Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 февраля 2021 года Дело N 33-192/2021

Санкт-Петербург 17 февраля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Пучинина Д.А.

судей Герман М.В., Свирской О.Д.

при секретаре Ческидове В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2019 года по делу N 2-1145/2019 по иску СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" к Сергееву Д.М., Сергееву С.М. о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истца СПб КГУ "Имущество Санкт-Пе6тербурга" Окрепиловой Ю.О., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

29 августа 2018 года СПб ГКУ "Имущество СПб" обратилось в суд с иском к Сергееву Д.М., Сергееву С.М. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.05.2015 по 31.03.2018 в размере 1630037,69 руб., пени в сумме 1323822,67 руб., а всего 2953860,36 руб.

В обосновании заявленных требований указано, что ответчики являются собственниками нежилого здания, площадью N кв.м, расположенного по <адрес>, кадастровый N.

Данное здание находится на земельном участке площадью N кв.м, кадастровый N, который находится в аренде ООО "Советская звезда" на основании договора аренды от 30.06.2000, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, а также дополнительного соглашения от 01.11.2013 к договору аренды земельного участка.

Таким образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ к ответчикам перешло право пользования данным земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания, а именно на условиях договора аренды земельного участка от 30.06.2000.

В нарушение пункта 3.7 договора аренды ответчики не выполняют обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Направленная в адрес ответчиков претензия о погашении долга оставлена ими без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчики Сергеев Д.М., Сергеев С.М. при рассмотрении дела в суде первой инстанции просили отказать в удовлетворении требования в части взыскания задолженности за период с 01.05.2015 по 30.09.2015, ссылаясь на пропуск срока исковой давности. Также указывали, что они не были уведомлены о наличии договора аренды земельного участка, поэтому полагают, что должны нести ответственности в виде неустойки только со дня получения от истца досудебной претензии. Также указывали, что фактически они пользуются только частью земельного участка площадью 1031 кв.м, которая необходима для обслуживания нежилого дома <адрес> полагали, что расчет задолженности по арендной плате следует производить исходя из площади земельного участка <адрес> кв.м, а не <адрес> кв.м. Кроме того, просили снизить неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ, указывая, что предусмотренная договором неустойка является чрезмерной.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2019 года, с учетом определения от 15 января 2020 года об исправлении описки, исковые требования удовлетворены частично. С ответчиков Сергеева Д.М., Сергеева С.М. солидарно взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в размере 589619,84 руб. и пени в размере 422206,71 руб., а ВСЕГО: 1011826,55 руб.

Также с ответчиков взыскана государственная пошлина в бюджет МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в размере 13259,13 руб. солидарно.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, представитель истца СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы истец выражает несогласие с выводом суда о применении срока исковой давности к периоду задолженности с 16.05.2015 по 30.09.2015. Кроме того, податель жалобы обращает внимание, что ответчики при разрешении дела не представили доказательств, свидетельствующих о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Также истец не согласен с выводом суда о расчете арендной платы исходя из площади части земельного участка, расположенной непосредственно под зданием.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков Сергеева Д.М., Сергеева С.М., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 30.06.2000 между КУГИ Санкт-Петербурга и АООТ "Советская звезда" заключен договор N аренды земельного участка площадью N кв.м, кадастровый номер N, расположенного по адресу по <адрес>, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

22.08.2000 произведена регистрация аренды.

Согласно условиям договора участок предоставлен для использования под здание коммунально-складского назначения. Границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

01.11.2013 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Советская звезда" заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.06.2000 N, также зарегистрированное в установленном законом порядке.

Пунктом 3.7 договора аренды земельного участка, с учетом дополнительного соглашения, предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Согласно пункту 5.2 договора, при нарушении арендатором срока внесения арендной платы начисляется пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

На основании договора купли-продажи от 03.05.2015 продавец ООО "Советская звезда" произвел отчуждение в общую долевую собственность покупателей Сергеева Д.М., Сергеева С.М. жилой дом (подвергся разрушению, назначение утрачено), общей площадью N кв.м, расположенный по <адрес>, кадастровый N.

Пунктом 1.7 договора купли-продажи предусмотрено, что земельный участок, на котором находится здание, принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора от 30.06.2000 N, заключенного с КУГИ Санкт-Петербурга, а также дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 01.11.2013. Земельный участок имеет площадь N кв.м, кадастровый N.

Покупатели приобретают право аренды земельного участка в установленном действующим законодательстве порядке (абз. 2 пункта 1.7 договора).

Государственная регистрация права собственности ответчиков на здание зарегистрирована 15.05.2015.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Статьей 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

То же предусмотрено пунктом 2 статьи 271 ГК РФ, согласно которой при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Разрешая исковые требования и принимая решение об их частичном удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что согласно представленной ответчиками кадастровой съемке, выполненной в феврале 2019 года, площадь территории под зданием <адрес> с учетом отступа на 1 (один) метр во дворе составляет 1043,1 кв.м. Следовательно, как указал суд, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания, составляет всего N кв.м, в связи с чем задолженность по арендной плате следует исчислять согласно представленному ответчиками расчету исходя из площади арендуемого земельного участка 1041 кв.м, а не из общей площади земельного участка 2537 кв.м, являющегося предметом договора аренды от 30.06.2000 N.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку при разрешении дела судом не применены положения пункта 3 статьи 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Поскольку приобретенное по договору купли-продажи здание <адрес> расположено на земельном участке площадью N кв.м с кадастровым N 2, являющимся предметом договора аренды земельного участка от 30.06.2000, и находящимся в государственной собственности, то в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ покупатели приобрели право пользования всем этим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости ООО "Советская звезда".

То же предусмотрено условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.04.2015, заключенного между продавцом ООО "Советская звезда" и покупателями Сергеевым Д.М., Сергеевым С.М., согласно которому продавцы приобретают право аренды земельного участка площадью N кв.м с кадастровым N, на котором расположе6но здание, в установленном действующим законодательством порядке.

При таких обстоятельствах, при расчете задолженности по арендной плате следует исходить из площади земельного участка с кадастровым N, которая составляет N кв.м.

Ответчики при рассмотрении дела просили применить исковую давность.

Согласно статье 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Настоящий иск направлен в суд по почте 29.08.2018.

Пунктом 3.7 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Таким образом, по требованию о взыскании арендных платежей за период с 15.05.2015 по 30.09.2015 истцом пропущен срок исковой давности, так как за III квартал 2015 года арендная плата должна была быть внесена не позднее 10 июля 2015 года, следовательно, иск подлежал предъявлению в суд не позднее 10 июля 2018 года.

Поэтому с ответчиков в пользу истца подлежит взыскать долг по арендным платежам за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в сумме 1441106 руб. 26 коп.

Кроме того, несмотря на то, что ответчики приобрели объект недвижимости в общую долевую собственность в равных долях, суд необоснованно взыскал с ответчиков задолженность по арендной плате солидарно, тогда как данная обязанность возникла у ответчиков в долевом порядке.

Следовательно, с каждого ответчика следует взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 по 720552 руб. (по 1/2 доли от 1441106 руб. 26 коп.).

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции о взыскании долга по арендным платежам исходя из площади земельного участка N кв.м, а также о солидарном взыскании долга нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене на основании пунктов 2, 4 ГПК РФ, как постановленное с нарушением норм материального права, при недоказанность установленных судом обстоятельств, с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме с учетом частичного применения исковой давности.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды земельного участка, статьей 330 ГК РФ с ответчиков подлежит взыскать неустойку за нарушение срока уплаты арендных платежей.

В силу пункта 2 статьи 330 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Исходя из того, что при рассмотрении дела ответчики не представили таких доказательств, то основания для снижения неустойки отсутствуют.

Поэтому с ответчиков подлежит взыскать пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в сумме 1036437,43 руб. в равных долях по 518218 руб. 71 коп.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ с каждого ответчика подлежит взыскать государственную пошлину в размере 14393 руб. 85 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 марта 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Взыскать с Сергеева Д.М. в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" задолженность по договору аренды земельного участка от 30.06.2000 N за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в размере 720553 руб. 13 коп., пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 518218 руб. 71 коп., а ВСЕГО: 1238771 (один миллион двести тридцать восемь тысяч семьсот семьдесят один) руб. 85 коп.

Взыскать с Сергеева С.М. в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" задолженность по договору аренды земельного участка от 30.06.2000 N за период с 01.10.2015 по 31.03.2018 в размере 720553 руб. 13 коп., пени за просрочку уплаты арендной платы в размере 518218 руб. 71 коп., а ВСЕГО: 1238771 (один миллион двести тридцать восемь тысяч семьсот семьдесят один) руб. 85 коп.

Взыскать с Сергеева Д.М. государственную пошлину в доход бюджета Муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в размере 14393 (четырнадцать тысяч триста девяносто три) руб. 85 коп.

Взыскать с Сергеева С.М. государственную пошлину в доход бюджета Муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в размере 14393 (четырнадцать тысяч триста девяносто три) руб. 85 коп.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Мартьянова С.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка