Дата принятия: 20 ноября 2018г.
Номер документа: 33-1906/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2018 года Дело N 33-1906/2018
Судебная коллегия по гражданским делам
Псковского областного суда
в составе:
председательствующего Яроцкой Н.В.,
судей Захаровой Л.В., Мальгиной М.И.,
при секретаре Михалко Н.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Дмитриевой Марии Юрьевны - Тихоновой Полины Юрьевны на решение Псковского районного суда Псковской области от 05 сентября 2018 года, которым постановлено:
"Отказать Дмитриевой Марии Юрьевне в удовлетворении иска к Дейникиной Юлии Анатольевне о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в ЕГРН, установлении права собственности.
Встречные исковые требования Дейникиной Юлии Анатольевны к Дмитриевой Марии Юрьевне о признании недействительным пункта договора удовлетворить.
Признать недействительным пункт 12 договора купли-продажи земельного участка N 1 от 05.07.2017, заключенного между Дмитриевой Марией Юрьевной, от имени которой действовала Тихонова Полина Юрьевна, и Дейникиной Юлией Анатольевной, и приложение N 1 к договору купли-продажи от 05.07.2017".
Выслушав доклад судьи Мальгиной М.И., объяснения представителя по доверенности истца Дмитриевой М.Ю. - Тихоновой П.Ю., представителя по доверенности третьего лица ОАО "Автомир" Платонова В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, ответчика Дейникиной Ю.А., ее представителя адвоката Орловой О.П., третьего лица Сазонова А.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Дмитриева Ю.А. обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка к Дейникиной Ю.А., ссылаясь на то, что между сторонами 05.07.2017 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - земельного участка с КН (****):393, площадью 1365 кв.м, расположенного по адресу: Псковская <****>, цена договора определена в размере 600 000 руб. Переход права собственности к покупателю Дейникиной Ю.А. зарегистрирован в ЕГРН 21 июля 2017 года, расчет по договору сторонами произведен.
В соответствии с п.12 указанного договора ответчик приняла на себя обязательство после перехода к ней права собственности на земельный участок все строительные работы на указанном земельном участке заказывать и выполнять у ОАО "Автомир". В соответствии с Приложением N1, являющимся неотъемлемой частью договора, в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору, продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка без возврата покупателю денежных средств в размере 600000 рублей, оплаченных покупателем по указанному договору.
В связи с неисполнением Дейникиной Ю.А. условия договора, указанного в п.12 и в приложении N 1 к договору купли-продажи недвижимости, истец, с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст.39 ГПК РФ, ссылаясь на положения п.2 ст.157, ст.310 ГК РФ, просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН (****):393, заключенный 05 июля 2017 г. года между сторонами, аннулировать государственную регистрацию права собственности Дейникиной Ю.А. на спорный земельный участок и установить право собственности Дмитриевой М.Ю. на указанное имущество.
Ответчик Дейникина Ю.А. иск не признала и предъявила встречные требования к Дмитриевой М.Ю. о признании недействительными п.12 условий договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2017 и приложения N 1 к договору.
Полагая, что указанные условия договора являются кабальными и неисполнимыми, поскольку на спорном земельном участке до заключения сторонами договора купли-продажи ею уже были произведены и оплачены в сумме 3300000 рублей строительные работы по договору подряда, заключенному с ООО "Евростройпроект", в результате которых на участке был возведен жилой дом, о чем было известно истцу, а, кроме того, после заключения договора ответчику стало известно о том, что спорный земельный участок с разрешенным видом использования "для личного подсобного хозяйства" расположен в территориальной зоне "СХ-1" - зона пассивного сельскохозяйственного использования территорий, не предусматривающей строительство и размещение индивидуальных жилых домов, о чем продавец ей не сообщил, просила признать данное условие договора и приложение к договору недействительными по основаниям, предусмотренным п.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ.
В судебное заседание истец при надлежащем извещении не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя.
Представитель по доверенности истца Дмитриевой М.Ю. - Тихонова П.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом их уточнения поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, против удовлетворения встречного иска возражала, ссылаясь на то, что условия договора были сторонами согласованы, однако ответчик в разумный срок после перехода права собственности на земельный участок к ней не обратилась в ОАО "Автомир" для заключения договора на выполнение строительных работ. Дополнительно указала, что возможность одностороннего расторжения договора продавцом при неисполнении покупателем условия п.12 договора предусмотрена приложением к указанному договору, являющимся его неотъемлемой частью, что также было согласовано сторонами. В связи с указанными обстоятельствами считает, что с учетом положений ст.ст.154, 432 ГК РФ основания для удовлетворения встречного иска Дейникиной Ю.А. отсутствуют.
Ответчик Дейникина Ю.А. и ее представитель Орлова О.П. в судебном заседании иск не признали, встречные исковые требования поддержали, дополнительно указав, что оспариваемые условия договора свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку устанавливают право продавца на одностороннее расторжение исполненного сторонами договора без возврата Тихоновой П.Ю. денежных средств, полученных по сделке.
Третье лицо Сазонов А.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, в состоявшемся ранее судебном заседании поддержал позицию и доводы ответчика в обоснование встречного иска.
Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Псковской области и ОАО "Автомир" в судебное заседание также не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства по делу надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение, с которым не согласилась истец Дмитриева П.Ю., представителем которой подана апелляционная жалоба.
В апелляционной жалобе представитель истца Дмитриевой - Тихонова П.Ю. указывает на незаконность принятого решения, просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.
В обоснование доводов жалобы указывает, что оспариваемые ответчиком условия договора были согласованы сторонами, соответствуют положениям п.2 ст.157 ГК РФ, являются отменительным условием сделки. Не оспаривая факт проведения Дейникиной Ю.А. строительных работ на спорном земельном участке до заключения сторонами договора купли-продажи, указывает на то, что ответчик действовала без достаточной степени осмотрительности, поскольку никакого соглашения относительно строительства на этом участке с собственником недвижимости ею не заключалось. Кроме того, апеллянт выражает несогласие с выводом суда о злоупотреблении правом со стороны истца, полагая, что такое злоупотребление правом допущено самой Дейникиной Ю.А. и работниками ООО "Авентин-Псков. Центр недвижимости", заключившими договор аванса в отсутствие каких либо соглашений с собственником земельного участка. Также указывает на отсутствие в обжалуемом решении мотивов, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении встречного иска.
В возражениях, поданных на апелляционную жалобу, представитель ответчика Орлова О.П. выражает согласие с выводами суда первой инстанции, просит оставить решение без изменения, а жалобу истца - без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции истец Дмитриева П.Ю., извещенная о времени и месте судебного разбирательства по делу, не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя.
Представитель истца Тихонова П.Ю. апелляционную жалобу и доводы в ее обоснование поддержала.
Представитель третьего лица ОАО "Автомир" Платонов В.Н. в заседании суда апелляционной инстанции выразил согласие с доводами жалобы, считая их обоснованными.
Ответчик Дейникина Ю.А., ее представитель Орлова О.П. и третье лицо Сазонов А.А. возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить решение суда без изменения.
Представитель третьего лица Управления Росреестра при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.
С учетом положений части 1 статьи 327, частей 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, с учетом доводов жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения явившихся в заседание суда лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суду апелляционной инстанции при рассмотрении дела следует проверять наличие предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, а также оснований для прекращения производства по делу (статья 220 ГПК РФ) или оставления заявления без рассмотрения (абзацы второй - шестой статьи 222 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Вместе с тем, из статьи 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, во взаимосвязи со статьями 17, 18, 19 и 120 Конституции Российской Федерации, следует, что участники судопроизводства имеют право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.
Реализация права на судебную защиту предполагает правильное и своевременное рассмотрение дела, на что указывается и в статье 2 ГПК РФ, закрепляющей задачи и цели гражданского судопроизводства.
Применение порядка досудебного урегулирования соответствует требованиям процессуальной экономии по спорам, по которым имеется возможность их добровольного урегулирования самими сторонами.
Кроме того, досудебный порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией государственной защиты прав и свобод, закрепленной статьей 45 Конституции Российской Федерации.
Доказательств, подтверждающих урегулирование спора в досудебном порядке, материалы дела не содержат.
С учетом данного обстоятельства исковое заявление Дмитриевой М.Ю. подлежало оставлению без рассмотрения на основании абз. 2 ст. 222 ГПК РФ.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в процессе рассмотрения гражданского дела стороны добровольно урегулировать возникшие разногласия, связанные с исполнением условий сделки, не смогли. Более того, ответчик Дейникина Ю.А., возражавшая против удовлетворения заявленных Дмитриевой М.Ю. требований о расторжении договора купли-продажи недвижимости и передачи в ее собственность спорного земельного участка, предъявила встречный иск о признании недействительным условия договора, указанным истцом в качестве основания для его расторжения.
При таких обстоятельствах, с учетом доводов и возражений сторон, каких-либо оснований полагать, что по данному спору имелась возможность его добровольного урегулирования самими сторонами, не усматривается.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 24 июня 2016 года между Дейникиной Ю.А. и ООО "Авентин-Псков. Центр недвижимости" был заключен договор N 269/2016 о внесении авансового платежа.
Согласно п.1.1 указанного договора компания предложила клиенту для приобретения вариант недвижимости (объект), который клиент обязуется приобрести в свою собственность или в собственность указанных им лиц при посредничестве компании на условиях, установленных настоящим договором.
В качестве объекта в соответствии с п.1.2 договора обозначен земельный участок с КН (****):393, площадью 1365 кв.м, расположенный по адресу: <****> категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства", который до подписания договора осмотрен клиентом.
Размер аванса в счет стоимости объекта определен сторонами в п.1.3 договора и составил 100000 рублей, а цена объекта согласно п.2.2.1 договора - в размере 300000 руб.
При этом, согласно условиям п.п.1.4, 2.2.4, 3.2 договора компания действует в интересах продавца объекта, с которым заключен соответствующий договор на оказание услуг, которым предусмотрено право на заключение договора и принятие аванса, клиент обязуется не контактировать с собственником объекта лично или через представителя без присутствия компании, которая выступает от имени и в интересах собственника объекта.
Предусмотренный договором авансовый платеж внесен Дейникиной Ю.А. на счет ООО "Авентин-Псков. Центр недвижимости".
05 июля 2016 года между Дейникиной Ю.А. и ООО "Евростройпроект" был заключен договор строительного подряда, согласно п.1.3 которого объектом строительства является жилой дом, подлежащий передаче заказчику на основании акта приема-передачи.
В соответствии с разделом 3 указанного договора ответчик произвел оплату предусмотренных сметой строительных работ в общем размере 3303342 рубля в период с июля 2016 года по октябрь 2016 года (л.д.63-64 т.1).
Допрошенная в качестве свидетеля Сандул И.А., являющаяся работником ООО "Авентин-Псков. Центр недвижимости", подтвердила, что договор аванса был заключен с ответчиком в соответствии с договоренностью, достигнутой с представителями собственника Дмитриевой М.Ю., в частности, с ее отцом Тихоновым Ю.Р. Стоимость земельного участка по согласованию с собственником была определена в размере 300 000 рублей. Одним из условий договора купли-продажи земельного участка являлось заключение договора подряда на строительство дома с ООО "Евростройпроект". Дейникина, решив приобрести спорный земельный участок, подписала с данной организацией договор подряда, который сразу начал строительство жилого дома на участке, собственником которого являлась Дмитриева М.Ю. О том, что на земельном участке истца Дейникиной Ю.А. начато и ведется строительство было достоверно известно как отцу Дмитриевой М.Ю. - Тихонову Ю.Р., так и собственнику, со стороны которых возражений относительно таких действий заявлено не было.
Однако спустя некоторое время Тихонов Ю.Р. и другие люди, с которыми ранее велись переговоры, отказались продавать спорный участок за ранее оговоренную цену, а Тихонов пояснил, что Дейникиной следует обращаться напрямую к нему, в связи с чем, Агентством был возвращен внесенный Дейникиной Ю.А. аванс в размере 100000 рублей.
05 июля 2017 года между Тихоновой П.Ю. (продавец) и Дейникиной Ю.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с КН (****):393, площадью 1365 кв.м, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства", расположенного по адресу: <****>
Согласно п.п.3-5 договора цена отчуждаемого недвижимого имущества определена сторонами в размере 600000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Указанные обстоятельства спорными по делу не являлись.
Согласно условиям п.12 договора купли-продажи от 05.07.2017 и приложения N 1 к нему покупатель Дейникина Ю.А. приняла на себя обязательство после перехода к ней права собственности на земельный участок, являвшийся предметом договора, все строительные работы, связанные с возведением на данном участке жилого дома, гаража, хозяйственных построек, забора, заказывать и выполнять у аффилированного лица - ОАО "Автомир", директором которого является истец Дмитриева М.Ю. (т.1 л.д.99).
Кроме того, согласно условиям приложения N 1 к договору, в случае ненадлежащего исполнения обязательств покупателем продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 05.07.2017 без возврата покупателю денежных средств в размере 600000 рублей, уплаченных по указанному договору.
Право собственности Дейникиной Ю.А. на земельный участок с КН (****):393 зарегистрировано Управлением Росреестра по Псковской области 21.07.2017.
Требование о признании недействительными условия договора купли-продажи земельного участка и приложения к договору, устанавливающие обязательства покупателя Дейникиной Ю.А. по выполнению строительных работ объектов недвижимости конкретным лицом и предусматривающие возможность одностороннего расторжения договора продавцом без возврата полученных по сделке денежных средств в случае неисполнения данного условия покупателем, мотивировано Дейникиной Ю.А. нарушением указанными условиями ее прав и основаны на положениях п.3 ст.179 ГК РФ и ст.10 ГК РФ.
Соглашаясь с выводом суда о недействительности оспариваемого условия договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п.4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно п.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст.10 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).
В силу требований приведенных правовых норм поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Таким образом, злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающая требования закона.
Кроме того, по смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п.5).
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно положениям ст.ст. 554, 555 ГК РФ к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также условия о цене недвижимости.
В силу ч.1 ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно ч.2 ст.37 ЗК РФ недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены.
В соответствии с ч.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что до заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка на указанном участке ответчиком Дейникиной Ю.А. фактически уже был возведен жилой дом в соответствии с условиями договора подряда, заключенного ответчиком с ООО "Евростройпроект" 05.07.2016.
Указанные обстоятельства истцом в ходе судебного разбирательства не оспаривались, они подтверждаются также представленными в материалы дела фотографиями, экспертным заключением ЗАО "НЭК "Мосэкспертиза-Псков" от 10.08.2017.
Кроме того, как видно из материалов дела земельный участок, являвшийся предметом договора купли-продажи, заключенного сторонами 05.07.2017, согласно градостроительному плану от 28.08.2017 и Правилам землепользования и застройки МО "Ядровская волость" Псковского района, Псковской области, утвержденным решением Собрания депутатов СП "Ядровская волость" от 23.10.2014, расположен в территориальной зоне "СХ-1" - зона пассивного сельскохозяйственного использования территорий, цель предоставления - сохранение и развитие сельскохозяйственных угодий, питомников, теплиц, и обеспечивающих их инфраструктур, предотвращение их использования другими видами деятельности, а также размещение объектов, предназначенных для ведения дачного, личного и крестьянского хозяйства и садоводства, и не предусматривающей размещение индивидуальных жилых домов.
В связи с указанными обстоятельствами 07.12.2017 Администрацией Псковского района в выдаче разрешения на строительство двухэтажного жилого дома Дейникиной Ю.А. было отказано.
При этом, доводы стороны истца о том, что при формировании указанного земельного участка была допущена реестровая ошибка, в результате которой необоснованно установлены ограничения в его использовании, являются несостоятельными, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ таких доказательств Дмитриевой М.Ю. в материалы дела не представлено.
Совокупность приведенных обстоятельств свидетельствует о заведомой невозможности исполнения ответчиком условия договора купли-продажи земельного участка, предусмотренного п.12, и приложением к указанному договору, о чем достоверно было известно Дмитриевой М.Ю. при его заключении.
Таким образом, включение в договор купли-продажи условия о праве продавца на одностороннее расторжение договора купли-продажи земельного участка при ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства заказать и выполнить строительные работы конкретным лицом - ОАО "Автомир", связанные с возведением жилого дома, гаража, хозяйственных построек, забора, при условии, что продавец до заключения договора достоверно обладала информацией о возведенном на принадлежащем ей земельном участке жилом доме и не препятствовала такому строительству, дает основание полагать, что Дмитриева М.Ю. осуществляла свои гражданские права заведомо недобросовестно, сознательно допуская негативные для Дейникиной Ю.А. в связи с этим последствия, связанные с утратой последней прав как на сам земельный участок, так и на возврат денежных средств, уплаченных ею как покупателем по сделке.
Вопреки доводам жалобы, реализация сторонами подобным образом принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, нарушает вышеприведенные нормы закона, регулирующие спорные правоотношения.
Вышеизложенные фактические обстоятельства, установленные судом, свидетельствуют о злоупотреблении истцом правом при включении в договор купли продажи недвижимости условия, изложенного в п.12, и приложении к нему, что само по себе является достаточным для отказа в установлении требования, основанного на ничтожном соглашении. С учетом конкретных обстоятельств дела, ссылка истца на положения ст.310 ГК РФ является необоснованной.
Исходя из положений ч. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
С учетом изложенного, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Дмитриевой М.Ю. требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и передачи указанного недвижимого имущества в ее собственность является законным и обоснованным.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
По смыслу приведенной нормы закона часть сделки - это одно или несколько условий сделки, которые не должны относиться в категории существенных условий, поскольку при недействительности существенных условий сделки остальные ее условия не будут создавать сделку.
Характер правоотношений сторон, возникших из договора купли-продажи земельного участка, фактическое исполнение сторонами обязательств по указанному договору в части передачи спорного имущества и его оплаты, позволяет сделать вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий условие, в том числе, в приложении N 1, о возложении на покупателя обязательства заказывать и выполнять все строительные работы на таком участке у ОАО "Автомир" (не являющегося стороной указанной сделки), и возможности одностороннего расторжения договора без возврата полученных по сделке денежных средств, которые истец просит признать недействительным в указанной части, был бы совершен сторонами без включения указанного условия, поскольку при исключении данной части сделки при прочих согласованных существенных условиях договора, в том числе стоимости земельного участка, достигается цель совершения такой сделки.
При этом, в нарушение ст.56 ГПК РФ, стороной истца доказательства, свидетельствующие об уменьшении покупной цены отчуждаемого имущества в связи с включением в договор оспариваемого ответчиком условия, в материалы дела не представлены.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что заявленные ответчиком встречные исковые требования о признании недействительным условия договора, устанавливающего обязанность покупателя заказать и выполнять строительные работы по возведению жилого дома и хозяйственных построек на спорном земельном участке у конкретного юридического лица, а также соглашения об одностороннем расторжении договора купли-продажи недвижимости от 05 июля 2017 года, изложенные в п. 12 договора и в приложении N 1 к нему без возврата продавцом денежных средств в сумме 600 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу во исполнение расторгаемого договора купли-продажи, обоснованно признаны судом недействительными в силу положений ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.
В целом доводы апелляционной жалобы, сводятся к иной оценке доказательств, иному толкованию норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, не опровергают представленные доказательства и правомерность выводов суда по делу и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, судом не допущено.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.
Руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Псковского районного суда Псковской области от 05 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Дмитриевой Марии Юрьевны - Тихоновой П.Ю., - без удовлетворения.
Председательствующий: подпись Н.В. Яроцкая
Судьи: М.И. Мальгина
подписи Л.В. Захарова
Копия верна.
Судья Псковского областного суда: М.И. Мальгина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
