Определение Судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-1909/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:

председательствующего Сидоренковой Е.В.,

судей Горбачевской Ю.В., Тумакова А.А.,

при секретаре Кондрашовой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика индивидуального предпринимателя Кузнецова Д.В. на решение Бежицкого районного суда г. Брянска от 5 марта 2021 г. по иску Ценбахт Л.А. к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Д.В. о возмещении ущерба, упущенной выгоды, расходов по оплате коммунальных услуг.

Заслушав доклад судьи Горбачевской Ю.В., выслушав объяснения представителя ответчика Кузнецова Д.В. по доверенности Соболевой Э.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения адвоката Потаповой Л.Ж. в интересах истца Ценбахт Л.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ценбахт Л.А. обратилась в суд с указанным исковым заявлением к ИП Кузнецову Д.В., ссылаясь на то, что она является собственником нежилого помещения, общей площадью 100,2 кв.м, по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ее представителем Ценбахт Г.И. и Кузнецовым Д.В. заключен договор аренды данного нежилого помещения. Помещение и инженерные коммуникации на момент его передачи ответчику находились в исправном техническом и санитарном состоянии, отвечали противопожарным требованиям. Какие-либо претензии в данной части при принятии помещения у ответчика отсутствовали.

В период использования ответчиком арендованное помещение перепрофилировано: стены и перегородки разрисованы и расписаны в сюжеты, свойственные для пивного бара; выполнена и до настоящего времени, не демонтирована непроектная дополнительная временная электропроводка по полу, стенам и потолку; разукомплектован радиатор водяного отопления - отсутствует верхняя секция и одна боковая секция, требующие восстановления; часть кафельной плитки на полу разбита и нуждается в полной замене в связи с отсутствием возможности ее подбора; в помещении не функционируют 10 электрических ламп; самовольно выполнена перепланировка помещения санузла, в котором из смежных помещений умывальной комнаты и туалета создано два изолированных туалета с умывальниками, разбита стена с устройством входной двери из помещения в санузел; дверь, ранее установленная между смежными помещениями, разбита; ступени для входа в нежилое помещение разбиты и требуют восстановительного ремонта. Эти недостатки препятствовали сдаче помещения в аренду, в связи с чем она не получила выгоду в размере 56 000 руб.

Стоимость восстановительных работ по приведению данного помещения в пригодное для дальнейшего использования состояние по выводам ООО "Арко" составляет 161 912 руб., включая средства на оплату труда в размере 16 411 руб.

Направленная в адрес ответчика претензия с требованием о приведении помещения в состояние, имевшее место при передаче его в аренду либо о компенсации стоимости восстановительных работ, оставлена без удовлетворения.

Кроме того, имеется задолженность по арендной плате в размере 5 503, 69 коп.

Согласно уточненным требованиям истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу 161 912 руб. - в счет возмещения реального ущерба, 56 000 руб. - в счет возмещения упущенной выгоды, 5 503,63 руб. - расходы по оплате коммунальных услуг.

Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 5 марта 2021 г. исковые требования Ценбахт Л.А. удовлетворены.

Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Кузнецова Д.В. в пользу Ценбахт Л.А. в счет возмещения причиненного ей ущерба денежные средства в размере 161 912 руб., 56 000 руб. - в счет возмещения упущенной выгоды, а также расходы по оплате коммунальных услуг в размере 5 503,59 руб., всего взыскал 223 415,59 руб.

С индивидуального предпринимателя Кузнецова Д.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 535 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Кузнецов Д.В. просит решение суда отменить в части взыскания ущерба в размере 161 912 руб. и упущенной выгоды в размере 56 000 руб. Согласен на возмещение расходов на восстановление стен и перегородок и оплату коммунальных услуг.

В обоснование доводов ссылается на недоказанность факта причинения ущерба истцу в результате непосредственно его действий. Дефектная ведомость <данные изъяты>" не является таким доказательством, поскольку осмотр был проведен через месяц после освобождения им помещения, кроме того, перечь повреждений, заявленный истцом, не соответствует действительности. В акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не указано конкретное количество электрических лампочек, состояние батареи, напольной плитки и т.д. Акт приема-передачи с недостатками от ДД.ММ.ГГГГ им не подписан. Показания свидетеля следует расценивать как недопустимое доказательство по делу, поскольку ФИО23 является заинтересованным лицом на стороне истца. Истец не доказал размер упущенной выгоды, а также то, что именно неправомерные действия ответчика послужили причиной неполучения прибыли истцом.

В возражениях на апелляционную жалобу Ценбахт Л.А. просит оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: ответчик ИП Кузнецов Д.В. и истец Ценбахт Л.А. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лица, участвующего в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что Ценбахт Л.А. является собственником нежилого помещения общей площадью 100,2 кв.м. по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между Ценбахт Л.А. и индивидуальным предпринимателем Кузнецовым Д.В. (арендатором) заключен договор аренды данного нежилого помещения (в том числе площадью для розничной продажи - 14 кв.м.), по условиям которого данное помещение с отдельным входом и пристроенным пандусом (офис N) передано ответчику во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности.

Срок аренды имущества установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

До истечения срока действия договора арендатор Кузнецов Д.В. представил истцу проект письменного соглашения о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ и проект акта приема-передачи нежилого помещения. Указанные документы арендодателем не подписаны. На акте арендодателем от руки указано на необходимость "замены разбитой двери в туалете и санузле", выполнения покраски помещений "от художеств", уборки "лишней проводки в помещениях", "ремонт входных ступеней", установки "сгоревших лампочек", "замены разбитой плитки в помещении", комплектовании "батареи в прихожей", устранение незаконной перепланировки, снятие вывески с фасада помещения, освобождение помещения с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ценбахт Г.И. направил Кузнецову Д.В. претензию о досудебном урегулировании спора, в которой указал на необходимость устранить нарушения договора и привести помещение в состояние, имевшее место при передаче его арендатору, а при наличии у арендатора затруднений в выполнении указанных работ выразил готовность принять денежную компенсацию за имеющие место недостатки в состоянии помещения в размере 75 000 руб. Указанная претензия получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, оставлена без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами <данные изъяты> составлена дефектная ведомость, в которой приведены виды и объем работ по устранению выявленных недостатков.

Специалистами установлено, что в помещении:

- разбиты две двери в туалете и санузле (размерами 0,7х2,1), ввиду чего требуется их замена;

- стены и перегородки разрисованы и расписаны, ввиду чего необходимо выполнить окраску помещений (площадь - 193 кв.м.);

- выполнена непроектная дополнительная временная электропроводка - требуется демонтаж проводки в помещениях (протяженностью 50 м.);

- разрушены наружные ступени - необходимо заменить плиточное покрытие входных ступеней и крыльца (площадью 9,0 кв.м.);

- электрические лампы не работают - необходимо заменить электрические лампочки (10 шт. ЛБ-40);

- в помещениях разбита плитка - требуется замена всей площади укладки (100,2 кв.м.);

- батарея в тамбуре разукомплектована - необходимо заменить батарею в тамбуре;

- выполнена незаконная перепланировка санузла - требуется восстановление первоначальной планировки помещений санузла, закладка проема (площадью 0,22 куб. м. с учетом штукатурки на площадь 2,8 кв.м.).

На основании вышеуказанной дефектной ведомости <данные изъяты> подготовлена локальная смета текущего ремонта офисного помещения N, согласно которой сметная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения в ценах на второй квартал 2020 г. составила 161 912 руб., включая средства на оплату труда 16 411 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия о приведении помещения в состояние, имевшее место при передаче его в аренду, либо о компенсации стоимости восстановительных работ, которая оставлена без удовлетворения.

Удовлетворяя требования Ценбахт Л.А. о взыскании с ответчика в счет возмещения ущерба 161 921 руб., суд исходил из того, что все сданные арендодателем помещения и инженерные коммуникации на момент предоставления в аренду находились в исправном техническом и санитарном состоянии, отвечающем санитарным и противопожарным нормам и правилам, о чем свидетельствует содержание п. 1.4 подписанного сторонами договора аренды, а также акта приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Суд счел доказанным факт и размер причинения вреда ответчиком истцу и исходил из того, что ответчик принял в аренду нежилое помещение в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии, однако принятые на себя обязанности по содержанию арендованного нежилого помещения в исправном состоянии и возврате его в состоянии, не худшем полученного, Кузнецовым Д.В. не исполнены.

Взыскивая с ответчика в пользу истца упущенную выгоду 56 000 руб., суд первой инстанции исходил из того, что по вине ответчика Ценбахт Л.А. была лишена возможности сдавать помещение в аренду иным арендаторам, и, как следствие, получать доход от сдачи нежилого помещения в аренду.

Также при разрешении спора, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика понесенных истцом расходов на оплату коммунальных услуг в размере 5 503,59 руб.

Судебная коллегия проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1. Гражданского Процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда об упущенной истцом выгоде в результате действий ответчика, а также не согласна с объемом причиненного ответчиком вреда.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 614, п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ бремя доказывания отсутствия вины в причинении вреда возлагается на лицо, причинившее вред. На потерпевшем лежит обязанность доказать факт причинения вреда, его размер, а также то обстоятельство, что причинителем вреда является именно то лицо, которое указывается в качестве ответчика (причинную связь между его действиями и нанесенным ущербом. В свою очередь, причинитель вреда обязан доказать отсутствие своей вины в таком причинении, если законом не предусмотрена ответственность без вины.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами ( ст. 60 ГПК РФ).

