Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2022 года Дело N 33-19147/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Утенко Р.В.,Судей Полиновой Т.А.Тиуновой О.Н.при секретаре Ветровой Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 27 сентября 2022 года апелляционную жалобу Михайлец Ольги Александровны на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 31 апреля 2022 года по гражданскому делу N N... по иску Михайлец Ольги Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Строй Инвест" об отмене одностороннего акта приема-передачи помещения, обязании передать объект, обязании устранить недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., пояснения представителя истца Шелепова В.В., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Михайлец О.А. обратилась в суд с иском к ООО "Союз-Строй Инвест", указав, что между ООО "АГАТ" и ООО "СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" было заключено Соглашение от <дата> о перемене лиц в обязательстве по Договору долевого участия в строительстве от <дата>

Между ООО "АГАТ" и Сергиенко Е.А. было заключено Соглашение от <дата> о перемене лиц в обязательстве по Договору долевого участия в строительстве от <дата>.

Между Михайлец О.А. и Сергиенко Е.А. заключено соглашение от <дата> о перемене лиц в обязательстве по договору долевого участия в строительстве от <дата> N Д-5-1.

Вследствие указанных сделок истец является стороной договора участия в долевом строительстве, заключенном ранее с ООО "Союз Инвест Девелопмент" в отношении строительства многофункционального культрно-досугового центра - 5 этап: гостиничный комплекс со встроенными помещениями и паркингом по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>)

По условиям договора застройщик обязался осуществить строительство указанного объекта и после оплаты инвестором договора передать в его собственность индивидуально-определенные изолированные помещения коммерческого назначения, характеристики которых согласованы в приложениях к Договору.

<дата> истцом произведен осмотр нежилого N... с привлечением экспертной организации.

При осмотре помещения покупателем были выявлены недостатки:

Регулировка стеклянной двери;

Нет счетчиков воды;

Отсутствие вентиляции;

Отсутствие перегородок (Протокол осмотра N...

При осмотре помещения экспертом были выявлены недостатки и дано заключение:

Отсутствуют механические системы приточного и вытяжного воздуха в офисное помещение, воздухообмен не соответствует нормативам по гигиенической норме на 1 постоянное рабочее место (расход наружного воздуха нормируется до 60 м.куб/час в соответствии Приложения <адрес>)

Отсутствует необходимый объем вытяжного воздуха из Сан/узла (таблица <...>) по нормам 50 мЗ/ч, из умывальной - по расчету и комнаты уборочного инвентаря - по расчету. При этом выброс вытяжного воздуха из сан/узла через фасад не допускается.

Вентиляция в помещении отсутствует, что не соответствует требованиям СП <...> "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха" Актуализированная редакция N..., требуется проектирование и монтаж систем вентиляции.

Экспертом даны рекомендации по установки вентиляции: Через стену по оси В""/1 к помещению Пом.N... примыкает Паркинг. На расстоянии ~ <...> м от пом. N... имеется воздуховод предположительно вытяжной вентиляции. Предлагается оценить возможность подключения к данной вентсистеме для обеспечения общеобменной вытяжной вентиляции и вытяжки из с/у, комнаты уборочного инвентаря и коридора.

Приточную систему предлагается смонтировать и подключить к имеющемуся узлу прохода на фасадной стене.

Для выполнения монтажных работ необходимо Техническое Задание на проектирование приточной и вытяжной вентиляции с указанием вида теплоносителя для приточной системы и выделенной мощности электричества на вентиляцию в целом

Кроме того, площадь помещения не соответствует условиям договора, так по договору общая площадь помещения составляет <...> по одностороннему акту приема передачи передается помещение площадью N...

<дата> ответчику была направлена претензия по помещению, в которой истец просил устранить замечания с учетом проведенной экспертизой от <дата>.

<дата> от ООО "Союз-строй Инвест" было получено Уведомление о завершении строительства исх.Д-5-1 от <дата>г. о необходимости явиться в течении семи дней с момента получения данного уведомления на приемку помещений, для чего просят согласовать дату и время осмотра помещения и его дальнейшей приемке.

Истец сообщил ответчику о готовности принять помещение <дата> в N... место - непосредственно у входа в помещение 9- Н по <адрес> со стороны уличной пешеходной зоны (не со стороны паркинга).

<дата> истцом при двух свидетелях был составлен акт фиксации не состоявшейся приемки и протокол осмотра помещения 9-Н с замечаниями.

<дата> истцом при свидетелях был составлен акт фиксации не состоявшейся приемки и протокол осмотра помещения 9-Н с замечаниями.

<дата> при осмотре помещения были выявлено, что ответчик не устранил замечания.

Истец получил письмо N... от <дата>, содержащее односторонний акт приема-передачи нежилого помещения.

Недостатки объекта долевого строительства не были устранены, в связи с чем <дата> истец направил в адрес ответчика претензию об устранении недостатков объекта недвижимости, однако требования Истца не были удовлетворены. Выявленные истцом недостатки объекта долевого строительства указывают на несоответствие Квартиры техническому состоянию согласно условиям Договора и Закона.

Истец просила признать недействительным односторонний акт от <дата> передачи помещения 9-Н, расположенного в здании многофункционального культурно-досугового центра - 5 этап: гостиничный комплекс со встроенными помещениями и паркингом по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский проспект, участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского проспекта и <адрес>); обязать ответчика передать по акту приема-передачи помещение 9-Н соответствующие проектной документации; обязать ответчика устранить недостатки в указанном помещении и установить вентиляцию, согласно экспертизе, взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору N... долевого участия в строительстве от <дата>: в отношении помещения 9-Н в размере N... за период с <дата> по дату вынесения решения и за период с даты вынесения решения по дату фактического исполнения обязательства; взыскать компенсацию морального вреда в сумме <...> расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 31 марта 2022 года постановлено в удовлетворении исковых требований Михайлец О. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Союз-Строй Инвест" об отмене одностороннего акта приема-передачи помещения, обязании передать объект, обязании устранить недостатки, взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Истец и ответчик на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ч.2 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела жалобу в отсутствие истца и ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В силу статьи 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Из материалов дела следует, что <дата> между Обществом с ограниченной ответственностью "СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" и Обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная Компания "Пулковская" заключен договор N Д-5-1 долевого участия в строительстве многофункционального культурно-досугового центра: 5 этап: Гостиничный комплекс со встроенными помещениями и паркингом: N... гостиничный корпус в осях 1-8/А-Р по строительному адресу: <адрес>, <адрес>), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, дата государственной регистрации <дата>, номер государственной регистрации N... (договор N Д-5-1 от <дата>) (л.д.18-47 т.1)

<дата> между ООО "СОЮЗИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ", ООО "Инвестиционная Компания "Пулковская" и ООО "Союз-строй Инвест", заключено дополнительное соглашение N... к указанному договору, в соответствии с которым ООО "Инвестиционная Компания "Пулковская" передала ООО "Союз-строй Инвест" права и обязанности З. по N... <дата>. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу <дата>.

Между Обществом с ограниченной ответственностью "АГАТ" и Обществом с ограниченной ответственностью "СОЮЗ ИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" заключено Соглашение от <дата> N... о перемене лиц в обязательстве по Договору долевого участия в строительстве от <дата> N... зарегистрировано в Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу <дата>, номер записи N...

Между ООО "АГАТ" и гражданкой РФ Сергиенко Е. А. заключено Соглашение от <дата> N... о перемене лиц в обязательстве по Договору долевого участия в строительстве от <дата> N... зарегистрировано в Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу <дата>, номер записи N...

Между Михайлец О. А. и Сергиенко Е. А. заключено соглашение от <дата> N... о перемене лиц в обязательстве по договору долевого участия в строительстве от <дата> N... (далее - Договор), зарегистрировано в Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу <дата>, номер записи N...

В соответствии с пунктом 1.6 договора N Д-5-1 от <дата> З. обязуется передать И. по Акту приема-передачи Объект долевого строительства после ввода Объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему Договору; планируемый срок указанной передачи Помещения З. И. - четвертый квартал 2020 года, но в любом случае не позднее <дата>.

<дата> получено разрешение N... на ввод выше указанного объекта в эксплуатацию, выданное Службой Государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

<дата> ответчиком в адрес истца направлено уведомление о готовности объектов долевого строительства к передаче (т.1, л.д. 153-154).

<дата> с участием сторон был составлен протокол осмотра помещения 9-Н, в котором были отражены следующие недостатки, обусловившие непринятие объектасо стороны Михайлец О.А.: не заделан деформированный шов на полу, не зашита транзитная труба в 2 местах, неверно установлены входгные двери со стороны паркинга и дунайского проспекта, отсутствует вытяжная система в должном объеме, приточная система не оборудована, общее захламление помещения (л.д.79 т.1).

Представитель З. в акте указал на несогласие с указанными замечаниями в акте, счел их необоснованными и составил односторонний акт приема-передачи объекта.

Ввиду возникшего между сторонами спора именно на стороне ответчика лежала обязанность представить доказательства соответствия передаваемого нежилого помещения 9-Н на дату составления акта приема-передачи объекта условиям договора и безосновательности замечаний, отраженных в акте осмотра от <дата>.

Такие доказательства были ответчиком представлены в виде заключения назначенной судом судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО "Межрегиональное бюро судебных экспертиз"

Согласно заключению судебной экспертизы N...-СТЭ, проектной документацией "Устройство отдельных приточных и вытяжных систем вентиляции встроенных офисных помещений 1 этажа в осях 8-19". Шифр N..., в помещении 9-Н, расположенном по адресу: <адрес>), предусмотрено применение системы приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением.