенью готовности 61%, представляющий собой недостроенный индивидуальный жилой дом, площадью застройки 112,7 кв.м., который был приобретён им в собственность по договору купли-продажи от 23.04.2018.

Индивидуальный жилой дом строился на основании разрешения на строительство N..., выданного ответчиком прежнему арендатору земельного участка - Щукину А.Н., который построил 61% жилого дома и зарегистрировал на незавершённый строительством объект право собственности.

Завершив строительство в 2018 году он направил уведомление об окончании строительства, в ответ на которое получил от управления архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца извещение о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности в связи с тем, что застройщиком нарушены границы места допустимого размещения объекта капитального строительства.

Полагая извещение ответчика незаконным, просил суд признать право собственности на здание, назначение - жилое, площадью 311,1 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземный - 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, со следующими координатами характерных точек контура:
Номер характерной точки Координаты,м Х Координаты,м Y N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...N...
Истец Давтян О.Г., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах, препятствующих явке, суду не сообщил, его представитель по доверенности Озорнин А.А. исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Управления архитектуры и градостроительства мэрии г.Череповца, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах, препятствующих явке, суду не сообщил, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что земельный участок на котором расположено здание находится в границах зоны Р-2 "Зона исторической застройки в границах города Череповца начала ХХ века", при этом заявителем нарушены границы места допустимого размещения объекта капитального строительства.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, мэрии города Череповца, комитета по управлению имуществом города Череповца, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах, препятствующих явке, суду не сообщили.

Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 02.02.2021 в удовлетворении иска Давтяну О.Г. к Управлению архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца о признании права собственности на здание отказано.

В апелляционной жалобе представитель Давтяна О.Г. Озорнин А.А. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что в соответствии с заключением эксперта ООО "Проектная Группа "Наш Город" фактическое местоположение индивидуального жилого дома хотя и выходит за пределы разрешенного пятна застройки, определенного градостроительным планом земельного участка, но расположено в пределах допустимого места застройки, предусмотренного федеральным законодательством, при этом здание находится в исправном состоянии, отсутствует влияние на безопасность его эксплуатации при нарушении границ места допустимого размещения объекта на земельном участке, отсутствует нарушение строительных норм и государственных стандартов при производстве строительно-монтажных работ, угроза жизни и здоровью граждан, вред окружающей среде. Полагает, что суд ошибочно приравнял понятие "площадь объекта" к понятию "площадь застройки". На момент покупки объекта степень его готовности составляла 61%, поэтому перенести его без несоизмеримых затрат не представляется возможным. Истец при покупке имущества не мог предвидеть невозможность получения разрешительного документа по окончанию строительства по причине его непопадания в пятно застройки. Обращает внимание, что истцом построен индивидуальный жилой дом с тремя надземными этажами и одним подземным этажом, который не должен учитываться при определении допустимой этажности индивидуального жилого дома, что подтверждается Письмом Росреестра от 12.05.2020 N....

Оценив собранные по делу доказательства, проверив законность и обоснованность судебного акта в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36, части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец возвел жилой дом с отступлением от параметров, содержащихся в разрешении на строительство: площадь объекта увеличена с 259,2 кв.м. до 311,1 кв.м., построено 4 этажа вместо допустимых 3-х, не выдержан 5-метровый отступ от границ участка до объекта строительства, что в совокупности исключает возможность признания права собственности на объект.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может.

Судом установлено, что постановлением мэрии города Череповца от 09.12.2010 N 4773 на основании заявления Щукина А.Н. утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N..., допускающий строительство на земельном участке 3-этажного дома с максимальным "пятном застройки", не превышающим 30% от площади земельного участка, при условии соблюдения 5-тиметрового отступа от жилого дома до красной линии улиц и 3-хметрового отступа - до проездов.

21.02.2011 управление архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца по заявлению Щукина А.Н. от 15.02.2011 выдало разрешение на строительство индивидуального жилого дома N... (трехэтажный, семикомнатный, из газобетонных блоков с наружной отделкой под дерево, общей площадью 259,2 кв.м) по адресу: адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Пролетарская, д.31А.

На основании договора купли-продажи от 23.04.2018 Давтян О.Г. приобрел у Щукина А.Н. объект незавершенного строительства с кадастровым номером N..., назначение - объект незавершенного строительства, площадью застройки 112,7 кв.м., степенью готовности 61% по указанному адресу.

07.05.2018 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимости, право собственности зарегистрировано за Давтяном О.Г.

17.08.2018 осуществлена государственная регистрация ограничения (обременения) в виде аренды в пользу Давтяна О.Г. на основании договора аренды земельного участка от 06.08.2018 N... (срок с 07.05.2018 по 06.05.2021, предмет - весь объект).

14.11.2018 Давтян О.Г. направил в адрес Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца уведомление об окончании строительства жилого дома.

11.11.2018 по результатам выполнения кадастровых работ кадастровым инженером Тойгамбаевым А.Б. составлен технический паспорт здания, в соответствии с которым площадь объекта недвижимости составляет 311,1 кв.м., количество этажей - 4, в том числе подземных -1.

21.11.2018 Управление архитектуры и градостроительства мэрии г. Череповца направило Давтяну О.Г. уведомление о несоответствии построенного дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, указало, что параметры построенного объекта индивидуального жилищного строительства не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным градостроительным планом земельного участка от 22.11.2010 N..., а именно: нарушены границы места допустимого размещения объекта капитального строительства.

В пункте 1 статьи 222 ГК РФ указано, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Заключением эксперта ООО "Проектная Группа "Наш Город" Киселева В.И. N... установлено, что фактические расстояния от стен возведенного здания до красной линии проезда составляют - 13,9 м, до границ участка - 3,63, 3,48 и 7,5м, что соответствует требованиям пунктов 5.3.2 и 5.3.4 "СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", в соответствии с которыми усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м; до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома - 3 м. Строительные конструкции здания находятся в исправном техническом состоянии, несущая способность фундаментов обеспечена, нарушений правил СНиП (строительных норм) и ГОСТ (государственных стандартов) при производстве строительно-монтажных работ и применяемых строительных материалов не обнаружено, для дальнейшей эксплуатации жилого дома, дополнительных работ по усилению строительных конструкций и устранению дефектов не требуется, техническое состояние здания соответствует требованиям к жилым зданиям согласно "Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений", нарушение границ места допустимого размещения объекта капитального строительства не влияет на безопасность эксплуатации объекта.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО "Проектная Группа "Наш Город" Киселева В.И. N... не имеется, поскольку эксперт имеет соответствующее образование, допуск на проведение подобного рода исследований и продолжительный стаж работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы, и ответчиком не оспаривается.

Ссылка суда на несоответствие площади возведенного здания предельной площади, указанной в разрешении на строительство, не может служит основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку данный показатель не включен в перечень предельных параметров разрешенного строительства.

Не является обоснованным и вывод суда о несоответствии этажности возведенного здания предельным параметрам, указанным в разрешении на строительство.

Согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), подпунктом 10 пункта 43 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее - соответственно Требования, Приказ N 953), в Едином государственном реестре недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Сведения о количестве этажей указываются в соответствии с формой технического плана, утвержденной Приказом N 953, в отдельных строках - "Количество этажей объекта недвижимости" и "в том числе подземных".

Таким образом, количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.

Проектирование, строительство, реконструкция жилых одноквартирных домов с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки осуществляются с учетом положений Свода правил N 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденного приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр, согласно пункту 4.2.1 которого правила определения этажности одноквартирных (блокированных жилых домов) вне зависимости от форм собственности следует принимать согласно Приложению А Свода правил N 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденного приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр (далее - СП 54.13330.2016).

Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Пунктами 3.31, 3.32, 3.36 СП 54.13330.2016 определены понятия "этаж здания", "этаж первый", "этаж цокольный".

В соответствии со статьями 14, 24 Закона N 218-ФЗ одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости (за исключением земельных участков), является технический план.

Согласно части 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее - уведомление о планируемом строительстве), а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.

Согласно техническому плану здания от 11.11.2018, подготовленному кадастровым инженером Тойгамбаевым А.Б. здание состоит из 4-х этажей, один из которых является подземным.

Учитывая, что техническим план здания, на основании которого здание поставлено на кадастровый учет, недействительным не признан и ответчиком не оспаривается, оснований не доверять содержащимся в нем сведениям судебная коллегия не усматривает, в связи с чем делает вывод, что этажность возведенного здания соответствует предельным параметрам разрешенного строительства.

Что касается ссылки суда на несоблюдение при строительстве дома предусмотренных градостроительным планом пятиметровых отступов, то она также не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку действующим федеральным законодательством, на которое ссылается в заключении эксперт, пятиметровый отступ предусмотрен только от красных линий улиц, во всех других случаях отступ от границ земельного участка до стен индивидуального жилого дома должен составлять не менее трех метров, что при возведении здания соблюдено.