Признавая доказанным факт и размер причинения вреда истцу суд первой инстанции исходил из условий договора аренды ( п. 1.4), согласно которым ответчик принял в аренду нежилое помещение в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии, отвечающем санитарным и противопожарным нормам и правилам, однако возвратил его в худшем состоянии, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, дефектной ведомостью <данные изъяты> и показаниями свидетеля ФИО24

Судебная коллегия полагает, что судом нарушены требования к относимости и допустимости доказательств, оценка доказательствам дана неверная относительно объема и вида повреждений.

Так, согласно представленному из инвентарного дела техническому паспорту помещения, изготовленному ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ, данное помещение состоит из помещений тамбура, холла, четырех кабинетов, коридора, подсобного помещения, а также двух санузлов, имеющих один вход и смежный дверной проем.

Приходя к выводу, что ответчиком была выполнена незаконная перепланировка санузла (из смежных помещений умывальной комнаты и туалета создано два изолированных туалета с маленькими умывальниками, при этом разбита стена и вставлена вторая входная дверь из помещения во второй туалет), и требуется восстановление первоначальной планировки помещений санузла, закладка проема, суд сослался на несоответствие существующей планировки санузла данным техпаспорта помещения по состоянию на 2014 год.

Между тем, судом не учтено, что помещение сдавалось в аренду ИП Кузнецову Д.В. в сентябре 2019 года, при этом в договоре аренды отсутствуют ссылки на техпаспорт 2014 года. Планировка санузла в договоре аренды не указана.

Показания допрошенного в качестве свидетеля Комиссарова С.В. о состоянии нежилого помещения до и после сдачи в аренду ИП Кузнецову Д.В. не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку являются субъективным мнением лица, находящегося в хороших отношениях с истцом, поэтому не могут с достоверностью свидетельствовать о тех или иных имеющих значение для дела обстоятельствах. К данным показаниям суду следовало отнестись критически.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что планировка санузла была изменена ответчиком в процессе аренды помещения, не подтверждена относимыми и допустимыми доказательствами.

Ввиду недоказанности повреждения имущества путем его перепланировки, требования истца о взыскании с ответчика стоимости работ по приведению помещения туалета в прежнее состояние удовлетворению не подлежат, решение в этой части подлежит отмене.

Согласно представленной суду апелляционной инстанции расшифровке стоимости ремонта каждого отдельного вида неисправности, восстановление первоначальной планировки составляет 4 466 руб., соответственно на эту сумму подлежит уменьшению взысканный судом размер ущерба.

Приходя к выводу, что батарея в тамбуре разукомплектована ответчиком (отсутствуют верхняя и боковая крышки), в связи с чем необходимо заменить батарею в тамбуре, суд первой инстанции сослался на договор аренды, в котором отражено, что все инженерные коммуникации находятся в технически исправном состоянии.

Между тем, доказательства неисправности, неработоспособности радиатора отопления суду истцом не были представлены. Со слов представителя истца батарея исправна, лишь изменен ее внешний вид. Однако требований к внешнему виду батареи отопления договор аренды нежилого помещения не содержит. Состояние батареи в момент передачи помещения арендатору в договоре аренды не отражено. Таким образом. отсутствие крышки на радиаторе отопления само по себе не свидетельствует о приведении ответчиком инженерных коммуникаций в технически неисправное состояние или состояние, отличное от первоначального.

Следовательно, решение суда в части взыскания с ответчика стоимости работ по замене батареи на новую является незаконным и подлежит отмене.

Согласно представленной суду апелляционной инстанции расшифровке стоимости ремонта каждого отдельного вида неисправности, замена батареи в тамбуре составляет 1 470 руб., соответственно на эту сумму подлежит уменьшению взысканный судом размер ущерба.

Месте с тем, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно взыскания с Кузнецова Д.В. ущерба, связанного с заменой двух разбитых дверей в туалете и санузле (размерами 0,7х2,1), поскольку состояние дверных полотен отражает техническое состояние арендуемых помещений, которое в договоре аренды указано как исправное. Соответственно, возвращено помещение должно быть арендодателю в том же исправном состоянии, то есть с исправными дверями. Технически неисправное состояние дверей подтверждено фотоматериалами, имеется ссылка истца на это и в проекте акта приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, а также в претензии Ценбахт Л.К., на которую своих возражений ИП Кузнецов Д.В. не направил.

Таким образом, истец доказал факт повреждения его имущества (дверей) арендатором, последний доказательства отсутствия своей вины в повреждении имущества не представил.

Верными являются и выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика стоимости работ по окраске стен помещений площадью 193 кв.м., поскольку судом достоверно установлено и подтверждено ответчиком, что в исходном варианте стены не были разукрашены.

Стоимость демонтажа непроектной дополнительной временной электропроводки обоснованно взыскана судом с ответчика, действиями которого проводка проведена поверх разукрашенных стен, что подтверждает ее выполнение в период аренды помещения ИП Кузнецовым Д.В..

Отсутствие своей вины в монтаже дополнительной электропроводки ответчик не представил, имеющиеся доказательства не опроверг.